单方提前解除合同属违约

1、房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法和广东省城镇房屋租赁条例，对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。但就目前广东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人(多为台商、港商)合作办厂，实质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行为是非法的，是不应受到法律保护的。现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出，起诉到法院，法院又无法依

2、法予以保护，村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。另一方面，法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者，又不忍看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的一大难题。 对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的，租赁合同无效，但实际已租用房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿，因为租赁合同的无效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是一种行为合同，

3、没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对租金予以了支持，就是等于承认了违章建筑出租的合法性，与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是认为，对于违章建筑出租的非法所得应依照民法通则第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱建乱租，冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看，违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来，感情上是很难接受的。但早知如此何必当初，违法乱建的后果不是不知道的，只是在利益的驱动下冒险而已。同时，要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督

4、、处罚力度，相信不会造成今天的尬尴局面。笔者认为，对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求，也是规范房屋建筑、租赁市场的需要，这个代价迟早要有人来付出。更严格地说，行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚，已是很照顾农村经济发展了。其实，这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。 单方提前解除合同属违约,须承担违约责任.虽然合同没有约定提前退租的违约责任,但没有约定违约责任并不当然排除违约方承担违约责任,违约方仍须根据合同法的相关规定承担违约责任(合同法关于违约责任的规定可作为合同的补充条款).因此,承租人要承担提前退租的违约责任,赔偿由于违约给出租方造成的损失.合同法第

5、一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定,出租方可不返还对方预付的半年租金及保证金(这些钱应作为出租方的损失赔偿予以扣除,两年合同履行完毕的租金应不止这个数),如果承租方不同意,可由其起诉到法院通过判决来解决. 你公司的违约行为已经成立，对方可以追究你公司的违约责任；我国

6、法律关于违约金的规定，并无具体的标准，不过违约金的性质是补偿性质，即补偿守约方的利益损失；关于你们之间的违约金是否可以降低，要根据实际情况来定，如果数额过高，当事人提出，人民法院会适当考虑提前解除合同引发租赁纠纷 深法院判出租方不违约原被告互指对方违约原告吉大公司诉称，2001年1月1日起被告承租吉大工业厂房二栋一楼，租期两年。被告於2002年12月11日迁到深圳平湖镇龙西路139号二楼。被告在租赁期间经常拖欠房租及水电费用，至其搬迁时仍欠吉大水电费及租金人民币1.8万元，并向吉大出具了欠条，承诺於2002年12月20日前还清欠款。此后，吉大公司经一再催收均无果，故诉请法院判令被告清偿欠款人民

7、币1.8万元，本案诉讼费用由被告承担。被告骏泰公司答辩并反诉称，与原告订立了两份租赁合同书，2001年1月起履行的是主体厂房合同，租期为两年，2002年4月起履行的是铁皮房仓库的租用合同，租期为一年。2002年10月原告称工业区拆除临时建筑，要求迁离铁皮房仓库，骏泰便退出铁皮房仓库的租用，后因仓库退租后与主体厂房生产不配套，骏泰於2002年12月10日迁离主体厂房。原告所诉欠租及水电费用一事属实，但由於原告违约提前收回厂房，给骏泰造成了一定的经济损失，故反诉要求原告支付违约金人民币1.2万元；赔偿铁皮房仓库吊装、装修费用等人民币3万元；由原告退还被扣押的车辆和证件；由原告补开电费发票；由原告承

8、担本案全部诉讼费用。原告对被告反诉答辩称，被告反诉无理，吉大不存在违约行为，双方对铁皮房仓库并无装修约定，且被告并未对铁皮房仓库进行相关的装修；被扣押的车辆和证件系由被告自愿提供，未清偿欠款之前不应退还；工业区电费由吉大代收代缴，无法向被告提供用电发票。被告反诉无理，请求法院予以驳回。法院驳回被告反诉请求龙岗区法院认为，原、被告之间就工业厂房及铁皮房仓库的租赁订立合同并实际履行，有双方提交的租赁合同、交纳租金的发票及双方当事人庭审陈述为证，原、被告之间租赁关系合法有效，对双方均具有法律约束力。被告在租赁期间拖欠租金及水电费用累计人民币1.8万元未付，有被告出具的抵押书为证，事实清楚，证据充分，

9、被告理应予以清偿。原告的诉讼请求合法有理，法院予以支持。关於被告的反诉请求部分，法院认为，铁皮房仓库的租赁因原告工业区对临时建筑的拆除而经双方当事人协商一致提前终止，原告为此向被告支付了补偿金，双方对此事已实际处理完毕，被告在本案中提出要求原告支付铁皮房仓库的装修费用等人民币3万元，缺乏事实和法律的依据，双方在合同中约定被告进行装修须先行经原告同意，原告否认被告曾对铁皮房仓库进行过装修，且被告对其所称损失未向法院提交任何证据证实，被告的此项反诉请求，法院不予支持。关於被告反诉要求原告支付因提前解除厂房租赁合同的违约金人民币1.2万元，亦缺乏充分的证据，被告诉称系铁皮房仓库退租后影响厂房生产而终

