项目定位示例

1、龙湖龙博南路项目的发展定位和营销推广计划，是镇龙象棋热盘上的一只蓝筹股。版权声明：本项目是新郑市万隆实业有限公司和中信实业发展有限公司的联合研究成果，未经上述公司的书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传播、引用、复制和发布报告的部分或全部内容。2012年11月30日，我想提交：新郑市万隆实业有限公司，第一部分，项目地块本体分析，第二部分，发展目标和问题界定，第三部分，区域房地产市场分析，第四部分，SWOT分析和发展战略推导，第五部分，综合定位和房地产开发建议。感谢您邀请中沙参与项目地块的发展定位和营销策划。本报告将从以下六个方面展开。通过分析和思考，有针对性地组织项目开发建议。第6部分，项目

2、营销推广策略，第7部分，附件，01，趋势，项目地块本体分析，区域属性，该区域位于郑州市与新郑市之间的龙湖镇板块，是郑州市的南门，是郑州市向南发展的第一站。新郑市龙湖镇，位于新郑市北部，东与孟庄镇接壤，西与新密镇接壤，南与国电镇接壤，总面积96平方公里，乡镇面积19平方公里。郑州南门：龙湖镇位于郑州市北郊，距郑州市区11公里。它是郑州的南门，成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。在郑州半小时城市圈内：龙湖镇距郑州市区11公里，距国际机场14.4公里。龙湖和新郑在郑州规划的半小时城市圈内。教育资源丰富：中原工学院、升达大学、经济干部管理学院、河南职工医学院、河南经贸学院、河南纺织学院、河南检察官学院、

3、国家法官学院河南分院、郑州新一中，可谓是文化氛围浓厚的众多大学。生活支撑氛围逐渐形成：新郑第三人民医院和聚义度假酒店均在项目3公里居住圈内。华南城市，一个超大型商业物流城市，近在咫尺(总面积15000亩，总建筑面积1200万平方米)。区域教育配套资源优势明显，生活设施有待改善。河南检察职业学院、第三人民医院、龙湖酒店度假村、郑州升达大学、黄帝内经纪念馆、3公里生活圈、纪委宣教基地、华南城市、郑州新一中、区域交通、交通道路规划：“五纵六横”五横：(西南绕城高速、双湖大道、朱元璋高速、107连接线、郑州高速机场连接线)六纵：(郑尧高速、大学路、景光路、中州大道、郑新高速、东四环)加强联系目前，10

4、7号高速公路已经进行了改扩建，郑新高速公路全线将在年底前完工，从郑州市中心到龙湖镇市中心仅需半个小时。“五横六纵”交通干线编织了一个区域性的立体交通网络，使郑州至龙湖镇的交通更加便捷。本项目位于龙湖镇南部，紧邻别墅区，毗邻一中，整体向南，周边生活氛围和生活设施较差。项目位置：项目位于龙湖镇龙波南路与魏庄村交叉口东侧，与龙湖其他项目略有不同。项目4:东侧为开发和居住用地，靠近河流；南侧的龙博南路与马路对面的新沂中学相对。魏庄村在西侧，目前整体形象不佳。龙波圣地度假村在北侧，距离林西湾和兴隆湾仅2.0公里。(西侧)魏庄村，(南侧)龙波整体地形略低于龙博南路2-5米，西高东低，北高南低。不平坦的地形

5、将不利于项目规划。大约204.54米，大约389.03米，大约555米。1.居住在龙湖镇别墅区：该项目位于宜居教育城龙湖镇，有许多高端别墅项目；2.区域环境良好：生态环境宜人，水系纵横(李诗琪河、十八里河、龙湖)。3.校区资源优势：龙湖镇是政府规划的宜居教育城，项目周围有郑州新一中、六中、外国语中学；4.该项目相对于龙湖镇其他开发项目位于南部，不具备竞争优势；位置略偏，规模小，没有独特的强势资源，但生活在龙虎树区，环境和学区有优越的资源，有条件建设高端项目。规模小：项目占地150亩，属于同一区域的中小型项目；6.没有独一无二的强大资源；项目属性定义，02，趋势，发展目标和问题定义，目标1:稳健

