最新南京市房地产市场调研报告

1、南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一.南京市房地产总体状况分析二.南京市房地产市场大板块分区及其属性三.政府房地产发展政策4 .政府城市规划对房地产的影响5 .交通发展在城市发展的影响6 .南京市房地产企业竞争企业情况7 .江宁大板块详情8 .民信将军路项目工程的各项情报9 .民信将军路项目工程SWOT分析及前瞻性建议南京市房地产总体状况分析南京市房地产市场总体供需旺盛，价格持续上涨，卖方市场特征显着，但也存在结构性不足市场的一些特征(:8090平方住房型不足等)。 市场竞争的水平也呈现出大板块化、布兰德化、专业化。 这意味着，本项目工程要进入市场，不仅要面临微观项目工程竞

2、争，还要面临企业、大板块水平的竞争。 如何在市场上找到打败竞争对手的机会？ 通过对南京房地产市场、大板块市场、项目工程本身和营销对象顾客群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场转移的阶段，可借鉴一线先进城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。一、总体供求情况呈现卖方市场特征一、土地供应情况新的土地批发政策拍卖标志着南京土地市场进入市场化阶段。城市改造规划提供市场新城区的建设、城市内企业的转移、十大城市工程的星空卫视、旧城市地辖区的小屋的拆除，大量提供可开发的土地。南京房地产市场各地区发育不平衡，城区街道过热，城郊乡比较慢，政府有意识地利用调整台阶的土地出让手

3、段，控制不同地区的土地供应，有效地疏散城市人口，达到平衡各区间发展水平的目的。应该开发的土地大多集中在城市的新地区。 南京中心城区街道空间非常狭小，能提供的土地资源有限。 这种现象的原因很多，其中包括为了改善城市的面貌和环境需要很多公共土地，建设公共设施需要土地，以往的工业用地和军事用地的占有也影响着城市的民间和商业用地的开发，因此城外的扩大已经增加了势头。 看得见。 应该开发的土地集中在城市的新地区。2、住房供求情况供应销售量持续稳定增长的这一点也从南京多年的开发供应总量可以看出。 1998年以来，商品住房的供应量和需求量明显增加，尤其是2000年，市场供需增长较大，供求旺盛。 (引起这种局

4、面的主要原因是由于旧城改造和各种政策的影响，多年积累的购买力的解放)。表1 :南京市历年的商品住房供求情况竣工面积(万/|销售面积(万/)其中个人购买面积(万/1995230.7875.6921.441996275.6791.0843.541997207.87141.4787.641998270.46153.0488.661999314.33149.2784.52000297.55189.88144.172001309.09248.00234.822002352.00333.50-表2 :南京市在6月前进行了房地产开发投资指标名计量单位本月截止累计与去年同期相比投资房地产开发亿元82.3167

5、#商品住房投资额亿元63.9775土地开发投资额亿元11.5436.71 .按工程用途分类住宅亿元52.6960.6办公大楼亿元7.2625.1商业住宅亿元5.6484.9其他亿元16.72119.62、房屋的建筑面积工程面积万平方米1099.2128.8#住宅万平方米857.730.3竣工面积万平方米95.1119#住宅万平方米88.831.73 .商品房屋的销售面积万平方米145.7719.8#住宅万平方米133.8629.74、商品房屋的销售额亿元47.5927.6#住宅亿元41.3138.15、土地开发面积万平方米12581.7房地产销售反映了一般上市的项目工程，不管规模大小，价格高低

6、都很好，给人卖方市场特点显着的印象。 南京的空闲状况很少，现在的设置率还不到5%，只有全国平均的四分之一。 2000年以来，南京新建商社的销售面积增长幅度一直快于竣工面积增长幅度，这使得以前空闲的商社逐年消化。 2000年底，南京商品房的空闲面积为89.6万平方米，2001年减少到8.2.6万平方米，到2002年底，全市商品房只有79.6万平方米，而现在全市商品房的空闲面积只有23.3万平方米。三.供求结构情况从近两年的销售情况来看，5000元/平方米以上的住宅供给率为20%，需求率为18.4%； 4000-5000元/平方米的住宅供给率为40%，需求率为27.4%； 3000-4000元/平

