收益法的基本原理课件

1、第四章收益法，第一节收益法的基本原则，第一，概念：收益法是求评估对象未来的正常净收入，并使用适当的资本化率折扣到评估点，从而估算评估对象客观合理的价格的方法。第二，理论基础基于预期原则。房地产的价值一般不是基于历史价格、投入成本或过去市场状况，而是基于市场参与者对未来可能获得的收益或满足、快乐等的期望。收益法原则：以价值评估点为当前，购买现在具有一定收益的房地产，预示着未来收益年内可以不断获得收益。如果当前货币金额和这个未来净收入的现值之和，那么这个货币金额就是那个房地产的价格。(威廉莎士比亚，温斯顿，钱) (莎士比亚，温斯顿，钱) (莎士比亚，温斯顿，钱)(1，PPT学习交流，2，条件：房地

2、产的收益和风险都很容易量化)。1，适用对象是有收益或潜在收益的房地产(如商业、酒店、食物、写字楼、农田等)。3，适用对象和条件，4，过程，1。收集有关房地产收入和费用的资料，2 .估计潜在总收入。3 .估计有效总收入。4 .运营成本估计；5 .估计净收入。6 .选择适当的资本化率或折扣率。7 .使用适当的计算公式查找收入价格。2，PPT学习交流，2节收益法计算公式，1，最常见的公式，V是房地产价格ai房地产未来I年净利润(假设都发生在年末)R资本化率N从房地产价值评估时开始未来收益可能年限，2，无限年，其他因素保持不变的公式(最简单的公式)R 0；收入年限n是无限年。3，PPT学习交流，3，有

3、限年及其他因素不变的公式，1。应用条件：A保持不变。r 0；n是有限年，2。本公式的用途：用于直接价格计算；例1:某房地产是在政府有偿转让的土地上开发建设的，当时取得的土地使用权年限为50年，现在已经使用了6年。预计利用该房地产，在正常情况下每年可获得8万元的净利润。这种房地产的资本化率为8.5%。该房地产的收益价格为，4，PPT学习交流，按年转换价格，例如，K70是N 70年时的K值，K是N无限年时的K值。另外，v表示无限年的价格。根据年限的价格转换方法如下：如果您知道v，则V70、V50为：如果您知道V70=VK70 V50=VK50 V50，则v，V40为：v=v501/k50 v40=

4、v50k40/，6，比较PPT学习交流，不同年限的高低。例3: A、B两个房地产，A房地产的收益年数为50年，单价为2000韩元/平方米，B房地产的收益年数为30年，单价为1800韩元/平方米。假设资本化率为6%，比较这两个房地产价格的高低。要比较这两个房地产价格的高低，首先要转换为相同的年限下的价格。为了计算方便，把它们都转换成无限年以下的价格。7，PPT学习交流，比较法中土地使用权年限修正用，例如，一个工业用地转让的土地使用权年限为50年，所在地的基准地价为1，200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地资本化率为10，修改了基准地价的土地使用权年限的该工业用地的

5、价格为，无限年公式，8，PPT学习交流，2。有限年公式，5，预测未来几年房地产价格的公式，T年末价值，6，6，这个公式的假设是：(1)净利润以等次级数增长的前提。(2)资本化率r 0；收入年限n是无限年。9，PPT学习交流，例5:一个房地产预计未来第一年的净利润为16万韩元，此后每年的净利润以前一年为基准增加2万韩元，收益年限可以看作是无限年，这种房地产的资本化率为9%。该房地产的收益价格是，2。是有限年的公式。此公式假定(1)净收入按等差级数增长。(2)资本化率r 0；n是有限的年份。10，PPT学习交流，7，净利润按等次级数减少的公式，1。无限年的公式，2。有限年的公式，8，净收入按一定比