6、经营，万隆地产首次进入龙湖镇，准确定位项目，创造满足市场需求的产品，降低发展风险。目标2:快速收回现金，保证热销，平衡项目现金流；保证资金，并在滚动的基础上开发其他项目。目标3:提高利润，通过精准定位和快速销售赢得口碑，获得更大利润。问题定义、1、项目处于相对偏向的位置，不具备独特的强势资源；3.待售项目和待开发项目导致激烈的市场竞争，目标客户被转移。2.该地块的规模有限；周边地区整体形象差，生活氛围受到影响；围绕目标和问题，首先要了解市场，审视全局。纵观郑州市近年来的快速发展，它孕育了四大城市的郊区发展区。不同地区销售不同的核心价值，因为它们的属性不同。与其他地区相比，龙湖板块主要依靠优秀的

7、生态资源和教育资源来吸引客户。龙湖镇属于新郑市，位于新郑市北部，东与孟庄镇接壤，西与新密市镇接壤，南与国电镇接壤，北与郑州市郊区接壤，总面积97平方公里，乡镇面积19平方公里。龙湖镇与郑东新区和国家高新技术产业开发区遥相呼应，成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。龙湖镇属于新郑市，靠近郑州，可以很好的承接郑州的产业转移，带动区域经济的快速发展。新郑市按照“一核两翼”的发展模式，突出“宜居、教育”功能，努力打造“一区三基地”:中心部分为教育、房地产、第三产业服务区；东部是纺织、服装、贸易和物流基地；西部是生态休闲基地；南方是先进的制造业和生产、研究基地；龙湖镇以物流和纺织产业为经济支撑，重点发展教育

8、、房地产和第三产业，突出“宜居和教育”功能。在这种情况下，国内交通：五横六纵公路网，107国道和102省道(新郑高速)纵贯南北，郑州西南绕城高速和姚政高速穿越境内，距新郑国际机场18公里。在建地铁2号线和规划中的地铁13号线穿过中国郑新高速公路，地铁2号线和地铁13号线穿过龙湖镇。郑新高速公路的修复将提升区域物业的价值，为该区域注入未来的投资潜力，并提供交通。郑州华南城市将打造超大型商业物流平台。郑州华南城市项目位于河南省郑州市新郑市龙湖镇2011年3月，限购令升级，范围扩大到全市五个区和郑东新区。高新区和经济技术开发区不限于购买。在宏观调控下，2011年上半年，郑州市商品房市场交易量与去年同

9、期持平，销售额同比下降48%。这项政策的实施和效果是明显的。郑州市的大规模限购为龙湖客户的扩张提供了基础。与其他地区相比，龙湖板块主要依靠优越的生态资源和教育资源优势来吸引客户。以物流和纺织产业为经济支撑，重点发展教育、房地产和第三产业，突出“宜居和教育”功能。地铁2号线和13号线穿过龙湖镇，郑新高速公路将被修复，以提高该地区的房地产价值，并为该地区注入未来的投资潜力。位于非限制区，有效承接郑州市购买力转移。它隶属于新郑市，靠近郑州，非常好，龙湖凭借“教育与生态的高起点规划”和“无限购买政策”有效地接纳了大量的国家客户。(1-10月)近年来，龙湖镇房地产市场稳步发展，整体呈现量价上涨趋势，现已

10、进入快速发展阶段。自2009年以来，龙湖镇每年约有2580套住宅楼被废弃。由于龙湖生态资源丰富，大型别墅项目是该地区早期的主要项目。由于该区域靠近郑州市，政府政策倾斜，郑州市的产业转移不断被接受，流动人口数量不断增加，区域内的物业类型逐渐多样化，房地产市场进入快速发展时期。2011年，林西湾、红河谷等一大批别墅项目进入市场，推高了区域商品房的整体平均价格。宏观市场分析，备注：数据来自新郑市房管局的记录数据。2011年9月至2012年9月，龙湖镇共销售商品房3749套，平均价格5292元，平均月销售288套，32400元。今年3月以来，各地区商品房的数量和价格趋势一直保持稳定。今年9月，泸都史丹

