泰达市场定位报告

1、泰达省R1项目市场定位报告，2006-09-20，1，项目位置：天津市红桥区南、南开沟、河北区毗邻、扎伊河、新开河、南运河、北运河等沙河立交。项目特点：“海河头、天津起源、市中心、两河之间”的优良地区。泰达市土地一级开发的住宅用地之一。项目纲要，2，土地4 4:从东到河北大道，从南到新的3个石街，从西到福泉路和南运河北，从北到规划天桥。纸面积：总纸面积93645平方米，14000平方米中学纸，3000平方米警察局和医院纸。规划指标：住宅总建筑面积不超过27万平方米，相当于容积率3.52，是高容积率大的市场项目。没有控制限制。土地费：6桶1坪，地面地价2845韩元/坪，共计7.726亿韩元。土地

2、指标，3，项目特点，位置是天津的发祥地，毗邻城市核心旧城，位于城市北部新兴区，时机的泰达城市改造开始较晚，整个形象处于上升阶段；在泰达城起步较晚的这个项目应该以结实的便利贴优势、高容积率、与知名品牌相邻的高价定位和高价格实现开发目标，开发人员是进军天津的第一个项目，以现有市场为基础，重视销售速度和品牌建立，4、核心议题、土地形成了价值历史、现实、决定未来的方法的效率吗？情况决定判断对方是谁吗？他们在做什么？需求决策定位客户是谁？他们在想什么？三者都通过目标决定如何最大限度地实现利润吗？5，从土地分析、宏观尺度美索不达米亚尺度到微观土地尺度，分层梳理项目土地的保留优劣条件，评价项目等级定位和可实

3、现的形式，6，中国经济增长第三极渤海经济圈，天津成为经济发展主轴的重要节点时，天津市发展第一次有了明确的定位，是中国未来15年经济发展的中心。天津要逐步建成环巴林地区的经济中心，成为国际港口城市、北京制中心、生态城市。通过天津定位、宏观规模、天津市总体规划(2004-2020年)、7、天津中心城市，近10年来南部地区建设规模较大，现已超越中央，扩展到奥运会获奖及大湄公河地区。相比之下，天津市中心北部属于传统老城区，改造费用高，运行缓慢，一度发展滞后。进入2003年，随着海河开发、市政升级、旧城改造、神谷明建设等新城市基础设施的更新、更换，天津中心市北地区迎来了巨大的历史机遇，形成了8坪以上的开

4、发地，“北中区”首次暴露出了线索。天津市长期以来，在“南进北退、东川贵妃”以后，逐步发展为城市中心。中央线内南北之间、东西之间的不平衡将逐渐改变。作为城市模式、宏观尺度、8、海河开发的第一个节点，本项目所在的泰达城市地区将是连接北部城市的南开放和市中心的唯一道路。泰达省、达比原文化贸易区、古文字化街海川路、和平广场、南站商务区、海河水上体育世界等六大节点项目的首次启动，共300多亿元，建筑规模超过400万平方米。经过3年前的准备，海河节点已经正式开始施工，吸引外国投资和国际商业品牌大举进军，正在建设包括商业、酒店、办公楼、文化项目在内的44个综合工程设施和数百万平方米的高档住宅。两年内，海河沿

5、岸将完成江河、堤防、市政支援工程；3-5年后，海河第一个六大节点工程将竣工。海河景观系统初步形成。开发海河，宏观规模，9，宏观规模概要，新的国家战略，天津将迎来前所未有的发展机遇，进入世界大都市行列。从城市发展过程来看，天津市南部比北部地区更发达，认可水平更高。但是随着城市变革的扩大，地区差异逐渐缩小，城市中心的地位进一步加强。天津市的地位不断加强，给房地产开发带来了持续的斛斯椿市中心的复兴，顾客对地区的认同不断加强，地段价值不断提高，10、发展过程，美索不达米亚，过去和未来的交汇点，三岔口地区是天津市的发祥地，历史上是天津的经济、文化和交通中心，坚持目前的状况处于大规模城市改造的热潮中。未来

