住房公积金经验

1、住房公积金经验先“逐月还款”再“一次性还款” 据银行工作人员分析，对于年轻人来说，刚工作不久，贷款前期资金使用比较紧张，而收入正处于上升期，所以选择“逐月还款法”比较好，这样可以减少前期的还款压力，如果今后资金宽松，再变更还款方式为“一次性还款法”来减少利息支出。对于中年人来说，采用“一次性还款法”则比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少利息支出和今后的还款压力。 点评：住房公积金还款方式灵活，可根据个人实际情况灵活组合。刚工作的年轻人可先选择“逐月还款法”，随着收入上升，可转为“一次性还款法”减少利息支出。住房公积金贷款利率比商贷低1 容小姐来东莞工作已经五年了，现在她用公积金贷款实现了自己

2、购房安家的梦想。容小姐买这间房申请了29.5万，17年期的公积金贷款，利率比商业性的房贷低1%左右，应付的总利息比商业的房贷少了28000元，同时，缴存的公积金每月可以提900多元供楼，实际供款额从2000多元降到1000多元。 点评：申请住房公积金贷款，利率比商业性的房贷低1左右，让您轻松实现购房安家的梦想。使用住房公积金可申请交房租 “每个月的房租是很大的一笔费用，可以用公积金支付吗？”答案是肯定的！张师傅是东莞一家大型私营公司的职员，由于公司没有宿舍，他每个月要掏1200元租房子给家人住。而他每个月的收入约3000元左右，日子过得比较拮据。听说了公积金可以交房租的消息后，他很快就申请到了

3、每个月750元的公积金用来交房租，大大缓解了家庭的经济压力。 点评：如果每个月的房租超过了家庭月收入的15，您可以申请住房公积金交房租，那样的话既能缓解家庭的经济压力，又能享受到住房的乐趣。公积金账户不收利息税 存款也赚钱很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。可很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取一年期、整存整取一年期要合算。 点评：公积金存款无利息税，若您暂时不用提取住房公积金，不妨好好享受它的利息吧。公积金

4、与商业贷款组合 购房省几万 按规定，如果夫妻双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。王女士和她的先生都是公司的白领，准备结婚买房时设计出了一个绝妙的点子：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。 点评：住房公积金额度可灵活使用。若男女双方都缴住房公积金，可在婚前以各自名义申请住房公积金，那样的话可以享受两份公积金贷款。婚前各自申请公积金 享受双份贷款 按规定，如果夫妻双方都缴公积

5、金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。王女士和她的先生都是公司的白领，准备结婚买房时设计出了一个绝妙的点子：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。 点评：住房公积金额度可灵活使用。若男女双方都缴住房公积金，可在婚前以各自名义申请住房公积金，那样的话可以享受两份公积金贷款。个人循环授信贷款案例做商贸生意的王女士一直以来有个烦恼,每次在进货和出货时总会产生矛盾心理，原因是她的每次进出货的获利

6、空间都很大，可是她手中的资金规模很小，进货时有时要和朋友借。王女士考虑到长久的利益规划后，决定让我们帮助她制定一个能长期灵活使用资金的模式。但前提是：一次性办理贷款手续和支出费用，而让其在一定时间内受用；我们为其制定了当下生意人最喜欢的一种融资方式（具备用款灵活 还款方便 利率低廉 年限长的组合）针对王女士的实际情况我们为她制定了以下贷款融资方案:王女士有位于丰台区的房产一套,市场价值150万的商品房.该房产评估价值大概在135万左右；该房产建成是在2003年，由于王女士用款周期及还款时间不能确定，我们参考了王女士的收入与负债比例，为其量身制定了在某银行采取房产抵押额度授信的方式进行融资的方案

7、；申请了26年94万的循环使用的额度，就是说王女士在未来的26年内，在该贷款银行可以不受限的使用额度内的94万元款项。享受低利率，并且用款十分灵活。王女士非常满意，因为她的获利空间非常大，而且省去了和别人借钱分成的烦恼。此种操作的优势在于: 一次支出，终身受益，一劳永逸。适合生意人或中小企业主临时的资金使用方便。利率低，用款方便。 住房公积金贷款： STRONG 客户薛先生看中一套位于朝阳的房产，与房主陈姓夫妇协商后，决定选择公积金贷款来购置该房产，双方来到我公司，了解具体操作流程后决定进行办理相关手续。买卖成交价格为85万，薛先生自有首付40万，我们向银行申请了额度45万年限25年的公积金贷

