司门口天丽广场营销报告

1、司门口天丽广场营销报告,分析框架,区位背景,司门口商业街是一个南北向，南起彭刘杨路至中华路，是一个集购物、休闲于一体的多功能市级中心商业区。这条长1100米的商业街曾是武汉最繁华的街区，但近十年来，司门口风光不再。 据统计，解放路商业街年零售总额从十年前的10亿元降低到了去年的3亿元，最低时仅1.5亿元。,天丽广场,区位背景,司门口商业街商业经营状况日渐趋下，且商业辐射范围也逐渐较小，难以带动大片区域的商业旺销，其中旺铺多以该商业街的临街商铺为主，很少有向更深入的地区延伸。 由于这条商业街区有上百年的历史，在布局上缺乏整体的规划，周边都显得比较凌乱，而且配套也显出不足。,市场背景,受整体区域发

2、展所累，司门口商业街整体商业定位为中低端。 目前商业街内主要商业业态为小商品经营，有一部分国内一二线品牌专卖店入驻。缺乏具有强大号召力的消费品牌和娱乐品牌的入驻使得包括年轻克群以及成熟的高端客群背离本区域消费。从而进一步损失客源。,图为安踏品牌打折促销,市场背景,由于形成时间较长，司门口商业街主体部分近期已无新建商铺。 目前在售商业主要是一些转手倒卖的老商铺。这些商铺几乎囊括了整条商业街的各个卖场。 一方面这些店铺已经具有成熟固定的客群，有利于店铺的租售；另一方面，由于经营时间较长，风格较为固定刻板，可能损失一部分商家；,项目产品分析,司门口天丽广场位于解放路与中山路交汇处。两条道路车流人流均

3、不是很大。 一楼门面已经被包括光大银行、武商量贩、苏宁电器等机构和卖场占用。 1、4层楼每层均为4100平米，深度35米，长度估计在117米左右。 2、1-4层楼的临街楼面中，有产权的约10200平方米。 3、地下1层已出售，不计算在内。,项目基本参数决定了本项目不是一个大型专业卖场的格局，需要考虑其它业态定位,项目产品分析,天丽广场正对面为武昌公园，是本区域居民闲时散步的场所； 天丽广场的一楼以及武昌公园的地下设有武商量贩以及中百仓储。一方面说明了本项目在日用消费等领域存在一定的商业价值；另一方面，本项目需要错开两大零售企业的定位。 在整个武昌大区的范围内，光谷步行街目前对于司门口商业街具有

4、较大冲击。抛开高端消费和娱乐品牌的入驻和便利的购物条件。在新奇小物件的售卖上，光谷步行街专门开辟了淘宝街，对于司门口商业街的小商品销售很有威胁。,区位具有成为休闲娱乐等消费场所的潜力，项目定位需填补区域定位空白。,项目客群、业态及定位,项目客群、业态及定位,调研群体教育程度及收入、消费概况,项目客群、业态及定位,调研群体教育程度及收入、消费概况,项目客群、业态及定位,大专学历占绝大多数，其次为高中学历，本科及本科以上学历的人不多。区域内整体学历水平不高，调研群体从事职业以个体、私营、普通职员为主。 58%的调查者月收入水平都在3000元以下，因此中等及以下收入者将是区域消费人群的主力，但不排除

5、相当部分被访者出于私密性的考虑而少报自身的收入水平的可能。,消费行为研究,项目客群、业态及定位,目前大部分调研群体都去该徐东商圈区域消费，也说明项目所处商圈已经逐步没落； 购物金额在200元以下的占据了52%，说明区域内大部分消费者的收入水平较低；,餐饮类消费支出调研,项目客群、业态及定位,调研群体在中餐类消费占78%，客观说明受访者的饮食习惯，本项目在定位时应加大中式餐饮比例。 36%的受访者均是在家里就餐，其次为离住所较近的餐饮场所，本项目若定位餐饮必须是品牌性和合商务性餐饮单位。,休闲娱乐类消费支出调研,项目客群、业态及定位,调研群体中有48%的受访者选择电影、KTV作为他们休闲娱乐的首

6、选，说明上述两个行业有比较好的市场基础，本项目引进休闲娱乐业态的时候可重点引进上述两种业态。 休闲娱乐消费频率达一周一次及两周一次的客户所占比例超过50%，消费需求旺盛，有较大的市场空间。,调研群体希望增加业态,项目客群、业态及定位,35%的受访者希望保留超市，因此项目运营时首先要确保项目超市的稳定； 区域内餐饮、休闲娱乐业态数量少、档次不高，受访者也希望增加相关业态；,消费特点总结,项目客群、业态及定位,项目区域内大部分消费者的收入水平低于3000元/ 月，且收入支出以满足基本生活需要为主； 项目周边居民中档、中低档消费群体较多，为项目主力消费群，但随着片区改造的进行，未来以中档、中高档消费