11、区的大量交易(售出57套，平均价格为4021元/套)降低了本月的房价，平均价格为4073元/套。备注：数据来源于新郑市房管局的记录数据和宏观市场分析。随着大量项目的不断进入市场，龙湖镇的房地产市场销售火爆。2012年，每月有348台被拆除，市场需求强劲。规模特征，目前出售的项目主要是大型中高档项目，市场竞争激烈。目前，该地区累计开发434万套，销售面积83万套，未来五年潜在供应量约351万套；市场竞争压力大，产品性能差，福田兴隆湾、兴隆湾、龙湖玉井小高层、园区高层，销售的产品主要是赠送阳台和空中花园，产品没有创新，功能性不高。近年来，龙湖镇房地产市场稳步发展，呈现出总量和价格上升的总体趋势，现

12、已进入快速发展阶段。随着大量项目不断进入市场，龙湖镇房地产市场销售火爆，市场需求旺盛。目前销售的项目主要是大型中高档项目，未来五年该地区的潜在供应量约为351万个；市场竞争压力巨大，市场需求强劲，但竞争激烈，产品同质化严重。该项目可以通过产品创新寻求突破。市场概述，销售的产品主要是阳台和空中花园，没有创新和低功能。04、趋势、SWOT分析和发展战略推导，充分发挥优势，转化威胁，利用oo机会(外因)O1别墅生活圈，低密度高端产品和高端产品聚集，市场竞争出现；O2宜居教育城，城市重点发展方向下的卫星城，交通和生活设施越来越完善；O3不限于购房，大量企事业单位落户，小区发展加快，购房需求增加；O4龙

13、博南路的修复将提高生活质量。威胁(外因)T1销售项目和待开发项目导致激烈的市场竞争和目标客户的转移；T2宏观市场的不确定性；进行SWOT分析，以“产品创新，近在咫尺”为原点，差异化市场竞争，快速抢占目标客户。减少劣势，避免威胁，最大限度地减少远程项目位置的劣势，并从竞争中为项目寻找最合适的起点。领导者，垄断市场，迅速找到相反的客户，寻找卖点的重复性，追随者，搭便车者，利用小和大，扼杀战术，利用资源，扩大影响，填补空缺，有明确的目标，挖掘客户的市场差距，创新产品和需求点，挑战者，改变游戏规则，强调新的评价标准，强调产品的特点和价值，行业老板，非行业老板，大中型市场。战略追随者利用区域发展的全部潜

14、力，解释他们的生活方式，强调未来的利益。问题的焦点：“地块位置比较偏僻，生活氛围受到影响；规模有限，没有强大的资源；在激烈的市场竞争和客户分流的情况下，如何跳出竞争，实现项目的整体稳定运行和早期快速回报？以挑战者的姿态创造“产品功能、产品创新、卓越性价比”,并以产品创造为起点跳出市场竞争。竞争战略，战略出来了，这种情况下的发展方向已经确定；指出项目围绕如何达到目标的定位。充分发挥“龙湖宜居教育城和优秀生态资源”的特色，结合产品价值吸引郑州客户，把握地域客户，并重点对中高端客户进行一次改造和再改造。客户策略，做主流市场需求的产品，降低项目风险。寻找以中高端项目开发等级为切入点的市场机会。项目策略

15、，营销策略推导，04，趋势，综合定位和物业发展建议，在这种情况下目标客户的构成类型，市场客户摸卡，类型5 2，大部分时间在郑州工作和生活，周末和节假日住在这里。老年型，该地区生态环境良好，吸引他们在这里购买自己的房子，以支持他们的老年生活。与城市相比，该地区的低密度房产形式得到了改善，促使消费者提高了住房拥有率。龙湖，紧邻郑州，交通便利，因无法承受城市高房价而被选为第一居所。以投资为导向，重视郑州市发展下地块布局的拓展，看好多所学校的存在对房价的好处。龙湖作为郑州的郊区，通过多元化发展吸引不同类型的目标客户。客户导向，高端产品，客户构成，80%是改良客户，15%是一流客户；5%是投资客户，客户构成，中端产品，代表房地产：魏勇翡翠城，55%是改善客户，38%是头戴式客户，7%是投资客户，代表房地产：绿城滨水花园，低端产品，35%是改善客户，50%是头戴式客户，15，代表市场客户摸牌，客户导向，龙湖高端项目客户摸牌，代表房地产林湾，国瑞城，高端项目客户，龙湖高端项目客户主要来自、客户导向、(注：以上数据来自市场调研)、龙湖中端项目的客户代表物业、中端项目客