房地产区位和价值.ppt

1、1,Location and Value of a Property 房地产区位和价值,Location theory 区位理论 Urban land rent gradient and land price 城市土地租金梯度和土地价格的关系 Relation between urban land price and capital density 城市土地价格和资本密度的关系 Land price and urban land use (spatial structure) 土地价格和城市土地利用（空间结构）,2,区位理论(Location theory),1.区位理论综述 Summary

2、2.区位理论, 产业布局与城市系统 Location theory , Industries Distribution and urban system 3.实证分析 Demonstration Analysis,3,Location区位,Location：“区位”源于德文的standort，是1882年由W高次首次提出。 区位在1886年被译为英文“location”。 区位同位置不同，既有位，也有区，还有被设计的内涵。 区位的主要含义是某事物占有的场所，但也含有“位置、布局、分布、位置关系”等方面的意义。,4,Location theory区位理论,theory of Location:

3、区位理论是关于区位的理论： i.e. theory of the space where human act their activities 即关于人类活动所占有场所的理论。 It analyses the space selection of human activities , and explores the commonly spatial principles:它研究人类活动的空间选择，主要探索人类活动的一般空间法则。 Location main body: content and entity of human activities, such as politic activi

4、ties, cultural activities, economic activities etc. 区位主体:在人类活动中，有政治活动、文化活动、经济活动等，像这样的人类活动内容或实体，称之为区位主体,5,Location theory区位理论,economic location theory:讨论经济活动的区位理论则构成经济区位理论。 Agricultural Location theory农业区位理论 Industrial Location theory工业区位理论 Commercial Location theory商业区位理论 Communication Location theo

5、ry交通区位理论 others 进一步区分经济活动的内容，如农业、工业、商业、交通等相关区位的理论则分别构成农业区位理论，工业区位理论、商业区位理论以及交通区位理论等。,6,区位理论产生的背景与发展,农业经济时代，人类如何选择作为其主要经济活动的农业活动的场所是社会面临着的问题，由此产生了杜能的农业区位理论。 工业经济时代早期，工业生产活动的场所主要取决于生产成本的大小，运费成为影响空间布局的重要因子受到关注，因此最早出现运费最小化的韦伯工业区位理论； 工业经济时代后期，社会生产更多地受到市场的直接制约，市场因子倍受关注，因此就出现了廖什的市场区位理论； 二战以后，人类生活方式和价值观多样化，

6、单一的经济因素已不能全面地反映区位选择目标，重视非经济区位因子以及行为因素的新区位理论应运而生。 消费和流通领域的区位问题日益受到重视，反映人类生活基本场所的城市和聚落的空间布局规律的理论(如中心地理论)得到发展。 人类经济活动的组织形式发生重大变化，对于企业组织的空间规律探索的多部门企业区位理论随之发展。,7,区位理论的两层基本内涵,一层:人类活动的空间选择； 即区位主体已知，根据区位主体本身固有的特征出发，来分析适合该区位主体的可能空间，然后从中优选最佳区位； 另一层:是空间内人类活动的有机组合。 即区位空间已知，依据该空间的地理特性、经济特性和社会状况等因素，研究区位主体的最佳组合方式和

7、空间形态。,8,Reading Material:classical and modern Location theory古典与现代区位理论主要区别在于立论依据以及考虑问题的范围和内容的差异。,古典区位理论在区位主体上仅考虑一个生产地，而现代区位理论则考虑到企业内外的多个生产地； 古典区位理论仅考虑区位主体中的单一部分（如工厂部分），而现代区位理论则考虑到区位主体中的研究、开发、设计，零部件加工，部件组装，最终组装，检验修理，培训、流通、办公等； 在区位目标上，古典区位理论仅考虑利润（或成本），而现代区位理论则还考虑到非金钱上的收益以及满足； 古典区位理论缺乏或轻视区位选择的具体目标，而现代区