7、方米的供给率为40%，需求率为54.2%。备注1 :南京市2002GDP:1295亿元，人均GDP为22908元2003人的GDP约为3000美元；面积6421平方公里，人口544万人。 市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。 025电话区号。玄武区面积7.0平方公里，人口3.9万人。 邮政编码210018。白下区面积2.5平方公里，人口3.2万人。 邮政编码210002。秦淮区面积2.3平方公里，人口2.3万人。 邮政编码210001。建邵区面积1.8平方公里，人口2.4万人。 邮政编码210004。鼓楼区面积2.4平方公里，人口5.2万人。 邮政编码210009。下关区面积3.0平方公

8、里，人口2.8万人。 邮政编码210011。浦口区的面积是平方千米，人口是万人。 区人民政府驻珠江町，邮政编码211800。六合区的面积是平方千米，人口是万人。 区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。栖霞区面积302平方公里，人口3.4万人。 邮政编码210046。雨花台区面积148平方公里，人口2.1万人。 邮政编码210012。江宁区面积1602平方公里，人口7.4万人。 区人民政府驻东山町，邮政编码211100。溧水县面积1048平方公里，人口4.0万人。 县人民政府驻镇，邮政编码211200。高淳县面积750平方公里，人口4.3万人。 县人民政府驻淳溪镇，邮政编码211300。备注

9、2 :国民经济迅速增长(摘之2003年1月南京市政府活动报告书去年全市国内生产总值实现1295亿元，比上年增加12.5%，实现财政收入265亿元，增加26.7%。 放牧县经济发展明显加快。 “绿色南京”项目工程星空卫视，重点乡镇企业园区建设和非农业产业发展取得新进展，放牧县国内总产值达到423亿元，比上年增加18.8%。 工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。 全年工业增加值498亿元，增长11%。 工业总投入达241亿元，增长54.3%。 扬子石化6.5万吨乙烯改造工程等重大技改项目工程建成投产。 工业集中度新提高，优质资源集中在开发区。 第三产业继续保持快速增长势头。 随着商业贸易流通

10、加快，中国旅游交易会等旅游会展活动成功，旅游倍增计划成效显着，房地产市场更加活跃。 全市第三产业实现增加值620亿元，增长13.2%。备注3 :近年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有观点认为近年来会大幅度降温，尚未确认。二.南京市房地产市场大板块分区及其属性河西大板块：河西河西地辖区作为南京新开发地辖区，房地产开发呈现最活跃的因素。 以三开封河、江东北路、江东南路的南北中心轴线为中心，数十家房地产开发商蜂拥而至，云同步显示河西大厦短时间内站起，质量也在逐渐提高，河西由于地下铁一号线、奥体中心等的建设，再次给房地产发展注入了活力。河西新城区西依长江、总用地约为5.4平方公里，其开发建设始于2

11、0世纪80年代末，现已有一定的居住和产业建设基础。河西新城区是2001年南京城市总体规划调整未来5年到1.0年南京市主要城市建设的重点。河西新区这两年的发展，奥体新城的建设，高级房地产的开发，市政的建设和完善，商业的定径套和生活的定径套的持续跟进这个大板块的土地价值高涨，房地产市场爆发，成为住宅市场项目工程开发数量最多的大板块。 精品大楼辈出为万科金色之家(二期平均价格达6500元以上)、月安花园(二期平均价格达3800元以上)，但由于没有自然环境优势，大多数大楼以人造的景观为主(万科等少数高价大楼除外)。江北大板块：江北地辖区包括浦口区、大工厂区、六合区、江浦县，由于长江两岸交通迟缓，江北半

12、版块房地产开发温度偏低，住房采购师未把江北版块列为关注的选择目标。 随着长江五座桥的建设、交通改善，目前江北大板块很有可能进入浦东模式的发展轨道，而江北版本浦口区的一些楼房开发项目工程也将进入南京市住宅采购师的视野。住宅多以多层为主，价格在2000元以下。宁南大板块：主要位于雨花台区，宁南新区有“仁恒”等布兰德发展商的实力开发，有环境优美的自然景观优势(雨花台风景名胜区、花神湖等)，因而形成了高级房地产社区(如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等)，该大板块住宅市场整体价格水平上升目前，整体房价水平已处于其他一些“新区大板块”的前列。 但是，该地区的商业的定径套、生活定径套等一盏茶并不成熟，只有地区