6、例增长的公式，1。无限年的公式，在表达式中，G表示净收入逐年增长的比率，这个公式的假设是(1)净收入以指数增长为前提。(2)资本化率R比净收入逐年增加的比率G；收入年限n是无限年。11，PPT学习交流，例6:一个房地产预计未来第一年的净利润为16万韩元，此后每年的净利润将以前一年为基准增长2%，收益年限可以看作是无限年，这种房地产的资本化率为9%。该房地产的收益价格是，2。是有限年的公式。此公式假定(1)净收入按等价物指数增长。(2)资本化率r不等于净收入逐年增长的比率g(如果相同，则收益寿命n为有限年度)。12，PPT学习交流，例7:有的房地产建在政府有偿转让的土地上，土地使用权剩余年限为5

7、0年，该房地产未来第一年净利润为16万韩元，此后每年净利润将以前一年为基准增长2%，收益年限可以视为无限年，这种房地产的资本化率为9。该房地产的收益价格是9，净利润按一定比例减少的公式，1。无限年公式，2。有限年公式，13，PPT学习交流，第三节净利润，1，净利润计算公式，净利润=潜在总收益-公室等，有效总收入是从潜在总收入中扣除公室扣除，租金拖欠(延迟支付租金和不支付租金)及其他原因造成的收入损失后的收入。运营费用是为了保持房地产正常生产、运营或使用而必须支出的费用。14，PPT学习交流，第二，徐璐其他收益类型房地产净收益的口臭，1。租赁型：租金收入扣除保管费、管理费、保险费、遗产税、租赁代

8、理缴纳后的余额。2 .直接经营型：商业经营型房地产：从商品销售收入中扣除商品销售费用、运营费用、商品销售税及附加管理费、财政费用、商业利益。工业生产型房地产：从产品销售收入中扣除生产成本、产品销售费用、商品销售税和追加、管理费、财政费用和供应商利润。农地净利的估算：从农地平均年产值中扣除宗庙费、肥料费、人工费、畜牧业费、机械工费、农药费、材料、修理费、农机具费、税费、投资利息等。3 .未使用私家车或房地产净收益的口臭：市场比较法，15，PPT学习交流，3，实际收益，客观收益，1。实际收益是在当前情况下实际获得的收益。通常不能用于评估。2 .客观利益是从实际收益中排除特殊的偶然因素后得到的一般正

9、常收益。那可以作为估价的依据。3 .评估中使用的潜在总收入、有效总收入、运营费用或净收入应使用正常和客观的数据，租赁限制除外。如果有租赁限制，租赁期间的租金应使用租赁确定的租金，租赁期间外的租金应采用正常客观的租金。，16，PPT学习交流，第四节资本化率，第一，资本化率的含义和实质，资本化率是将房地产净收益转换为房地产价格的比率，实质上是投资的收益率。第二，资本化率得到的基本方法，2 .累计法，又称安全利率风险调整价值法，是以安全利益为基础，以风险调整值为资本化率的方法。默认公式为：资本化率=安全利率投资风险补偿管理负担补偿流动性补偿不足-投资带来的收益，1。市场萃取法，17，PPT学习交流，

10、3。投资回报排序插入法，调查，评估对象地区的房地产投资收集，相关投资回报率，收益率从低到高排序，3，投资组合技术，1。抵押贷款与自营贷款的组合，r0综合资本化率M贷款价值比率，即抵押贷款在房地产价值中所占的比率rM抵押贷款收益率通常是抵押贷款利率rE拥有资金，18，PPT学习交流，例如8:某种房地产，通常抵押贷款占70%，RL土地资本化率rB建筑物资本化率；VL土地价值；VB建筑价值。19，PPT学习交流，如9:总价值的40%，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%，综合资本化率：20，PPT学习交流，1，土地剩余法1，适用条件3。运营程序，第5节收益法的特例，21，PPT学习交流，土地残留法流程图，建筑物及其土地的总收益，建筑物及其土地的总成本，建筑物及其土地的净利，建筑物的净利，建筑物价格，建筑物资本化率，土地净利，土地价格，土地资本化率，土地资本化率第二24、PPT学习交流，第6节应用实例，例10:某房地产建于1997年底，以后收益年为48年，1999年，购买这种房地产通常可以获得银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年金利率为8%，