消防设备设施问题举例（定稿）

1、消防设备设施系统管控,王兴成 2013年 10月 1 日,Page 2,三、消防设备设施管控案例分析,Page 3,消防设备设施系统管控问题类型,Page 4,消防设备设施系统管控问题类型,Page 5,消防设备设施系统管控问题类型,一、消控中心管理常见问题解析,Page 6,一、消控中心管理常见问题解析,1、消防主机显示故障点位达3%以上；,故障点位显示数量已超过总数的3%,Page 7,一、消控中心管理常见问题解析,2、消防中控室静电地板下方线路混乱；,中控室静电地板下线路混乱,Page 8,一、消控中心管理常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、前期施工质量或产品质量本身造成

2、； 2、配件故障； 3、施工破坏； 4、其它建筑物损坏间接导致； 5、物业管理处未有效推动问题的整改工作；,Page 9,一、消控中心管理常见问题解析,管控思路： 一、消防主机显示的故障问题将影响物业整体的安全运营，对于故障发生的不确定性以及影响性无法估量，所以各公司可注意以下问题： 1、物业管理处将消防主机故障通过原因分析，找对责任方； （1）项目公司或施工单位； （2）业主或商户； （3）商户装修商； （4）安装公司自行维修； 2、物业管理处与责任方沟通整改时限； 3、品质部可与物业管理处制定销项清单，每日持续更新，部门间共享，品质部门要现场抽验完成情况； 4、如果未按计划执行的情况下品质

3、部人员须将此事升级，通过领导班子予以推动；,Page 10,一、消控中心管理常见问题解析,管控思路： 二、品质部针对类别清单组织召开专题会议，根据评估的危险区域制定管控方案，并监督落实方案的执行情况，防止区域内故障影响消防系统的使用； 三、品质部须牵头组织物业管理处做好主机新出现故障的更新控制，持续放入至销项清单。,Page 11,一、消控中心管理常见问题解析,3、 消防中控室值班人员无证上岗或上岗证过期；,中控室值班人员上岗证过期；,Page 12,一、消控中心管理常见问题解析,4、消防中控室值班人员未及时传达各项报警，导致无法完成1分钟跑点要求；,中控室消防主机已显示该问题；,按动手报后，

4、无人跑点；,Page 13,一、消控中心管理常见问题解析,5、消防中控室值班记录未体现三表连用功能，记录中缺失部分主机显示内容；,中控室内报警记录、故障记录与值班记录不符合；,Page 14,一、消控中心管理常见问题解析,6、值班人员将蜂鸣器关闭或人为控制其不能正常工作；,消防主机蜂鸣器用牙签塞住，强制静音；,Page 15,六、消控中心管理常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、物业管理处人员操作中不了解具体行业标准或制度要求；、 2、物业管理处人员的业务技能欠缺； 2、物业管理处操作过程中存在不执行行业标准或制度的情况； 3、品质部未有效发挥监督作用。 管控思路： 1、督促物业

5、管理处开展人员培训、技能考核等工作； 2、督促物业管理处制定各项管控计划并监督有效执行； 3、对于存在的问题列明整改计划，监督整改完成。,Page 16,消防设备设施系统管控问题类型,二、消防水系统常见问题解析,Page 17,二、消防水系统常见问题解析,1、消防管路未打压注水；,湿式报警阀组阀门关闭、上下腔无压力、信号蝶阀反馈灯常亮；,消火栓最不利点压力表显示压力为“0”,Page 18,二、消防水系统常见问题解析,2、消防稳压系统未投入使用；,稳压泵关闭，未使用；,稳压系统压力表未调节，显示为“0”；,Page 19,二、消防水系统常见问题解析,3、湿式报警阀组压力开关或水力警铃不动作；,

6、消防泵房湿式报警阀测试，模块动作，消控主机已反馈，水力警钟铃未响,连续测试湿式报警阀，压力开关、警铃不动作。,Page 20,二、消防水系统常见问题,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、项目公司的施工质量问题造成； 2、安装公司因装修需求导致关闭阀门，不予上水； 3、发生突发事件泄水后未及时予以修复； 4、设备设施硬件在开业后运行中发生了质量问题； 5、物业公司在日常管控中未严格履行制度，对设备设施管控存在漏洞。,Page 21,二、消防水系统常见问题,管控思路： 1、物业管理处制定管控方案，并监督有效培训演练，降低处理突发事件风险； 2、如是项目公司施工质量原因导致，须统计问题清单，与项目