10、止合同，由本案查明事实可见，铁皮房仓库的退租系双方当事人协商的意思，而非原告单方所为，被告并未举证仓库退租对厂房租赁的影响，亦未提交任何证据证明厂房的迁出是因原告的单方要求所为，故而与双方合同中约定出租方要求承租方提前退租承担违约责任的条件不符，被告的此项反诉请求法院亦不予支持。被告以案外人的车辆作抵押向原告作出还款承诺，但未履行，原告应於被告清偿欠款后向其返还抵押的车辆租赁合同按约定合法解除依法不需承担违约责任广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2006）柳市民三初字第4号原告：柳州市雅丽得装璜有限责任公司，住所地：柳州市驾鹤路3号国泰大厦1楼1-9号。法定代表人张泽龙，公司

11、执行董事。委托代理人王跃辉，众维律师事务所律师。委托代理人张海红，众维律师事务所律师。被告：柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会，住所地：柳州市荣军路东巷62号。法定代表人桂美玉，村委主任。委托代理人梁宙英，桂中天律师事务所律师。柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院2006年4月24日受理后，依法组成由审判员王朝君担任审判长、审判员徐宝华、李芃参加的合议庭，于2006年7月26日公开开庭进行了审理。原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司的委托代理人王跃辉、张海红，被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会的委托代理人梁宙英到庭参加诉讼。代书记员卢利红担任法庭记录。本案现已审

12、理终结。原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉称，原告于2005年5月27日与被告签订了场地租赁合同书，并依据该合同书积极履行合同，办理规划和报建等手续，虽经过原告数次的口头和书面催促，被告却拒绝按照该合同的约定履行协助义务，导致原告无法行使合同权利。被告于2006年1月16日（盖章时间）发给原告的通知违反该合同的约定，向原告提出无理要求，明确表示拒绝履行该合同；被告于2006年3月27日（盖章时间）发给原告的关于自然终止或提前解除（场地租赁合同书）的函单方提前解除了该合同。由于被告的前述违约行为，不仅导致原告出现了履约损失，还导致原告的合同期待利益无法实现。给原告造成了巨大的损失。为了维护原告的

13、合法权益，特起诉，请依法支持原告：1、判令被告赔偿原告损失11100元；2、判令被告向原告支付违约金元；2、判令被告承担本案诉讼费的诉讼请求。被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会辩称，一、原告所办得的临时用地、临时建设的手续等与场地租赁合同书的约定完全不符，因此是原告首先违约并致使双方的合同目的不可能实现，如继续履行只会给双方造成更大的、无法挽回的经济损失。按照场地租赁合同书约定，被告提供3000平方米的场地租赁给原告，原告在无偿拆除该场地上原有价值160万元的房屋后，应投资约180万元建设沿街商业钢架大棚作汽车销售网点。该钢架大棚建成后，产权归被告所有，而原告有15年的租赁经营权。在这15年间，

14、原告应向被告缴纳200万元的租金（前5年每年租金10万元）。15年的租赁期满后，原告应将租赁场地和建筑物、装修物及固定设施等无偿归还给被告。在合同期内如遇政府规划需要拆迁，土地补偿费和被原告拆除的约160万元房屋等也会得到相应的补偿。现原告所办理的手续中，投资额由约180万元减少至约100万元，钢架大棚也变成了“简易”钢架大棚，这些均与合同约定不符。原告所办得用地和建设的手续均为临时，使用期限均为两年。按照中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市规划法规定，临时使用集体所有的土地的，土地使用者应与集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同；禁止在临时用地上进行永久性建设，禁止将临时建设改

15、变为永久性建设；临时用地和临时建设期满或因国家建设需要，建设单位或者个人必须无条件清场，退出临时用地和拆除临时建设，如临时用地到期限不交出或临时建设到期限不拆除的，再处以每日每平方米2元以上5元以下罚款，直到交出临时用地或拆除临时建设。而按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆除超过批准期限的临时建筑，是不予补偿的。被告与原告并没有签订临时用地合同，而原告仅办得使用期限只有两年的临时用地、临时建设的手续显然与合同约定完全不符。如双方按原告所办得的临时用地和临时建设的手续继续履行合同，在临时用地上建设起临时建筑物。则原告依法只有两年的租赁经营期，两年的时间原告根本不可能收回投资成本，更谈不上有利润可赚。

16、而被告以3000平方米土地和拆除价值160万元的房屋为代价，换来的只有两年使用期限的临时用地和临时建设，而这两年被告仅能得到20万元的租金。待两年使用期满或因国家建设需要，就要无条件退出临时用地和拆除临时建设，并且还不会得到任何补偿。这样的结果无论对被告还是对原告均是不可能承受的。二、被告按照合同约定在原告申报手续的材料上盖章，只是在原告办证过程中的协助行为，并不等于对办证结果的认可，更不等于是对合同的变更。原告应对这些申报材料的内容负责。并应当保证所办得的手续符合合同的要求。三、被告给原告发通知和函件，提出解除或终止合同，完全符合法律的规定和合同的约定。按照中华人民共和国合同法第九十四条第（

