两税基本政策.ppt

1、契税和耕地占用税基本政策,二O一一年四月 陈刚,契税和耕地占用税基本政策,第一部分契税 第二部分耕地占用税 第三部分两税日常征管,第一部分契税,第一节概述 第二节征收对象和纳税人 第三节计税依据和应纳税额 第四节减免税 第五节征收管理,第一节契税概述,一、契税的形成与发展 契税最早起源于东晋 。 北宋时期，契税被称为“田房契税”。 新中国成立后，1950年颁布了契税暂行条例，当时的条例有对土地、房屋买卖、典当、赠与和交换征税。 1997年10月1日，新的中华人民共和国契税暂行条例颁布实施。,第一节契税概述,二、契税的概念 契税是对在我国境内转移土地、房屋权属的行为征收的一种税。 土地、房屋权属

2、：是指土地使用权、房屋所有权。,第一节契税概述,三、契税的特点 税收共同特点： 强制性、固定性、无偿性； 具有自身特点： 第一，契税属于财产转移税，土地房屋权属每转移一次就征一次契税。 第二，契税由财产承受人缴纳，契税是买方纳税。,第一节契税概述,四、契税的作用 第一，广辟财源，增加地方财政收入 第二，保护合法产权，避免产权纠纷 第三，调节财富分配，体现社会公平,第二节契税征税对象和纳税人,一、征税对象 契税征税对象是发生权属转移的 土地和房屋。,第二节契税征税对象和纳税人,二、纳税义务人 在中华人民共和国境内转移土地房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 承受，是指以受让、购买、受赠、交

3、换等方式取得土地、房屋权属的行为。 单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 个人，是指个体经营者及其他个人。,案例分析,例在中国境内转移土地、房屋权属，下列各项中属于契税的纳税人的有（）。（多选题） A、购买房屋的个体工商户 B、转让土地使用权的农村居民 C、接受对方捐赠房屋的外投资企业 D、出租房屋的国有经济单位 E、获奖取得房屋产权的城镇居民 正确答案：ACE【解析】税法规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，契税的纳税人是财产的承受者。转让者和房屋的出租者都不是契税的纳税人。,第二节契税征税对象和纳税人,三、征税范围 （一）国

4、有土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、 赠与、交换； （三）房屋买卖； （四）房屋赠与； （五）房屋交换。,第二节契税征税对象和纳税人,下列方式，视同转让、买卖、赠与： （一）以土地房屋权属作价投资、入股； （二）以土地、房屋权属抵债； （三）以获奖方式承受土地、房屋权属； （四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,案例分析,例下列各项中，应当征收契税的有（）。（多选题） A、以房产抵债 B、将房产赠与他人 C、以房产投资 D、子女继承父母房产 E、获奖取得房屋产权 正确答案：ABCE【解析】契税征收对象是在境内转移房屋权属的行为，以房产抵债、赠与他人、对外投资

5、、获奖方式承受房产均属于契税的征税范围。而法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属，不征契税。,第三节契税计税依据和应纳税额,一、契税计税依据 1、国有土地使用权出让，计税依据为成交价格。 （1）协议方式出让，计税依据为成交价格； （2）竞价方式出让，计税依据为竞价的成交价格； （3）补出让，计税依据为补缴土地出让金和其他出让费用总和。 2、土地使用权出售、房屋买卖，以及视同买卖的情况，其计税依据为成交价格。 成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。,第三节契税计税依据和应纳税额,3、房屋赠与

6、，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 4、房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 5、房屋买卖，计税价格为房屋买卖合同的总价款。 对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,第三节契税计税依据和应纳税额,二、契税的税率 契税税率为3%5% 契税暂行条例规定契税税率为3%5%，契税的适用税率，由省自治区直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。,第三节契税计税依据和应纳税额,（一）根据国家税收政策，江苏省契税税率几经调整，沿革如

7、下： 1、1997年10月1日以前税率为6%； 1997年10月1日起税率为4%。 2、1999年8月1日起，个人购买、交换自用普通住宅税率为2, 其余税率为4%。,第三节契税计税依据和应纳税额,普通住宅：是指按照所在地一般民用住宅标准建造的，除别墅、度假村、高级公寓等高档住宅以外的居民住房。 自2005年6月1日起，普通住宅同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。,第三节契税计税依据和应纳税额,3、2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住宅的税率为1。 4、2009年1月1

