六其他税种筹划新PPT课件

1、精品课件,1,第六章 其他税种税务筹划,一、土地增值税税务筹划 二、城镇土地使用税税务筹划 三、房产税税务筹划 四、印花税税务筹划,本章内容,精品课件,2,第六章 其他税种税务筹划,在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费占房价的50%左右。因此，房地产开发商如何有效降低税费，在保证基本利润率（国内一般为10%）的前提下使房价降下来，就成了在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重，二是其有筹划的余地，做好了，可以节省不少税金支出。,一、土地增值税税务筹划,精品课件,3,第六章 其他税种税务筹划,（一）税法依据 （二）筹划思路 （三）筹

2、划的内容与技巧 （四）筹划案例分析,主要内容,精品课件,4,第六章 其他税种税务筹划,一、法律依据 （一）征税对象 城镇土地使用税以国有土地为征税对象。 （二）征税范围 （三）征税标准 1.一般标准 2.特殊规定,精品课件,5,第六章 其他税种税务筹划,二、筹划思路 房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，充分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术和长期进行筹划的总结和完善。,精品课件,6,第六章 其他税种税务筹划,（一）依据不同的税率 （二）关注增值额 三、筹划内容与技巧 （一）“临界点”筹划法 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值

3、额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税，“20%的增值额”就是 “临界点”。因此，认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理,精品课件,7,第六章 其他税种税务筹划,定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力，在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。,精品课件,8,第六章 其他税种税务筹划,（二）收入分散法 1.分别签订购房合同和装饰装潢合同 例如，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安

4、装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税，,精品课件,9,第六章 其他税种税务筹划,这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。 2.将可以分开单独计价的部分从整个房地产中分离 假如，某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区

5、分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。,精品课件,10,第六章 其他税种税务筹划,3.利用分别核算法分散收入 房地产开发企业如果既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目，分别核算与不分别核算税负大不相同。在分别核算的情况下，通过策划，将普通标准住宅的增值额控制在20%以下，享受免征土地增值税的优惠政策，免征土地增值税。,精品课件,11,第六章 其他税种税务筹划,（三）增加扣除项目（成本和费用）金额筹划法 增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。 从中可以看出，若想适当

6、地增加扣除项目金额，可以从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。,精品课件,12,第六章 其他税种税务筹划,房地产开发成本： 指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。,精品课件,13,第六章 其他税种税务筹划,房地产开发费用：与房地产开发项目有销售费用、管理费用、财务费用。 具体扣除方法有两种： 当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，

7、其最多允许扣成的房地产开发费用=利息+（取得地体使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%；纳税人不能按此提供的或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣成房地产开发费用=（取得地体使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。,精品课件,14,第六章 其他税种税务筹划,（四）合作建房方式筹划法 合作建房方式一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较

8、少，大部分由出资金的用户分得自用。,精品课件,15,第六章 其他税种税务筹划,（五）费用转移筹划法 房地产开发费用中的利息支出是按房地产项目直接成本的一定比例扣除，但管理费用、销售费用是按实际支出数扣除的，如果不事先筹划，往往会造成不同项目负担费用的高低不同，从而使不同项目增值率不同，造成多交税，这就需要事前筹划。 筹划时，把总部的一些人员分流到或兼职于每一个具体房地产项目中去。,精品课件,16,第六章 其他税种税务筹划,（六）费用分摊筹划法 当房地产开发企业同时进行几处房地产开发业务时，会因为不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同，导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增

9、值率较低，这种不均匀的状态会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各项开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。,精品课件,17,第六章 其他税种税务筹划,筹划时，应运用平均费用分摊的方法抵消增值额、减少纳税。即企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而减少税款的缴纳。,精品课件,18,第六章 其他税种税务筹划,（一）税法依据 （二）筹划思路 （三）筹划的内容与技巧 （四）筹划案例分析,二、土地使用税税务筹划,精品课件,19,第六章 其他税种税务筹划,二、筹划的思路 （一

10、）从纳税人身份的界定上考虑节税 在投资兴办企业的属性上进行选择，即指是开办外资企业还是内资企业；在经营范围或投资对象上考虑节税； 当经营者租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。,精品课件,20,第六章 其他税种税务筹划,（二）从经营用地的所属区域上考虑节税 在征税区与非征税区之间选择； 在经济发达与经济欠发达的省份之间选择； 在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择； 在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。,精品课件,21,第六章 其他税种税务筹划,（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税 1. 企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受

11、免税的照顾； 2. 企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的； 3. 企业可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。,精品课件,22,第六章 其他税种税务筹划,（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税 1.发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。 （1）纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税； （2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。,精品课件,23,第六章 其他税种税

12、务筹划,2.对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。 3.选择经过改造才可以使用的土地。 （五）从纳税地点上考虑节税 关于土地使用税的纳税地点，政策规定为“原则上在土地所在地缴纳”。这里节税途径的实质就是尽可能选择税额标准最低的地方纳税，这对于目前不断扩大规模的集团性公司显得尤为必要。,精品课件,24,第六章 其他税种税务筹划,三、筹划的关键点 （一）根据优惠政策免征土地使用税 （1）外资企业、机构在华用地不征收土地使用税 （2）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （3）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地

13、）； （4）能源、交通、水利设施用地和其他用地； （5）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；,精品课件,25,第六章 其他税种税务筹划,（6）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地； （7）高校后勤实体。 （二）根据税率高低选择 1.在征税区与非征税区之间选择。 2.在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。 3.在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。,精品课件,26,第六章 其他税种税务筹划,4.在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。 （三）纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。,精品课件,27,第六章 其他税种税务筹划,四、筹划的内容与技巧 （一）利用土地级别的不同进行纳税筹划 纳税人在投资建厂时可以利用不同等级土地的接壤处进行纳税筹划，在不影响经营的情况下节约城镇土地使用税。,精品课件,28,第六章 其他税种税务筹划,（二）计税依据的纳税筹划 法律规定：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积；采用定额税率形式，根据征税范围的不同地区规定不同有幅度的差别税额。在不同的情况下，计税的土地面积并不相同，这就为纳税人筹划提供了可能性。,精品课件,2