土地增值税总概

1、第一章土地增值税的发展过程土地增值税是1994年税制改革提出的一种新型税种，是1994年税制改革的重要组成部分。 此税的征收在促进我国房地产行业健康发展，抑制房地产和“楼花”买卖现象，避免土地资源浪费，合理增加财政收入等方面发挥了积极作用。 我国土地增值税的发展历史和政策变迁，目睹了我国房地产行业潮涨潮落。一、土地增值税概述(一)我国土地增值税的发展历程；新中国成立后，我国于1951年征收城市房地产税，对房地产和房地产按不同税率征收。 其中不动产按标准地价的1.5%征收，由财产权所有者支付。 之后，随着城市土地的国有化，房地产税被取消了。 党的第三次中全会以后，国务院决定恢复对不动产的征税。

2、随着我国土地有偿使用制度的改革，税收政策也逐渐开始完善。 1988年国务院公布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，全国范围内征收城市填海造地建设费，对城市、县城、建制镇和工矿区土地使用单位和个人按占地面积定额征收。 针对1990年房地产交易市场迅速发展的情况，为健全房地产转让方的税制，在营业税条例中增设了“土地使用权转让和出售建筑物”税目，税率对确定转让收入5%的外商投资企业征收工商统一税，税率为3%。 1994年新税制实施后，外商投资企业和内资一样，统一执行了销项税政策的5%。 由于个人买卖的不动产增加，国家在1989年重新征收契税，买方(个人限定)以交易额的6%支付。 1993年6月，国

3、务院根据当时房地产“过热”状况，提出加强宏命令特罗尔的意见，明确指出应尽快征收土地增值税费，调节土地高附加值收入，保护国家权益。 为此，国务院1993年1.2月公布中华人民共和国土地增值税暂行条例，土地增值税作为新税制的一种税开始在全国实施。国务院公布中华人民共和国土地增值税暂行条例后，引起社会各方面的广泛关注，国内外房地产开发业者通过多种途径反映他们的意见和要求。 财政部、国家税务总局在与有关部门共同研究中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则草案的过程中，认真内投射了国内外特别是香港房地产开发业者的意见和建议，并耐心地解释了他们所反映的问题和存在的担忧。 为了更完善合理地制定细则，财政部、

4、国家税务总局在广泛听取各方面意见的基础上，与有关部门进行了深入的研究和论证，吸收采用了各方面的合理意见和建议。 为了进一步明确政策界限，将土地增值税政策精神体现在一盏茶上，制定细则时对条例作了一些完善和补充，条例和细则符合当前实际，具有操作性。 在这种情况下财政部于1995年1月发表细则，土地增值税开始在全国实施。(二)土地增值税公布的背景；改革开放以来，随着经济体制改革的推进，我国逐步改革土地使用制度，实行有偿使用，允许国有土地转让使用权的新政策，促进了我国房地产开发和房地产市场的迅速发展。 目前，我国的房地产开发和房地产市场已经形成了大规模。综合来看，中国房地产开发和房地产市场的发展，对合

5、理配置土地资源，提高土地利用效益，改善城市设施和人民生活居住条件，推动关联产业发展发挥了非常积极的作用。 但是，由于相关的管理制度不健全、不合作，管理不严格也成为问题。 主要是房地产开发过热，研发投入资金规模过大，“买卖”房地产投机行为盛行，房地产价格过高，土地资源浪费严重，土地高附加值收益国回收少，影响国民经济发展。 在这种情况下，国家为了控制利害，采取多种政策措施加以综合管理，促进房地产开发和房地产市场的健康发展。 这包括发挥税收分配的杠杆作用对其进行联特罗尔。(三)征收土地增值税的立税原则；由于我国房地产市场发展时间不长，许多做法不规范，中华人民共和国城市房地产管理法公布的时间也近，设定

6、土地增值税费有一定困难。 设置土地增值税的主要原则是征收国有土地使用权、转让地上建筑物及其附着物(简称房地产转让)的高附加值收益，在土地(房地产)转让环节征收，与纳税人性质无关，征收高附加值高、高附加值低、无高附加值。 重点是调节转让房地产的过高收益，抑制房地产的投机，牟取暴利行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益，促进房地产开发和房地产市场的健康发展。根据该原则，在条例和细则的规定中被表示为一盏茶。第一，无论是单独转让土地使用权，还是集体转让住房所有权和土地使用权，无论是新开建的商社，还是库存的房地产，只要转让，都要征收土地的增值税费。第二，所有的公司和个人，不论是内资和外资，无论

