chap04 不动产估价原则.ppt

1、第三章房地产评价原则、房地产评价原则的种类、分类1 :独立、客观、公正原则合法的原则最高使用原则评价时的原则替代原则慎重的原则。 分类2 :基本原则普适技术原则特殊原则。房地产估价原则的作用、房地产估价原则可以近似不同的房地产估价人对房地产估价的基本前提具有价值的倾向相同，帮助房地产估价人如何思考和测量估价对象的价值，如何将估价对象的估价定义在合理的小范围内，然后与估价方法的量化分析相结合独立是要求评价机构本身是独立机构，第二是要求评价机构和评价者与被评价对象及相关当事人没有利害关系，第三是要求评价机构和评价者在评价过程中不受声干扰因素的影响。 客观就是要求评价机构和评价者不要对自各儿抱有好恶

2、、感情和偏见，要完全从实际出发，根据事物的本来面目进行做评估。 公正是要求评价机构和评价者在评价中公平诚实，不偏袒任何一方。独立、客观、公正的原则，一是不依赖于房地产估价机构，必须是不受他人约束的独立机构。 这方面的具体要求是房地产估价机构必须由房地产估价师为主的自然人出资设立。 二是要求房地产评估机构和房地产鉴定师与评估对象没有现实或潜在的利益关系。 评价机构或者鉴定人与被评价对象有利益关系的，或者委托人或者评价利害知情人员与依法收取评价服务费以外的利害关系的，应当积极回避。 三是房地产估价机构和房地产鉴定师在估价过程中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈服于外部压力。 另外，房地产鉴定师必

3、须有良好的职业道德，不能受私心杂念的影响。 合法原则要求房地产估价以评价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法财产权、合法使用、合法处置等。 (1)在合法的财产权方面，必须以不动产权利证明书、权利文件的记载或者其他合法证明书为基础；(2)在合法使用方面，必须以使用限制(例如城市规划、土地用途限制等)为基础；(3)在合法处置中(4)在其他方面，所评估的价格必须符合固定房屋价格政策，如法律规范或合同(例如土地使用权出让合同)等行政许可处置方式。 具体来说，做评估政府价格或者政府指导价的不动产，必须遵守政府价格或者政府指导价。 最佳使用原则：不动产评估应以评估对象的最佳使用为前提。 最好的最佳

4、使用必须使法律行政许可这四个标准符合云同步。 对于每个潜在的使用方法，首先要确认是否受到法律的行政许可。 如果是法律不允许的，就要被淘汰。 技术可行性：按照法律认可的使用方法，应检查建筑材料的性能、施工技术手段等技术可行性。 技术到不了就应该被淘汰。 经济可行：对法律行政许可、技术可行的所有使用方法进行经济可行性检查。 经济可行性检查的一般做法是，对于各种使用方法，首先预测其未来的收入和支出产水量，然后用现值表示未来的收入和支出产水量，并比较两者。 只有收入现值大于支出现值的使用方法才有经济可行性。 否则就废除了。 具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。 价值最大

5、化：在所有经济可行的使用方式中，能够将评价对象的价值最大化的使用方式是最合适的使用方式。最高最佳使用原则、最高最佳使用具体包括三个方面，最佳规模最佳状态，包括最佳应用途。 最佳用途是房地产评估价值不受现实使用情况限制，确定其最佳使用方法。 最佳规模表现为适度的规模和最佳的利用集约度，收益增加减少原理有助于确定最佳规模和集约度。 最佳状态是房地产内部处于最佳均衡状态，土地和建筑物达到最佳整合状态(均衡原理)，第二是房地产和周边环境处于最佳协调状态(适合原理)。 如果、评估对象使用了某种方法，则在评估时，根据最高的最佳使用原则，对评估前提进行以下判断和选择之一，在评估报告中，(1)保持现状前提：说

6、明现有不动产价值(新不动产价值将现有不动产变更为新不动产所需的费用)。 (2)装饰装饰改造的前提：装饰装饰改造后房地产价值的增加预计装饰改造费用。 (3)转换用途的前提：根据转换用途的房地产价值增加额预计转换用途所需费用。 (4)再利用前提：再开发完成后的房地产价值再开发所需的费用现有房地产价值。 (5)上述情况的任何组合。 最常见的是第三转换用途和第二装饰装饰改造的组合。 在评估时的原则要求房地产评估结果是评估对象在评估时的价值。 这个特定的时间既不是委托人也不是评价者可以随意假定的，必须损害评价目的来确定。 此特定时间为评估时间点，通常用公元年、月、日表示。 在实际评价中，通常评价当前的价

7、值，评价者将被评价期间或“评价工作期间”内的某日期作为评价时间点进行实地调查。估价时间点原则、估价时间点与对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配函数系谱图、替代原则要求房地产估价结果必须合理或脱离房地产等同等条件下的正常价格。 类似不动产：在用途、规模、建筑结构、等级、权利性质等方面与评价对象相同或相当，与评价对象在同一供求范围内的不动产。 同一供求范围也称为同一供求圈，是指与评价对象有一定的替代关系，价格相互影响的其他不动产的地域范围。 替代原则、慎重原则是在做评估不动产抵押价值时应遵守的一个原则，在存在不真实自我要素的情况下作出与评价相关的判断时，对抵押不动产在实现抵押权时可能受到的限制、将来可能发生的风险和损失进行一盏茶估计。 在实际评估中，要求不要过高估计没有设定法定优先受益权的市场价值，不要定值过低不动产，如果不动产鉴定师面临确定性因素，就没有慎重的问题，必须根据确定性因素进行化学基评估。 在面临不真实自我因素时，如果对该因素的乐观或保守估计会导致过高或定值过低不动产抵押价值，则应采取“定值过低”不动产抵押价值的估计。审慎的原则、和不动产抵押评估的指导意见对于不同的评估方法，谨守审慎的原则，提出以下要求：用市场法做评估时，成交价是以比市场价明显高的交易实例作为对比实例来筛选使不得。 在比较实例中使用必要的实地调查成本法进行做评估时，不要过高估计土地取得成