17、四）项的规定：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而合同第六条第2点的约定是：或因政府政策变更或不可抗力的自然因素，致使本项目的土地变性或立项、报建等手续不能办妥的，双方均不须承担违约责任，本合同自然终止。从本案情况来看，原告所办得临时用地、临时建筑的手续显然与合同约定不符，而且继续履行只会给双方造成更大的损失，因此按照法律的规定，被告完全有权解除该合同。原告的违约行为是由于政府的原因（该土地被规划进红线，不能办理正式的用地、建设的手续）所造成，因此按合同约定双方均不须对此承担违约责任，但本合同可自然终止。另外，按照合同法第68条的规定：应当先履行

18、债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形的，可以中止履行。合同法第69条规定：当事人依照规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供担保的，中止履行的一方可以解除合同。从本案情况来看，原告所办得的临时用地、临时建筑的手续显然与合同约定完全不符，如继续履行将会给双方造成难以估量的损失。因为该合同如继续履行，就要先拆除被告在该场地上价值160万元的原有房屋，另按合同约定原告还需要投资180万元建设钢架大棚。而原告的注册资金仅为60万元，这表明原告根本没有能力履行本合同，如原告将被告价值160万

19、元的房屋拆除后却没有能力投资建设，或者为避免损失而不再投资建设，那么拆除这160万元房屋损失的责任就会由被告独自承担。由于原告无能力履行本合同以及上述理由，被告在通知中要求原告提供担保这完全符合合同法的规定，而原告未能提供担保，被告完全有权按照合同法的规定解除合同。四、原告的办证过程并进而要求拆除被告房屋的行为完全是一种恶意操作，对本案提起诉讼更是一种恶意诉讼。原告明知合同履行会给双方造成重大损失，而故意设置一个违约的陷阱让被告往里面跳，当柳州市规划局在2005年6月2日在市计委项目建议书（立项）审批申请表上签署 “原则同意选址作临时汽车销售中心，建筑结构为简易钢架大棚，当城市按规划实施时，须

20、无条件自行搬迁、无条件清场，退出临时用地”的意见时，即表明原告所办得的是“临时用地”和“临时建设”的手续。在此情况下原告仍继续花费一万多元去继续申报，并接着要求拆除被告价值160万元的房屋，这明显是一种恶意操作的行为。现本案仍处于办证阶段，原告除了花费一万多元的办证费用外，并没有任何投资，但原告竟然以自己恶意操作行为的结果来起诉被告，要求被告支付违约金100万元并赔偿1万余元的办证费用，这显然是一起恶意诉讼。原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司提交的证据如下：1、原告的企业法人营业执照，证明雅丽得装璜有限责任公司的身份情况；2、场地租赁合同书1份4页，证明原、被告之间关于租赁场地问题的约定。3、原

21、告雅丽得装璜有限责任公司于2006年1月16日向被告发的1份通知，证明原告要求被告全面履行合同义务，而且已公证送达。4、被告2006年1月16日发给原告的1份通知，证明被告违约，向原告提出无理要求，并且明确表示拒绝履行租赁场地合同书。5、被告2006年3月27日向原告发出关于自然终止和提前解除租赁场地合同收的函1份，证明被告单方提前解除合同的违约行为。6、原告办理报建手续的证据9 份，证明原告已经办理了大部分报建手续。（1）市发展和改革委员会关于柳州市鱼峰区羊角山镇驾鹤村民委员会临时汽车销售中心项目立项的批复；（2）场地平面图规划。共3页。被告在其中2页上加盖了公章，证明被告是明知当时办理的是

22、临时用地，双方并没有约定不许办理临时用地。（3）测量成果。（4）柳州市城市规划局红线图，注明了租赁场地可以施工建设的范围；（5）（2005）城规管地规字第0319号建设用地规划许可证审批单，证明红线范围面积和建设；（6）建设工程设计合同，雅丽得装璜有限责任公司与柳州市建筑科学研究院对汽车销售中心建设所签订的合同。（7）柳州市建筑科学研究院设计图，已经经柳州市规划局批准，也有被告加盖的公章，而且上面写明规划建筑使用年限为二年，这说明被告对建临时的汽车销售中心是明知。（8）建设用地规划许可证。（9）2005年5月16日市计委项目建议书（立项）审批表，证明原告履行合同义务，被告在2005年已经明知当