8、款。将月供控制在2688.66元/月 。比商业贷款的月供少300元/月，薛先生非常满意此种操作的优势在于: 利率低，贷款利息支付较少 按揭贷款案例 钱小姐购买了李先生位于朝阳区芍药居一套一居室的房屋，钱小姐要购买该套房屋必须贷款。为此钱小姐从多方查找贷款信息后最终来到公司。 某日，钱小姐同李先生来到公司咨询贷款相关政策。 笠日，他们约好时间待齐资料一同来到公司，在银行客户经理处面签银行申请表及借款合同等相关资料并提供相应个人材料。 几日后，评估报告出来，由公司整理后送银行审批。 3-5个工作日后，由银行通知公司钱小姐申请的贷款已批贷，公司通知钱小姐，李先生已批贷可以过户。 过户当日，银行见到过

9、户证明及契税发票放款并冻结，卖方去银行领卡。 工作日，领新房产证，做抵押登记，出他项权利证送银行解冻。 李先生可以去银行支取现金，钱小姐来公司领取自己的房产证及银行还款卡等资料。转按揭贷款案例 有一天，冯小姐在报纸上看到房屋在贷款中可以买卖，正好自己有这样一套房子想要出售，因为自己是贷款所以错过几次成交的机会，冯小姐忙打电话到公司咨询，在问清流程及所有需要的资料后。 第二日，冯小姐打电话给以前想买她房子的张军，告诉他房屋可以进行买卖了。 笠日，冯小姐与张军来到公司在详细了解并咨询了贷款全部流程后，他们俩约好了下次来签约的时间。几日后，他们在银行客户经理的面签下完成了贷款申请及借款合同的签署，并

10、同公司签署了双方的委托服务合同。 在以后的几日里，评估报告，产权调查及公证相继完成。张军来到公司往自己的个人监管帐户里存入了购买房屋的首付款及交纳了所有的服务费，由公司整理卷宗后送往担保中心，经审查合格后送银行审批。 几日后审批结果可以批贷通知冯小姐，张军进行提前还款，还清款后，到房地局及税务局办理过户、缴税等手续，出新房产证后冯小姐来到我公司办理房款结清手续，抵押后张军拿到自己的房产证及银行还款卡等资料。公积金贷款案例 公积金提前还款借款人“逍遥行” 随着住房公积金贷款被越来越多的借款人使用，公积金贷款能否提前还贷？提前还贷如何操作？等等问题成为借款人的普遍关心点。 *小姐于2006年1月份

11、办理了公积金贷款，贷款金额50万。*小姐月收入4000元，其公积金月缴纳额为480元，翁小姐信用资质较好可以申请8成30年贷款，根据市管公积金自由还款方式计算，其月供及总利息额为：每个月最低还款额2276元，总还款利息为.31元。 现在*小姐手中有10万元的存款，她打算部分提前还款却不知道该如何办理？ 业内专业按揭顾问指出，住房公积金的提前还款较为简单，不论是市管公积金还是国管公积金在提前还款时都是“自由还款”。具体流程为，借款人办理完住房人公积金贷款后手中都会有一张住房公积金的存储卡，然后通过此卡偿还每月的银行贷款。就*小姐这个案例而言，现在她有部分提前还款的需要，那么她可以提前三个工作日在

12、其每个月的固定还款日期前存入所要偿还的这部分金额，也就是往公积金存储卡内预存10万元，然后通过电话语言系统进行操作。设置完成后，到了固定扣款日期住房公积金管理中心会自动扣除*小姐的这部分提前还款金额，然后重新生成*小姐新的还款金额以及新的利息便于她日后每月还款。 公积金提前还款没有商业贷款那样复杂，部分提前还贷的，借款人直接通过电话语言系统自动设置部分提前还款金额即可。一次性全部偿还清楚的，借款人需要到住房公积金管理中心办理，带上本人身份证到住房公积金管理中心申请预约，公积金管理中心会根据借款人要求以及公积金存储卡的开户银行政策为借款人逐一办理，一般预约时间短则几天之内，长则不会超过一个月。

13、虽然住房公积金的提前还款方式较为简单、便捷，但却需要注意一个问题。就*小姐这个案例来说，因为*小姐选择了在8月份部分提前还款，即在她每个月的还款金额基础上增加了10万元。假设她设置完提前还贷后未取消这个“指令”，那么她下个月也就是9月份的还款总金额仍然会和这个月等同，如果其公积金存储卡上的余额不够的话，*小姐就要被认定为逾期一次，也就是说会在她的个人信用报告上“摸黑”一笔。业内专业按揭顾问提醒借款人应该仔细注意这一细小环节。 总体来说，住房公积金提前还贷流程还是较为方便的，尤其是在公积金见契税票放款提高放款流程速度之后，住房公积金的贷款使用率也越来越高，几乎与商业贷款不分伯仲，足见其未来发展潜

