篇房地产企业会计科目与税收征管指标

1、第四章：房地产会计科目设置及税务管理，主要内容：第一章新会计准则下房地产开发企业的会计科目设置第二章房地产开发企业主要成本项目的核算第三章新企业所得税法对房地产企业所得税的主要影响第四章房地产企业会计中常见的涉税问题第五章房地产税收实务， 第一章新会计准则下房地产开发企业会计科目设置，新会计准则下房地产开发企业一级会计科目清单(1.1)。 资产，(续)，(1.2)。负债)，(1.3。普通科目)。(1.4。所有者权益科目)，(1.5)。成本科目)，(1.6)。损益科目，(续：1.6)。损益科目)，第二章房地产开发企业主要成本项目的核算，2.1。房地产开发成本核算项目：1)、征地拆迁费：征地费、耕

2、地占用税、2)前提工程费用：规划、设计、可行性研究费用、水文、钻探测量费用、测绘费用、“三环一平”和“七环一平”；3)建筑安装费用：主体、设备、装修；4)|、基础设施费用：供水、供电、排污、通讯、照明等。5)、公共配套建设费用6)、开发间接费用：工资、福利费、折旧费、办公费用、利息等。2.2。房地产企业管理费用明细：1)、工资、办公费用、差旅费、房租、水电费；2)、董事会咨询费、代理费；3)、排污费、排水费、研发费、无形资产费、长期预期贡献等。4)商务接待；5)其他管理费；2.3。房地产企业销售费用明细：1)员工薪酬(含佣金)；2)维修费用；3)材料消耗；4)低值易耗品；5)办公费用；6)差旅

3、费；7)车辆使用费；8)、固定资产的使用；9)、租金和物业管理费、水电费；10)劳动保护费；11)、展览费；12)广告费用；13)业务推广费；14)手续费和佣金；2.4。财务费用明细1)利息费用；2)汇兑损失；3)金融机构手续费；4)现金折旧费用；5)股票发行费；6)、票据贴现费7)、其他费用。(但是，评估费、审计费和注册费不被视为财务费用)。间接成本明细的开发：1)员工薪酬；2)维修费用；3)材料消耗成本；4)低值易耗品；5)办公费用；6)差旅费；7)车辆使用费；8)、固定资产的使用；9)、租金和物业管理费、水电费；10)劳动保护费；11)周转房摊销；12)、借款费用；13)项目营销设施建设

4、成本；14)土地使用税；15)、工程管理费16)、房屋维修基金；17)、前期物业管理费；18)、其他费用，第3章，新所得税法对房地产企业所得税的主要影响，3.1。新所得税法的相关问题3.1.1。新企业所得税法关于权责发生制的规定：1)除企业所得税法另有规定外，企业根据权责发生制原则在确认收入基础上发生的各项费用均可扣除；2)除企业所得税法另有规定外，企业根据其资产状况提取的所有减值、折旧或风险准备不得扣除。3.1.2。小型微利企业由主管税务机关确认：1)年应纳税所得额超过30万元，从业人员不超过100人，资产不超过3000万元的工业企业；(二)其他企业年应纳税所得额超过30万元，从业人员不超过

5、80人，资产不超过1000万元。3.1.3。小企业和低利润企业如何缴纳企业所得税？根据当年实际利润预缴所得税，并填写“所得税减免税金额”(P136)；2)职工人数按全年平均数计算，总资产按年初和年末平均数计算；3)首次付款，企业应提供符合小企业要求的相关证明；4)纳税年度终了时，税务机关应予以核实。3.1.4。外商投资企业如果是居民企业，可以申请小企业待遇，但不是非居民企业。3.1.5。新税法中R&D费用税前扣除：未形成无形资产的，扣除R&D费用50%；形成无形资产的，扣除150%。3.1.6。R&D人员的工资和薪金可以增加和减少，但社会保障费用不能增加和减少。3.1.7。企业安置残疾职工工资

6、100%扣除的条件：1)签订一年以上合同；2)足额缴纳基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险；(三)定期支付符合最低工资要求的工资；4)、有残疾人基本设施。3.1.8。新成立的商业公司不享受过渡性税收优惠政策。3.1.9。非法人分支机构不能单独享受税收优惠政策，但纳入总行统一计算。3.2。非居民纳税人3.2.1。支付海外销售佣金是否需要代扣代缴企业所得税？1)中国是否有机构和场所：有；2)如果中国没有机构或场所：没有；3.2.2。为了向海外股东支付分配利润，在进行利润分配决策时，有必要代扣代缴利润。3.2.3。新税法实施前，外国企业不需要为未分配利润缴纳企业所得税。3.2.4.对境外非