8、位理论则有市场占有率，吸引与稳定人才，企业形象，名声，市场测试，回避汇率风险，收集信息，避免贸易摩擦等；,9,Reading Material:classical and modern Location theory古典与现代区位理论主要区别在于立论依据以及考虑问题的范围和内容的差异。,古典区位理论的区位选择基准是成本最小，而现代区位理论则考虑前述具体目标中的风险及不确定性； 古典区位理论中产品、规模、销售价格，市场、劳动力、设备、土地、运费等都是事先给定或认为是固定的，而现代区位理论则考虑产品的更新、成熟、标准化、差别化、多角化、多样化等，考虑规模的大小，也考虑销售价格的高低，更考虑到市场的

9、地方性、区域性、全国性以及国际性，还考虑到短期、长期、集中、分散、特殊的市场等； 古典区位理论不考虑或轻视资金、信息、折旧期间、地域文化、决策机制、动态的企业目的以及企业组织，而现代区位理论则都给予充分考虑。 综上所述，不能期待古典区位理论能够解释所有经济活动区位现象，必须结合现代区位理论以及深入细致的调查，才有可能对客观经济活动区位现象有较好的认识。,10,古典与现代区位理论主要差异,11,1. Location theory system,Agricultural Location theory农业区位理论 Industrial Location theory 工业区位理论 marketi

10、ng Location theory 市场区位理论 central place theory 中心地理论,12,1)杜能的农业区位论,Thunen，1826， 孤立国同农业和国民经济的关系 背景：在企业型农业建立的时代（农业企业家和农业劳动者），探索合理农业的生产方式。 Optimal agricultural land uses based on transport costs to market,13,方法,假定条件 1.肥沃的平原中央只有一个城市 2.马车是唯一的交通工具 3.土质条件一样，任何地点都可以工作 4.距城市50英里之外是荒野，于其他地区隔绝 5.人工产品供应仅来源于中央城市

11、，城市食物供给仅来源周围平原 6.矿山和食盐坑都在城市附近 地租收入公式 R=(P-C-Kt)Q P农产品市场价格；C生产费；Q产量；K距城市（市场）的距离;t运费率 检验假说（十多年的农场经营数据）,杜能圈：为求地租收入极大化，农场经营随着与城市距离远近成同心圆式的空间配置,第一圈：自由式农业地带，生产易腐烂、重量大、单位重量价值低、及时消费型农产品（蔬菜、鲜奶、花卉等） 第二圈：林业地带，产品体积大、重量大、运费高 第三圈：轮作农业地带（不休耕） 第四圈：谷、草、休耕轮作农业地带 第五圈：三圃式农业地带，实行粗放的三年轮作，并有33%的荒地（距城市最远、最粗放） 第六圈：畜牧业地带（距城市

12、51-80公里处，此圈之外，地租为零）,发展和应用,城市蔓延下的农业土地利用模式 逆杜能圈（Sinclair,1967) 离城市越近，投机预期导致对农地的投入少；远离城市的农地，集约度高 William Alonso (1933-1999) Optimal distances of residential and commercial land uses from CBD,16,2）韦伯的工业区位论Alfred Weber, 1909 工业区位论：区位的纯理论,背景：产业革命，人口向大城市集中 企业以成本极小化为原则决定设厂区位 而成本因素中只有运费和劳动费和区位相关 进一步专注于运费最小地点

13、的计算。,二维坐标中的区位三角形和区位多边形,力学的“范力农构架”(Varignnon Frame),19,3）胡佛Hoover的区位理论1948经济活动的区位,运费结构：把运费分成场站作业费用（包括装卸，仓库，码头，管理经营机构和保养）和线路运输费用（线路维修，管理，运输工具磨损，动力消耗，保险和工人工资等）。 由于场站费用的存在，运输距离与运输费用见的变化就不是简单的等比例关系。 边际运费可能随距离增加而递减。而且，经济活动选择要尽量在各大中转场站布局，减少货物的中转次数。 运输方式不同，单位重量的货物每单位距离的运费不同：水运、铁路、公路、空运 An Introduction to Re