6、将发展到天津市北部的城市功能中心。11，西站物流中心，天津西站，城市间公交站，铁路酒店，本建，中关村规模，北侧支援，北侧铁路线，沿线，北大医院，延都餐厅，以北侧支援现状为主，低等级城际交通条件便利。12，美索不达米亚，南方支援，旧城(公共建筑96万平方米)，在这种情况下，男子车道(计划40万平方米)，大胡同(30万平方米)，长征医院，31中学，盘龙大，13、天津市道教改造的重点区域之一，泰达省今后将形成以“五路”、“四桥”为重点的集中交通体系，与城市轨道交通连接良好。天津两条水平的垂直快速公路，其中北水平西青路快速公路，西垂直河北街快速公路，正在建设中。横跨海河的自海桥、南运河的三桥正在建设，

7、金华大桥即将扩建。街区内的三条石街，南运河北路，扎伊河南路正在施工中。城市管网的全面扩展和升级。建立铁路运输1号线，6号线计划，具备优秀的旅行条件。交通条件，美索不达米亚，14，A1堤防休闲区，a现代工业和城市历史博物馆b四合院广场c紫雅河堤防公园d特色餐饮，巴e游船码头f摩天轮g北开渡轮h窑堡I曾工程郑源j富兴机械厂k升级-开l南运河休闲街，子牙河和南运河堤防变形，区域支持，美索不达米亚，15，百货商店，5A办公大楼，五星级酒店，子酒馆，酒店式公寓，经济型酒店，写字楼，易买得超市(因此，该项目具有生活条件和很大的升值潜力，地区支持、美索不达米亚规模、16、天津市主要中小学分布图、耀华中学、实

8、验中学、天津一中、神话中学、民族中学、天津五中、51中、天津三中、天津Top5主要中学红教区，关闭小学，大同门小学，红荷里小学，洛安里小学，邵雍小学，同义主族小学，西站小学，西青岛小学，文正宫回族小学，西关街小学，贺礼小学，本建，教育环境，本建，天津医学技术学校附属医院，新世纪医院，第二中心医院，西北角医院，南开兴南医院，东方中央医院，2月4日医院，天津河北北京-天津中医药研究所，红教区北京医院，医疗环境，中关村规模，18，中关村现状的城市环境比较普遍，需要转变为进一步发展的城市改造。依靠海河开发和整个泰达城市地区开发，本项目的交通和商业辅助将有很大提高。周边医疗和教育支援条件在虹桥地区最好。

9、人类的氛围将提高生活质量，提高附加值，即将成型的大规模环境和规模匹配将进一步提高居住方便性和便利性，区域整体形象将成为天津市的新代表。19、与交通枢纽相邻，对住宅环境影响大；西部状态区域图像一般；海岸线短，河的风景利用程度不高。泰达位于城市中央，裴珉姬了更多的历史文化遗迹，毗邻子牙堤和大型公共建设区，居住价值高。土地两边是南运河拥抱，景观条件好。毗邻堤防风景区，规划铁路运输场地优势，远离公共建设地区。地块比较，微观规模，20，泰达市4个住宅用地价值排名：R4R2R5R1，该项目比较不利，应避免与该地区其他项目进行正面竞争。宗地比较，微观尺度，21，西清快速公路和交通枢纽附近，噪音影响，生活环境

10、价值相对较低。在土地的核心部分，附近南运河具有最高的隐私性，通过景观设计和规划可以达到最佳效果，具有较高的生活价值。面对上游国际住宅事业和环乐港大型综合共建区，形象很好。但是河北大道高速公路有一定的噪声影响，一般具有生活价值。在南方的土地上，更好的隐私，更安静的环境，金领国际住宅项目在南运河附近，居住价值高。目前住宅区的建筑外观陈旧，形象受到影响。比较安静。居住的价值是南方第二大。地块内部，微尺度，5，4，2，3，1，22，微尺度概要，城市道路和居住区周围土地，部分临河，西南临河沿海线可用。土地内部平整，有利于建设。现状很难用作树木和草木。城市主干道分离引起了对该项目和公共建设地区、内部支持的