14、力。小贴士?住房公积金贷款额度： （）市管公积金比贷款额度计算公式：借款人家庭月收入（月收入职工个人住房公积金月缴存额职工住房公积金缴存比例），每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为最高可贷款额度。 （）国管公积金贷款额度，只要借款人能够提供以家庭为单位的收入证明，在月均实收收入不能少于对应贷款年限所需月均还款额的2倍的情况下，能够贷款上限金额不超过60万的贷款。同名转按揭贷款案例 赵先生于2003年购买了一套价值40万元的新商品住房，按揭贷款28万元，20年。还款3年后，贷款余额还剩 23.8万余元，目前该房屋已升值为65万元，赵先生又看

15、上了一套品质、地理位置更佳的商品房，价值70万元，于是赵先生打算采取以房养房的策略，出租现住房，贷款购买新房，但新房的首付21万元让赵先生犯了难。 商行个人客户经理徐伟：赵先生可以申请办理同名转按揭贷款业务，原房屋升值为65万元后，在商行可以重新进行抵押并最多可贷出45.5万元，用于还清之前23.8万元老贷款后，赵先生仍可获得约21.7万元资金，因此从容支付购买新房的首付款已绰绰有余，达到以房养房策略，一举两得，两全其美。商业按揭贷款案例 从事IT行业的赵先生已经工作多年，现在有一部分积蓄考虑要改变家庭的居住环境，经朋友介绍看好了位于朝阳区的一套面积为92平方米的商品房，他与卖方杨女士商量好房

16、价为85万元。现在赵先生的积蓄一共有40万元，他需要通过银行按揭的方式购买该套房产，且赵先生曾经贷款购买过一套小户型的房子，工作也很忙，对购买二手房的手续不太了解，不知道如何办理相关的手续，如何能更节省对于房贷的支出。于是通过朋友推荐找到了凯盛经略担保公司。 凯盛经略专业的按揭顾问对赵先生的工作、收入情况及个人财产情况做了全面的了解，赵先生目前月均收入在12000元，现名下拥有一套房产，银行贷款月供为1350左右，赵先生购买该套房屋属于是第二套房屋。按照目前购买第二套房屋的政策，赵先生的银行按揭贷款最高能贷到六成，且利率要上浮10%即为8.613%。赵先生希望尽量减少目前的贷款支出，不愿因购买

17、房屋降低了现在的生活标准，等过几年有能力的话想尽快偿还清银行的贷款。 针对以上的情况凯盛经略给赵先生做了一个节省利息的方案：建议其选择贷款期限为30年的等额本息加上气球贷的还款方式，即按照目前的三年期的利率为8.316%计算，这样赵先生每月的还贷额即可减少105元，该套房屋的月供加上原有的房贷月供，每月的还款额不到5800元，这样赵先生节省了银行的房贷月供又能保证他现在的生活标准。 凯盛经略的专业按揭顾问帮助赵先生及卖方杨女士全程办理了该业务：帮助买卖双方签订合同，并在物业交接等方面给双方合理的建议，在银行为赵先生申请了50万的银行贷款，又为双方办理了房屋过户手续。整个过程在凯盛经略专业按揭顾

18、问的帮助下顺利完成了，赵先生及杨女士对此都十分满意。消费性抵押贷款案例 严先生于2004年全款购买一套CBD地区的住房，当时房屋精心装修了一番。近几年房屋升值空间非常大，现在房价已经升值到100万元左右。因为父母要来北京一起居住，严先生打算再购买一套大面积的房子。正好经朋友介绍看好了另一套110平米的房子，但是房主要求严先生一次性全部付清房款。严先生非常喜欢这个房子的户型和地理位置，但是还差50万元才能凑齐全部房款。在非常紧迫的情况下，严先生想将自己现在住的房屋卖掉，但又舍不得，考虑到CBD地区还有升值的可能，这边出租房子的收益也很高，卖房的时间又比较长，而且卖掉现有的这套房子才能拿到钱，再去

19、买那套已经选好的房子，这中间的过渡期怎么办？正在愁眉不展之际，一个偶然的机会，严先生从一位从事金融行业的朋友那得知通过房产抵押给银行可以贷出一笔资金，于是严先生找到凯盛经略担保公司进行咨询。 经凯盛经略的专业按揭顾问介绍，客户可以以完全产权的房屋抵押给银行获得一笔相当于抵押房产七成的贷款，贷款期限最长可达20年。所以凯盛经略的按揭顾问不建议严先生卖掉房子，而是建议他直接将现在这套全款购买的房子抵押给银行，利用房屋大幅升值空间从银行贷出款来。根据严先生的收入和资信状况及房屋的市场价值，凯盛经略的按揭顾问帮助他向银行申请了贷款额60万元，期限为10年的贷款。又建议严先生选择了固定利率和气球贷款结合

