二购物中心前期策划讲座.ppt

1、按照常见的开发者做法，开发者已经采用了购物商城的商业顾问公司，这个商业顾问对购物商城的工商管理很有经验，但假设没有建筑企划设施修订知识的开发者已经采用了有名的建筑设施修订院，虽然本院在当地做了一些著名的建筑设施修订，但对于购物商城的设定修订却相对陌生，其中于是，开发者组织了由当地政府规划部门的人员、商业顾问公司、设订院等人员组成的考察工作团队，历时数个月对国内外数十个大型购物商城进行，然后征求各路专门人才的意见，开发者合板，某购物商城适合该分区，开始了大规模的复制工作。 然后，提出了优美的造型方案，修订局通过了，商业顾问提出了商业状态的清单，配置在方案平面图上，设修订院以这样的配置提出了扩张、

2、设定修订图，购物商城进行了建设。 一般做法带来了常见结果的一年过去了，购物商城初步完成，招商工作开展得很热烈，80商户已签约，商业顾问执行各商户的具体营业位置，了解各商户进入的具体房地产条件的需要， 开发者和设订院召开了厚厚的房地产改造和调整方案的某地区的商户的垂直交通不足，如果需要增加自动电梯的地区的商户电功耗不足，就无法满足需要从变电所另行增加电路开关、铺设电缆的地区的商户的人流通路， 某消防梯需要移位，需要与消防站商谈能否实现有木有某地辖区的饮食没有油烟排出通道，需要跨楼层进行再设置，这些个都不是一个。 其结果是，开发者出血，购物商城的成本比概预算高上千万美元，设修院对此修改要求颇为头疼

3、，要求开发者的设修修改费大大超过原来的设修合同金额，施工公司被拆毁，很难完成购物商城，开业日被延后了。 好不容易把一切都收拾好了，变更太多，开业前，消防调整怎么也做不好，消防检查几次都没通过，所以各路的公关活动，勉强通过了开业。 这就是现在中国大部分购物商城建设过程的写实描写。 这个还可以，但更糟。 根据常见做法的常见结果2、这样的房地产形状很漂亮，招来商户，开业不久，逃走后，又逃走了一次。 其次要找的经营者的档案越来越低，接受房屋租金越来越低，经营环境越来越差，物业管理越来越差，消费者心中的评价越来越差，现实情况是开发者和当地政府原来的期望值之间的差距越来越远，最后正确的做法是选择正确进行市

4、场定位的正确商业行业组合进行合理优化商业版结构购物商城房地产功能策划商房地产需求全面适应商家房地产需求和规范要求，正确进行市场定位依据。 购物商城的市场定位依据有四个：开发者和利用者(经营者)对于从此往后建设购物商城的目标和期待政府在该地区建设购买力的市场调查后了解当地消费者的需求后， 积极强调消费者希望建设怎样的购物商城的分区周边的交通状况、分区周边的修订状况、商圈内的现有商业状况、竞争状况正确地考虑市场的定位的8个个性、功能性、购物商城需要各种各样的功能。 建筑物的修建、建设和经营项目工程的设置需要恰当的先行，消费倾向可以引领，舒适性强调内部的室内装修、景观、设施设备配置人性化，在内部购物

5、结账台者的舒适性强调一盏茶的便利性，强调内部通路流畅、标识清晰， 多元化是指垂直和横向纵向通行方便，让客户一盏茶享受购物结账台的便利，强调需要丰富的多层次商品和行业来满足各阶层消费群体的需要， 强调建筑物修订和设施设备配置满足各种内部经营状态的不同需要的合理性，强调商业版结构合理、辅助设施配置合理、设施设备修订安装合理、开业后管理容易的发展性， 他强调，除了将目前正在修建的各商业企业的需求考虑到一盏茶，还考虑到今后经营等级的调整和提高的可能性，便于实现开发者和使用者的中期和长期经营目标。 正确进行市场定位需要解决的四大问题，内涵：做什么行业，卖什么样的商品，做什么样的房地产，等级：卖什么样的商

