房地产开发经营中的税费

1、第十章 房地产开发经营的税费,【教学目的】,通过本章教学，使学生明确房地产企业应交纳的各种税收，掌握房地产企业交纳税中的房地产税，了解税费不同。,【重点难点】,税费对房地产市场的影响。,第一节 所得税,一、房地产开发企业收入的确认,开发产品销售收入的确认开发产品预售收入的确认开发产品视同销售行为的收入确认代建工程和提供劳务的收入确认,二、成本和费用的扣除,销售成本土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费借款费用开发产品共用部位、共用设施设备维修费土地闲置费成本对象报废或毁损损失广告费和业务宣传费折旧,三、外商投资企业和外国企业所得税,25%,第二节 流转税,“两税一费”,一、营业税,销售不动产5%

2、,二、城市维护建设税,营业税的：城市7%，县城、建制镇5%，其他1%,三、教育费附加,教育费附加：营业税的3%,第三节 行为、目的税,一、契税,1、土地使用权、房屋所有权转移征收2、税率3%5%浮动,二、印花税,印花税票产权证5元,三、耕地占用税,根据不同人均占有耕地面积而变化。委托土地管理部门在办理征地手续时一次性征收。,四、土地增殖税,第四节 资源、财产税,一、城镇土地使用税,城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。按年计算、分期交纳。,二、房产税,1、纳税人拥有房屋产权的单位和个人；全民所有，经营管理者；产权出典，承典人；代管人、使用人,2、课税对象房产,3、计税依据房产原值一次减除10

3、30%后的余值为计税依据；出租房产以租金收入为依据；,4、税率房产余值1.2%；租金收入的12%,5、纳税地点房产所在地,6、纳税期限按年计征，分期交纳,7、税收减免房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。,三、房地产税存在的主要问题,1、税基狭窄仅限于城市，免征范围过大2、计税依据不合理按原值计算和按租金计税税负差异极大；3、忽视了房地产税对城市的作用,四、房地产财产税改革的方向,1、统一从价征收2、拓宽征收范围宽税基、低税率3、制定科学的房地产分类标准4、合理设计税率5、科学设计减免税,第五节 土地使用费及其他税费,一、土地使用费二、其他税费,第六节 房地产开发经营中的行政性收费,一

4、、房地产行政费用的特点,1、主要由地方政府和相关部门征收2、种类繁多3、不规范，随意性大,二、房地产行政费用的种类,1、管理费和手续费立项管理费、土地登记费、 2、项目性附加费白蚁防治费、电增容费、 3、证书工本费土地使用权工本费、规划许可证工本费,第七节 税费对房地产市场的影响,一、房价构成,税费比重较高,二、税费变化与房价变化,没有直接关系,三、房地产税费优惠,政策依据 1、房地产产业关联度大，带动经济发展2、房地产是社会基本资本，个人、企业生存的基本条件,特点,1、普遍性2、多样性,目前的措施,鼓励开发、鼓励买房关于做好稳定住房价格工作的意见建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会（年月日） 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（