14、gional EconomicsEdgar M. Hoover and Frank Giarratani /WebBook/Giarratani/contents.htm,20,对区位理论的批判,企业经营与其说关注成本最小，不如说关注利润极大。许多现代企业中“运输”几乎不成为一个独立的成本项目，而是包含在物流成本中。而且关于物流，更重要的是考虑货物调配的效率与零库存，而不是运输成本。 （供应链管理/just-in-time/全球运筹） 真正纯粹的设点问题（如快速道路出入口），后来有计算机做更复杂的模型。,21,market-oriented：区位为需求

15、即服务顾客的市场-所决定 区位空间达到均衡时，最佳的空间模型是正六边形 -六边形具有最接近园的优点，也具有比其他多边形运送距离最短的特点。所以，需求可达极大化。,4）廖什的市场区位论Losch, 1940, 经济空间秩序,市场原则下的中心地理系统-中心地，中心性,服务半径和范围，提供商品的种类数、中心地的人口数、服务区的人口数 中心地的等级,5）中心地理论（central place theory) 克里斯塔勒 Christaller ， 1933,23,Urban structure shaped by bid rent curves由租金报价曲线形成的城市结构,(translated fr

16、om Capozza and Helsley, 1989),24,Urban structure shaped by bid rent curves由租金报价曲线形成的城市结构,(translated from Capozza and Helsley, 1989),25,Translating rents to land prices将租金转化为土地价值（1）,Rents are a function of: 租金是包括如下因子的函数 Agricultural land value 农用土地价格 Value of the structures 建筑结构价格 Location value 区位价

17、格 Expected growth in location value 预计区位价格的增长,26,Translating rents to land prices将租金转化为土地价值（2）,Prices are a function of: 价格是一个如下因素决定的函数 Interest rates 利率 Expected rent growth 预计租金增长 Risk of rental payment 租金支付风险 Tax regime 税收体制,27,Translating rents to land prices将租金转化为土地价值（3）,Price equals the presen

18、t discounted value (PDV) of a rental income stream,Pt (d) = PDV Rt(d) = (raq)/i + c/i + (k(bt d)/i + (kbtg) / (i (i-g) = agri. + structure + current location + future growth in location value value value value Where: t = time 时间; c = annualized construction cost 年均建设成本; k = annual commuting cost per

19、 mile; i = interest rate; R = rent; ra = agricultural rent per acre; g = growth rate; d = distance from city center; q = acres; b = distance to edge of city,t,28,Translating rents to land prices将租金转化为土地价值,Ding, C., 2002, Land Value and Urban Growth, Urban Studies Vol. 9, No. 6: 48-53 (in Chinese). 丁

20、成日， 2002， 土地价值与城市增长， 城市发展研究， 总第9期， 第4起：48-53页,29,Land use efficiency indicated by high-degree of land-capital input substitution土地和资本投入的 相互替代程度, 关系到城市土地使用效率的高低,Density Profile with Land Markets土地市场下的城市密度 空间变化,Paris,30,Land Rent and Urban Development (土地租金和城市发展),城市土地租价曲线 城市化 收入增长 交通投资,Urban Bid Rent

21、Curve Urbanization Income rising Transportation investment,31,Land Price (rent gradient) and Spatial Structure土地价格(租金梯度)和空间结构,32,Land values in multi-nuclear cities多核心城市的土地价值,33,City Spatial Form and Growth 城市空间形态和发育,34,City Spatial Form and Growth城市空间形态和发育,35,Urban Bid Rent,Agricultural Rent,CBD,Ur

22、ban Edge,$,Distance from Center,Period I: New,Period II: New,Period III: New,Period III: Urban Redevelopment,Land Value and Building Value over time 从时间序列看土地价值和建筑物价值,Period III: Demolition,The proportion of land value in total value (land +building) changes over time,36,2. relations between firms +

23、industries 企业和产业之间的关系,37,1）空间的竞争（spatial competition for market share）区位作为竞争武器,霍特林模型（Hotelling model）: Hotelling, 1929, “Stability in competition,” Economic Journal, 3:41-57. two ice cream vendors on the beach : to share market attendance for spatial concentration,Hotelling Model:locations of vender

