房地产开发可行性研究报告(模板)

1、xx房地产项目可行性研究报告公司名称：*房地产公司人员配置：* *完成日期：目录研究者声明4第一部分：项目概述51.1项目背景51.2项目概述51.2.1项目名称51.2.2项目建设单位概述51.2.3项目地块的位置及其周边现状51.2.4项目规划控制点71.2.5项目开发概况71.3可行性研究报告编制依据71.4可行性研究的结论和建议8第二部分：市场调查82.1宏观环境分析82.2全国房地产业发展分析82.3本市房地产市场分析82.3.1本市房地产市场现状82.3.2本市房地产市场发展趋势92.4板块9的市场分析2.4.1区域住房市场的增长92.4.2在区域10中供应的产品的特性2.4.3区

2、域市场目标客户层研究102.5项目起草方案102.5.1可比项目的市场调查102.5.2项目的swot分析112.5.3项目定位方案11第三部分：项目开发方案113.1项目地块11的性质和价值分析3.2规划和设计分析123.3产品设计建议133.4项目实施进度153.5营销计划163.6机构设置163.7合作的方式和条件17第四部分：投资估算及融资方案174.1投资估算174.1.1投资估算说明174.1.2分项成本估算174.1.3总成本估算204.1.4单位成本204.1.5销售收入估计204.1.6税务分析204.1.7项目资金预测214.1.8现金流量表4.1.9自有资金的核算214.

3、2融资方案224.2.1项目融资主体224.2.2项目资金来源4.2.3融资方案分析224.2.4投资和使用计划224.2.5贷款偿还计划22第五部分：财务评估235.1财务评价的基础数据和参数选择235.2财务评价(方案1)235.2.1财务盈利能力分析235.2.2静态利润分析245.2.3动态利润分析245.2.4偿付能力分析245.2.5综合指数表245.3财务评估(方案2)255.4财务评估结论25第六部分：不确定性分析256.1盈亏平衡分析256.2敏感性分析266.2.1变更系数-成本变更266.2.2变更因素2价格变更266.2.3变化系数-体积比变化266.3风险分析276.

4、3.1风险因素的识别和评估276.3.2风险防范对策27第七部分：综合评价277.1社会评价(定性)277.2环境评估(影响和对策)277.3公司资源匹配分析27第八部分：研究结论和建议278.1结论278.2建议27第九部分：附录289.1附件：289.2附表：289.3附图：29调查人员的陈述我们郑重声明：1.本调查报告中陈述的事实真实准确。2.我们按照xxxx公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。3.形成意见和结论。4.写这份可行性研究报告。5.我们在本报告中已经(或尚未)对拟建项目进行了现场调查(在本声明中应明确说明哪些调查人员对拟建项目进行了现场调查)。6.(其他需要申报的事项

5、)调查参与者签名：公司领导签字：注：达成共识后，附呈存档。第一部分：项目概述1.1项目背景这一部分应主要说明可行性研究的工作基础，如项目的启动过程、提出的理由、前期工作的开展过程、投资者的意向、投资的必要性等。因此，有必要系统地描述该项目的背景和发展。说明项目背景、投资原因、可行性研究前所做的工作及其成果、重大问题的决策和决策过程等。在描述项目开发概况的同时，应明确项目可行性研究的重点和问题。1.1.1项目区的开发城市发展规划与地块的关系及其对项目开发的影响；区域在城市历史、经济、文化和战略发展中的地位，以及区域政策、经济和工业环境。1.1.2项目发起人及发起原因项目起源、特殊的政治或文化背景

6、(1)项目启动对公司未来几年(一般为3-5年)发展战略和规划的意义，及其在公司发展中的地位(是否为核心项目)；(2)公司进入重点区域市场，项目布局合理，将提高市场覆盖率，提升品牌形象，降低经营风险，扩大社会影响力；从公司未来利润需求和可持续管理的角度描述项目建立的意义；1.2项目概述1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块的位置及其周围状况地块位置城市地理位置、行政区和非行政区(经济开发区、商业金融区等)地块所在的位置。附图：项目所在城市的区域地图，标明地块区域的位置，与地标性市政设施和建筑(如市中心商业区、机场等)的相对位置和距离。)，以及地块的定性描述(与主要中心区域

7、的办公室/企业/政府的关系)。包裹现状1)周围区域；2)地势平坦，自然标高与周围地形相比；3)地面现状，包括地块内是否有对开发有较大影响的沟渠、深沟(小峡谷)、池塘和高压线，并计算由此造成的实际土地面积损失；4)当地现有居民，包括居民和住户的具体数量、工厂的数量和规模、产品的性质、启动状态等。并说明对拆迁和项目开发进度的影响；5)地下条件，包括管道、地下电缆、涵洞、地上建筑物和地下建(构)筑物的原桩基等。并注意地面和地下是否有受保护的历史遗迹和历史遗迹以及可利用的建筑物；6)土地的完整性，是否有市政征地、市政绿化带、市政道路、历史遗迹、河流湖泊等因素分割土地；7)地质条件，包括土地结构、承载力

8、、地下水位和抗震要求。附图：平面地形图，标明四个区域及相关数据；地形图，主要反映地面建筑物、河流、沟壑、高压线等。地下状况图，包括地下管线、涵洞、电缆等。项目周围的社区配套设施1)周边3000米范围内的社区配套设施l交通状况(a)巴士系统，包括主线及驾驶路段；(二)包裹运输方式是否主要由开发商自行解决；(三)现有的捷运系统，以及在短期内或计划中的地铁、轻铁及其他项目是否会对交通情况造成重大影响。图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速交通系统；l教育：大学、中学和教育质量。l医院级别和医疗级别大型购物中心、大企业和蔬菜市场文化、体育和娱乐设施l公园l银行l邮局l其他附图：生活

