2014年11月济南房地产市场月报

1、济南市场11月月报,济南营销管理部 2014.12,一、 政策规划分析 二、 一级市场分析 三、 二级市场分析 四、 竞品市场分析 五、 重点项目监控,11 月4 日 济南住房公积金管理中心：连续缴存6个月即可申请贷款 外省缴公积金可回济南贷款 1、政策内容 11 月4 日，济南住房公积金管理中心发布关于转发住房城乡建设部等三部委的通知，对部分住房公积金贷款政策进行调整：对借款人缴存住房公积金的时间要求由贷款时已连续足额缴存12 个月（含）以上改为已连续足额缴存6 个月（含）以上，可申请住房公积金个人贷款；户籍为济南的借款人在就业地缴存住房公积金，在济南市购买自住住房的，可持就业地住房公积金管

2、理中心出具的缴存证明，向济南住房公积金管理中心申请住房公积金个人贷款。 2、政策解读 本次济南市主要从两方面对公积金政策做出调整：缩短借款人缴存住房公积金的时间；扩大异地公积金贷 款业务范围，将异地贷款政策由全省推至全国范围。住房公积金政策的调整是限贷政策松绑后政府救市的又一重要举措。据不完全统计，目前已有苏州、武汉、贵阳、长春、成都等超过30 个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。放宽公积金贷款门槛，是刺激市场回暖的有效手段，本次公积金政策调整对刚需性住宅市场形成支持，有利于刚性需求的释放。从整体效果看，此轮放松有利于提振市场信心，四季度房价预计依然以平稳为主，继续下调的可能性降低。但由于

3、库存仍然高企等原因，短期上涨的空间也不大。,一、政策规划分析,重大政策分析,11年21日 山东省政府：山东敲定户改路线图高校毕业生在济清落户不受限 1、政策内容 山东省政府11 月21 日下发关于进一步推进户籍制度改革的意见，对户口迁移政策、人口管理等问题 作出部署。内容如下： 在县级市市区、县政府驻地和其他建制镇（含济南、青岛所辖县、市）范围内有合法稳定住所（含租赁） 或合法稳定就业的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。 市域放开设区市（不含济南、青岛）范围内的本市户籍人口，在市区内有合法稳定住所（含租赁）或合法 稳定就业，同时按规定参加当地社会保险

4、1 年以上的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口;本市以外人员，在本市市区有合法稳定住所（含租赁）和合法稳定就业，同时按规定参加当地社会保险1 年以上的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。合法稳定住所（含租赁）不得设置面积、金额限制。 济青落户将全面放开普通高校毕业生（含往届毕业生）落户限制，不断提高职业院校、技工院校毕业生和 技术工人等常住人口的城镇落户率；将探索实施积分落户制度，科学制定具有合法稳定住所（含租赁）和合法稳定就业的外来人口阶梯式落户通道和差别化落户标准。 2、政策解读 关于进一步推进户籍制度改革的意见的

5、出台，有利于加快人口城镇化进程，提高山东省城市化水平， 增加城市人口数量，从而带来更多的商品房需求。,重大政策分析,11年22日 中国人民银行：下调金融机构人民币贷款和存款基准利率扩大存款利率浮动区间 1、政策内容 中国人民银行决定，自2014 年11 月22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4 个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1 倍调整为1.2 倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。 2、政策

6、解读 此次政策调整与推进利率市场化改革相结合，具体的改革举措主要体现在三个方面： 一是采取非对称方式下调贷款和存款基准利率,有针对性地引导市场利率及社会融资成本下行。 二是存款利率浮动区间上限由基准利率的1.1 倍扩大至1.2 倍。金融机构的自主定价空间进一步拓宽。 三是简并存贷款基准利率的期限档次，不再公布五年期定期存款基准利率，并将贷款基准利率简并为一年以内（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三个档次。 本次存贷款利率的调整是政府进一步推进利率市场化的重要改革。就房地产市场来看，存贷基准利率的下 调是继限购放开、限贷松绑和公积金政策调整之后的又一重大利好政策，10 月后楼市已逐步企稳，

7、降息将进一步助推楼市回暖。对于开发商，降息实施之后将缓解开发商的资金压力，降低房企融资成本，恢复对楼市的信心，楼市资金面将出现好转，房价有望止跌；对于购房者而言，贷款利率下调后将降低购房成本，增加房价上涨预期，从而能够鼓励观望的购房者在年底前入市，即带动成交量的上升。,重大政策分析,11年24日 住建部：拟出收购商品房用于保障性住房指导意见 1、政策内容 针对地方政府收购商品房具体操作问题，住房和城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。业内人士指出，指导意见出台将使地方政府回购商品房更具操作性，并加速推进这一过程。与此同时，此举打通市

