12月14日—惠济区调研报告—tnt3组.ppt

1、,区域调研报告 惠济区,TNT3组 2014年12月14日,区域规划,研究思路,区域分析,个案分析,区域总结,区域当前在售项目分布,区域概况,惠济区位于黄河南岸，是郑州市内五个行政区之一。作为郑州市规划的市区北部组团（惠济区）的主体，其南邻金水区，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区。总面积232.8平方公里，在郑州六城十组团规划中，惠济区的定位为高端服务业新城。,区域规划,区域优势,惠济区位于黄河中下游分界点，地势平坦，是进出中原的咽喉，交通优势十分明显。 京广铁路大桥、黄河公路大桥南北贯通，310高速公路、107国道

2、、江山路（豫68）、大河路、郑花公路、郑州北环道穿境而过。 是京广、陇海两大铁路干线和107、310高速公路的交汇点，陆路交通呈“双十字”型。 区内拥有亚洲最大的铁路编组站和亚洲最长的黄河公路大桥，是全国交通的枢纽。 8条市内公交线路汇入市区大公交网络。 全区已形成连接东西、贯通南北的四横四纵高等级城市道路骨架，四通八达的交通网络遍布乡村。,区域商品房销售预售,13年在三月份销量急剧增多，但总体上呈现平稳态势，并且明显的供大于求,区域商品房销售预售,主要受国家政策的影响，和13年相比14年明显呈现低迷的态势，但是对比上下半年的行情看，下半年又有回暖的趋势。,区域当前房地产市场概况,综上看来，惠

3、济区作为郑州“后花园”的建设目标，决定了该区域以高端项目为主的个性，大多住宅项目都注重其舒适性，绿化率高，容积率低，成为其总体特点。 从市场行情来看，经过半年的低迷，房地产市场有回春的迹象，给人以希望。,个案分析之永威迎宾府,项目概况,永威迎宾府是由用永威置业有限公司开发，位于惠济区的中央别墅区，迎宾路与花园路交汇处，西邻迎宾路，南依贾鲁河，北靠黄河生态区。 总建筑面积约35万平方米。以改善型住房为主，配有商业和幼儿园。建筑风格主要采用新亚洲主义风格。 该公司具有已有八年的开发经验，在郑州有翰林居、东棠、翡翠城等多家项目。,项目区域定位,惠济区作为郑州市的后花园， 以“生态园区”作为建设目标。

4、 因此该地区的住宅项目大多追求其舒适度，多以改善性住房为主，并且对层高有限制。 该项目位于中央别墅区边缘地带，以小高层为主。,项目分析,该项目地处中央别墅区，口，距离三所较近，位于迎宾路与花园路交叉口，地块方正，环境优美,黄河迎宾馆,交通：北部有北四环，东部有中州大道，南部有连霍高速，交通通达度比较高。,周边站点,教育配套,金融与商业,医疗配套,总体来说，该项目周边配套完善，生活便利，且环境优美，居住舒适度高。,周边其他项目分布：,金荣盛景濠情,大河龙城,千鹿山,本案,大河龙城和金荣盛景濠情为高端豪宅项目，千鹿山为低端小楼盘，他们与该项目的定位均有不同，所以产生影响相对较小。,产品分析,项目基

5、本情况,项目多为小高层，层高为18层，多为两梯三户或两梯四户，其中11#12#楼为楼王。 建筑风格为新亚洲主义。 该项目有自己的苗圃，绿化投入大，园林风格为东南亚风景，绿化率45%。同时这也是它的一大卖点。 建材上采用钢制防盗门，双中空断桥彩铝窗，室内配有地暖。 智能化系统上采用指纹密码锁,户型设计,在户型设计上可以说是永威项目的通病。 如图为其仅有的赠送面积的户型，只有客厅和主卧朝南。 仅有两个阳台，且进门正对客厅，风水不好，容易引起客户抗性。,88平方米3室两厅一卫,111平米三室两厅一卫,130平米三室两厅两卫,总体来说，该项目为高端住宅项目，以追求舒适度为主，客户一般多为改善型。,营销