7、公司进行沟通要求其整改，如果多次沟通未果的情况下，须上报物业总部寻求帮助； 3、物业管理处制定管控计划予以实施管控，如设备设施检查计划、设备设施维修计划、设备设施保养计划； 4、品质部须根据管理处制定的管控计划进行定期监督检查。,Page 22,二、消防水系统常见问题,4、消火栓配件缺失或配件损坏；,消防水带受潮发霉损坏、箱体生锈；,消火栓内未配备消防水带、水枪、灭火器等设施；,Page 23,二、消防水系统常见问题解析,5、消防水系统压力表损坏；,湿式报警阀组下腔压力表显示“0”，实际管路中有压力。,Page 24,二、消防水系统常见问题,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、配件缺失问题：

8、 1.1 开业初期，项目公司未配置或配置不齐全、设施的质量存在问题； 1.2 开业初期，物业管公司管理环节薄弱，管理有效性较差，导致丢失； 2、配件损坏、脏污问题： 2.1 物业管理处未有效巡查； 2.2 物业管理处未有效开展设备设施保养工作； 品质部对以上管理问题未有效监管，导致问题出现。,Page 25,二、消防水系统常见问题,管控思路： 1、物业公司与项目公司就消火栓内所配备的配件第一时间进行交接签确； 2、物业管理处及时做好清单数据，建立设备设施配置台账； 3、物业管理处制定管控计划，如巡查计划，维修计划、保养计划等； 4、品质部通过对计划的管控及日检、周查等方式对上述工作的有效性进行

9、定期抽查。,Page 26,二、消防水系统常见问题解析,6、消火栓内配置消防水带盘卷方式不合理；,消火栓内消防水带卷盘不合理，不易操作使用；,Page 27,二、消防水系统常见问题解析,7、消防管道固定螺母、手轮处、接口处锈蚀；,消火栓手轮处锈蚀；,消防管道接口处锈蚀；,消防管道固定螺母锈蚀；,Page 28,二、消防水系统常见问题解析,8、消防水系统未张贴标识、悬挂标牌；,湿式报警阀组无位置标识，无法分清分控管路；,消防系统开关未悬挂标牌，无法分清开、关状态；,Page 29,二、消防水系统常见问题,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、物业管理处人员操作中不了解具体行业标准或制度要求； 2

10、、物业管理处人员的业务技能欠缺； 3、物业管理处操作过程中存在不执行行业标准或制度的情况； 4、品质部未有效发挥监督作用。 管控思路： 1、物业管理处开展人员培训、技能考核等工作； 2、物业管理处制定各项管控计划并监督有效执行； 3、对于存在的问题列明作业计划，监督整改完成。,Page 30,消防设备设施系统管控问题类型,三、报警系统常见问题解析,Page 31,三、报警系统常见问题解析,1、机房内消防电话不通或故障，无法正常使用；,消防电话故障，无法正常使用；,消防电话故障，无法正常使用；,Page 32,三、报警系统常见问题解析,2、烟感或温感探测器、消火栓手报、手报存在不巡检问题，无法正

11、常使用；,烟感、消火栓报警按钮、手动报警按钮巡检指示灯不亮，无巡检信号。,Page 33,三、报警系统常见问题解析,3、 消火栓直启按钮无直启线，无法实现远程启动消火栓泵的功能；,消火栓报警按钮未安装直启线，无法远程启动消火栓泵。,Page 34,三、报警系统常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、前期施工质量或产品质量问题，可能会在线路、模块、主机编程等方面存在故障； 2、项目公司未按照设计要求施工，如消火栓直启泵线的问题； 3、如问题是单一问题，并不是批量问题的时候，可能因为管控的物业管理处日常自查、测试不到位造成的；,Page 35,三、报警系统常见问题解析,管控思路： 1、

