曲江CBD房地产项目调研报告

1、，曲江中央商务区房地产项目调研报告，思维先行，城南未来的发展方向和区域性城市的功能定位？曲江新区作为城南重点板块的市场前景如何，曲江新区的发展趋势如何？展区规划和区域配套建设对区域房地产市场的作用以及如何利用这一案例？如何有效整合外部资源，充分发挥项目展区的支撑资源？开发企业发展目标的界定？结合开发企业的发展战略，如何在开发过程中提升企业品牌的社会效应？如何控制Xi房地产写字楼需求的发展趋势？如何准确定位项目所针对的目标客户群，哪些产品真正满足他们的需求？结合会展工业园的规划和发展，如何深入挖掘市场价值？如何进行产品错位竞争，提升项目市场的核心竞争力？参考案例对项目开发的启示和借鉴？项目位于城

2、市中轴线曲江新区西南角，规划的曲江会展核心区，电视塔商务区辐射区，中心钟楼和电视塔，本案位置，高新区板块，曲江新区板块，长安路，主城板块，Xi国际会展中心2号线长堰堡站。长安路作为城市发展的中轴线，绕过了城市快速路以外的区域大动脉；规划中的曲江会展中心，距离电视塔1000米，完全位于商业区的辐射半径内。位置，东南交通：环城高速出口。在这种情况下，需要5分钟才能到达环城高速公路的东部：长安南路电视塔环形交叉路口，长安北路直接通向市中心的钟楼区，南边是长安区东北面的南面：Xi正在建设的地铁2号线，长堰堡站，预计2010年。在这种情况下，步行到长堰堡站需要20分钟。该项目靠近城市主干道、高速和轨道交

3、通主干道的黄金“十字路口”，可达性好，交通环境好。在这种情况下，项目的周边环境很有吸引力，远远优于Xi的其他商业区，但生活设施并不完善。生活设施主要靠东北的电视塔商圈。Xi国际商务港。城市中尚未拆迁的地块及其周边村庄、繁华的商业区、商业区、电视塔商业区的商业地块均已开工建设，周边环境良好，交通发达，地理位置优越。N10地块已部分搬迁，N7地块已搬迁，地块尚未平整。在这种情况下，我去了国际会展中心，并在2007年投入使用。曲江会展国际项目和惠晶新都项目。中心城市的生活已经饱和，城市向外扩展。城南将首先发展成为城南Xi外的中心城区。从目前新建筑的开发量来看，Xi市外的新开发建筑主要集中在城南。未来

4、，随着中心城区大量人口的引入和城市配套建设的逐步完善，城南将成为Xi以外的第一个外围中心城区。宏观市场、主城区、地铁2号线于2011年竣工，主城区辐射范围向南北延伸，主城区人口向外输出，主城区南部成为人口引进的主要方向。在这种情况下，Xi目前有6条城市轨道规划，1号线和2号线已经开始建设。3-6号线仍在规划中，2号线预计在2011年完工。线路穿过主城钟楼、城南小寨、案件所在地电视塔商业区、城北张家堡和北站，可直接缩短城南城北与主城的距离；1号线是东西走向的。一共有17个车站城南的城市功能得到提升，曲江由传统的高端住宅区转变为中央商务区，城市中央商务区的特征更加明显。曲江新区的高新技术产业、长安

5、大学城的会展经济和文化产业、教育产业、轨道交通2号线、城南板块和城轨2号线不仅给城南带来便捷的交通，缩短了离市中心的距离，而且带动了城南的工业化。城市功能的升级与转型。曲江会展板块以南的中央商务区将在现有Xi国际会展中心的基础上，在短期内建设15万平方米的展厅、60万平方米的建筑、5500个国际标准展位和3.5万平方米的30个不同规格的国际会议中心。与现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾园宾馆、曲江行政商务区一起，将形成世界级的会展产业集群和商务港口。整个区域包括会展中心、会议中心、会展商务办公楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、会展总部基地、会展科技工业园和会展旅