7、是经济性质，只要是国有企业、集团企业、私营企业、个人工商店、外商投资企业，是我国公民，港澳福摩萨的同胞，还是外国人，无论是专营房地产开发，还是兼营房地产，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税义务人。 根据土地增值税的收益，应当按照土地增值税的规定纳税。第三，土地增值税以转让房地产高附加值额为纳税计算依据，实施四级超额率累进税率，体现高附加值率高的多特征、高附加值率低的少特征，并调节高高附加值收益的作用。第四，可以从扣除房地产开发商为获得土地使用权支付的款项、土地开发和住房建设的成本和规定费用，以便维护房地产开发商正常开发的合理权益，获得一定的投资收益率。 借鉴国内外从事房地产开发的基本投资

8、收益率和通货膨胀因素，对从事房地产开发的纳税人，按获得土地使用权的金额和房地产开发成本合计扣除20%。 这样，既制约、抑制了房地产的投机和“炒”销售，又保护了正常房地产开发商的利益。第五，考虑到我国的现实情况，为了改善人民的居住条件，对普通从事标准住房建设的单位和个人给予一定税收优惠的个人转让自各儿住房，国家在市政规划、重点建设的需要下征用的房地产，纳税人在自各儿转让的房地产，也给予一定的减税护理。(四)征收土地增值税的作用；我国征收土地增值税具有以下方面的作用第一，征收土地增值税费，有助于抑制房地产的投机和买卖活动，防止国有土地的收益流失。 土地增值税费以出让房地产高附加值额为核算依据，实行

9、超率累进税率，征收高附加值多、高附加值少，在一定程度上抑制了房地产投机活动，限制了云同步炒“土地”现象的发生。 国家规范了全国统一征收土地增值税、各地征收土地高附加值费(土地收益金)政策不一致的情况，这也完善了我国市场经济的法制。第二，征收土地增值税有利于增加财政收入。第三，房地产业作为我国今后有日子必须重点发展的产业，无疑是要开发的新税源(到2000年，第三产业的高附加值要求从国民生产总值的35%达到38% )，在第三产业中，房地产业是高高附加值产业，其支柱产业的地位越来越明显福摩萨土地增值税占工商税总收入的15.7%，在美国房地产价值6000亿美元以上，全国二分之三的有形资产是房地产，我国

10、深圳土地收入现在还占财政收入总10%以上。 征收土地增值税，在财政上是必要的。第四，征收土地增值税，符合税制改革总体思路，有利于税制财政体制的建构。 土地增值税有着良好的收入前景，为扩大地方税收入规模，建立完善的税制制度创造了条件。 此外，配合有关营业税的规定，土地增值税可以抑制房地产买卖的投机行为与所得税相结合，调节目前房地产业的税负情况。 在云同步土地增值税为今后进一步扩大我国财产收益税制创造了条件。(五)我国土地增值税的特点因为我们过去长期无视土地的价值，所以房地产市场交易中把房价和地价结合在一起的话很多，或者房价中包含地价因素，地价的独立存在或者表现，会给征收土地的增值税费带来困难。

11、在贯彻土地增值税立法宗旨的同时，符合我国现状，将税名确定为土地增值税，明确了这种税类型调节的对象是土地增值税收益。 另外，为了便于操作，规定纳税计算以不动产转移的收入减去项目金额为化学基。 这样，在计算高附加值额时，没有必要区别是哪个高附加值，是计算税金的依据。土地增值税的主要特征是第一，土地增值税是房地产转让的一环，每次转让都要征收土地增值税。 这个和销项税很像。第二，土地增值税以转让不动产的高附加值额为计算税款的依据。 计算土地增值税费，应当按转移不动产收入减去规定扣除额征收。 这和企业所得税有相似之处。第三，土地增值税将把旧房征收管理与房地产估价和成本重新定径套作为客观标准和参考标准。