12、针对项目公司的施工质量或产品质量问题，可督促物业管理处将问题进行归类汇总，做好销项清单，及时与项目公司沟通； 2、针对消火栓直启线的问题公司须将类似问题统一梳理，协助物业管理处查找设计要求，确定后与对应部门沟通处理； 3、如果通过会议、单方努力沟通无果的，可向上级领导反应寻求帮助； 4、物业管理处列明测试计划，周期性将报警系统进行普查； 5、普查后列明问题销项清单，督促物业管理处进行整改； 6、物业管理处通过月度1/10的测试要求进行复查或复核； 7、对于存在问题较多的区域或系统可召开专题会议，研讨相关管控方案，并监督物业管理处落实。,Page 36,三、报警系统常见问题解析,4、烟感或温感外

13、罩未摘除，探头脱落，影响报警功能；,烟感、温感探头外罩未摘除，并且存在探头缺失情况。,Page 37,三、报警系统常见问题解析,5、烟感或温感脱落或未吸顶安装；,烟感存在脱落、未吸顶安装的情况；,Page 38,三、报警系统常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、公司内部管控中物业管理处对制度的不了解造成推诿扯皮； 2、人员日常巡查时未关注此问题； 3、管理人员不了解行业规范、标准； 管控思路： 1、因此问题不属于经常重复性问题，物业公司可通过会议、沟通的形式明确各部门针对烟感管理的责任分工，物业管理处限期内完成统一普查，整改发现的问题； 2、无法短时间内完成的烟感移位问题，可制定

14、销项计划，按照时间要求逐户整改； 3、品质部通过物业管理处制定的整改计划现场抽查复核完成情况； 4、品质部要结合商户装修的检查将此问题明确管控部门，跟踪管控效果。,Page 39,消防设备设施系统管控问题类型,四、疏散辅助系统常见问题解析,Page 40,四、疏散辅助系统常见问题解析,1、联动测试时照明电源未强切；,联动测试时照明电源未强切；,Page 41,四、疏散辅助系统常见问题解析,2、联动测试时防火卷帘门未联动、防火卷帘门无电、防火卷帘门刮蹭轨道或出轨；,防火卷帘门未联动、无电、刮蹭轨道脱轨；,Page 42,四、疏散辅助系统常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、可能因为

15、前期施工质量或产品本身的质量问题造成； 2、从设备层面看，上述问题可能是因为硬件设施未安装，如模块、脱扣器、电源等；也有可能是因为逻辑关系编程出现了问题； 3、物业管理处日常的巡查、测试时未关注到上述问题； 4、或是因为产品质量问题导致物业管理处思想疲劳，未努力推动后续整改工作。,Page 43,四、疏散辅助系统常见问题解析,管控思路： 1、如是设备安装、施工质量、缺少必要的配件导致上述问题出现的话，物业管理处统计、分类汇总后与项目公司进行沟通，要求整改，后续须跟进整改进度并予以复测； 2、如果项目公司未有效改进，公司领导向更高层次的领导寻求帮助； 3、可通过跟进物业管理处测试管理，来保证状态

16、的持续稳定； 4、可通过物业管理处的测试、维修工作的开展从计划管控入手，结合制度要求，物业管理处定期定量测试，发现问题要及时汇总销项清单，列明整改时间，品质部要跟进修复情况及复测情况； 5、对于存在问题较多或较严重的的区域或系统可组织召开专题会议，研讨相关管控方案。,Page 44,四、疏散辅助系统常见问题解析,3、防火卷帘门控制箱体脱落或缺少配件；,左侧：防火卷帘门控制箱盖缺失；,防火卷帘门控制箱体脱落；,Page 45,四、疏散辅助系统常见问题解析,4、 双头应急照明灯及疏散指示标识故障，无法正常启用；,双头应急照明灯故障；,安全出口指示标识故障；,Page 46,四、疏散辅助系统常见问题