6、游中心。城南面临着前所未有的发展机遇，城市正在向南发展，随着城市化进程和城市功能的提升，曲江和Xi将成为城市的下一个中心商务区；Xi经济发展稳定，刚性需求强，城市向南扩张，城市南部面临巨大需求；轨道交通缩短了城市之间的距离，为城市南部的城市化发展提供了必要的条件；城市轨道交通加快了城市的步伐，改变了Xi的生活方式；从宏观市场来看，曲江新区具有明显的优势，同时，在客户基础定位上，也与其他两个板块明显分离。曲江新区商业区虽然在区位和环境上有相当的优势，但目前的商业氛围不成熟，市场认知度不高。项目的SWOT分析显示其优势：曲江中央商务区门户，紧邻雁塔南路和发达的西三环交通系统，东临曲江旅游风景区。缺

7、点：远离核心商圈，商业氛围不成熟，卖点很多，但没有一个能构成差异。机遇：曲江中央商务区概念的成熟重新整合项目资源，威胁：项目客户被其他业务部门分流，楼市将进入低潮期，市场信心不足，交易量低；楼市供应量大，市场需求持续低迷，趋势判断，市中心向南扩张，轨道交通的建成必然会导致城南人口的引入，城南将迎来前所未有的发展机遇；Xi安房地产市场继续处于低潮，房地产市场信心不足，房地产市场将在短期内进入买方市场，房地产的供需将会很大，未来Xi安房地产市场的竞争将会越来越激烈；Xi经济持续发展，市场需求潜力巨大；随着曲江轨道交通和市政建设的逐步完善，会展业的经济发展必然导致曲江板块城市功能的升级，从传统的高端

8、住宅功能向以会展文化产业为核心的中央商务区功能转变，Xi下一个CBD将落户曲江；对项目地块的位置和地段价值进行市场调研，打造曲江文化产业核心区，形成商贸、旅游、会展三大核心产业经济区，打造曲江经济发展的“三驾马车”，曲江规划、曲江国际会展中心会展产业核心区、大唐不夜城商业文化核心区、丝绸之路海关公园旅游文化核心区、 商业文化核心区建在大唐不夜城内，与已建成的大唐芙蓉园、大雁塔北广场一起构成了中国最大的唐文化展区。 旅游生态文化核心区纳入丝绸之路风情园、唐诗博览园等重大文化旅游项目。总体规划是升级凌渡万亩生态林，整合曲江南湖周边资源，形成中国罕见的城市休闲文化区。Xi国际会展中心、会展中心和曲江

9、行政商务区规划建设在会展业的核心区域。以Xi国际会议中心为依托，建成10万平方米展览面积，年接待300万人次，每月举办展览，每周召开会议，形成西部最具影响力的国际展览中心。世界上最大的展览城市是汉诺威、慕尼黑和新加坡；中国知名会展城市：上海、北京、广州、厦门、成都，会展经济。通过会展城市的发展，揭示会展经济的发展是城市建设的“加速器”，它给城市经济发展带来直接或间接的城市经济效益，也是经济快速发展的直接驱动力：会展经济被认为是一个低成本、高收入、高利润的行业，利润率约为20%-25%。在国际上，在瑞士日内瓦，韩国际展览业的产业驱动系数约为1:9(在许多发达国家已达到1: 10)。中国会展业起步

10、较晚，但目前国内比例已达到1: 6。会展经济不仅是带动旅游、商业、物流、通讯、餐饮、住宿等效益的产业，而且可以发展成为带动区域产业集聚、提升区域产业品牌价值的“动力引擎”。会展经济加速了区域城市基础设施和配套设施的建设。会展经济的发展客观上要求建设旅游、商业、物流、通讯、餐饮、酒店等配套基础设施，提升会展经济，形成特定的城市会展文化。会展是集商务活动、信息交流、观光旅游、娱乐休闲为一体的综合性服务业。它为新思想、新观念的碰撞、讨论和交流提供了平台，这必然带来文化的融合和创新。形成城市独特的展示文化。市政配套价值：客观上促进区域市政基础设施建设、城市道路建设、轨道交通建设和大型公共设施建设；城市

11、人口的引入、住宅普及率的提高和土地增值潜力：会展经济的发展带来了大量的常住人口和流动人口，人口的引入、住宅普及率的提高和区域价值的提高；未来的曲江中央商务区(CBD):会展经济城市发展的经验告诉我们，随着会展经济的发展，会展核心区将成为区域经济中心。随着展区内商业、办公、住宅和酒店产品的开发建设，展览核心区将毫无疑问地成长为曲江中央商务区。会展经济规划将带来地块价值。该项目位于会展板块的核心位置，享受会展经济带来的市政设施，引入城市人口，体验城市中心商务区的便捷商务。Xi最早的2号轨道交通将于2011年通过展板并通车。长堰堡站位于轨道交通国际会展中心附近，本案位置为轨道2号线长堰堡站和八里村站