20、的还款方式，很大程度上节省了严先生的贷款支出，减少资金使用成本。最终该笔贷款如期放到严先生的账户上，使得他按期付了要购买房屋的尾款。这笔资金及时缓解了严先生的资金周转问题，解决了燃眉之急，而且抵押贷款后的房屋还可以正常自住和出租。 像严先生这样拥有自有房产且一时急于用钱的情况很多，都是可以通过抵押房产的方式来进行融资解决资金周转问题。在此，凯盛经略提醒大家还有一种情况是可以办理该抵押贷款业务的，就是客户目前自有的房产是贷款购买的，但是因房产升值了，现在能从银行申请的贷款额度高于原银行的贷款额度的这种情况，凯盛经略也是可以帮助客户办理抵押贷款解决融资问题。个人循环授信贷款案例 做商贸生意的王女士

21、一直以来有个烦恼,每次在进货和出货时总会产生矛盾心理，原因是她的每次进出货的获利空间都很大，可是她手中的资金规模很小，进货时有时要和朋友借。王女士考虑到长久的利益规划后，决定让我们帮助她制定一个能长期灵活使用资金的模式。但前提是：一次性办理贷款手续和支出费用，而让其在一定时间内受用；我们为其制定了当下生意人最喜欢的一种融资方式（具备用款灵活 还款方便 利率低廉 年限长的组合） 针对王女士的实际情况我们为她制定了以下贷款融资方案: 王女士有位于丰台区的房产一套,市场价值150万的商品房.该房产评估价值大概在135万左右；该房产建成是在2003年，由于王女士用款周期及还款时间不能确定，我们参考了王

22、女士的收入与负债比例，为其量身制定了在某银行采取房产抵押额度授信的方式进行融资的方案；申请了26年94万的循环使用的额度，就是说王女士在未来的26年内，在该贷款银行可以不受限的使用额度内的94万元款项。享受低利率，并且用款十分灵活。王女士非常满意，因为她的获利空间非常大，而且省去了和别人借钱分成的烦恼。 此种操作的优势在于: 一次支出，终身受益，一劳永逸。适合生意人或中小企业主临时的资金使用方便。利率低，用款方便。 个人住房公积金贷款： 客户薛先生看中一套位于朝阳的房产，与房主陈姓夫妇协商后，决定选择公积金贷款来购置该房产，双方来到我公司，了解具体操作流程后决定进行办理相关手续。买卖成交价格为

23、85万，薛先生自有首付40万，我们向银行申请了额度45万年限25年的公积金贷款。将月供控制在2688.66元/月 。比商业贷款的月供少300元/月，薛先生非常满意 此种操作的优势在于: 利率低，贷款利息支付较少 个人住房抵押贷款案例 客户黄氏夫妇，自有一套房产，房产价值60万。因孩子上重点学校的问题需在学校附近购买一套房产，房产价值100万，夫妻两人由于没有首付资金，遇到贷款方面的问题，找到我公司来咨询，我公司资深顾问针对其情况，制订如下方案： 1.将一套自有房产向银行申请房屋抵押贷款，年限为10年，将成数控制在二成首付之内（20万左右），用来做购买房产的首付款。 2.向银行申请二手房按揭贷款

24、购买价值100万元的房产，年限为20年，提出申请80万元的额度。这样操作既满足了购买房产的要求，同时又让黄氏夫妇节省了月供交纳数额（参考下文），问题圆满解决 制订专业贷款组合有助于节省月供缴纳数额，以上述案例说明： 抵押贷款（10年）20万月供+二手房按揭（20年）80万月供=8446.91元2408.62 + 6038.29 = 8446.91 抵押贷款（10年）30万月供+二手房按揭（20年）70万月供=8896.44元3612.94 + 5283.5 = 8896.44 抵押贷款（10年）40万月供+二手房按揭（20年）60万月供=9345.96元4528.71 + 4817.25 =

25、9345.96房产短期贷款 客户尹先生因为生意需要急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,有一套价值90万的房产。在这种情况下，如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理房产抵押贷款的手续最快也需要7天,尹先生接受不了。公司资深融资顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为评估价值的七成,尹先生携带身份证. 户口本. 房产证等相关材料, 当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也