12、这一点与财税有一定的共通性。第四，土地增值税是贯彻国家宏命令特罗尔政策制定的税种，是国家利用税收杠杆进行经济必要的调节，有特定的征收目的。 所以，这个税也是特定的目的税。(6)我省土地增值税的发展历程我国土地增值税暂行条例于1993年1.2月1.3正式公布(国务院令138号)，土地增值税暂行条例实施细则于1995年1月2.7公布，执行时间为1994年1月1日，实际全国土地增值税贯彻会议于1995年3月在北京牌召开。 会议后，各省宣传贯彻，有些政策需要省人民政府批准，比如普通标准住宅的具体标准问题必须报告扣除利率的具体比例问题等，各省的大部分贯彻会议在1995年下半年召开，所以土地增值税基本上在

13、1996年开始征收。 土地增值税征收十三年五载以来，经历了三个阶段一、第一阶段(19952002年)维持阶段第一个步骤(1995年到2002年)进行准备、展望。 征收土地增值税以来，一些省的普通标准住房标准直到1996年或1997年才得到政府的批准。 土地增值税预征率确定较低，大部分省市确定在1%以下。 土地增值税外形相似。 客观地说，一般从1998年开始进入房地产行业困难时期，发生了大量的空屋，1999年7月，财政部、国家税务总局发出了财税字1999210号的通知： 1998年6月建设了3.0未售出的商品，2000年底售出的免税营业税，契税住房改革室营业税二是1999年有些人提议取消土地增值

14、税。 国家税务总局1999年1.0月在武汉召开了部分省市参加的座谈会，其中之一议题是撤销土地增值税。 当时参加的代表不同意。 主要原因应当保留地方税的税，难以征税的，可以暂时免征。二、第二阶段(2003-2006年)的星空卫视阶段随着房地产行业的下跌，特别是从2003年开始房地产行业迅速发展，各地对土地增值税的重视度也越来越高，征收管理能力也越来越强。 我省2004年6月公布土地增值税核定征收率后，收入大幅增加，2004年土地增值税收入达到1.7亿元，2005年度为2.83亿元，2006年度为4.59亿元。 税收的作用逐渐显现出来。三、第三阶段(2007年以后)的成熟阶段(一)土地增值税进入快

15、速通道；从2007年开始，我省房地产行业增长迅速，税收贡献越来越大。 其主要原因是加强房地产行业管理，按照总局提出的房地产行业一体化管理要求，加强房地产交易管理，各地进入房地产交易厅，到2008年上半年全部进入，开设征税窗口。 其次，根据国税发2006187号通知要求，加强土地增值税清算业务，2007年结算房地产开发项目工程2.0馀额，增加收入700万元。 三、立即调整土地增值税核定征收率。 也就是说，从原来的1%调整为普通的标准住宅1.5%、土地5%、其他不动产项目(除前两项)3.5%。 四是加强二手房管理，2006年征收二手房转让税7040万元，其中营业税4747万元，其他税收1346万元

16、，2007年度征收10637万元，其中营业税7202万元，其他税收1963万元。 五、加强房地产行业检验力，根据总局要求，全省检验部门检验了2298户房地产企业，占全省房地产企业的38.2%，有问题的1229户，占检验户的53.4%，税金2.952亿元(其中销项税1.38亿元，企业所得税0.74亿元，土地增值税55 上述措施的实施，使土地增值税收入大幅提高，2007年为1.5亿元，2006年比4.59亿元增加10.31亿元，增加3.1倍，2008年增加16.38亿元，比2007年增加9.2%，增加1.38亿元。 土地增值税收入全国排名由2005年、2006年的1.2上升到2007年、2008年

17、的1.0(2)清算政策日益完善国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (国税发2006187号)的公布表明土地增值税清算在全国开展。河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 (豫地税发201028号)公布表明土地增值税清算正在全省进行。河南省地方税务局关于税务中介机构进行土地增值税清算鉴证有关问题的通知 (豫地税2007113号)的公布表明鉴识中介的管理建立了正规体系。河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 (2012年1.0号公告)的公布进一步规范了土地增值税鉴定征收。预征率的变化核定征收率的变化(三)往年房地产纳税人家庭数；单位：万户年度家庭数2011年0.782012年0.952013年1.132014年1.052015年1月至6月0.75注： 1996年征收土地增值税4.8万元。(四)往年土地增产；税额39.2570.3397.58132.9868.75五我省位于中南五省六我省的全国性位置(7)未来展望建立土地增值税清算纳税评价的预警