23、时是建临时的汽车销售中心。7、2005年9月26日村委打的关于申请建设用地规划许可证的报告；8、2005年11月1日关于申请办理建设用地批准书的报告；9、2005年7月8日村委写给柳州市规划局的申请报告；上述三份证据说明三份报告都有村委加盖的公章，证明村委是明知我们报建的是临时建设用地。10、四张发票，其中三张是开给村委的，另一张是开给雅丽得装璜有限责任公司的。四张发票总金额为11131.32元，证明原告履行合同所支付的费用。11、2005年9月23日原告写给被告要求拆除出租地上房屋的报告；12、2005年8月30日，关于汽车专卖店平面图审查报告。被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会向法庭提交了以

24、下证据：两份特快专递清单。证明被告分别于2006年1月16日、2006年3月27日向原告送达通知的时间。经庭审质证，被告对原告提供的证据3、11、12及证据6中的（3）（4）（5）（7）没有异议，本院予以确认。被告对原告提出的证据1的真实性没有异议，但提出原告雅利得公司的注册资本是60万元，注册资本与租赁合同中的标的物相差很远，从雅利得公司的注册资金可以看出，雅利得公司履行租赁合同的能力是有限的。从雅利得公司的经营范围看，与合同履行的内容也是不相符合的。本院认为，被告对该条证据虽提出异议，但并不影响该证据的证明效力，该证据中的注册资本是60万元，但并不影响租赁合同的履行。故对被告的主张本院不予

25、采信。被告对证据2的真实性没有意见，但强调从场地租赁合同书看，合同租赁期限是15年，该合同是长期租赁合同，而不是临时用地合同，而且在合同书上约定由对方办理施工许可证，我方只是协助对方，由对方以我方的名义办理相关报建手续，而且必须办理常规报建手续。在合同中并未约定这些手续可以是临时性的。原告后来所办得的临时用地许可证等与合同不相符合。原告认为合同上并没有约定是永久性或者临时性建设用地，所以原告办得临时性用地并未违反合同约定。被告认为原告办得临时用地不能进行临时建筑的主张没有依据。而且按照规定，临时建筑二年期满后，只要国家不征用，可以继续申请使用。按合同约定，只有在政府政策或不可抗力的情况下，不存

26、在双方中任何一方违约的情况下，才可以自然终止。本案属于被告明显违约，应承担违约责任。本院认为，被告对原告提出的证据2有异议，认为双方所签合同约定的租赁期限15年应该属长期租赁合同，而不是临时用地合同，而且在合同书上约定由对方办理施工许可证，被告方只是协助对方，由原告方以被告方的名义办理相关报建手续，而且必须办理常规报建手续的主张符合场地租赁合同书的约定，对此，本院予以采纳。被告对原告提供的证据4的真实性没有异议，但对原告拟以此证据证明被告违约，向原告提出无理要求，并且明确表示拒绝履行租赁场地合同书的事实提出异议，认为该通知并没有明确拒绝履行合同，而是要求原告在十内办理合同约定的相关手续，不然合

27、同将自然终止。本院认为，原告提供的证据4所记载的内容证实了被告关于该通知并没有明确拒绝履行合同，而是要求原告在十日内办理合同约定的相关手续，不然合同将自然终止的主张，本院对此予以采纳。被告对原告提供的证据5的真实性没有异议，但对原告据此证明被告单方提前解除合同的违约行为的主张提出异议。认为该函是被告在2006年1月16日向原告发出通知后，原告并没有办得相应的正式手续。而如果按照原告所办得的临时用地和临时建筑，无法实现合同目的。原告所办的临时性项目与合同约定不一致，本合同即自然终止。原告认为被告的说法完全没有道理，原告提供的证据已经证明我们已经办了大部分的报建手续，而且申报已经得到批复，有关部门

28、已同意在租赁场地上建立汽车销售中心。本院认为，原告提供的证据5的内容是在被告通知原告在接通知后10日内尽快办妥与合同约定相符的正式手续未果后发给原告的函。该函符合双方所订场地租赁合同书精神，原告在收到被告的通知后并未在规定期限内办得正式手续，被告在此种情况下提出自然终止或提前解除场地租赁合同书并无不妥。本院对被告的辩解予以采纳。被告对原告提出的证据6中的（1）的真实性没有异议，但认为按合同约定应该由原告以被告的名义办理相关手续，原告所办的批复内容与双方签订的合同内容不符，无法实现合同目的，而且双方约定要求原告建设180万元的建筑，而不是批复中所说的100万元。本院认为，被告对该证据所提异议符合

29、双方所订合同内容，本院对被告的辩解予以采信。被告对原告提供的证据6中的（2）及证据7、8、9的真实性没有异议，但对原告据此证实被告是明知当时办理的是临时用地，双方并没有约定说不许办理临时用地主张提出异议，提出虽然被告在三张图纸中的二张上加盖了公章，以及被告在三份报告上盖了公章，这仅仅是村委履行协助原告办理相关手续责任并不能说明被告在明知情况下仍同意原告办理临时建筑。当村委发现原告报建的是临时建筑时，村委即不予加盖公章，不同意其办理相关手续。还有一张2005年9月13日的图纸，村委就没有在该图纸上盖章，所有的报告都是原告起草的，被告只是协助办理，但没有审核的义务。原告不同意被告的质证意见，认为按