26、获得了很高的投资收益。提示：因办理该贷款的客户均为急需用款，在办理该贷款时需注意以下事项： 1. 规定手续完成后进行放款 评估 房地局核档 实地看房 公证（或抵押登记） 放款 2. 如果当天急需放款的客户，需要尽早办理以上手续 此种操作的优势在于:适合那些投资收益回报率很高，资金用途正当，资金使用周期短，急需资金的人士。按揭中的房产也可操作，但放款的额度参考原银行欠款金额。 个人住房公积金贷款案例 客户薛先生看中一套位于朝阳价值110万的房产，但薛先生就贷款方式选择上出现了问题。 薛先生就选择商贷还是公积金贷款上持忧郁态度，因为使用公积金可以降低还款的月供那么相应的贷款的利息就会减少，可弊端就

27、在于过户税费不可能按地区指导价来操作，如果使用商贷的方式，虽然可以减少过户税费时的交纳，但贷款利率比公积金的要高；薛先生带着疑问来到我公司，计算过所有的税费及贷款利息的综合支出指数后，薛先生选择了公积金贷款方式，买卖双方顺利的完成了过户。薛先生实际贷款额度为55万：个人住房转按揭案例 客户刘先生给我们打来咨询电话求助，他和房主李女士自行达成买卖成交协议。双方以120万来确定了最后的成交价格，并协商好过户的各种税费缴纳情况。可两人遇到了困难，刘先生自有首付款30万，而房主李女士在当初购买此房时向银行申请了按揭式购买的方式。目前，还有48万没有还清，而双方的争议焦点就落在了房主 李女士欠银行这48

28、万贷款的问题上了，房主李女士没有能力一次性偿还所有的欠款,而刘先生自有的30万也不足以偿还房主李女士的银行欠款,刘先生还有自己顾虑的因素。毕竟让刘先生在没有过户之前就出30万替房主李女士还款有一定的风险，刘先生为控制双方的风险找到了我们。刘先生通过与我公司资深转按揭业务专家咨询后，约李女士一同前往我公司。针对这种市场上最为普遍的这种转按揭业务，我公司资深转按揭顾问制定了以下方案: 此种操作的优势在于：能够在刘先生确定贷款已审批完成的基础上，公司予以垫款替房主李女士偿还欠款，全面的控制了三方的风险，打消了刘先生原有的顾虑，使该业务在有安全保障的前提下，迅速圆满的完成。个人住房质押贷款 客户尹先生

29、因为生意急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,尹先生有一套价值90万的房产.这种情况如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理手续时间需要7天,尹先生接受不了,我公司资深顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为评估价值的七成,尹先生携带身份证. 户口本. 房产证等相关材料, 当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也获得了很高的投资收益 此种操作的优势在于: 适合那些投资收益

30、回报率很高，资金使用周期短，急需资金的人士按揭中的房产也可操作企业经营贷款客户郑先生有两套位于昌平回龙观的按揭房产，两套房产中有一套因为当时买房时利率等考虑因素，故实际有一套房产的产权归属于其妹妹郑女士，由于郑先生在京经营其公司，属于自雇人士，（郑先生是该公司法定代表人）此次贷款用于公司的扩大生产经营，两套房产评估价值约合人民币390万元左右，但该按揭房产欠原贷款银行人民币62万元左右。客户郑先生提出：问题 1：虽然自有62万元但要偿还原银行欠款，不仅用款时间较长，而且资金风险性极高（归还原银行欠款后新的银行不与批款）？ 2：郑先生公司经营性质决定其还款具有周期性，因产品销售性质决定回款周期季

31、度化特点，其还款方式可否季度还息？ 3：可否多贷点金额？ 4：如何能节省利息支出？ 5：该笔贷款可否灵活运用？ 回复：1.首先为郑先生在新的银行报审抵押贷款（以企业经营为用途），确认银行批贷的情况下，通知郑先生偿还原银行借款，办理解押及抵押手续后放款。从郑先生还款到重新获得贷款仅用10天的时间，比其原来计划用款时间缩短20天左右，为郑先生创造了更多的资金价值，也规避了资金的风险性。 2.其次由于郑先生公司经营销售的产品，其下游公司付款方式为季度给付。造成郑先生月供还款压力大，所以我们根据其实际情况，选择季度付利息、年度偿还本金的还款方式，很大程度上减少了郑先生的压力。 3.由于郑先生企业经营的

