房产知识简介.ppt

1、房产知识简介,一、房地产一级市 二、房地产二级市场 三、房地产二级市场 四、商品房 五、单位产权房 六、使用权房 七、房产中的名词解释 八、产证的区别 九、房地产的获得 十、房屋的类型 十一、影响房价的因素,房地产一级市场,房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。,房地产二级市场,房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进

2、行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。,房地产三级市场,房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。,商品房,房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他

3、建筑物。外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。,单位产权房,单位产权房（或系统产权房），是产权属单位所有的房屋。这种房屋一般没有申报商品房计划，是单位自建或者参加联建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。,使用权房,房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。严格来说，所谓购买使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。,房屋建筑面积 住宅使用面积 居住面积,房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积

4、和结构面积三部分。 住宅使用面积是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。 住宅居住面积是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。,绿色权证、黄色权证、红色权证,根据上海市人民政府（1996）11号文规定，上海房地产权证采用不同颜色，实行分类发放和管理。 绿色权证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。 红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内，具备居住房建设申请条件的个人。 黄色权

5、证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上的记工员权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。 消费者购买内销商品房后，除侨汇房、平价房、安居房外，办理产权登记，领到的应是绿色权证。,房地产的获得,划拨 转让、出让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。 房地产转让主要包括下列方式：(1)买卖； (2)交换；(3) 赠与； (4)以房地产抵债； (5) 以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；(6) 因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；(7) 法律、法规、规章许可的其他

6、方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。,高层住宅和多层住宅有什么优缺点,一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。 高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。由于公用面积的增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。,影响房价的其他因素有哪些,对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。 社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。 经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工