30、照双方签订的合同第4条的约定，村委在图纸上加盖公章，就说明村委对图纸内容是认可的。本院认为，被告的辩解符合双方所签订场地租赁合同书第4条的规定，应该属于协助行为。不管被告是否在原告所办理的材料上盖章，原告均应按照合同的约定办理手续，以实现合同目的。据此，本院对被告的异议予以采信。被告对证据6中的（6）、（8）、（9）的真实性没有异议，但认为原告在明知土地是临时用地，特别是证据（9）而且明知临时用地在遇国家征用时的相关规定的情况下，不应当继续办理相关手续。以致造成不必要的损失。原告不同意被告的辩解，坚持认为合同并没有约定不能办理临时用地。办理这些手续都是相衔接的，我们提供的这三份报告都有村委加盖

31、的公章，证明村委是明知我们报建的是临时建设用地。本院认为，被告的异议符合双方所订合同内容，原告应按约定办理能实现合同目的的报建手续。据此，本院对被告的辩解予以采信。被告对原告提供的证据10的真实性没有异议，但对原告以这几张发票要求赔偿提出异议，认为早在2005年6月2日规划局批字以后，对方就应当明知所办得的建筑项目是临时的，遇城市规划需无条件搬迁的问题，在此情况下原告应当及时与被告协商，而不应继续办理报批手续。原告明知规划局的批字与双方签订的合同约定不相符，还继续办理报批手续，属于原告单方做的事情，由此产生的责任应该由原告自行承担。原告不同意被告的观点，认为其没有责任与被告协商。审批表是村委给

32、我们的，在双方签订合同之前，审批表就已经报批了。本院认为，有关部门审批为临时用地和临时建筑后未能停止继续办理相关报建手续是双方未能及时协商造成的。对此，双方均有责任。被告的辩解并未影响证据的效力。对此，本院对被告的异议不予采信。原告对被告提供的证据提出异议，认为虽然我们已收到被告的这两通知，但被告提供的证据没有办法证明是寄这两份通知的。本院认为，既然原告已经收到被告的两份通知，而被告在全案中只向原告邮寄送达了这两份通知。该证据无法证明原告提出此证据没有办法证明是寄二份通知的主张。对此，本院对原告的异议不予采信。综合以上证据，本院确认以下事实：2005年5月27日，原、被告双方签订场地租赁合同书

33、一份。合同约定：第一条、租赁场地，乙方承租甲方位于市南环二路与燎原路交接口、白云路48号、一五八医院门诊西侧面，原驾鹤村委白云汽车修理厂用地范围内，面积约3000平方米的场地用于建设沿街商业钢架大棚作汽车销售网点。第二条、租赁期限，租赁期限共计15年整，租赁的起算为政府部门批准的施工许可证上所确定的竣工日期再加上两个月的装修期，装修期满的次日起开始计算租赁期限。在取得该项目的施工许可证后，甲乙双方应另行签订补充协议明确租赁期限的具体时间。第三条、租金，在乙方承租的15年期间，乙方应向甲方缴纳200万元的租金，具体数额为：前5年每年租金10万元，后10年每年租金15万元。租金按月结算，乙方应于每

34、月10号以前向甲方缴纳当月租金。第四条、甲方的权利和义务，1、汽车销售钢架大棚建成后，大棚及该大棚内的所有建筑物、装修物、水电消防设施、设备和场地的产权属甲方。2、甲方应协助乙方以甲方的名义办理承租场地的使用性质变更、项目立项、建设规划用地许可证、建筑施工许可证等所有的项目立项、报建手续，费用由乙方承担。但办理土地权属及变更手续费用由甲方承担。第五条、乙方的权利和义务，1、乙方应出资约180万元在承租场地内建设沿街商业钢架大棚作汽车销售，建筑物均为钢架、砖混结构，占地率约为70%，建筑总面积为3000平方米，建筑物应配备法律法规要求必备的一切安全和消防设施。5、该项目工程竣工后15年内，乙方拥

35、有该项目的租赁经营权，并承担在经营期间的所有费用。第六条其他约定，2、或因政府政策或不可抗力的自然因素，致使本项目的土地变性或立项、报建等手续不能办妥的，双方均不须承担违约责任，本合同自然终止。3、合同期内如遇政府规划需要拆迁，政府部门给予的土地补偿费属甲方所有，除此之外拆迁部门给予的所有补偿按下列分配方法进行分配：第一个五年期，除甲方被乙方拆除约160万元的房屋补偿和乙方在租赁地内160万元的建筑设施投资补偿外，余下补偿款按7：3比例分配，甲方占70%，乙方占30%，第三个五年期，除甲方被乙方拆除的约160万元的房屋补偿和乙方在租赁场地内折价为120万元的建筑设施补偿外，余下补偿按9：1比例