6、品，做什么等级的房地产，形象：对消费者来说建构什么样的形象，承诺：对消费者做什么样的承诺选择正确的商业组合，现代购物商城内提供的体验消费主要集中了8个内容：)生活购物大头针消费，即百货商店、大卖场、家电百货大楼、家具卖场等特色购物大头针消费，即各种特色专营店组合的商业街风情文化娱乐消费， 即小盆友乐园、IMAX电影、立体电影、媒体展示、男同性恋中心、歌唱中心、干冰场、虚拟世界、网吧、游戏中心等各种娱乐活动美容室、健身房、餐桌、蹦床等美容健身消费银行、洗衣店、邮政局、旅行社等社区中西式快餐厅、美食广场、布兰德中国餐馆、餐厅等结账台餐饮消费营业推广活动，产品发布会、星空卫视登场、花车游行、庙会、汽

7、车展销会主题上通告等大型商业推广活动，企业产品推广和营销学消费大型中庭，旅游电梯、瀑布景观等大型现代化商业建筑空间的环境体验。 为了进行合理化的商业版结构，合理地优化版结构的最大目标，应该解决的3个问题：1)很多专门人才一致，任何商店的价值都依赖于人流，商店前面人流就通过，商店就有价值，人流越通过，商店的价值就越高，反之亦然因此，购物商城合理化优化版结构亟待解决的第一个问题是如何通过各行各业的商业吸引人气的多寡、将他们定位于不同位置而将人流导向各层旮旮旯旯，使整个购物商城的所有商店都不留下死角2 ) 购物商城合理化优化版结构需要解决的第二个问题是如何在不同的地方安置商业亮点，让顾客不断地有访问

8、购物商城的欲望，让顾客不感到疲惫，又让顾客感到下一个问题？ 3 )购物商城合理优化版结构应解决的第三个问题是如何平衡租金收入，一边工作一边最大化租金收入。 为了使版结构合理化，必须贯彻的原则是，如何巧妙的使用经营者的集会原则，如何巧妙的使用场所来收集人的原则？ 什么是“金角银边草腹皮”？楼层的“金银铜铁元素锡”？ 巧妙使用“天平”的原理是怎么破吗？ 如何巧妙使用“曳引机”原理？ 如何贯彻“透明”原则？ 如何贯彻“参与性”原则？ 如何贯彻“五三二”原则？ 如何贯彻“便利性”原则？ 为了实现合理化版结构的租赁战略，为了实现这个版结构的租赁战略，为了实现上述版结构，在适当的位置部署商店，在繁荣购物商

9、城的基础上最大化租赁收益，一般采用4个战略：1)在优惠战略时，引入几个大企业，提高整个购物商城的等级2 )增加战略，在星空卫视阶段租金有点低，经营向成熟逐渐增加3 )双赢战略，有一家企业关注入住购物商城经营的前景，但需要培育期间，购物商城经营者可以与该企业签订风险共享、支付租金的方式， 业者和购物商城经营者共享销售利润，共享培养期间的风险4 )对不同的行业、不同的位置、楼层实行差额募集，对吸引人流的贡献大的业者、有深度的业者、楼层高的业者实行低价，对低楼层和交通要道的商店实行高价利用租金杠杆将合适的商家定位在合适的位置，坚持合理化商业配置铁元素原则，开发者和利用者在购物商城的商业组合配置修订和

10、招商过程中实现“一个坚持和两个反对”:购物商城的合理优化商业组合配置坚定不移，屈服于商家的自由定位要求，坚决反对谁借钱。 如果在购物商城商业公会的版结构修订和招商过程中不能“坚持一个和反对两个”，这将对购物商城今后的经营造成毁灭性的结果。 做好购物商城房地产功能规划的重要任务，解决购物商城房地产功能规划的重要任务，是解决一个大型商业房地产可用的必要条件。 也就是说，好人去那里，行李卸在那里，电送到那里，风到那里，车停在那里。 为客户在购物商城房地产内创造舒适、顺利的移动条件。不动产机能企划设订，为什么要设订中庭？ 各行各业的营业时间不同，有哪些优点？ 室内垂直交通系统的设置修订应考虑的原则汽车