8、日起，个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%。其余税率调整为3%。 5、2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按税率征收契税；,第三节契税计税依据和应纳税额,对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税； 对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。,第三节契税计税依据和应纳税额,（二）地方优惠政策 我市契税优惠政策，2008年11月1日至2009年12月31日期间，对个人购买144平方米及以下商品

9、住房的，契税税率按1%收取，对个人购买144平方米以上商品住房的，契税税率按2%收取。 （三）我市实际操作应用 契税，可分为土地契税和房屋契税； 土地，可分为出让土地和转让土地； 房屋，可分为普通住房、非普通住房和非住宅,第三节契税计税依据和应纳税额,（1）个人购买普通住房： 1997年10月1日起，4%； 1999年 8月1日起，2%； 2008年11月1日起，1%； 2010年10月1日起，90平方及以下且属于家庭唯一住房的1%，90-144平方米且属于家庭唯一住房的1.5%。 （2）个人购买非普通住房： 1997年10月1日起，4%； 2008年11月1日至2009年12月31日，2%；

10、 2010年 1月1日起，3%； （3）其他类型土地房屋权属转移： 1997年10月1日起，4%； 2009年 1月1日起，3%；,第三节契税计税依据和应纳税额,三、契税的应纳税额 应纳税额计税依据税率 应纳税额以人民币计算。以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合人民币计算。,案例分析,例某事业单位用国家划拨土地建造办公楼一栋，后因战略改变将此栋办公楼出售给B公司，售价3000万元，其中包括50万元的有关税费，补交土地出让金500万元，以及其他出让费用60万元，契税税率3%，以下说法正确的是（ ）。 （多选题） A.公司不交契税B.事业单位缴纳15万元的

11、契税C.事业单位缴纳16.8万元的契税D.公司缴纳90万元的契税E.公司缴纳75万元的契税,案例分析,正确答案：CD 【解析】先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为补缴的土地出让金和其他出让费用总和。 事业单位应补缴契税 （50060）3%16.8万元 公司承受土地、房屋权属应缴纳契税 3000 3%90万元,第四节契税减免税,一、基本减免税 1、政府项目 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。 2、拆迁项目 土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，

12、其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费，免征。,第四节契税减免税,3、房改项目 城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税； 4、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； 5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农林牧渔业生产的，免征契税；,第四节契税减免税,6、依照我国有关法律规定以及我国缔结或者参加的双边和多边条约或者协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以

13、免征契税。 7、财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,第四节契税减免税,二、企业改制重组 1、不征契税 （1）企业股权转让 。 （2）企业分立 。 （3）政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移 。 （4）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转 。,第四节契税减免税,2、免征契税 （1）企业公司制改造。 （2）企业合并 。 （3）企业出售。 （4）企业注销、破产。 （5）经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股

14、权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。,第四节契税减免税,三、其他类型减免契税。举例： 国税函1999545号关于明确对中国华融资产管理公司等在收购处置不良资产中免征契税的通知 国税函200056号关于免征中国石油天然气股份有限公司契税的通知 国税函2001689号关于中国联通有限公司重组过程中办理土地房屋权属变更登记不征契税的批复 国税函2002123号关于中国移动通信集团公司重组过程中办理土地房屋权属变更登记不征契税的通知。,第四节契税减免税,四、减免审批权限 1、土地、房屋权属转移的计税价格在100万元以下的减免项目，由各市（县）、区地方税务局审批。200万元（含200万

15、元）以上、1000万元以下的减免项目审批结果每月底报苏州市地方税务局备案。 2、土地、房屋权属转移的计税价格在1000万元（含1000万元）以上的减免项目，逐级上报苏州市地方税务局，由市局局长办公会集体讨论决定。,案例分析,例以下说法正确的是（ ）。 （多选题） A. 医疗机构承受土地用于改善职工住房问题，可以免交契税 B. 军事单位承受土地用于军事设施建设可以免交契税 C. 城镇职工购买公有住房可以免交契税 D. 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税 E. 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司的股份85%以上的，对新公司承受

16、该国有控股公司的土地、房屋权属免征契税 正确答案：BDE,第五节契税征收管理,一、纳税义务时间 契税的纳税发生时间是纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 合同性质凭证包括具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证。 对因改变用途不再属于契税减征、免征的，应当补缴税款，其纳税义务发生时间为改变有关土地房屋用途的当天。,第五节契税征收管理,二、纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳契税。 契税征收机关核定的纳税期限不得超过20日。,第五节契税