36、分配，甲方占90%，乙方占10%；第七条违约责任，6、在合同期内，；甲、乙双方均不能在中途擅自解除合同，否则，违约方应向守约方支付100万元违约金。若支付的违约金不足弥补守约方的损失时，违约方还应承担赔偿责任。合同签订后，原告按约定以被告名义办理各种报批手续，被告则按约定在原告办理有关手续过程中提供协助。2005年7月8日，8月30日、9月26日原告分别向柳州市规划局和柳州市消防支队申报建设汽车销售市场的报告，报告上均加盖有被告村委的公章。2005年6月2日，柳州市规划局在市计委项目建议书（立项）审批申请表中批示：原则同意选址作临时汽车销售中心，建筑结构为简易钢架大棚，当城市按规划实施时，须无

37、条件自行搬迁，无条件清场，退出临时用地。2005年7月23日柳州市发展和改革委员会以柳发改规划200581号批准立项。同年11月1日，柳州市规划局下发（2005）规管地规字第0319号发建设用地规划许可证审批单。获得规划部门批复后，原告即继续办理勘察测绘等相关手续。原告所办各项报建手续共花去费用11131.32元。被告在了解到原告所办得的批复是临时用地和临时建筑，无法实现合同目的时，即于2006年1月16日通知原告在接到通知十内仍未能办得相关正式手续，按合同约定双方所签订的场地租赁合同书将自然终止，并要求原告提供担保。原告在收到通知十内未能办得相关正式手续，也未能提供相应的担保，在此情况下，被

38、告于2006年3月27日向原告发出了提出自然终止或提前解除场地租赁合同书的函件。原告收到该函件后，于2006年4月2日以被告拒绝履行协助义务及导致原告无法行使合同权利为由，向本院提起诉讼，要求判令被告：1、赔偿原告办证所花费用损失11100元；2、支付违约金100万元；3、由被告承担本案诉讼费。综合原告的诉讼请求和被告的答辩意见，双方争议的焦点是：1、本案双方所签订的场地租赁合同书是否有效？被告通知自然终止或提前解除合同的行为是否构成违约？2、原告办证所花费用损失由谁负担？关于焦点1、本院认为，双方所签订的场地租赁合同是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思的表示，属有效合同。合同有效，双

39、方本应自觉履行。但在履行过程中，由于政府的原因（双方约定租赁的土地被政府列入城市规划范围；有关部门只批准作临时用地和临时建筑）无法实现合同目的，这一结果并非双方的行为所致。原告认为被告在原告所办理的8份材料中加盖了公章，对报建临时性建筑的简易钢架大棚是明知的，所以，被告在原告只办得临时用地和临时建筑手续而提前解除合同属违约行为的主张与本院查明的事实不符。被告因协助原告办证需要在报告及相关文件上盖章，这并不意味被告已同意变更合同。合同约定的租赁期是15年，应该属于长期租赁合同，而原告所办得的只是期限仅为两年的临时用地手续。被告在原告所办的相关批复无法实现合同目的的情况下，为防止双方产生更大损失，

40、于2006年3月27日向原告发函，通知提出自然终止或提前解除场地租赁合同书，被告这一行为符合合同约定的自然终止的条件，并未构成违约，上述函件到达原告处时场地租赁合同书解除。故原告主张被告违约，并要求其支付100万元违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点2、本院认为，原告在有关部门审批为临时用地和临时建筑后未能停止继续办理相关报建手续是双方未能及时协商造成的，对此双方均有责任，所产生损失双方各承担50%。原告为办证所支出的费用合计是11131.32元是事实，本院予以确认，由原、被告各承担5565.66元。综上所述，依照中华人民共和国合同法第七条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十

41、六条，中华人民共和国土地管理法第五十七条、中华人民共和国城市管理法第三十三条、城市房屋拆迁条例条二十二条、广西壮族自治区实施中华人民共和国城市规划法办法第四十一条、第四十二条、第五十二条的规定，判决如下：一、被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会赔偿给原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司办证所造成的费用损失5565.66元；二、驳回原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费15060元、其他诉讼费3312元，合计18372元（原告已预交），由原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司负担15000元，由被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会负担3372元。上述有给付义务的当事人限于本判决生效之日起10日

42、内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时预交上诉案件受理费18372元（开户行：工行高新支行，户名：柳州市中级人民法院诉讼费专户，账号：），逾期未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 王朝君 审 判 员 李 芃 审 判 员 徐宝华 广西壮族自治区柳州市中级人民法院 二00六年十二月三十日本件与原本核对无异租赁物存在危险且出租人严重违约，承租人有权解除租赁合同日期：2009-12-24来源： 作者：李斌律师 上海予一律师事务所主任字体：大 中 小 概要：某电子公司承租了某经济园区

