方案二产品研发PPT课件

1、1、总图布局,3、产品溢价,4、成本控制,二 产品研发,目录,1,2、建筑风格,5、景观研发,.,1.1总图地块规划指标研究,2,邻里公园,其中商业及配套占总建筑面积1%，4轨幼儿园约3500m2,邻里中心,用地范围,.,1.2总图配比研究 多层洋房加高层组合,3,以配比的方式用足1.7的容积率 产品业态组合有： 1、商业高层 2、商业联排+高层 3、商业+花园洋房+高层,小高层,11层,11层,11层,11层,小高层,小高层,小高层,.,1.3总图配比研究 不均匀使用容积率,4,含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本 地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费

2、用,这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建洋房，最后剩余的容积率换为高层。,.,1.4总图经济技术指标,5,.,1.5总图价值挖掘合理分区,6,分区高层 vs 幼儿园vs花园洋房,不同类型物业合理分区。既满足各业态的需求，也保证了其品质。 幼儿园布置东南角，位置独立，合理利用日照。,.,1.5总图价值挖掘合理分区,7,.,1.6总图价值挖掘-商业位置最佳,8,社区商业布置于小区入口，与园区规划商业区临近，最大程度提升商业价值,商业位置,规划商业区,.,1.7总图价值挖掘根据资金滚动合理分期建设,9,一期启动资金投入，待一期到达预售条件后，销售资金用于二期建设，资

3、金滚动利用，资金成本最低。 幼儿园不产生收益，最后建设。,.,2.1建筑风格定位区域项目概况,10,区域项目,从竞品建筑风格来看，整个大区域市场内均以异域风情或特色风格为主，现代类风格比重明显偏少。,恒大绿洲,苏州一号,江南水岸,.,2.2建筑风格定位,11,建筑风格定位策略： 区隔竞品，体现不一样产品细节 超越自身，呈现更经典的立面品质 提升建屋品牌，建筑 品质更追求艺术美感,打造永不过时的项目品质,.,本区域地中海及简欧风格较多，北美波士顿风情是本案打造的绝佳模板,2.3建筑风格建议,.,基于以上分析，建议将项目打造成 北美波士顿风情的小镇社区。 以复古的砖红色为主基调，辅助米黄色、米白色

4、真石漆打造。,2.4建筑风格建议,.,多层洋房：重现历史和文化的积淀，汲取经典元素灵感，整体采用红砖、石材、铁艺等自然材质，廊柱、露台等经典元素贯穿始终，从精致细节彰显出厚重质朴的立面风情。,2.5建筑风格建议,.,高层 ：为更好结合户型，在形势更偏向于现代新古典风格，在色彩、材质上与洋房相呼应。材质入户门头采用石材，其它全部采用米黄色仿石漆。,2.6建筑风格建议,.,商业：延续洋房风格特征，营造北美风情街的异域感。 材质以红砖、涂料、石材为主。,2.7建筑风格建议商业,.,3.1产品溢价：面积赠送（花园洋房）,17,花园洋房底层：特点亲地、赠绿、送面积、送采光下沉庭院,赠送37平露台,赠送1

5、5平挑空客厅及阁楼,赠送50平采光地下室,赠送2030平采光庭院,赠送70平入户花园,每家赠送一自行车库,首层,二层,三层,四层,五层,地库,.,3.1产品溢价：花园私有化（花园洋房底层）,18,室外绿化靠近底层尽量赠送给底层，作为私家花园，以提高底层价值,私家花园边界处理,.,3.1产品溢价：面积赠送（花园洋房顶层）,19,多层顶层赠送露台37平方,多层顶层赠送客厅挑空16平方,.,3.2产品溢价：高层天井+电梯分离，降低中间套购买抗性,20,改良中间套通风和采光：中间套通过天井南北通风和北侧采光。 改良边套采光：减少中间套突出造成的边套采光遮挡；做到多面宽朝南， 大面宽小进深。 改良住户私

6、密性：将1梯4户的单元平面，优化成私密性更强的（1梯2户）组合,1梯2户,中间套南北通透,减少光线遮挡,.,3.2产品溢价：面积赠送（高层户型）,21,赠送空中花园,飘窗,阳台,飘窗,空中花园,阳台,3开间朝南 南北双阳台 送空中花园、飘窗 中间户南北通透,90平 2+1房2厅1卫 （边套）,115平3+1房2厅2卫,85平2+1房2厅1卫,.,3.3产品溢价：人车分流，形成中央景观区,22,人车分流：汽车经由小区入口进入地下车库，临时车位沿周边消防车道停至周边。 此区域抬高1.52.0米，上部设隐形消防车道，全部作为绿化景观用地。,小区主入口,紧急入口,幼儿园入口,商业入口,.,3.4产品溢

7、价：商业价值最大化,23,沿街商业底层售价约1.2万/平方，二层售价0.6万/平方，可以看出底层商业收益最大。 小区含1%配套，其中物业及居委会用房占0.4% ，约800平方。配套商业占0.6% ，约1000平方。 配套商业大部分设在一楼，约900平方，局部二楼100平方，物业及居委会用房全部设在二层，约800平方。,.,3.5产品溢价：使不占容积率的地下空间变为可销售面积,24,尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积，相当于间接增加容积率，从而增大销售总价，进而控制成本。,.,3.5产品溢价：使不占容积率的地下空间变为可销售面积,25,高层地下自行车库分隔成10平方以下自行车库