32、不错，可按评估价格人民币390万贷款8成人民币312万。（一般抵押贷款最高7成） 4.我们为郑先生选择了贷款年限为5年期，还款方式为半年式提款，所以就可以按半年期贷款利率计息，每半年可以进行循环提款。 5.根据客户要求，我们为郑先生申请的是5年期额度循环经营贷款，可方便企业主用款，随用随提。（按实际用款时间支付利息）房屋二次贷款 客户赵先生于2003年购买了一套价值40万元的新商品住房，按揭贷款28万元，贷款年限20年。还款3年后，贷款余额还剩 23.8万余元，目前该房屋已升值为90万元，赵先生又看上了一套品质、地理位置更佳的商品房，价值70万元。于是赵先生打算采取以房养房的策略，出租现住房，

33、贷款购买新房，但新房的首付21万元让赵先生犯了难。客户赵先生提出：问题：1.可否不卖现有住房就可拥有足够钱款买房？ 2.如何能顺利的买到自己满意的新房？（客户手中并没有首付款）3.可否享受优惠利率？回复：1.赵先生可以申请办理同名转按揭贷款业务，原房屋升值为90万元后，在商行可以重新进行抵押并最多可贷出56万元，用于还清之前23.8万元老贷款后，赵先生仍可获得约32.2万元资金，因此从容支付购买新房的首付款已绰绰有余，达到以房养房策略，一举两得，两全其美。 2.赵先生用自有按揭房产抵押重新贷款获得的32万作首付，结合二手房按揭贷款的方式，将剩余38万支付给卖方，完成此次房屋买卖交易。 3.因为

34、客户贷款为改善住房前提条件，在此种情况下，我公司为该客户做到二手房贷款利率下浮30%，为赵先生节省了利息的开销。个人住房转按揭案例 客户刘先生给我们打来咨询电话求助，他和房主李女士自行达成买卖成交协议。双方以120万来确定了最后的成交价格，并协商好过户的各种税费缴纳情况。可两人遇到了困难，刘先生自有首付款30万，而房主李女士在当初购买此房时向银行申请了按揭式购买的方式。目前，还有48万没有还清，而双方的争议焦点就落在了房主李女士欠银行这48万贷款的问题上了，房主李女士没有能力一次性偿还所有的欠款,而刘先生自有的30万也不足以偿还房主李女士的银行欠款,刘先生还有自己顾虑的因素。毕竟让刘先生在没有

35、过户之前就出30万替房主李女士还款有一定的风险，刘先生为控制双方的风险找到了我们。刘先生通过与我公司资深转按揭业务专家咨询后，约李女士一同前往我公司。针对这种市场上最为普遍的这种转按揭业务，我公司资深转按揭顾问制定了以下方案:首先，进行二手房按揭贷款的操作，双方进行贷款审批的面签及一系列工作。得到刘先生具体批贷信息的情况下（年限贷款额度），通知刘先生批贷结果；刘先生同意接受此笔贷款后，我们协助房主李女士提出还款申请其次，以先行垫资的形式替房主李女士偿还其银行所欠48万款项，再次，完成双方的买卖过户交易最后，向银行提出放款申请，将剩余款项直接打入李女士的银行帐户此种操作的优势在于：能够在刘先生确

36、定贷款已审批完成的基础上，公司予以垫款替房主李女士偿还欠款，全面的控制了三方的风险，打消了刘先生原有的顾虑，使该业务在有安全保障的前提下，迅速圆满的完成。 个人住房质押贷款 客户尹先生因为生意急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,尹先生有一套价值90万的房产.这种情况如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理手续时间需要7天,尹先生接受不了,我公司资深顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为评估价值的七成,尹先生携带身份证.户口本.房产证等相关材料,当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续

37、,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也获得了很高的投资收益此种操作的优势在于:适合那些投资收益回报率很高，资金使用周期短，急需资金的人士按揭中的房产也可操作 房产短期贷款客户尹先生因为生意需要急需资金60万,要求当天或第二天拿到资金,有一套价值90万的房产。在这种情况下，如果向银行申请抵押贷款,虽然利率低,但是办理房产抵押贷款的手续最快也需要7天,尹先生接受不了。公司资深融资顾问了解到他此次项目投资回报率很高(大约28.3%左右),用款周期为二个月,了解到尹先生的具体情况后,我们建议为他操作房产质押贷款,额度最高为

38、评估价值的七成,尹先生携带身份证.户口本.房产证等相关材料,当天办理了房产评估,公证和抵押登记手续,第二天尹先生顺利取得了扣除利息后所需要的资金.二个月后尹先生还完贷款,我公司同其办理解押手续,问题圆满解决,尹先生也获得了很高的投资收益。提示：因办理该贷款的客户均为急需用款，在办理该贷款时需注意以下事项：1.规定手续完成后进行放款评估房地局核档实地看房公证（或抵押登记）放款2.如果当天急需放款的客户，需要尽早办理以上手续此种操作的优势在于:适合那些投资收益回报率很高，资金用途正当，资金使用周期短，急需资金的人士。按揭中的房产也可操作，但放款的额度参考原银行欠款金额。 案情：缴了住房公积金竟无登