43、内的大型简易屋棚，作为电子设备生产基地。某日突降大雪，导致屋棚部分倒塌并造成堆放的电子设备损坏，后园区同意修好屋棚、赔偿部分损失，但不同意解除租赁合同，且认为设备公司选择简易屋棚作为精密电子设备的生产场地，自己本身有错。但电子公司认为就雪灾前屋顶多次出现的漏水现象，园区物业迟迟不重视，责任不可推卸！到底孰是孰非？遭受重大经济损失的电子公司能否就此要求解除租赁合同？并主张赔偿偿相应经济损失？会诊意见：合同法第94条规定,当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可解除合同。第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第233条规定：租赁

44、物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。案中某经济园区在出租行为中，既没有明确告知该简易屋棚并不适合用于作为电子设备生产场所，也没有对简易屋棚的用途进行限制。自然灾害发生前，没有对厂房出现的质量问题进行及时不久，事后，更没有及时地帮助电子公司及时安置和进行再生产制造、对简易屋棚进行修复等。园区没有将厂房完好交付给电子公司使用，且没有履行自己的合同义务和法律关于出租方的义务。违反了合同法关于租赁合同的相应规定，承租人电子公司享有法定解除合同权。一、案情介绍：上海郊县某经济园区通过广告发布招租信息，某电子设备有限公司前来承租园区内大型的

45、简易屋棚，作为电子设备生产和制造基地，双方签订了租赁合同，约定租赁用途为厂房，后某日突降大雪，把租赁物即简易屋棚压垮了，并砸坏电子设备有限公司堆放在角落的成套电子设备，还差点砸伤电子设备有限公司上中班的员工，使得电子设备有限公司造成了直接经济损失达数十万元，甚至有很多已经与他方签订的合同，因电子设备损坏而无法及时交货和履行，电子设备有限公司只得出钱赔偿了合同相对方的损失，在该起事件发生后，经济园区没有丝毫表示歉意和关注，后电子设备有限公司曾多次找出租方索赔，并要求解除租赁合同，但都被对方拒绝，其理由是：在当初签订租赁合同时，电子设备有限公司是明知简易屋棚，在没有加以仔细检查的情况下，就擅自作为

46、精密电子设备制造和生产的场地，本身就有过错；如果对租赁场地要求很高的话，当初就不会出借给电子设备有限公司了；现因突降天灾，属于不可抗力，谁也无法预料；经济园区本身也有很大的损失，而修复需要时间；现只同意降低、减免租金，或者延长租期；不同意赔偿损失，更不同意解除租赁合同。减免恶劣天气而导致简易屋棚部分倒塌和成品堆放的电子设备损坏，后经济园区答应修复屋棚和赔偿部分损失，但不同意解除租赁合同。二、案件办案思路：律师在正式接受电子设备有限公司的委托后，首先是收集了发生天灾大雪之前，查询有关天气变化的资料，结果表明曾有连续多次下雨，引起简易屋棚漏水，但某经济园区并未对此予以安全检查；并且，在之前屋顶漏水

47、现象多次出现后，电子设备有限公司的员工，曾数次找到了某经济园区的物业办公室反映过，但其都未引起重视。为此，代理律师作了相关的人员（包括上中班的员工）调查笔录和天气情况数据记录。其次，律师请电子设备有限公司的合同管理人员，打印了近期需要履行合同交货的清单，区分了哪些已制造生产的电子设备已造成了无法修复的损坏，包括其数量、价值和依据合同需要赔偿合同对方的损失，并派公司内部人员前往合同相对方作了口头和书面的解释，如涉及赔偿和终止合同的，则在赔偿对方经济损失后，要求对方出具有关赔偿事项的说明、有关的单据凭证、终止合同的材料等。另外，对造成损坏的精密电子设备器材，进行清点，再询价评估整修的费用，请专业维

48、修的单位开具需要整修完好的估算费用单。最后代理律师就该案件的起诉、所准备的证据材料和索赔的数额等与公司法定代表人、总经理等进行分析和研究之后，代理律师先向对方发出了律师函。律师的意见是：第一，在出租时，某经济园区是否对简易屋棚不适合作为精密电子设备的制造和生产场地进行过告知？是否对于其存在安全隐患或者瑕疵进行了明确的告知？对于合同所约定的租赁用途即“厂房”如何理解？在租赁合同开始履行时，我方有没有延期支付或者拒绝支付租金的情况？在该简易屋棚发生漏水时，当电子设备有限公司的员工告诉某经济园区之后，其是否进行了安全检查和加固修复施工？对于上述等问题，则关系到证明出租人是否按租赁物的性质完好交付给承