17、征收管理,三、契税完税证 纳税人纳税后，征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的材料依法向土地、房产管理部门办理有关土地房屋的权属变更登记手续。 纳税人未出具契税完税凭证的，土地、房产管理部门不予办理有关土地房屋的权属变更登记手续。 土地、房产管理部门应当定期向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。,第二部分耕地占用税,第一节概述 第二节纳税人 第三节计税依据和应纳税额 第四节减免税 第五节征收管理,第一节耕地占用税概述,一、耕地占用税概念 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事非农业建设单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一税种。 耕地

18、，是指用于种植农作物的土地； 建房，包括建设建筑物和构筑物； 耕地占用税属于一次性税收，是对实际占用耕地面积征收的一种税，是一种对特定土地资源占用课税。,第一节耕地占用税概述,二、耕地占用税的特点 一是兼具资源税与特定行为税的性质 二是采用地区差别税率 三是在占用耕地环节一次性课征 四是税收收入专用于耕地开发与改良,第二节耕地占用税纳税人,占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人。 单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位； 个人，包括个体工商户以及其他个人。,第三节耕地占用税

19、计税依据和应纳税额,一、计税依据 以纳税人占耕地面积为计税依据，以每平方米为计量单位。 二、税率。地区差别定额税率，分4个档次： (1)、人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元； (2)、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元； (3)、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元。 (4)、人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。,第三节耕地占用税计税依据和应纳税额,经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的50%。 占用基本农田的

20、，适用税额在当地适用税额的基础上提高50%。 基本农田是指依据基本农田保护条例划定的基本农田保护区范围内的耕地。,第三节耕地占用税计税依据和应纳税额,（5）苏州地区耕地占用税执行标准： 基本农田，60元/平方米； 一般耕地，40元/平方米； 其他农用地，20元/平方米； 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道， 2元/平方米； 农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅，20元/平方米；,第三节耕地占用税计税依据和应纳税额,三、应纳税额 耕地占用税应纳税额实际占用耕地面积（平方米）适用定额税率。,第四节耕地占用税减免税,一、不征耕地占用税 1、农田水利占用耕地的，不

21、征收耕地占用税 2、直接为农业生产服务的生产设施占用其他农用地的，不征收耕地占用税,第四节耕地占用税减免税,二、免征耕地占用税 1、军事设施占用耕地 2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地,第四节耕地占用税减免税,三、减征耕地占用税 （1）、铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元征收耕地占用税。 （2）、农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 （3）、农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经

22、所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。,第四节耕地占用税减免税,四、耕地占用税减免税权限 1、占用耕地1000亩以下的，由各市（县）、区地方税务局审批。审批结果每月底报苏州市地方税务局备案。 2、占用耕地1000亩（含1000亩）以上的减免税项目，逐级上报苏州市地方税务局，由市局局长办公会集体讨论决定。,第五节耕地占用税征收管理,一、纳税义务时间 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。 未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。 二、纳税时限 获准占用耕地的单位或者

23、个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。 三、耕地占用税完税证 土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。,案例分析,例下列关于耕地占用税的规定正确的是（ ）（多选题） A耕地占用税实行地区差别幅度定额税率B人均耕地面积越少耕地占用税单位税额越高C耕地占用税由地方税务机关负责征收D获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起10日内缴纳耕地占用税E耕地占用税的征收管理不执行中华人民共和国税收征收管理法 正确答案：ABC,第三部分两税日常征管,1、土地房屋权属交换如何确定纳人？如何征收？ 答：土地房屋权属交换，交换双方土地

24、房屋权属均发生转移，并且都是权属的承受者，因此都是契税的纳税人。 土地房屋权属的交换，按照交换差额计算应征税额。交换价格相等，双方均免征契税；交换价格不相等，由多交付一方缴纳税款。,第三部分两税日常征管,2、我市拆迁后重新购房如何缴纳契税？ 答：2003年10月1日之前县级以上人民政府拆迁项目，在被拆除原面积部分契税免征，超过原面积部分全额征收。 2003年10月1日起，我市实施契税补贴政策，契税补贴在拆迁时就以现金方式直接支付给被拆迁人，实行契税补贴后，被拆迁人重新承受房屋一律照章缴纳契税。,第三部分两税日常征管,3、划拨土地使用权经批准转让时，如何征收契税？ 答：划拨土地经批准转让要分两次缴纳契税。一是经批准转让时，应由房地产转让者补缴土地出让费，补交契税； 二是受让方按规定缴纳契税。,第三部分两税日常征管,4、经司法裁定，企业以抵押房产抵偿银行贷款，银行是否应缴纳契税？ 答：企业以房屋作抵押，到期不能清偿银行债务，产生法律纠纷，法院判决一般采用两种方