11、高要求。适度规模，高容积率；无限高，留出安排的馀地。土地的整体开放性强，与周边新地区的整合和生态条件学校等支持公共建设，尽可能地利用环境不利的方面土地布局产品形式，高点或板塔，23，市场分析，对整个市场区域市场的典型案例，天津的经济状况和房地产市场现状及趋势的宏观把握，该项目的成功基础条件，24，经济发展阶段的准备，资料来源：天津、北京、上海统计年鉴，经济发展差距和未来发展潜力值得期待。25、滨海神谷明、浦东神谷明，2001年以来，滨海神谷明经济增长速度超过浦东新区，今后预计年均增长率为17-18%，天津整体因此，我们对天津房地产市场的期待也要在当前市场发展水平的基础上做出合理乐观的判断。26

12、，房地产市场开发，资料来源：天津、北京、上海统计年鉴，天津商品房平均价格上涨2004年12.7%，2005年24.7%，未来2-3年天津房地产市场第二轮跳跃上涨，市场增长。，2003-2005年天津房地产市场首次飞跃的主要原因：2003、2004年拆迁量均超过300万坪，现场知名开发商进入天津市场的大规模基础设施工程，2006年天津拆迁量预计超过300万坪，刚性需求同时推进1、2、3级市场外国人大幅增加天津房价仍保持较低的上升空间，272000-2004年天津商品住宅销售继续增加，2004年总供应量受1250万平方米的2005年调控政策影响，商品住宅交易面积减少，预计总交易量约为1000万平方

13、米，与2003年几乎相当。 2006年全市拆迁量约为300万坪，2001，2002，2003，2004，2005，2000，2005年因拆迁而产生的刚性需求和2005年政策导致的购房需求积累，预计2006年市场需求面积将大幅提高。天津商品住宅历年销售面积(万坪米)，资料来源：天津市国土资源局及住房管理局，销售面积，28，2000-2005年天津商品住宅统一价格为1771元/坪，增长71.5%，2005年统一价格为4250元/坪，2005年红教区商品住宅供求总量在主要各地区处于较低水平，有1.2以上的增长潜力，需求旺盛的好景和供求对比，30，2005年间住宅市场交易现状05年初，储藏室比例首次为

14、800万，成交量增长为15% 2季度，间交易件数高于1件。 在1.2533691的第三季度秋季走廊上，间接住宅购买件数为供应数量的6倍，间接住宅交易平均价格为3706元/平美(2005年新房平均4250元/平美)。河西、南开两区，客房年龄10年内二手房价格在5000元/平方米以上。天津间接住宅市场活跃，整体交易平均价格和新房差距约为15%。二手房市场的发展显示出升级需求的显着增加。间接住宅市场的持续发展将为单独住宅市场提供更多的升级客户。31、宏观市场摘要，国家经济发展的中心是天津市快速、综合发展城市经济发展的起点较低，但由于持续增长的发展，未来发展的潜力在城市整体经济环境的提高中发挥得更大，

15、房地产市场将加快可预测房地产市场的发展，在未来2-3年内，价格暴涨，项目比重迅速提高，品牌竞争，质量竞争加剧，消费者成熟度提高。 天津市高级住宅市场研究，决定了本项目各部门的竞争关系和应对策略33、根据地区特点，划分为6个大部门的天津市区域范围6000多个中高档住宅项目选择：北部中心板块、旧城的发祥地，深厚的历史、文化遗产。 随着旧城整体改造，区域环境形象的提高，重型住宅项目大量集中开发。奥运会水板，更好的周边环境，完美的支持，依赖水上公园景观资源，收集高端项目；五体中心位于水上公园南侧，周边部队比较不足，但地区的发展潜力大，外省明显。随着海河整体改建的进行，环境改善明显，依靠海河景观资源，中高档住宅项目陆续出现。天津传统高档住宅区，天津政治、经济、文化中