8、场库存房源与棚户区改造的安置需求后，将有超过一千万棚改安置需求被释放。根据对地方政府回购或回租商品房的指导意见，涉及数量最多的棚改项目安置房可以以回购方式补充，而公共租赁住房项目，可长期集中租赁存量待售商品房。 2、政策解读 “十二五”期间，3600 万套保障房建设已接近尾声大规模棚户区改造才刚刚开始，地方面临的建设任 务较重。据悉，现在一些城市商品房库存较大，消化周期甚至高达5、6 年。在这类地区，如政府回购或回 租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地 方房地产库存压力。另外，上半年国家开发银行已完成棚户区改造贷款2000 亿元，预计20

9、14 年棚户区改 造资金将达到5000 亿元左右。据悉，住建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改 新模式，时机成熟后会对这一模式做得好的城市经验进行推广。,重大政策分析,济南轨道交通近期建设规划已通过评估总长超80 公里 在11 月3 日的新闻发布会上，市发改委发展规划研究室主任、新闻发言人谢坤透露，济南轨道交通近期建设规划已通过了中国国际工程咨询公司的评估，目前已基本确定的项目包括R1 线、R2 线一期工程（小高庄至郭店段）和R3 线一期工程（龙洞至新东站段）。 12月4日，全省加快推进重大工程建设暨稳定投资增长工作会议上表示，现审批工作已进入最后阶段，近期将开工建设R1线

10、。 轨道交通规划的持续推进，必将带动轨道经济进一步发展，目前济南市已经沿轨道轴线形成一定规模楼盘板块（如下图）。,重大规划分析,济南发布中心城三年规划 拟新增建设用地32平方公里 12 月1 日，针对城市建设重心不明确、重复建设等问题，济南市规划局编制完成了济南市中心城三年建设规划(2014年-2016年)。方案中提到了4类23个重点片区建设，预计三年新增建设用地32平方公里。其中，重点片区确定了西客站、奥体文博等六个中心带动区；非遗园、华山等五个旅游综合区；创新谷、综合保税区等七个产业集聚区；雪山、南北康等五个优化提升区。 规划解读：根据这些重点片区的分布我们可以看出，东西南北都有所涉及，但

11、是对于东部和北部的发展尤为突出。,重大规划分析,鹊山龙湖度假区年底开工一期占地300 余亩 作为北跨发展的一大重要载体，鹊山龙湖项目今年进入实质性发展阶段。日前，落户于鹊山龙湖的“新奇世界国际度假区济南鹊山”项目一期地上物清理已完成，“新奇世界”规划展示中心主体基本竣工。据了解，展示中心本月底将投入使用，该项目一期将于年底开工建设。 据介绍，正式入驻鹊山龙湖的“新奇世界国际度假区济南鹊山”项目总投资300 亿元，占地面积约6000 亩，将打造以主题公园为核心，涵盖旅游度假、文化创意、养老养生三大产业的综合旅游度假区，一期占地300 余亩。鹊山龙湖项目将加快生态鹊山龙湖建设，打造国家级旅游休闲度

12、假区；与此同时，加上北跨另一重要平台济南新材料产业园区的快速推进，济北新城建设将迈入“加速度”，济南城市发展空间拓展前景可期。,重大规划分析,二、一级市场分析,土地供应分析,11月份，济南供应土地16幅，89.62万， 环比下降24%，同比去年上升23%。临近年底，政府推地频繁，预计12月将迎来土地供应高潮。,高新区 供应面积：37.92万 供应宗数：10宗,历城区 供应面积：51.70万 供应宗数：6宗,商业商务 供应面积：12.38万 供应宗数：5宗,居住用地 供应面积：77.24万 供应宗数：11宗,上月供应居住用地11幅，77.24万，商业商务用地5幅，12.38万 供应集中在高新区和

13、历城区，历城区供应6幅，面积为51.70万，占本月总供应面积58%；高新区供应10幅，面积为37.92万,土地供应明细,11月份，济南土地市场成交 18幅，面积111.6万，其中居住用地12幅，土地面积 80.71万。 环比上月土地成交量大增，相较于去年同期下降2.96%。,土地成交分析,上月成交居住用地12幅， 80.71万，商业商务用地5幅，26.64万 土地成交区域集中在天桥区、历下区、市中区及历城区，占比较大。其中，天桥区成交5宗，面积为41.19万。,供应面积：26.64万 供应宗数：5宗,供应面积：80.71万 供应宗数：12宗,供应面积：27.22万 供应宗数：3宗,供应面积：4

14、1.19万 供应宗数：5宗,供应面积：21.73万 供应宗数：5宗,供应面积：21.48万 供应宗数：5宗,成交单价来看， 2014年下半年土地成交单价为300万元/亩（1999），环比、同比分别下降22.7%、23%。, 2014-G067龙鼎大道东侧安置房东南地块 （恒大/建帮）,重点成交地块分析,本次土拍是济南住宅用地首次采用“网上挂牌”的出让方式，前期报名企业不对外公开，竞价时也无需到现场，G067号地块作为奥体周边低密度地块，吸引了包括万科、海尔绿城、中铁、保利、龙湖等10家实力房企参与竞拍，经过144轮最终，被济南东进龙鼎置业有限公司以17.83亿元成交，楼面价为6710元/平方米