24、s on the beach,39,2）集聚(agglomeration),胡佛归纳集聚经济(agglomeration economies) 的三种形式（Hoover， 1937） I.规模经济(scale economies) II.地方化经济(localization economies) III. 城市化经济(urbanization economies),40,I.规模经济(scale economies) 随着企业生产和经营规模的扩大所产生的单位产品成本的节约。产品生产的成本有固定成本和可变成本构成，而企业规模扩大会使得分摊在每单位产品上的固定成本减小. II. 地方化经济（loc

25、alization economies)同一行业的不同企业集中在一个地方产生的成本节约。如纺织厂需要配有纺织机器修理厂。如集中大量纺织厂，那么由于修理厂的资本折旧而分摊给纺织厂的费用就会降低share labor pool, suppliers, etc. III.城市化经济 (urbanization economies) 各种类型的大量的经济活动在同一个地方集中导致的成本节约 a) 分享城市基础设施(e.g. subway), 专业服务 b) 多样性versatility, e.g. New York, fashion industry,影响集聚的力量：外部经济(external scal

26、e economies),Marshall (1890 1961) defines external scale economies as cost savings accruing to the firm because of size or growth of output in industry generally. Such economies contrast directly with internal scale economies, which are the source of increasing returns from growth in the size of pla

27、nt. Such external economies are essentially spatial externalities, which may be defined generally as economic side-effects of proximity between economic actors. They can be either negative or positive, static or dynamic, pecuniary or technological. The static variety are reversible, whereas dynamic

28、externalities are those associated with the technological advances, increased specialization, and division of labor that accompanies and/or drives growth and development (Young 1928).,42,external scale economies马歇尔 (Marshall, 1890 1961),a. (动态的）外部经济: 专业化供应厂商的形成，劳动力市场共享，信息/技术扩散 b.外部不经济: land cost土地成本

29、, congestion拥挤, etc. change cost patterns改变成本模式 (e.g. labor cost rises如劳动力成本上升) increase productivity or decline,43,外部经济,Vernon (弗农,1960): the case of New York纽约实证研究 a. Versatility多功能性 b. skillful labor熟练的劳动力 c. small firms: specialized小公司:专业化 d. face to face contact面对面的接触 e. reduce the fixed assets

30、 investment减少固定资产投资 (E.g. Specific machine) f. suppliers（供应商） -backward/forward linkages后向/前向关联,44,3）linkage studies,50-60s, mapping the relations between sectors and economies (部门与经济之间的一一对应关系) linkages: the contacts and flows of information and/or materials between two or more individuals. -indicat

31、e the interdependence among firms and its effects on location,45,linkages,forward linkages: market-orientedproducer and customers （前向联系：市场导向型制造商和消费者） backward linkages: producers and suppliers (of goods and services) （后向联系：制造商与产品或服务的供应商） sideways: interaction with other firms involved in the same pr

32、ocess （侧向联系：在同一进程中与相关的企业之间的互动）,46,sectoral relations,input-output models, Wassily Leontief: transaction table The production (or output) of one sector become the inputs for other sectors Input-output analysis(IO) (/krumme/207/inputoutput.html),Input-output table for Mexic

33、o, 1980(rows:sales/ columns:purchases),48,linkage studies,which linkages matter? Goods/markets/services/ information/technology,49,4）路径依赖(path dependency): 历史偶然的作用,如: QWERTY键盘排列并非最有效，但已经嵌入历史、锁定(lock in)。 如一些 产业用房产的形成,也许并非是土地和房产最有效的利用，但已经嵌入历史并被锁定(lock in)。 如莫干山路50号的春明创意产业集聚区的形成, 工业房产转变为创意产业房产,50,Krugman (1991, p. 60) cites the carpet industry in Dalton, Georgia. 乔治亚州,. . .in 1895 the teenaged Miss Evans made a bedspread(窗罩) as a gift. The recipients(收件人) and their neighbors were delighted with the gift, and over the next few years Miss Evans ma