7、居民企业的分红应按10%代扣代缴；根据国家税务总局公告第200981号，根据内地和香港的以下税收安排，你可以申请5%税率的股息条款：1)香港公司是香港居民企业；2)公司股息的实益拥有人是香港公司；3)公司在收到股息前已连续12个月持有公司25%以上的有表决权股份。3.2.5。2008年后新税法规定的外国企业收回的利润等级：1)外国投资者为机构时，符合在中国没有地方，或者虽有地方但没有实际联系的要求，外国企业在分配利润时按10%的税率代扣代缴企业所得税；此外，它将被扣留在25%；2)外国投资者为个人的，利息、股息、红利所得为应纳税所得额，税率为20%。个人从上市公司获得的股息暂时减少50%，计入

8、个人应纳税所得额。第四章如何对待房地产企业会计核算中常见的涉税问题，根据国家税务总局2008年3月28日发布的国家税务总局关于进一步完善房地产行业专项税务检查的通知(国税发200842号)，房地产企业常见的涉税问题为4.1。1)将销售收入(包括预收收入)挂帐，或隐瞒收入，或不做或不及时做。2)分解售房收入，开具部分款项收据，隐瞒收入；(三)向境外销售房地产，隐瞒销售收入的；(四)私自搭建非法阁楼、车库、仓库，对外销售时出具使用权支付凭证，隐瞒收入的；(五)按照合同约定计入房地产总价值且未按规定合并的收入。一些企业以代理费的形式挂账(签订两份合同)；有些企业把施工过程中节约的材料、提供的劳务、报

9、废的工程和产品留给企业，不确认收入的实现；(六)无正当理由以明显低价向公司股东及相关企业和个人出售商品房的；7)如果产品已完工或投入使用，预付款未及时结转销售，且未按成品进行税务处理，所得税仍按预付款税率缴纳。8)将产品作为个人固定资产使用，或用于捐赠、补贴、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、以房抵债、交换其他单位和个人的非货币资产等。当开发产品的所有权或使用权被转让时10)未竣工建筑物的整体转让不视为收入，即开发商将部分建筑物的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，并按协议收取转让费，但不按规定将其视为收入，而是挂账，甚至私自设立账户外账户。11)、抵押销售，当实际收到首付款，

10、或银行抵押贷款转让后余额未及时入账，导致账外收入，或收到的抵押款计入“短期贷款”等科目。12)对于售后返祖业务，减租后实际收取的金额计入收入。13)旧城改造中，房地产企业拆除住宅房屋后，对拆迁户进行新房补偿，并对还款面积与拆迁面积相等的部分、剩余面积部分和未合并收入的差额部分计算缴纳所得税；14)。支付项目款、支付银行贷款本息、支付房屋拆迁补偿费等业务不计入收入。15)换房换地业务不按非货币交易标准办理。16)、用军队、村委会建造商品房，隐藏收入。17)采用承销方式，收入不按承销合同约定的收款时间和金额确认。在销售过程中，一些承销商将部分房款由开发商开具发票，其余房款直接以现金形式收取，或仅出

11、具收据隐瞒销售收入。18)签订精装修商品房买卖合同，出具装修部分的建筑业发票营业税。4.2。虚列、多栏成本和费用类1)发生销售退货业务时，只转回收入，不转回结转成本；2)异地采购物资虚开发票，或在低税地区申请开票，或使用虚开发票入账；3)多扣建设成本，虚列开发成本；4)结转运营成本时，没有理由低估销售单价，夸大销售面积，加大运营成本的分摊；5)、滚动开发项目，故意混淆项目前后的成本，并提前将成本费用化。6)向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付贷款金额超过注册资本50%的利息费用，且未按规定增加应纳所得税额。7)开发期财务费用计入当期费用，当期经营成本转移较多。8)部分企业

12、对土地使用权进行评估，并根据增值巨大的评估价格将其记录为土地成本；9)以各种借口虚假列出成本。如使用非拆迁人员身份，拆迁补偿费；虚构施工合同，骗取建安发票的；白条导致的费用现象。2.3。其他情况：1)故意拖延工程决算和竣工时间，少交土地增值税。故意拖延竣工结算时间，规避土地增值税结算；2)、商业网点少，公共建设收入少，或挤占预征收率，少交、不交土地增值税；3)虚报劳动者人数，逃避个人所得税；(四)开发期间未按规定缴纳土地使用税的；5)出售的商品房转为自用、出租、临街，未缴纳房产税。6)未按规定申报缴纳契税；7)联营、集资、委托建房业务未按相应政策规定缴纳营业税。第5章，房地产税收征管实务，5.

