营改增培训师肖太寿老师

1、建筑和房地产企业的最新税收政策及相应策略分析。主讲人：肖太守，财政部财政科学研究所博士后，中国财税培训金奖讲师，建筑和房地产企业最新政策分析与应用。用普通税法、简易税法和增值税免税法处理房地产项目的不可抵扣进项税；国家税务总局2016年第18号公告第13条规定：普通纳税人出售自行开发的既有一般税法、简易税法又有免征增值税的房地产项目，不能划分不可抵扣进项税的，应按建筑施工许可证注明的“建设规模”划分。不可抵扣进项税=当期不能分割的全部进项税(简单计税、免税房地产项目建设规模、房地产项目总建设规模)、分析和应用建筑业房地产企业改革的最新政策、房地产企业租赁服务的增值税处理1。普通纳税人出租201

2、6年4月30日前购置的房地产时，可选择采用简单计税方式，按5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的房地产，应按上述计税方法在房地产所在地先行纳税，然后向机构所在地主管税务机关申报纳税。分析和应用建筑业房地产企业改革的最新政策，房地产企业租赁服务的增值税处理1。普通纳税人在2016年4月30日之前租得的房地产，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的房地产，应按上述计税方法在房地产所在地先行纳税，然后向机构所在地主管税务机关申报纳税。分析和应用建筑业房地产企业改革

3、的最新政策，房地产企业租赁服务的增值税处理。2016年5月1日以后购置的非机构所在地县(市)的房地产，普通纳税人应按3%的税率预缴税款，并向机构所在地主管税务机关申报。分析和应用房地产企业改革的最新政策，房地产企业租赁服务的增值税处理。小规模纳税人出租其所购房地产(不含个人租赁住房)应按5%的税率计算应纳税额。纳税人出租与机构不在同一县(市)的房地产，应当按照上述征税办法在房地产所在地先行纳税，然后向机构所在地主管税务机关申报纳税。分析和应用建筑业房地产企业改革的最新政策，房地产企业租赁服务的增值税处理。其他个人出租其已取得的房地产(不含房屋)，应按5%的税率计算应纳税额。6.个人租赁住房，应

4、纳税额按5%减1.5%的征收率计算。分析和应用建筑业房地产企业改革的最新政策，房地产企业租赁服务的增值税处理。其他个人出租其已取得的房地产(不含房屋)，应按5%的税率计算应纳税额。6.个人租赁住房，应纳税额按5%减1.5%的征收率计算。财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)附件1:营业税改征增值税试点实施办法第四十条第(一)项涉及服务和货物混合销售的销售行为。为了本条所称从事商品生产、批发或零售的单位和个体工商户包括主要从事商品生产、批发或零售并兼营销售服务的单位和个体工商户。例如，业主和总承包商签订了一份1000万元的劳务和材料承包合同，其中600万

5、元为材料，400万元为劳务。如果总承包商进行混合销售，将按建筑劳务的11%征税，计税基础为1000万元，但不能按销售货物的17%征税，计税基础为1000万元。建筑业房地产企业改革和增加增值税的最新政策分析及应用(财税201636号)附件2:营业税改征增值税试点实施办法第二条第(二)项规定，如果原增值税一般纳税人同时拥有销售服务、无形资产或房地产，则截至纳入试点改革和增加之日的增值税最终免税额不得从销售服务、无形资产或房地产的销项税额中扣除。案例分析：增加了钢结构安装公司增值税前的处理技巧。甲公司在四川注册，从事钢结构销售和安装业务，自2016年5月1日起变更业务，属于一般纳税人。截至2016年

6、4月底，该税为100万元。5月，钢结构销售收入分为两种情况：情况1:货物销售收入2000万元(不含税)；案例二：货物销售收入300万元(不含税)。另外，5月份安装收入为200万元(不含税)，当月进项税为5.1万元。请分析一下五月份甲公司应该支付多少增值税。案例分析：钢结构安装公司改革前增值税时期的处理技巧，涉税分析：财政部、中国人民银行、国家税务总局关于营业税改征增值税预算管理问题的通知(蔡羽2012367)第五条规定，纳税人同时拥有应税劳务和销售货物或应税劳务，按一般计税方式征税的， 应纳税额按销项税额的比例划分，分别作为增值税改革收入和当期增值税收入。 案例分析：钢结构安装公司改革前增值税