12、。目前，二号线长堰堡站位于曲江国际会展中心附近。距小寨2站，预计5分钟内到达小寨商圈和Xi国际贸易中心；它离钟楼有6站，预计在15分钟内到达钟楼。2站，5分钟到达，6站，15分钟到达，钟楼站，小寨站，三森站，项目地块，小寨商业经济圈，重楼商业经济圈，张家堡商业经济圈，轨道交通二号线连接一个城市商圈和两个区域商圈，形成轨道商业带，将商业辐射范围扩大到整条轨道线，增强区域商业辐射力。城市轨道交通带来了地块价值，缩短了与城市核心区的距离，扩大了城市商业区的辐射半径，为项目提供了核心商业支撑价值，将城市中心的商业需求引入展示区，缩短了与城市核心区的交通距离，为依赖轨道交通的地块居民提供了便捷的出行方式

13、；依托轨道交通，该项目将纳入沿线城市商业区的辐射范围。项目地块还可以享受核心圈的支撑价值；形成的铁路商业带将推动区域商业的成熟。轨道交通将三大城市的商业区串联起来，形成轨道商业经济带，商业能量得到提升。商业带带动项目地块业务成熟度快速提升；带来足够的商业需求。依托轨道交通，项目地块将形成由北向南的旅游引入流。主城区和南部长安区的客户可以选择购买项目地块该地区不仅有成熟的商业区(小寨商业区)，而且有配套资源供地块享受自己的规划；会展板块将依托曲江生态资源、唐文化资源和曲江高端住宅板块，提升板块楼市的市场价值；在以会展业为核心的中央商务区，会展经济将带动板块配套设施的完善，未来区域将享受中心城市的

14、市政设施；轨道交通缩短了板块与主城区的距离，15分钟内到达钟楼商圈，将板块带入主城区的商业辐射范围；房地产市场配套设施充足，未来项目地块具有双重配套价值。该地区不仅有成熟的商业区(小寨商业区)，而且有配套资源供地块享受自己的规划；会展板块将依托曲江生态资源、唐文化资源和曲江高端住宅板块，提升板块楼市的市场价值；项目产品竞争比较，产品定位，在这种情况下，项目通过产品定位避免了与其他地区的优势，错位竞争；充分发挥产品优势，比较产品竞争优势，迎宾大道机场带来的交通便利有利于市政府北移，曲江中央商务区长安路和环城高速公路曲江中央商务区整体规划曲江旅游景区，西部高科技和完善的社区配套高价位高科技中央商务

15、区，曲江中央商务区开发的交通系统规划价格低廉，南二环交通便捷，价格饱和度高。曲江中央商务区发达的交通系统价格低廉且稀缺，城市交通不便，高价格空间相对较小。曲江中央商务区发达的交通系统有很大的低价空间，可以自由分割。曲江中央商务区具有明显的比较优势。对于高新区这个办公市场的关键区域，我们主要要求低价格，形成优势！对于迎宾大道的办公室，我们重点关注曲江中央商务区的总体规划。对于南二环，我们注重自由分割和低入住门槛，形成优势！对于城市，我们主要是呼吁交通和环境。结论：曲江中央商务区具有明显的比较优势。对于高新区这个办公市场的关键区域，我们主要是以低价吸引和形成优势！对于迎宾大道的办公室，我们重点关注曲江中央商务区的总体规划。对于南二环，我们注重自由分割和低入住门槛，形成优势！就城市而言，我们主要适合基于交通和环境需求的成长型中小企业。比较结论是：交通便利、入住门槛低、曲江中心商务区规划、产品定位、中端质量、中小企业商务核心区、区域板块地位、曲江中心商务区的规模和功能逐步形成，区域价值逐步体现；该项目的产品定位、中端品质纯写字楼中小企业商务核心区、项目区位价值，15分钟内可到达主城区重楼商圈南部的中央商务区核心区、会展经济中心核心区、曲江高端住宅板块、中央商务区水平、配套便捷的城市交通用地，蕴含着深厚的城市文脉价值。项目的总体定位是对区域发展机遇的分