49、租方使用，即其是否履行自己的合同义务和法律关于出租方的义务。第二，在天气突降大雪前后，某经济园区对其所有的简易屋棚是否实施了安全检查？有没有专人落实和确保安全的紧急措施？雪灾发生后，某经济园区是否及时为承租方考虑着想？有没有帮助电子设备有限公司另行腾挪安置设备和器材，进行安抚稳定生产？有没有在合理的期限内及时修复已破损的简易屋棚？以尽早帮助承租人恢复生产？也就是说，在租赁时电子设备有限公司没有发现所承租的厂房有较大的瑕疵，且某经济园区并未主动告知。那么，应当提供租赁物性质完好，且适合于租赁用途和租赁目的，以及及时修复完备，便是某经济园区应当履行的合同主要义务，现其在电子设备有限公司催告后，在合

50、理期限内，其仍然未能履行的，电子设备有限公司当然有依法的租赁合同解除权。第三，关于索赔的经济损失范围，现在法律没有特别规定和合同双方没有另行约定的情况下，应当按完全赔偿原则。某经济园区应赔偿电子设备有限公司的全部损失，包括直接损失和间接损失。即须赔偿电子设备有限公司的已损坏的电子成套设备、对被损坏的电子机器精密设备进行整修的费用、为他方履行和终止合同所赔偿的损失。如果出租方并不同意赔偿这些损失，及解除租赁合同，则只有通过诉讼方法解决。三、处理结果：公司的法定代表人与总经理等经研讨之后，接受了律师的建议，决定对出租方即某经济园区提起民事诉讼，最终法院也基本支持了电子设备有限公司的诉请。四、律师视

51、点：在这起案件中，除了突发天气灾害因素以外，我们应当在签订和履行租赁合同时，尽可能地了解租赁物财产现实情况，尤其需要及时履行告知和收集相关证据的工作，才能够及时地维护自身的合法权益，具体来说：首先，租赁合同是转移财产使用权的合同，在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，但对租赁物用途必须约定清楚，使用功能必须明确，如果租赁物系有损坏或者有严重瑕疵的，应当约定对于该损坏或者瑕疵，以及若由此所造成的后果，应由谁修复和赔偿的违约条款。其次，如果没有在租赁合同中作明确详细的约定，那么在实际履行过程中，对于出现的可能涉及影响合同履行的情况，应当作及时的告知，并保存好相应履行通知义务的证据，

52、否则一旦发生诉讼，将可能导致因没有及时告知和充分举证，双方都有责任的情形出现，避免承担不应有的过错责任。最后，对在经催告后，对方仍未在合理的期限内履行，即属于根本性违约的情况，如导致己方不能实现合同之目的，也就是剥夺了己方因该租赁合同所期待的实现利益，承租方应当保留好对方严重违约的证据，及由此而造成己方经济损失的切实证据，才能在合同没有约定解除权的情况下，依法行使法定解除权，以维护自己合法的利益。案例：提前解除租赁合同，应书面确认原告黄某将某小区店面一间出租给被告尹某用于开办理发店，租期三年，李某支付第一年和第二年半年租金后，第二年下半年和第三年租金未付并且于第二年上半年末搬离租住的房屋。黄某

53、以尹某未按时缴纳租金为由，向法院起诉要求尹某支付未付第二年下半年和第三年的租金。在法庭审理中，尹某辩称，由于个人原因他早就向原告提出，提前解除与原告的房屋租赁合同，经双方口头协商一致后，被告才搬离了租赁房屋。在解除合同时，原告也未向其主张过租金。从第二年下半年起，自己已经不实际使用该房，不应该继续承担租金。经法院审理查明，被告尹某确实于第二年上半年末搬离了租住的房屋，但双方未签订过解除租赁合同的书面协议，也没有证据证明双方曾经就解除合同进行协商或达成一致。根据上述认定的事实，法院认为：被告主张已与原告口头协商解除房屋租赁合同，原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，无法认定。但被告搬

54、离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。原告明知被告未按时支付房屋租金和租赁房屋关闭未营业，应该及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应该得到认定。被告违约解除合同，应承担违约责任。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应该以原告的实际损失为标准确定被告的违约责任。在庭审中，原告主张因被告擅自解除合同导致房屋空置造成第二年下半年和第三年的租金损失为实际损失。但法院认为，原告既然已经知道被告终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，因此导致损失

55、的扩大部分，法院不能支持，对于合理时间内的租金损失法院可以酌情认定。法院最后判决，由被告尹某赔偿原告黄某第二年下半年四个月的租金损失，驳回了原告黄某的其它诉讼请求。 在合同履行过程中，可能会因为各种非正常的原因，导致一方要解除合同，当一方提出解除合同时，双方可以协商何时解除、是否承担违约责任，如何承担，如果能协商一致，当然按双方协商的方式处理，但如果协商不一致呢？如何解除？如何承担违约责任？就是双方需要面临的问题了。律师提示：提前解除房屋租赁合同需要注意的问题。1、 押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦

56、发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。2、 单方解除合同的违约金标准如何确定？身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准？”这里我要再次告诉大家：“没有！”在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失？这很难准确认定。出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定？承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。承租人单方解除合同呢？理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢？