保利-武汉街道口地块房地产市场分析及开发定位2007-62PPT.ppt

1、保利街路口(2007)059地块项目，市场分析和发展定位，定位的目标是谁？规划净用地面积P(2007)059约17，360平方米(以实际测量为准)。土地利用性质为商业金融用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不超过25。项目实际用地情况为18，042.8平方米(拍卖场地)和4，262.4平方米(存量场地)。土地总面积为22，305.2平方米。容积率为33，360，119，778.92平方米，在5.37平方米以内。建筑密度为25%。相关要求：项目用地位于三级控制区，90平方米以下的商品房建设规模不小于住宅，用地范围内控制一条宽度不小于7米、南北向和东西向的公共通道，新建建筑距离罗市

2、南路红线不小于15米。它在什么环境中？周边环境：项目地块位于洪山区中心区域，集商业、金融、观光、购物、餐饮、娱乐于一体，经济发达，配套设施完善，属于武汉市重点发展区域。该项目呈四四关系，东临红山区政府用地，南接武汉理工大学宿舍用地，西接50米宽的罗市南路，北接华福大厦和红山剧院用地，相关资料显示，项目区经济发展迅速，旧城改造不断深化。大量土地被重新开发和利用。罗市南路和罗瑜路一线的土地开发为商业和办公用地。浓厚的商业氛围，浓厚的生活氛围，政府计划在基础设施建设上投入大量资金。这部电影将成为武昌房地产开发的热点。武汉理工大学、华中师范大学等众多全国知名大学云集，人文氛围浓郁。周边配套设施、周边商

3、业模式、中南商圈、街道口商圈、鲁祥商圈、亚洲贸易商圈、商业模式发展趋势、中南商圈：本地区最大、最成熟的商圈；现在它是武昌的金融、商业和政治中心；从商业中心到商业中心，商业优势逐渐取代商业优势。亚洲贸易商业带：一条以销售休闲服装为主的商业街，其消费者主要来自洪山区的大学生。随着街角商业区的发展，这条商业带将成为连接中南和街角的纽带。过街商业区：一个以传统商业运作和信息技术产品销售为中心的新商业中心。以后的商业发展将会比中南商圈更加丰富，中南商圈不仅聚集了传统的商业百货店，还依托高校的消费力发展时尚店，最终其商业发展可能会类似江汉路。鲁祥商圈：随着中国光谷的建设以及与该地区住宅市场相关的社区商业，

4、近年来取得了很大进展，但由于区位限制，商业发展受到一定限制。随着大学的扩张和光谷提议的加速，这个商业圈未来的发展前景相当可观。东临广埠屯，西临吴尚亚洲贸易区，南、北接罗市路。区位优势明显，武罗路沿线辐射企业7215家，注册资金总额125亿元，总经营面积0.4平方公里，年收入7500元/平方米。东部是电子消费品市场，北部是休闲娱乐区，西部是低端商品消费区，南部是餐饮娱乐区，主街路口是高端商品消费区。据街道交叉商圈分析，商圈占地面积33600.4平方公里，资金雄厚。商业区内有200多家科研机构。商业技术市场整合的市场缺口商业区内商机巨大的商业地产开发已成为区域发展的主流，商业区的商业消费力由此构成

5、。过街商业区有一个商业环境。继中南、徐东之后，武昌又是一个繁华的商业区，以罗瑜路为轴线的科技街是仅次于中关村的第二大知识密集区。商业分化非常明显，商业消费者的互动性弱，消费目的强。经过多年的运作，广普通电子市场已经形成了广泛的市场认知和影响力。依托高校的消费力，罗市北路已经形成了一定规模的休闲娱乐。通过群光多年的经营和新世界的进入，主街路口逐渐形成了稳定的高端消费群体。由于道路改造的影响，罗市南路目前的运营状况并不理想。由于中南商圈的限制，十字路口的西面比其他地区弱，但也形成了一个固定的低端消费群体。过街商业区未来的交通影响，未来的过街将成为高速的车辆通道，这将对过街的商业环境产生一定的影响，

6、车辆状况将得到改善，但人的到达率将会减弱。未来，群光和新世界的消费群体将聚焦于目标明确的消费者。理工大学门口将建一个大型中央广场，该广场将成为未来罗市南路的人群聚集区，这将极大地促进该项目的发展。中央广场聚集的人气将为该项目带来一定的商业人气。同时，红山区即将启动的十字路口“金十字商圈”项目将进一步保护该项目的商业氛围。街道交叉商圈的优势与劣势分析、强大的消费力、高端的商业形象和一流的区位优势，劣势在于消费客户在中南商圈和鲁湘商圈之间的分流。交通改造将在地下隧道(罗市路)和高架桥(武罗路)之间形成一个交叉口，使过街商业区成为一个通行的商业区。未来街区居民将是主要的消费群体，随着街头商业区的进一

7、步运作和足够商业影响力的形成，街头商业区最终将取代中南成为武昌地区的新商业中心。街道交叉口的未来发展对新开发商业项目的规划提出了新的要求，要求规划手段避免交叉口交通的弊端。同时，也对商圈的商品、服务水平和业务运作能力提出了更高的要求，以便在激烈的业务竞争中获得最大的市场份额。它的区别在哪里？项目分析、鹏程汇源和海印雅苑，新开发项目在房地产档次、立面风格、建筑布局、规模和质量上都有了很大提高。根据区域房地产情况表，区域房屋平均价格为5120元/套，主要单元为一居室、一居室(约50平方米)和三居室、两居室(113-137平方米)。对于商业铺面的出租和销售，该区域的底层业务大多为三层，整间和单间均出

8、租和出售；丰富的形式：融金融、娱乐、休闲、服装和美容为一体；临街商铺租金50元/m2 -150元/m2，状况良好，已基本售罄。进行区域房地产分析，分析项目地块的优势和劣势，优势：它位于十字路口商业区，具有良好的商业发展前景；生活设施完善，人文氛围良好，有利于住宅项目的发展；该地块可建项目规模大；周围环境有利于项目开发品位的提高。缺点：临街面主要在林落石南路方向，非街道口在主要商业街上，有一定的空间同一城市、新世界中心的类比项目分析，物业类别：住宅楼、办公楼、商店、酒店等。占地面积：37235平方米，建筑面积：277811平方米，容积率：7.41，均价：8200元/平方米，购物中心：新世界百货中

9、心旗舰办公楼：新世界集团管理，26层5A办公楼酒店：新世界集团下属6星级豪华酒店。客房约有330间房屋：市中心的高层大厦、武汉新世界中心、由星级酒店组成的大型综合功能建筑、高档写字楼、中央百货大楼和高档住宅。整体布局是封闭的。购物中心、酒店和办公楼的设计方向是北面的解放大道和东面的武胜路。居住建筑设计在街道的南面和西面，可以保证居住建筑的相对私密性，减少噪音和空气污染。本项目定位的相关方面可以借鉴。闽东中天国际城，物业类别：商业步行街、大型超市、高档公寓、高档住宅、写字楼等。“闽东中天国际城”占地面积33，360平方米，建筑面积137，000平方米，容积率5.7，均价5300元/平方米，位于汉

10、阳大道和鹦鹉大道交汇处，是目前中佳村地区建筑高度最高、单体面积最大的城市。项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、住宅为一体，拥有大型商业步行街、大型超市、高档公寓、高档住宅、办公楼等多种产权形式；产品设计精良，所有设计都基于绿色环保，充分体现了高品质房地产的健康理念。与项目特点相比，位于市中心的大型复杂项目的住宅单元定位为高端客户，大多采用封闭式布局，对朝向、通风和采光的重视程度相对较高；在布局上，充分考虑了高层景观的最大利用。规划设计都避免了商业、商业和住宅之间的相互影响，重视交通动态线路规划。特别是在完善外部公共配套设施的基础上，改善项目商业部分与城市主干道之间的交通联系，提升内部配套等级。

11、商业环境采用“主店街店”的商业规划。之所以选择新世界中心和闽东中天国际城作为本项目的重点类比建筑进行分析，主要是因为这两个建筑在位置、工程量和商业地位上与本项目具有可比性，在武汉目前的房地产市场上具有一定的代表性。应该是什么？项目定位、项目定位思想和项目类型定位。建议将该项目定位为高容积率、低建筑密度的商住一体化社区，即高端的城市综合体，具有明显的区域优势，在商业、商业和居住区具有良好的发展前景。因此，应充分考虑项目的功能定位，以各种开发形式取得的开发利润为导向，使该项目成为一个集商业、商业、居住功能于一体的综合商住社区。项目的总体规划和定位，本项目的规划和定位应在与周边中高档建筑价格水平相同

12、的基础上，考虑建筑风格的差异和功能上的优势。项目总体规划定位为：现代城市风格、丰富社区生活资源、活跃区域商业氛围的高端城市商住综合体。目标客户群定位，该地区住宅客户群的来源，1。周边高校、高科技企业和高科技企业人士。2.武昌和青山的高收入人群。3.在武汉做生意的商人和企业主或在其他地方工作的武汉人。教师/研究人员、高科技人员、高级白领、私人业主、公务员等，35%，投资者为了保证商铺的保值和增值，保证商场的繁荣租赁，投资者会要求在支持商场方面保持一定的领先优势，使该物业不会在短时间内被其他竞争对手超越或取代。最基本的是要有足够的停车场、高品质的品牌电梯、中央空调和精美的装修。经营者和经营者希望购

13、物中心保持繁荣，希望有足够的人流来保证经营者的商业利润。他们会问，商场的配套是否要多考虑顾客的感受，客流是否能够被引导和疏导，电梯和停车位的数量是否足够，商场是否舒适，配套设备的维护成本是否要低，各种设备是否能够安全平稳的运行。项目商业定位建议、定位目标：确立项目在过街商业区的领先地位。本项目面向发展中的过街商务区，随着奇科尼和新世界百货的运营，过街商务区在红山区逐渐形成了强大的影响力和认可度；地理优势突出，毗邻红山区的两处高端商业地产奇科尼和新世界百货，易于聚集人气，显示了本项目的优势。提高了人们的平均日流量，并具有广泛的适应性和对消费者的强烈吸引力。充分利用地理优势，最大限度引导人流流向本

14、项目，延长消费者人均居住时间目标。因此，这个项目需要做的是：尽可能增加消费；充足的休息场所；新颖时尚的商业环境；餐饮场所、商业规划设计建议、商业定位建议，寻求商业定位的差异化，形成与新世界百货、群光百货不同定位的中端时尚商店。为了项目的快速销售，请参考万达的时尚店内模式、销售贸易和人民天堂。锁定时尚消费者，这与该地区消费者的年轻年龄结构是一致的。同时，时装店的定位最容易形成消费热点和消费积累能力。建议该项目的低定位将直接影响后期运营，但高定位将与目前的区域格局形成良性竞争。因此，建议对该项目的定位区别对待。一些地区是中高端时尚购物区，目标人群是武昌甚至武汉的中高端消费者。商业项目主要是品牌服装

15、、时尚配饰、美容健身、时尚电子产品及周边商业项目。另一部分是娱乐休闲区，其经营项目主要包括网吧、电玩、卡拉ok、时尚餐饮等。该项目住宅定位建议，在产品设计中突出居住在城市中心的便利性。然而，与此同时，中心城市的高房价将成为影响该项目住宅销售的主要问题。住宅产品定位：形象定位高端产品符合中端消费，项目形象是通过一些产品的高端定位建立起来的，但主要供应产品尽量满足中端需求市场。采用占地面积划分中高端客户的产品。高端住宅产品定位：本项目高端住宅产品应集中在18层以上的区域，产品定位为“市中心豪宅”，产品面积控制在18.03万平方米之间，应适当考虑高层复式产品。中端住宅产品定位：本项目中端住宅产品应集

16、中在18层以下的区域，产品定位为“城市中心住宅”，产品面积控制在90平方米左右，并适当考虑小型产品。为了满足不同客户群体的需求，我们在产品设计中应该充分考虑不同户型之间的相互联系，尽最大努力使产品可分可合、项目规划和布局建议，总体规划和布局思路(1)遵循“低密度、高容积率”的原则，单体建筑以高层为主，临街部分以商业地产和商住为主(2)以中央绿化和休闲广场为中心环绕，使商业空间和居住空间环境既有层次又相互渗透，但商业和居住必须通过动线规划分开(3)尽量在居住空间中拓展人们的公共活动空间。该项目的建筑风格建议：(1)以冷色为主，可以用明快的暖色进行装饰，或与同色系的色调搭配，并结合立面构图，外立面框架布置得当，形成一个具有跳跃感和时代感的错落有致的天际线，丰富了社区的空间层次，使整体视觉效果更具动感。(2)立面选择应顺应时代潮流，自然融入城市总体规划，与周围建筑区分开来，展现自身个性，给人耳目一新的感觉，增强第一视觉效果。(3)在屋顶造型方面，选择