13、的优势、自然景观的优势。 随着城市化的发展，河西、亚东、江宁等新区大板块房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离进一步缩短，预计将来河西将与宁南持平，超过宁南。住宅多以多层为主，平均价格在4000元左右。城东南板封摇滾乐：城东南地辖区后期政府认为该地辖区的规划改造也直接影响了该地辖区整体质量的提高，城东南地辖区内还有不完善的环境。城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各设施十分健全，呈现出相当繁荣的人文景象。住宅以多层和小高层为主，多层的平均价格在4300左右，小高层的平均价格在5000左右。城北板摇滾乐：城北区与其馀地辖区相比较为沉默，但今年以来，随着幕府山地辖区环境的改善与景观的开发、幕府

14、东路与栖霞街、二桥的快速开通，下关、桥、幕府山地辖区、经济技术开发区融为一体，并且以原关地辖区为中心的城北居住区划分有较大调整，因人口环境、卫生环境等因素造成质量偏低城北地辖区居住人口密度不高，下关地辖区人员流变性强，卫生状况有待改善。 沿江一带大型工矿企业多，空气和水资源环境对居住有一定影响。 目前，随着各部门和各企业对环境保护的重视和措施的到来，环境进一步改善。以赤山地辖区、迈皋桥地辖区为中心的居住区环境良好，生活条件良好，已成为城市、城北居民购房的主要地区之一。住宅以多层和小高层为主，多层的平均价格在3700左右，小高层的平均价格在4000左右。江宁大板块布摇滾乐：江宁江宁地理位置优越，

15、土地资源比主要城市丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。 江宁房地产呈现品种最多、风格最丰富的地区。江宁房价从经济价格到高级类型，从2500元到3400元不等。 江宁房地产目前呈现大盘戏剧情况。 但是，整体上江宁没有形成整体功能一致的生活氛围。江宁房地产近年来，像雨后的竹笋一样在地面上发生着。 但是，与城市中心相比相对落后，道路、交通等基础设施还不方便，生活定径套也单一，有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高级消费娱乐设施。 但是，适合大众需求的饮食服务、文化娱乐等设施仍然很匮乏。江宁新区是离宁南大板块最近的地区，也是造成竞争威胁的最大大板块。 江宁县营撤退区进一步推进房地产开发和建设，房

16、地产市场进一步百花齐放。 现在江宁大致可分为四个大板块：将军路大板块、开发区大板块、东山大板块、高等院校城大板块。 将军路大板块以别墅项目工程为主，自然景观优美，空气清新，但商业定径套、生活定径套等需要进一步完善，整体房价水平居江宁几个大板块之首(多层均价2900元左右，别墅平价4000元以上)。 其次是开发区百家湖一带，目前市政的定径套等比较完善，但人气不高，主要以多层公寓为中心(平均价格为2500-2600元)。 高等院校城市大板块依赖文化教育优势，以公寓为中心(平均价格2400-2500元)东山大板块是江宁老城区，生活补助、商业补助等最成熟，70%为多层(整体平均2200-2300元)。

17、城中板摇滾乐：主要位于玄武区、鼓楼区，是南京市中心城市部，各方面配套设施齐全，商业繁荣，土地面积小，住宅以小高层为主，平均价格在6000元左右这个大板块以更多的中心商业区为中心，开发纯粹住宅的可利用土地很少。仙林新区大板块因为一直受到交通瓶颈的影响，远离市中心，完全的商业定径套、生活定径套等设施不足，房地产开发也主要以“亚东”为中心。 但是“高等院校城”的文化教育优势、自然景观美丽等也提升了这个地区的土地价值，特别是玄武湖地下隧道的开通缩短了仙林地辖区到达城市中心的距离，这项工程最大的指定受益人是“亚东大板块”。三.政府房地产发展政策1.2005年人均住房为2.5平方米截止到去年年底，南京市城市居民的建筑面积平均为21.4平方米，在全国处于中等水平。 在国家计委制定的全面实现小康社会的指标体系中