11、的汽车停车需求和停车区的设置要点汽车以外的汽车停车需求和停车区的设置点城市交通系统如何与房地产内部外部的交通设施协调、有序地对接，房地产功能修订的总体要求，各设施的修订规划设置修订是环境的美观， 内外沟通、西通八达、功能明确、自成体系、标识牌明确、集散秩序、管理要实现的购物商城建筑修订，是多种商业行业汇聚的复合型工程的修订，尤其是在大型购物商城，其中汇聚的各行业大小业者有数百个， 由于行业组合不同，营业时间不同，可以划分地区的各行业经营对水、电、煤、瓦斯气体、空调和各种自动电梯和动力有不同的行业标准，需要区别对待，需要一个一个地满足脚丫子，有些特殊行业还有特殊需求，比如饮食的排油污水、排油烟等

12、的需求，如果在修改计划时，通板的考虑不一盏茶的话，后期很难弥补的修改，消防安全、信息管理系统、商业需要的各种弱电系统等，在各种各样的管理方面的需求。 那么，制作购物商城的设定订正概要的第五个步骤的任务，是调查各种业者的不动产设施的条件需求和技术要求，使之不泄漏。 这项工作非常繁杂，一般来说，商业顾问比较了解各种企业对运营管理的要求，虽然他们对房地产技术的要求不太了解或者不清楚，但我们建筑建设修订的专门人才，很少有人全面理解各种企业对房地产技术的要求。 那么，这个差距，我们必须克服，也就是说，必须识别出这种特殊的需要。 在购物商城内不同业者的房地产需求条件进入的重点，调查营业时间需求的阶段高需求

13、负荷重要事项电功耗的需求空调换气的需求交通需求瓦斯气体需求供水需求排水隔油需求污水排出需求油烟排出排气瓦斯气体的需求配送需求垃圾的需求方向和风水的需求。 如何使商家的房地产需求和规范需求满足云同步，如何解决各商家的房地产需求和消防规范要求之间的不符点，如何解决井道和排水管路的不符点？ 如何解决特殊的负荷要求和层高要求？ 如何简化整个房地产的复杂配电需求，如何考虑各商在一栋大楼内满足不同的空调通风需求？如何同意考虑各商的排水、除油、排油需求？ 必须把各行业房地产需求的重要意义考虑到一盏茶，建设和修订大型购物商城。 各专业的设计大师，特别是建筑师，在商业工会的版结构规划修订中，研究商业版结构的理念

14、，时常围绕“吸引人流，创造人流，提高人流”做文章，想办法。 商务组合版结构完成后，应仔细调查研究购物商城各驻地技术条件的需求，尽量在规范行政许可的范围内，在各专业设施修订中满足这些个房地产条件的要求。只有这样才能贯彻“先商业、后地产”理念，建设完善的购物商城精品，为该购物商城今后的经营成功和开发者的投资收益率最大化奠定基础， 在今后的招商过程中避免大量再加工浪费巨大的社会资源美国中国建筑师贝律铭设计的卢浮宫前玻璃金字塔方案之所以能在全世界的设计大师方案中取胜，是因为贝大师的作品兼具使用功能最大化、形象最美化、文化内涵和项目工程自身的统一。 对于我们的商业房地产规划，有以下几点启示：使用功能最大化，形象最美化，文化内涵和项目工程自身统一，启示1 :这种设置修订所占空间最小，但可以为最大的面积服务。 我们在策划商业房地产项目工程时，能否在优化空间的使用上多动脑筋？启示录2 :这种设计所占空间最小，由透明的玻璃板制成，对卢浮宫建筑外观的视线遮挡最小。 我们在策划商业房地产项目工程时，是否能进一步考虑建筑物内商业面积的透明度呢？启示录3 :这种设置修订达到了内涵和形式的统一，这是我们每个建设者终身追求的目标。 商业房地产逃避中国是不现实的，如果只是外表美丽，建筑物内难以使用，无法满足进驻商户的使用要求，这样的房地产价值是什