深圳市罗湖蔡屋围片区写字楼调查

1、蔡屋围金融中心,蔡屋围金融中心地位,深圳金融业历史自然形成了以罗湖区蔡屋围为中心的金融中心区，在这个区域内，集中了全市74%的银行机构、80%的保险机构、40%的证券机构和50%的其它金融机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，另外驻深的人民银行、保监会以及深圳证券交易所也设在罗湖； 蔡屋围已成为深圳事实上的金融机构集聚中心、金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监管中心。,中心西区写字楼,滨 河 大 道,宝 安 南 路,红 岭 中 路,蔡屋围写字楼分布图,深 南 大 道,建 设 路,金融中心大厦,发展银行大厦,深圳证劵交易所,金山大厦,金丰城大厦,华润大厦,京基100,地

2、王大厦,世界金融中心,鸿隆广场,金丽华大厦,湖北宝丰大厦,大剧院,深 南 大 道,蔡屋围片区甲级写字楼较为密集，主要沿深南路两侧分布，租金水平接近福田中心区，其中租金最高为京基100与华润大厦，出租率都在较高在85%以上，以下是蔡屋围片区目前档次较高的甲级写字楼，其中汇总建筑面积约48万。,蔡屋围甲级写字楼物业,租金情况：按租金水平档次分，蔡屋围写字楼主要分四个档次： 一档写字楼: 260左右（华润大厦、京基100） 二档写字楼：130-160（世界金融中心、鸿隆世纪广场、地王） 三档写字楼：90-130（发展银行大厦、金丰城大厦、金山大厦等） 四档写字楼：60-80（振业大厦、湖北大厦等）,

3、蔡屋围写字楼价格水平,管理费：20-30元/.月，档次较高的写字楼管理费在30元/.月左右,销售价：现大多写字楼只租不售，近几年新起的商务物业，普遍是综合体形式、写字楼只租不售、公 寓式物业出售，公寓式物业价格在3-3.4万/（世金汉宫），鸿隆世纪广场写字楼价格在32000元/,客户分类：顶级客户世界五百强企业、上市公司、大型国企 中高级客户多为区域办公的成长型公司，以物流、贸易、金融公司为多。 客户面积需求：在该片区大面积需求占比重最大为40%,客群主要是金融、通讯、实业， 世界500强企业。,片区客户群体分析,深圳华润大厦依附于大体量的建筑与万象城组成华润中心综合体，地段以及高档次的配套，

4、更是有各大公、多家世界五百强入驻；金融、物流、贸易客户占比例约62%，世界五百强入驻，其中出租率高达100%。,入驻企业有： 全球四大会计师事务所：德勤华永、毕马威华振、安永华明； 世界500强企业：汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等； 英国上市公司：Michael Page； 其他：新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等,地王客户群体,地王大厦，正式名称为信兴广场总高度383.95米，建成时曾是亚洲第一高楼，商务公寓和购物中心三部分组成，是深圳的重要标志；通讯科技、金融、咨询客户占比66%，该大厦主要以大企业入

5、驻为主，需求面积较大。,地王客户群体,入驻企业有： 金融投资：美国友邦保险、渣打银行、永亨银行、农业银行、深圳市合昌投资、深圳银合投资、丰盈投资策划； 通讯科技：北京腹痛东方科技、伊恩威科技、艾迪悌新涛科技、讯科亚太科技 咨询顾问：广州路透咨询发展、阿特金斯顾问 其他：深圳嘉禾影城、达飞轮船、广东菱电、日立（中国）,世界金融中心客户群体,世界金融中心高207.1米，连同天杆高达222米，是甲级综合楼宇，由深圳茂业集团发展，座落于深圳最繁华的罗湖深南大道旁，集智能化写字楼、星级酒店、国际公寓、精品商场于一体。 制造、金融客户占比例约56%，物流与咨询类型企业也是该大厦重要客群。,鸿隆世纪广场客户

6、群体,鸿隆世纪广场罗湖区蔡屋围金融圈甲级写字楼，为精品商务综合体。总建筑面积11万平方米，主要以物流货运、科技行业的中小型客户为主。,入驻企业有： 物流货运：香港骏光货运代理公司、裕光达国际货运代理公司、辽宁港捷国际物流、深圳泛航国际货运代理公司、宁波开源国际物流等； 咨询：深圳市明富信息咨询； 科技：深圳德纳特生物科技、深圳是荣科科技公司等； 贸易：深圳是锯城国际商贸、瑞瑜国际贸易、深圳卡比奥贸易等。,蔡屋围商务圈,蔡屋围商务圈离本项目约5公里距离 蔡屋围商务圈以京基100为标杆 写字楼沿深南大道两侧分布,约5公里,笋岗位于蔡屋围向南距有5公里，是蔡屋围金融中心第一线辐射片区，蔡屋围片区随着蔡屋围村的旧改，万象城、京基100的建起，该片区全面升级。,蔡屋围片区的写字楼档次升级，租金也是随之增长，特别是甲级写字楼，写字楼的面积趋向大面积，客群主要针对大企业； 原在该片区办公的中小型企业由于资金承受不起，会被向外挤压； 就地理位置以及将来的规划发展笋岗片区是被挤压首选。,蔡屋围客户被向北转移,总结,目前深圳写字楼市场 “只租不售”的单一产权模式成了主流，开发商自己持有高端商用物业是一个大趋势，加上限购限