9、设施分布图，具体位置和距离。2)距地块3000米范围内辐射范围内主要社区的支持状况(4)项目的周围环境(根据案例特征的描述，你不能写任何不可用的东西)1)公共安全形势2)空调3)噪音情况4)污染情况(化工厂、河流、湖泊等的污染。)5)危险源(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或储存基地等。)6)周围景观7)风水情况8)周围环境最近或计划中的重大变化，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大型市政设施(应说明距地块的距离、成本和进入的可能性)1)道路状况和规划发展包括现有道路宽度、规划道路宽度、规划实施时间以及与地块的关系(影响)。2)供水状况：现有管道、管径及未

10、来规划实施时间。3)污水和雨水7)供热和生活热水：现有管道、管径、上水源位置、距地块距离和接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，以及未来计划的扩建和增加。1.2.4项目规划的控制点计划控制的要点(1)总用地面积、收集用地面积、净用地面积、绿化面积和道路面积居住建筑面积、公共建筑面积、公共建筑内容，区分经营性和非经营性公共建筑面积综合容积率和住宅容积率建筑密度高度控制绿化率其他1.2.5项目开发概况(1)调查研究项目和成果已经开展(2)项目地块的初步调查和初步调查(3)项目建议书的编制、提出和审批流程研究工作进展1.3可行性研究报告编制依据作为可行性研究基础的法律、文件和资

11、料应列出名称、来源和发布日期。必要部分的全文作为可行性研究报告的附件附后。这些规章、文件和材料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目建设要求出具的强制性文件；项目组织者或可行性研究单位的请示报告批准文件。可行性研究开始前已形成的工作成果和文件。国家和规划区的政策、法令和规定。根据项目需要调查和收集基础设计资料。(1) 城市居住区规划设计规范(2) a市城市拆迁管理条例(3) 城市居住区公共服务设施设置规定(4) 住宅设计规范(5) 住宅建筑设计标准(6) 建筑工程交通设计及停车场设置标准(7) 城市道路绿化规划及设计规范(8) 高层民用建筑设计防火规范1.4可行性研究的结论和建议1.4.1市场

12、研究1.4.2发展计划1.4.3投资估算和融资方案1.4.4财务评估1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论和建议1.4.8主要技术经济指标表第二部分：市场研究2.1宏观环境分析当房地产开发商计划在一个国家的某个地区投资房地产时，首先要考虑该国的宏观因素，如政治、经济、文化、地理、风俗等。2.2全国房地产业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析总体而言，项目国内区域发展不平衡，差异总是不同程度地存在。仅研究宏观因素是不够的，还需要分析项目区域的因素。这是因为：一是宏观经济对区域经济的影响不同，对一些地区影响较大，对另一些地区

13、影响较小；其次，受宏观经济影响，区域经济发展存在“时滞”现象。宏观经济的现状往往需要很长时间才能对区域经济的发展产生影响。一些领域反应迅速，而其他领域明显落后，因此必须考虑投资。第三，国家特定的区域经济使一些区域经济或多或少地受到宏观经济波动的影响，甚至形成了与宏观经济趋势相反的趋势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局、供求现状1.近三至五年商品房市场发展状况：建筑面积、竣工面积、销售面积和销售量。2.数量描述市场状况：本年主要市场指标：土地租赁量、建设量、完工量、销售量、销售额、供求比例、个人购买比例、平均销售价格、个人信用额度与销售额的比例。3.各类产品的市场特征：价格差异、各档次的

14、市场比例、发展趋势、产品特征、销售区域等。4.不同行政区域市场比较：(1)数量说明：土地租赁金额、建设金额、竣工金额、销售量、各类房地产销售比例、平均价格等。(2)不同区域商品房的分布特征：供应量、销售量的变化及发展趋势。5.描述当地城市的中短期规划发展方向城市发展规划7.热点区域的描述和特征，以及热点产品的描述和特征8.顾客的购买偏好和购买考虑因素9.主要建筑描述备注：需要完成城市发展和房地产市场调研报告(报告格式和内容另附)2.3.2本市房地产市场的发展趋势需求预测需求预测是以房地产市场调查的信息、数据和资料为基础，运用科学的方法分析和预测某一物业的市场需求规律和变化趋势，从而推断该类物业

15、未来的市场需求。供应预测供给预测是以房地产市场调查的信息和数据为基础，运用科学的方法分析市场供给规律和某些物业的变化趋势，从而预测未来市场中此类物业的供给情况(预测方法：一般可分为时间序列分析和因果关系分析。时间序列分析可以分为：移动平均法、指数平滑法等；因果关系分析可分为线性回归法、非线性回归法、模拟法等。)2.4板块市场分析2.4.1区域住房市场的增长区域住宅市场简介形成时间不同等级住宅区的分布购买人群的变化区域住宅市场各项指标的增长状况(近3-5年)施工数量/完工数量销售量/供求比率平均售价城市区域市场的排名现状和发展趋势2.4.2区域内供应产品的特性(1)各等级的产品供应状况(2)不同档次产品的收藏特点特别是研究与这种情况相似等级的特性平均售价发展规模产品形式平均销售率平均建筑面积比区域内物业分布特征该地区表现最好的案例附图：项目周围建筑的案例分布图，其中一些具有代表性的未来主要竞争建筑将配备现场图片。未来2-3年该区域的土地可利用性、产品供应和产品类型分析：本案例