8、，增加销售面积6000平方。减少的自行车位沿小区外围道路设自行车棚补充。按销售单价3000元/平测算，成本按2000元/平测算。 增加利润0.6万平x0.1万元/平=600万元 多层洋房地下一层北侧分隔为10平方以下储藏室销售，增加销售面积6700平方。 按销售单价3000元/平测算，成本按2000元/平测算。 增加利润0.67万平x0.1万元/平=670万元,.,4.1成本控制：减少地下室埋深,26,车库比室外地面抬高1米，上部覆土0.51米。 传统做法地下室埋深1米，减少基础埋深2米。 节约成本约20000平方x350=700万元,A-A断面图,车库顶板绿化,地下车库,室外标高,.,4.2

9、成本控制：土方平衡,27,小区内部挖方量：约8.3万立方 多层挖方：0.86x2.2=1.9万立方 高层挖方：0.6x2.2=1.3万立方 车库挖方：1.95x2.6=5.1万立方 内部填方量：无地库部分高度抬高1.52米，地库覆土0.51米，小区平均覆土1.2米。 区域内土方基本平衡，减少土方外运8.3万立方。,节约成本约8.3万立方X10=83万元。,.,4.3成本控制：立面材料选择,28,.,4.3成本控制：立面材料选择,29,高层住宅： 下面三层为仿石涂料，门头采用石材，其余为涂料。,.,4.3成本控制：立面材料选择,30,幼儿园：仿石涂料，局部采用石材，其余为红色面砖。,.,4.4成

10、本控制：减少小区入口，降低物业管理成本,31,每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在宿迁，每个保安每月的费用至少在2000-3000元，每年将增加14.421.6万元.,.,4.4 成本控制：减少小区入口，降低物业管理成本,32,小区主入口,消防紧急入口，平时不开启。,本项目仅设一个主入口，另一个作为消防疏散及应急出口，平时不开放。,.,4.5成本控制：管线接口,33,规划阶段注意要提前了解市政基础条件，尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线，节约成本。,.,4.6.1成本控制：人防研究,34,在宿迁人防工程建筑成本约4000元/平方，并且不能产生收益，故对项目收益有巨大影响，

11、作为项目重点关注。 宿迁人防配建要求：高层建筑按基底面积配建；多层建筑基础埋深不大于3米的，按照地上建筑面积2%配建；多层基础埋深大于3米，按基底面积配建。 按照宿迁市城市地下空间建设工程兼顾设防标准要求，普通地下室应兼顾人民防空需要，地下室面积小于2万平方应全部兼顾。高层住宅地下室以及地下室顶板超过室外自然地面1米以上，地下室基础埋深未超3米等情形不需兼顾设防。,.,4.6.2成本控制：普通地下室人防兼顾规避,35,按照宿迁市地下空间人防兼顾设防标准，高层住宅地下室以及地下室顶板超过室外自然地面1米以上，地下室基础埋深未超3米等情形不需兼顾设防。,A-A断面图,车库顶板绿化,地下车库,室外标

12、高,规避一般地下室兼做人防问题，车库比室外地面抬高1米，上部覆土0.51米。节约成本300400元/平方。节约成本约20000平方x350=700万元,.,4.6.3成本控制：人防研究,36,得出以下结论：,.,4.7成本控制：汽车库研究,37,车位平均面积2530平方，地下车库成本2500元/平方。 单个车位售价67万元/个，单个车位成本6.257.5万 成本 售价 可以看出车位不产生利率，合理降低车库成本及面积，将是提升项目利润贡献的重要手段。,.,4.7.1成本控制：汽车库研究,38,车位配比优化 车库层高优化 车位面积优化,.,4.7.2成本控制：汽车库研究-车位配比优化,39,国家信

13、息中心统计，两厢车在基本用车中的销售比例 2008年 已经占到40% 。目前这个比例趋势还将扩大。 设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； 微型车位2.2x4.5米，小型车位2.4x5.3米； 可以结合柱网，做少量微型车位，但不宜太多。实际操作建议是20%以下。,.,4.7.3成本控制：汽车库研究-车位配比优化,40,微型车与小型车组合示意,.,4.7.4成本控制：汽车库研究-车位层高优化,41,覆土1500，机械通风， 不做管线综合；,层高42004500 净高2200+管线9001000+梁100012,覆土900，自然通风，做管线综合,层高31003200 净高2200+管线200+梁7

14、00800,优化,.,4.7.5成本控制：汽车库研究-车位层高优化,42,柱距7.8米，覆土800，自然通风情况下的车库层高情况,.,4.7.6成本控制：汽车库研究-车位面积优化,43,小型车单车位面积约25-30m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。（注：柱大小按600 x600计）,.,4.7.7成本控制：汽车库研究一期不做地下车库,44,地下车库位置,一期不做地下车库，减少不能产生收益的车库的资金投入,.,4.7.7成本控制：汽车库研究,45,结论 1.为减少地下车位数量，做足地上车位比例。 2.在不利位置可以适当做一部分微型车位，以最大利用空间。 3. 车库必须做管线综合，避免