39、记案情：缴了公积金竟无登记案例描述曾小林曾是成都市东风面粉总厂的职工，2003年4月面粉总厂将其除名。从1991年到2002年底，面粉总厂为曾小林办理了社会保险，曾也缴纳了保险费及住房公积金。他被面粉总厂除名后，发现面粉总厂账户上从未有自己的名字，单位根本没把他的公积金缴到公积金管理中心。曾多次要求公积金管理中心责令面粉厂限期缴纳自己的公积金。但管理中心仍不予理睬，也未给予答复。无奈之下，曾小林于2005年12月向成都市青羊区法院提起了行政诉讼，要求公积金管理中心履职。公积金管理中心则称，2005年5月，公积金管理中心已在成都市发出办理住房公积金缴存手续的公告，已履行了职责，且原告曾小林的诉讼

40、请求已经超过了起诉期限。面粉总厂称，曾小林被除名时，因欠厂里.55元巨款，其住房公积金1376.84元作为欠款处理，他当时并无异议。判决：公积金管理中心未履职青羊区人民法院对此案进行了审理，认为住房管理中心未对曾小林的申请作处理和答复，其行为属未履行法定职责。2006年3月15日，该法院判决公积金管理中心对曾小林的申请给予答复。但对于曾小林要求面粉总厂为其缴纳住房公积金的诉讼请求，法院以该请求属住房公积金管理中心的行政职责范围为由，不予支持。裁判：证明超期起诉被告举证该案件的典型就在于相关证据材料的提供。根据相关规定，公民、法人或者其他组织起诉被告不作为的，应当提供其在行政程序中曾经申请的证据

41、材料。被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。行政机关未能提供证据证实原告超过起诉期限，其未履行法定职责的行为不具有合法性，依法应当责令其对原告的申请作出处理。住房公积金缴存比例不足基数超标比例不足基数超标单位和个人缴存比例均低于12%，但缴存基数超过上限。案例描述某公司国内人员陆先生2007年住房公积金年度缴存公积金基数为11000元，单位和个人缴存比例均为10%，2007年7月份陆先生工资收入为10400元(未含单位为陆先生缴付的住房公积金1100元)，问7月份陆先生应纳个人所得税是多少？案例分析陆先生月缴存住房公积金基数为11000元，超过扣除上限；单位和个人缴存比例均为10

42、%，不超过12%的幅度，根据148号文规定，单位每月为陆先生缴付的住房公积金1100元，只允许在税前扣除908.1元(908110%=908.1)，其单位超标准为陆先生缴付的住房公积金部分191.9元，不予在税前扣除；陆先生本人每月缴付的住房公积金1100元，也只允许在税前扣除908.1元(908110%=908.1)；其本人超标准缴付的住房公积金部分191.9元，不予在税前扣除。陆先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(104001100)-(908.1908.1)-1600=8083.8元2、应纳税额=8083.820%-375=1241.76元注：税前共允许扣除1816.2元

43、。法律法规148号文住房公积金缴存比例达标基数超标比例达标基数超标单位和个人缴存基数标准，均超过扣除上限。案例描述某公司国内人员王先生2007住房公积金年度缴存公积金基数为11000元，单位和个人缴存比例均为12%，2007年7月份王先生工资收入为10680元(未含单位为王先生缴付的住房公积金1320元)，问7月份王先生应纳个人所得税是多少？案例分析王先生月缴存住房公积金基数为11000元，超过扣除上限；单位和个人缴存比例均为12%，不超过12%的幅度，根据148号文的规定，单位每月为王先生缴付的住房公积金1320元，只允许在税前扣除1089.72元(908112%=1089.72)，其单位超

44、标准为王先生缴付的住房公积金部分230.28元，不予在税前扣除；王先生本人每月缴付的住房公积金1320元(1100012%=1320)，也只允许在税前扣除1089.72元(908112%=1089.72)；其本人超标准缴付的住房公积金部分230.28元，不予在税前扣除。王先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(106801320)-(1089.721089.72)-1600=8220.56元2、应纳税额=8220.5620%-375=1269.11元注：税前共允许扣除2179.44元。法律法规148号文住房公积金缴存完全超标型完全超标型单位和个人缴存基数及缴存比例，均超过扣除上限。