7、时期的处理技巧。根据财税号的规定。201213号文件规定，如果试点地区原从事应税服务的增值税一般纳税人不能按照营业税改征增值税的有关规定从应税服务的销项税额中扣除增值税税额，则应在“应交税金”科目下增加“增值税税额”明细科目。案例分析：钢结构安装公司改革前增值税时期的处理技巧如下：1。5月初，企业应借记“应交增值税”100万贷记：应交增值税(转出进项税)100万，按照不能从应税劳务的销项税中抵扣的应交增值税计算。根据允许抵扣的金额，借记：应交税金，应交增值税(进项税)100万，贷记：应交税金，增值税留成税100万。案例分析，案例一：A公司，5月应交增值税=2000 * 17%-100-5.1

8、0.909 200 * 17%-5.1 0.091=268.9万元。场景二：如果5月份货物销售收入为300万元(不含税)，其他条件不变，则甲公司5月份应缴纳的增值税为300 * 17%-5 . 10 . 6-47.94 200 * 17%-5 . 10 . 4=319，600元。一、改革后的阵营，如何处理建筑企业与房地产企业的新老项目之间的联系，(一)新老项目划分标准1。新老建设项目划分标准：财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知(财税201636号)附件二：关于营业税改征增值税试点工作有关事项的规定第一条第(七)项第三款规定：一、2016年4月30日前建筑施工许可证注

9、明合同开工日期的建设项目为老项目，注明合同开工日期为2011年。营改增后，如何处理建筑企业与房地产企业的新旧项目的关系：(1)新旧项目的划分标准1。建设工程新旧项目划分标准：(2)建设合同中开工日期在2016年4月30日之前的建设项目为旧项目，开工日期在2016年5月1日之后的建设项目为新项目。营改增后，处理建筑企业与房地产企业的新旧项目衔接，跨县(市、区)提供建筑服务纳税人增值税征收管理暂行办法(国家税务总局公告第17号， 2016)第三条纳税人跨县(市、区)提供建设服务的，应当按照财税201636号文件规定的时间和计税方式，向建设服务发生地的国家税务主管部门预缴税款。建设工程施工许可证未注

10、明合同开工日期，但建设工程施工合同中注明的开工日期在2016年4月30日前，属于老建设项目，可根据财税201636号文件选择简易计税方式。 改革后的营地，处理建筑企业和房地产企业的新老项目之间的联系，(1)新老项目的划分标准2。房地产企业新老项目划分标准：财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知(财税201636)附件2:增值税营业税改征试点有关事项的规定第一条第(七)款第十项一、建筑施工许可证注明的合同开工日期为2016年4月30日二、建筑施工许可证注明的合同开工日期在2016年5月1日以后的房地产项目为新项目。营地改革后，在处理建筑企业与房地产企业的新旧项目衔接时，国家税

11、务总局2016年第18号公告第8条规定：旧房地产项目是指：(1)建筑施工许可证注明的合同开工日期为2016年。4月30日前的房地产项目；(二)建筑施工许可证未注明合同开工日期或未取得建筑施工许可证，但建筑工程合同注明开工日期在2016年4月30日前的。改革后的阵营，如何处理建筑企业和房地产企业的新老项目之间的联系；(2)营地改革过渡期间的七项涉税业务做法；1.在营地改革之前，项目已经完成，并与业主进行了决算，但业主一直拖欠施工企业的项目资金。但是，建议在营地改造之前向业主开具施工发票。改革后的阵营，如何处理建筑企业和房地产企业的新老项目之间的联系；(2)营地改革过渡期间的七项涉税业务做法；2.