13、1。房地产营业税征管5.1.1。新营业税暂行条例(2008年11月10日国务院令第540号)主要变化：1)根据不同情况减少征收营业税的项目。(4)对于贷款业务，贷款利息减去贷款利息的余额为营业额“(七)境内保险机构为出口货物提供的保险产品”，增加了第(三)项差额抵扣营业税的规定；4)明确低交易价格的处理规则；(核定征收)5)规范营业税扣缴义务人制度；6)提高营业税纳税义务的发生时间；(收款当日)；7)调整了营业税缴纳地(机构所在地或住所地主管税务机关)的报表；8)延长营业税的申报缴纳期限(从每月10日起至每月15日止):9)删除旧条例所附税率表中的“征收范围”；10)其他相关规定的修改：删除原

14、规定第十五条；将旧条例中的“财政部规定”改为“国务院财政税务主管部门规定”更加严格。5.1.2。修订后的营业税暂行条例的实施细则有哪些变化？1)扩大视同销售范围。土地使用权无偿赠与纳入征税范围；二、首次将无偿赠与房地产或土地使用权的行为视为销售范围；增加“财政部、国家税务总局规定的其他情形”；5.1.3。1)给予房地产或土地使用权；2)自建后销售；(三)财政部规定的其他情形。5.1.4。企业销售的财产有差额纳税的，按照差额纳税；5.1.5 .集资和集资建房是不可避免的。四、删除原“转让房地产有限产权或永久使用权，视同出售房地产”的规定；2)再次明确特殊混合销售的税务处理；3)扩大额外成本的范围

15、；4)统一营业税抵扣规定；(退款金额、折旧金额)5)重申对建筑装饰服务征税；6)调整建筑工程设备的征收政策；7)界定合法有效证书的定义；8)严格处理明显偏低的交易价格；(参照近年类似应税行为的平均价格核定)；9)。营业税起征点提高(200，800元/月调整为10，005，000元/月。10)界定纳税义务发生时间的内涵；11)。改变了建筑业和租赁业的纳税义务发生的时间；12)加强机构所在地补税措施；5.2。土地增值税征收管理5.2.1。土地增值税征收范围：1)只接受国有土地使用权转让和集体土地使用权转让；2)只征收已转让的房地产，未转让的不征收；3)收取房地产转让收入，不收取继承、赠与等转让行为

16、。土地增值税的增值额从原价中扣除，(旧房为重置价格)，(开发成本为20%l利润)5.2.3。1)免征土地增值税的范围。如果增值额不超过扣除项目金额的20%(含20%)，则予以豁免。2)因国家建设征用、收回的房地产除外；3)个人因工作调动或购房免交5年；超过3年不满5年减半征收；3年以下按规定征收。5.2.4。土地增值税的计算方法：1)(30、40、50、60%)。土地增值税=30%；2)土地增值税=40%，低于100%；土地增值税=40%，扣除5%；3)土地增值税=30%，低于200%:土地增值税=从项目金额中扣除的增值额的50%，4)土地增值税金额超过扣除的项目金额200%，土地增值税=从项目金额中扣除的增值额的60%乘以35% 5.2.5。房地产企业在土地增值税中常见的偷税方法有：1)以极低的价格销售商铺，销售收入少；2)销售收入未申报；3)房地产交易所不确认收入；4)虚拟合作建房模式逃税；5)以开发项目转让方式偷税漏税(国家法律法规对企业兼并给予税收优惠，房地产转让免征营业税、土地增值税和契税)；6)工程的建筑安装成本偏高；7)股权投资取得的土地按评估价值入账；8)代收费用包含在扣除项目中并扣除；(九)虚报公共配套设施支出的；10)随意扩大开发项目的成本；11)、整个车库都包含在开发费用中扣除；12)印花税包含在与房地产转让相关的税收减免中；