6、策略分析,首先来看看项目的优缺点,优点： 八年开发经验，品牌效应。 打造精品住宅，建材质量选取精良。 园林方面，该公司有自己的苗圃，绿化投入大。 物业为永威自己的物业，严格管理，打造服务品牌。,缺点： 户型设计有瑕疵，容易引起客户抗性。,应对策略：,在销讲过程中重点突出自己的优势，对于不利因素一笔带过，不做过多纠结。 推广其品牌和服务在售楼处物业阿姨全天流动，形成自己的特色。,推广策略：,该项目首次尝试纯拓客式推广，不做过多的线上推广，主要以老带新为主。,原因：,有多年的开发经验，品牌好，有一定的客户基础。,近期活动：,认筹期间交两万抵四万，留住客户。 砸金蛋等暖场活动，回馈老客户，吸引新客户

7、。,个案分析之正弘澜庭叙,项目概况,该项目位于花园路、连霍高速和中州大道三者交叉的中部地带。地处中央别墅区的边缘地带，于中东部地区商业地缘较近。 西边紧邻地铁二号线，依傍贾鲁河。自建学校， 经政府，成为公立学校。 容积率2.0绿化率为42%。70到89平米的中小户型和一百多的大户型基本各半。,花园路商圈,项目区域定位,项目位于惠济区的东部边缘地带，改善型与刚需型住房各半，客户群大部分来源于本地，少部分来自新乡焦作等地。 法式学区洋房的定位，突出其特点。,项目分析,项目地块规整共分三期开发，目前正在推三期。临贾鲁河，容积率2.0绿化率为42%，低密度高绿化率，环境优美。 与花园路商圈相交，商业配

8、套可共享。,花园路商圈,交通配套,未来规划中地铁2号线将从项目旁边经过。,商业配套,目前，本身商业配套尚不完善，距离花园路商圈较近，商业配套可共享。,教育配套,周边有多所小学和幼儿园，没有中学，唯一一家中学在建中。,医疗配套,产品分析,项目基本情况,基本信息,项目占地130亩，共17栋，18层，限高48米，因此项目最高为47.5米。13、14两栋为楼王不临路共11层，楼间距3540米之间。 外立面采用真石漆，断桥铝中空玻璃。 园林和建筑均为法式风格。 一楼无底商。,户型分析,89平三房，南北通透的户型设计，客厅和卧室全部为南向设计。 阳台飘窗等增加了该户型的性价比，满足刚需型客户的需求。,12

9、9平三房，南北通透的设计，布局层次分明，空间宽阔，居住舒适，满足改善型客户的需求。,总体来说该项目户型多样，既有针对于刚需型可户首次置业对于性价比方面的需求，也有针对于改善型客户对于舒适度的需求的设计。 目前该项目周边配套相对来说比较匮乏，大多与其他项目分享配套，有待完善。,营销策略分析,面对当下的市场困境曾经一度该项目的业务员都去拓市场，来应对当前的局面。,项目优势： 户型多样，客户群广，周边环境优美。 劣势：周边配套欠缺，地理位置略偏。,举办活动,曾经举办过多场暖场活动，每个星期天都有活动举行，一方面留住老客户，另一方面吸引新客户。,区域总结,规划特征： 惠济区作为郑州市的后花园，生态园区的建设目标，使其拥有良好的居住环境。 未来将逐渐形成以第三产业为主导的产业园区。 房地产市场的高端住宅项目也将不断向这里汇集，并且形成以三所附近的中央别墅区向周围辐射的态势。,产品特征： 以中央别墅区为中心，项目档次定位呈现递减态势，但是绝大部分都以 改善型住房为主。,营销特征： 高端盘产品多豪宅，面对客户群