12、营地改革后，项目已经完成，但尚未与业主进行决算；营地改造后，将与业主进行工程决算，并收到业主支付的建设资金。选择简单的计税方式，按3%的税率缴纳增值税，并向车主开具增值税普通发票。营地改革后，将处理建筑企业和房地产企业的新老项目之间的联系。(2)营地改革过渡期间的七项涉税操作做法。3.营地改造前购买的建筑材料已用于工程建设项目。但是，应付给材料供应商的货款将在营地改造后支付，并将收到供应商开具的增值税专用发票。如果施工企业选择简单计税法计算增值税，则不能扣除增值税进项税；营地改革后，将处理建筑企业和房地产企业的新老项目之间的联系。(2)过渡期七项涉税操作规范营地改革后，将处理建筑企业和房地产企

13、业的新老项目之间的联系。(2)营地改革过渡期间的七项涉税操作做法。4.营地改革前购买的建筑机械设备、办公用品和其他库存资产。但上述资产供应商开具的增值税普通发票尚未收到，上述资产供应商开具的增值税专用发票将在营改后收到。如果施工企业选择简单计税方式计算增值税，则不能扣除增值税进项税；如果施工企业选择一般计税方法计算增值税，则不能扣除增值税进项税。(2)处理营地改革后建筑企业与房地产企业之间的新旧项目衔接问题；(5)营改增过渡期的7项涉税操作实践；5)营地改造前的旧项目在营地改造后继续建设的，由于施工企业根据税法选择了简单的计税方法，营地改造后的旧项目发生的增值税进项税不能从新项目发生的增值税销

14、项税中扣除。如果选择一般的计税方法，营改后旧项目发生的增值税进项税可以从新项目发生的增值税销项税中扣除。营地改革后，将处理建筑企业和房地产企业的新老项目之间的联系。(2)营地改革过渡期间的七项涉税操作做法。6.难民营改革前已经完成但尚未出售的发展项目。对于营改增后继续销售的开发产品，根据税法规定，房地产企业将按照5%的税率，按照简单的计税方法计算缴纳增值税。计算公式为：销售/(1.5%)5%，建筑企业和房地产企业实际缴纳增值税的5%计算及其决定因素：(1)实际缴纳增值税=工程结算价格(建筑企业)或销售收入(房地产企业)的11%，即各种成本对应的增值税进项税率。该公式表明，改革后，建筑企业和房地

15、产企业的增值税税负不取决于产值或收入，而取决于进项税能扣除多少。(二)各种成本的结构分析1。房地产企业成本结构：(1)土地成本：占开发产品总成本的40%-60%。营改增后，建筑企业和房地产企业实际缴纳增值税的计算和决策因素，(2)各种成本的结构分析(1)。房地产企业成本结构：(2)建安成本：占开发产品总成本的30%；(3)其他成本：占开发产品总成本的30%；(2)施工企业成本结构：(1)材料设备成本：占合同成本的60%-70%；(2)人工成本：占合同成本的20%。施工机械费用：低于合同费用的10%(4)其他费用：低于合同费用的10%。案例分析：兰州某房地产企业低价投资黄河大桥建设项目外签订节税

16、合同的技巧。(1)案例介绍：甘肃A房地产公司与兰州市政府通过招标、拍卖、拍卖程序，以2亿元的市场价格收购了一块土地。兰州市政府对以拍卖方式取得土地的房地产企业附加了一个条件：以低于市场价4000万元，即1.6亿元的价格，将国有土地拍卖给A房地产企业，A房地产企业必须在兰州黄河上投资建设一座黄河大桥。案例分析：兰州某房地产企业在建设项目外投资黄河大桥，获得低价拍卖土地的合同及节税签约技巧。某房地产企业与兰州市政府签订了1.6亿元的土地出让合同，某房地产公司向兰州市土地储备中心支付了1.6亿元，土地储备中心通过兰州市土地管理局向某房地产企业出具了1.6亿元的行政业务收据。此外案例分析：兰州某房地产企业投资黄河大桥建设项目，低价获得拍卖土地。(2)财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知(