45、案例描述某公司国内人员何先生2007年住房公积金年度缴存公积金基数为15135元，单位和个人缴存比例均为20%，2007年7月份何先生工资收入为16973元(未含单位为何先生缴付的住房公积金3027元)，问7月份何先生应纳个人所得税是多少？案例分析何先生月缴存住房公积金基数为15135元，超过扣除上限标准；单位和个人缴存比例均为20%，超过12%的幅度，根据148号文规定，单位每月为何先生缴付的住房公积金3027元，只允许在税前扣除1089.72元(908112%=1089.72)，其单位超标准和超比例为何先生缴付的住房公积金部分1937.28元，不予在税前扣除；何先生本人每月缴付的住房公积金

46、3027元，只允许在税前扣除1089.72元(908112%=1089.72)，其超标准和超比例缴付的住房公积金部分1937.28元，不予在税前扣除。何先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(169733027)-(1089.721089.72)-1600=16220.56元2、应纳税额=16220.5620%-375=2869.11元注：税前共允许扣除2179.44元法律法规148号文住房公积金缴存单位不足个人超标单位不足个人超标单位缴存比例为8%，个人缴存比例15%。案例描述某公司国内人员陈先生2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位缴存比例为8%，个人缴存比例为

47、15%，2007年7月份陈先生工资收入为4800元(未含单位为陈先生缴付的住房公积金400元)，问7月份陈先生应纳个人所得税是多少？案例分析陈先生月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限；单位缴存比例为8%，不超过12%的幅度，个人缴存比例为15%，超过12%的幅度，根据148号文规定，单位每月为陈先生缴付的住房公积金400元允许在税前扣除，陈先生本人每月缴付的住房公积金750元，只允许在税前扣除600元，其本人超过12%比例所缴付的住房公积金部分150元(50003%=150)，不予在税前扣除。陈先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(4800400)-(400600)-1

48、600=2600元2、应纳税额=260015%-125=265元注：税前共允许扣除1000元。法律法规148号文住房公积金缴存单位个人比例超标单位个人比例超标单位和个人缴存比例为20%。案例描述某公司国内人员李四2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位和个人缴存比例均为20%，2007年7月份李四工资收入为4900元(未含单位为李四缴付的住房公积金1000元)，问7月份李四应纳个人所得税是多少？案例分析李四月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限9081元；单位和个人缴存比例均为20%，超过12%的幅度，根据148号文的规定，单位每月为李四缴付的住房公积金1000元，只允许

49、在税前扣除600元，其单位超过12%比例为李四缴付的住房公积金部分400元不予在税前扣除；李四本人每月缴付的住房公积金1000元，也只允许在税前扣除600元，其本人超过12%比例所缴付的住房公积金部分400元，不予在税前扣除。李四7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(49001000)-(600600)-1600=3100元2、应纳税额=310015%-125=340元注：税前共允许扣除1200元。法律法规148号文住房公积金缴存个人超标个人超标单位缴存比例12%，个人缴存比例20%。案例描述某公司国内人员伍先生2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位缴存比例为12%，

50、个人缴存比例为20%，2007年7月份伍先生工资收入为4900元(未含单位为伍先生缴存的住房公积金600元)，问7月份伍先生应纳个人所得税是多少？案例分析伍先生月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限；单位缴存比例为12%，不超过扣除上限，个人缴存比例为20%，超过上限，根据148号文的规定，单位为伍先生缴付的住房公积金600元，允许在税前扣除；伍先生本人缴付的住房公积金1000元，只允许在税前扣除600元；其本人超过12%比例所缴付的住房公积金部分400元(50008%=400)，不予在税前扣除。伍先生7月份应纳个人所得税额如下：1、应纳税所得额=(4900600)-(600600)-

51、1600=2700元2、应纳税额=270015%-125=280元注：税前共允许扣除1200元。法律法规148号文住房公积金缴存单位和个人缴存基数标准和缴存比例，均符合规定。单位和个人缴存基数标准和缴存比例，均符合规定。案例描述某公司国内人员张三2007住房公积金年度缴存公积金基数为5000元，单位和个人缴存比例均为12%，2007年7月份张三工资收入为4900元(未含单位为张三缴存的住房公积金600元)，问7月份张三应纳个人所得税是多少？案例分析张三月缴存住房公积金基数为5000元，低于扣除上限；单位和个人缴存比例均为12%，不超过扣除，根据关于住房公积金个人所得税扣除标准的通知(穗地税发2007148号，以下简称“148号文”)规定，单位每月为张三缴付住房公积金600元和张三本人每月缴付的住房公积金600元，均可全额在张三个人的应纳税所得额中扣除。张三7月份应纳个人所得税额如下