7、群体会有一定程度的增加； 目前项目所处区域休闲娱乐业态较少、餐饮类档次较低，但居民需求较强烈，已经有经常去徐东消费在转变； 区域内目前人口结构以35岁以下人群占主导，接受新事物的能力较强，有利于项目进入市场；,项目定位,项目客群、业态及定位,因此，司门口商圈的活力已经逐渐被徐东所超越，项目定位需要走一些空白路线，如客户需要的的娱乐，休闲，餐饮和专卖店等。,项目定位,项目客群、业态及定位,项目定位要充分考虑招商、销售的可行性，以及实现综合效益最大化，主要有以下几点； 项目所在区域存在主力店生存机会，作为区域内开发的先行者，占据先机，但竞争项目福星惠誉规划引进超市主力店，地段、规划均强于本项目，市

8、场竞争压力比较大。 根据目前商户访谈回馈的信息来看，休闲娱乐商家进驻的意向较强，餐饮类商家进驻意向一般，也就是说规划餐饮、休闲娱乐特色的主题商户资源有保障。,项目定位,项目客群、业态及定位,再综合项目销售、招商考虑，引进主力店能提升项目商业级别与知名度、其它商家的招商难度会降低，但主力店租赁区域不能对外销售，对总收益影响不大。综合以上几点，可以初步确认项目定位餐饮、休闲娱乐主题式商业更加合理，但由于目前的商家反馈信息只是初步意向，具体细节尚需跟商家进一步沟通和确认，所以目前对项目仅做倾向性定位建议：,餐饮、休闲娱乐主题式区域商业,项目价格定位,市场比较定价法在售项目,项目价格定位,市场比较定价

9、法司门口出租项目,所选商铺为司门口商业街上与本项目定位相似的商业； 以资本回报率7%计算，根据是否处于首层以及是否临街，商铺的价格在14857.71元/-37714.29元/内浮动；,项目价格定位,市场比较定价法,综上，与在售项目的比较所得定价为一二连体2-3万，一楼3-4万，3-4楼1-1.5万，与出租项目的比较所得定价为14857.71元/- 37714.29元/； 根据与在售项目和与出租项目的比较，综合考虑一二层面积的稀缺性，我司对于本项目的出售价格判断是：,一层商铺3.8万/；二层商铺1.8万/ 三四层商铺1.2万/；,项目产品分区建议,项目内区域切割为20-40的区域出租或出售； 依

10、据区块通达性优劣对区块定价； 条件好的区块分较大区域以便优质商家入驻,本项目的营销模式,总体策略,随着其他新兴商圈的兴起，司门口不再是武昌唯一的繁华商圈，曾经一度受到冲击。随着政府旧城改造的逐步施行，司门口先天的区位价值以及多年的商脉积累，使司门口的商业价值被重估。因此本项目现阶段有三项选择，需请开发商做出决定,三种选择操作方式各有不同： 1、顺势而为：现阶段商业不做高调推广，整体按照区域市场价格出租，随整个政府政策变化在后期推出一系列营销措施售卖，使得项目增值，获取更高溢价。 2、高调培育商业氛围：现阶段即采用开发商补贴的形式，营造商业氛围，通过免租、自营、联营等手段，培育核心品牌商家，打造

11、特色商业，以实现商业的尽快成熟，此举会给开发商带来一些资金压力，但能给项目整体带来价值提升。 3、结合以上2种方式：首批商业只招部分品牌商户，在10年9-10月着手，培育23家核心店（中式餐饮、KTV、咖啡），希望以此吸引本区域客群前来消费，并带动其他商家前来入住经营，打造休闲饮食特色商业。,本项目的营销模式,总体思路： 以优惠的免租期及开发商提供强势的整合推广吸引品牌商家的入住（建议免租至半年一年半）； 以品牌商家或大商家的入住增强巩固小商家的入住信心（建议免租一年两年）。 次主力店的主要代表： 茶艺、足浴 品牌咖啡、西餐、日式餐饮、韩式餐饮 美容SPA、休闲足浴品牌商家 品牌24小时便利店

12、等,主要招商策略,本项目的营销模式,1.着重强调项目的商业特点、年轻客群、优惠的招商政策等；2.媒体策略:媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心部分，应该结合项目的整体招商进度、重大事件的时间节点加以推广。 3.媒体组合：造势：从项目外包装开始，物业招商处包装配合，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼体包装等，电台均配合到位。引爆：即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，增加各酒店及高档场所信息传递；DM直邮单页、短信全面启动。,主要推广策略,本项目的营销模式,商业招商常用方式,本项目的营销模式,招商常用方式,本项目的营销模式,招商常用方式,本项目的营销模式,招商常用方式,本项目的营销模式,招商常用方式,本项目的营销模式,招商常用方式,销售期每阶段总价上涨1000元,项目销售建议