15、，溢价率达98%； 该地块占地20万，容积率1-1.33，计划打造洋房+11层小高层为主的高端产品； 所地块所处片区为济南富人居住区，较好的前景成为争抢的重要原因之一。, 2014-G060-062 天桥区建邦大桥以北、二环西路北（中弘地产）, 2014-G068-072 南北康片区 （立天唐人）,地块计划建设中弘新奇世界国际度假区，涵盖旅游度假、主题公园、文化休闲、康体养生、高端商业等经营服务，以及国际度假区产权型物业的经营服务； 继中海华山、海尔云世界后，北城又一大规模片区开发，济北新城建设进入“加速期”。,该5宗土地为立天唐人将与鲁能地产联合建设开发，项目建成后，将与周边多个已形成规模的

16、综合地产开发项目组成一个大型居住、商务综合社区。,土地成交明细,普通住宅市场分析济南市场供应量持续走高 11月新增供应115.1万，29194套，月度供应量达到334.01万，同比增长91.0%和76.1%。11月份，中海华山珑城的入市拉升整个济南市场的供应量，整体供应量呈上升趋势。,三、二级市场分析,普通住宅市场分析成交价格持续走低，以价换量明显 11月成交9918套，共106.38万，中海华山珑城取得全国销量冠军，引爆整个济南住宅市场。但成交均价为7233元/，较年初下降23.7%，华山珑城低价影响较大。,普通住宅市场分析东部供应及成交均居各区域之首，区域内竞争压力较大 东、西区域一直是济

17、南住宅市场的两个主战场，合计供应及成交占比约80%，随着华山珑城入市，北部供应及成交大幅上升。各区域成交均价均呈下滑趋势。,别墅市场分析别墅整体去化速度非常缓慢，11月成交量飙升 中海华山珑城、鲁能漫山香墅、山顶道1号三个项目开盘，提升了整个市场的销售量，成交量创年内最高纪录，改变了别墅市场不温不火的现状，中海华山珑城别墅138套的成交量以绝对优势领跑别墅市场。,公寓市场分析11月新项目低价入市带动市场活跃度，成交大幅提升 11月公寓库存量32.27万，其中新增6.03万，万达SOHO、北大时代临湖公馆首次开盘，以及明湖广场加推， 以低单价、低总价特点，取得热销。,写字楼市场分析11月新项目低

18、价热销，拉低成交均价，供应量仍处于高位 11月写字楼库存量31.07万，其中新增3.65万，新增量主要来自高新板块以及零星板块,商业市场分析底商持续高库存，成交均价小幅下降 11月底商供应量2.26万，库存量达到20.27万，成交1.37万，成交均价23029元/,商业市场分析纯商业项目较少，去化缓慢 11 月，纯商业市场仅有一个项目出现成交，共成交0.01 万平米，市场去化销售速度缓慢。,东部板块格局：济南东部(绕城高速以西）主要分为六大板块，本项目位于山景资源丰富、未来总部经济聚集的汉峪板块，当前与高新区、雪山板块存在较强竞争。,四、片区市场分析,片区供应：高新汉峪板块为东部热点片区，目前

19、片区竞品6个，片区潜在项目4个，片区存量169万。,14年片区去化情况：14年片区去化速度变缓，月均实际成交去化20-50套。成交较好的项目为中海天悦府，以8000低价拦截片区客群。,11月片区销售情况一览,因万科麓山目前在售产品为143大户型精装小高层，因此不作为参考竞品,去化分析：中海天悦府月均去化150套成为高新区去化之首，除了地段、产品、品牌等关键因素，其高层均价8000元/的片区最低价也是主要原因。其他项目依旧保持在30-50套/月，去化较缓。 价格分析：受济南整体市场影响，目前片区项目依旧以降价促销为主，价格区间在8000-8500元/； 去化产品分析：90-110产品依旧是片区畅

20、销户型； 在大市场情况不容乐观的情况下，目前片区内待售项目均在进行内部团购提前去化产品，团购价6500-7500不等。,11月份片区市场小结,五、竞品重大节点,德润天玺项目 体验区开放,鸟 瞰 图,区 位 图,土地地价380万/亩，折合楼面价1800元/ ，土地成本较低； 整体容积率3，产品以高层为主，户型以90-190刚需及改善型为主，客群覆盖较广。,东地块为兴业银行配建落座。西侧为目前对外推广产品，前期针对东拓等合作企业进行团购，团购价格约为7500元/，产品区间在90-190平之间。,产品分布,兴业银行配建落座,目前团购落座（前期少部门为东拓团购房）,优点： 南北通透，通风采光良好 主卧独立卫生间，私密性好 客卧带阳台增大室