17、解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、物业管理处人员对检查管控的标准不清楚，业务技能欠缺； 2、物业管理处执行层面存在偏差，日常巡查开展效果不佳； 3、物业管理处操作过程中存在不执行行业标准或制度的情况； 4、品质部未有效发挥监督作用。 管控思路： 1、物业管理处开展人员培训、技能考核等工作； 2、物业管理处制定各项管控计划并监督有效执行； 3、对于存在的问题列明整改计划，监督整改完成。,Page 47,消防设备设施系统管控问题类型,五、防排烟系统常见问题解析,Page 48,五、防排烟系统常见问题解析,1、 防火阀未接电信号线，无法实现联动启动功能；,防火阀未接电信号线；,Page 4

18、9,五、防排烟系统常见问题解析,2、 联动测试时，排烟翻版未打开、排烟风口无风、排烟风机未启动、防火阀未启动；,左侧：排烟翻板未打开；右侧：排烟口无风；,Page 50,五、防排烟系统常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、前期施工质量或产品硬件质量的问题造成；如管道漏风、塞入垃圾、模块问题、主机编程问题等； 2、物业管理处内部管控存在分歧，如弱电、空调对应的管控业务人员相互推诿造成问题不能有效统计、解决；,Page 51,五、防排烟系统常见问题解析,管控思路： 1、物业管理处梳理制度的时机，明确管控责任人； 2、物业管理处针对防排烟系统进行专项梳理统计，罗列问题清单从而推动整改；

19、 3、可通过对物业管理处的测试、保养等方面的计划管控，落实具体操作结果； 4、品质部要通过计划管控、现场核查的方式监督执行情况； 5、对于存在问题较多的区域或系统可通过召开专题会议的形式，研讨相关管控方案。,Page 52,五、防排烟系统常见问题解析,3、 防火阀锈蚀、损坏或缺失配件，无法正常使用；,防火阀锈蚀、损坏或缺失配件；,Page 53,五、防排烟系统常见问题解析,4、防排烟风机控制柜处于手动状态或控制箱故障，无法实现自动联动功能；,排烟风机控制柜处于手动状态；,排烟风机控制柜处于故障状态；,Page 54,五、防排烟系统常见问题解析,5、正压送风口百叶缺失；,正压风口缺失；,Page

20、 55,五、防排烟系统常见问题解析,6、 防排烟风机、控制箱未设置清晰标识；,排烟风机未设置清晰标识；,Page 56,五、防排烟系统常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 物业管理处内部管控存在漏洞，主要以下几点： 1、检查：物业管理处日常的巡视检查存在漏洞，体现在人员技能、人员执行、部门监管等方面。 2、保养：物业管理处针对设备设施的保养工作不到位，体现在保养周期计划、保养工作标准、人员操作实施管控等方面。 3、配件留存：因公司内部未留存相关的消防设备设施配件，造成无法及时更换、修复损坏配件。,Page 57,五、防排烟系统常见问题解析,管控思路： 1、日常检查中，如果发现上述问题

21、存在的量比较大的情况下，那需要督促物业管理处限期内完成统一普查，列明问题销项清单，并督促其按清单计划完成整改工作； 2、品质部通过抽查形式验证整改结果，并在日常检查中作为观察内容跟进。 3、品质部可通过计划管控的要求来落实上述工作，物业管理处须制定针对性的检查计划、保养计划，落实责任人，品质部须对现场进行抽样复核，核定其检查计划落实有效性； 4、可协助物业管理处向项目公司索取配件或自行申购配件，便于及时整改硬件问题；,Page 58,消防设备设施系统管控问题类型,六、气体系统常见问题解析,Page 59,六、气体系统常见问题解析,1、气体灭火系统显示备电故障；,气体灭火系统显示备电故障；,气体灭火系统显示备电故障；,Page 60,六、气体系统常见问题解析,2、 气体灭火系统未投入使用或显示故障；,气体灭火系统控制柜关闭；,气体灭火系统显示故障；,Page 61,六、气体系统常见问题解析,3、气体灭火系统气瓶未接线；,气体灭火系统气瓶未接线；,Page 62,六、气体系统常见问题解析,以上问题追溯可能由以下原因所致： 1、前期施工质量或产品质量本身造成； 2、物业管理处日常检查、测试、维修等方面未落实导致出现问题； 3、物业管理处内部