南宁绿城物业管理方案

1、南宁XX物业管理有限公司二十绿城物业管理方案编译：编译日期：年月日审核：审核日期：年月日审批：审批日期：年月日2005年8月1日命令0.0页0.1目录1.0物业管理公司简介2.0管理方法概述3.0物业管理办公室结构4.0管理指数承诺5.0管理用材料和设备6.0物业管理费用收支预算7.0管理规章制度1.0物业管理公司简介物业公司委托的物业社区：HX社区社区宿舍区社区大厦：XX办公楼F 168大楼XX材料行业荣誉榜g 1998年：% XX社区荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号；% XX社区荣获“全国城市居住社区建设综合金奖试点工程”；% XX社区荣获“全区城市物业管理优秀居住社区”称号；

2、% XX社区荣获“南宁市物业管理优秀示范小区”称号；% XX社区被评为南宁市“花园式”单位。g 1999年：% XX物业公司已通过ISO9002国际质量体系认证；% XX物业公司荣获“南宁市先进集体”称号；% XX社区荣获“南宁市文明社区”称号；% XX社区荣获“新城文明社区”称号；% XX物业公司在首都“讲文明、树新风”活动中荣获先进单位称号。2000年：% XX物业公司当选为中国物业管理学会常务理事单位；% XX物业公司在首都“树立广西新形象，创建全国文明城市”活动中荣获先进单位称号；% XX社区荣获“新城环保示范校园”称号；% XX社区荣获“新城爱国卫生先进单位”称号；新城区有%的政府办

3、公楼获得“南宁市物业管理优秀示范楼”称号g 2001年：% XX物业公司已获得物业管理企业二级资质。% XX社区荣获南宁市“无毒社区”%XX物业公司被评为“抗洪抢险先进集体”%XX物业公司被评为“双拥先进单位”g 2002年：%XX社区荣获“人民满意房产物业管理奖”%XX住宅小区荣获“人民满意房地产理想XX奖”%XX小区荣获“2002年全区城市物业管理优秀小区”%XX社区荣获“全国青年文明社区”%XX社区荣获南宁市首批文明社区g 2003年：%XX物业公司于2002年被评为南宁市综合治理示范单位%XX物业公司被评为南宁市环保工作先进单位%XX物业公司被评为2003年度消防安全先进单位%XX社区

4、荣获2003年广西首批创建文明社区示范点%XX物业公司被评为2003年度内部安全服务机构先进单位1.物业公司简介2.0项目概述：南宁XX绿城是一个建筑档次高、地理位置优越、配套设施先进、设施齐全的自然生态住宅小区。占地2000亩，总建筑面积约43万平方米，交通便利。整个社区充分利用起伏的自然景观，引进了设计大师的先进理念，包括：多层、联排别墅、独栋别墅等。这里有大片未开垦的森林，有丰富的植被和各种各样的树木，还有七个以天鹅湖为核心的自然水系。社区绿化率高，有配套设施齐全的购物中心、贵族俱乐部和幼儿园。社区实行群体管理等人性化管理模式，注重社区文化建设。根据大型生态社区的这些特点，我们物业管理的

5、总体目标是使XX绿城社区成为南宁乃至整个小区的居住区典范，为社区业主创造一个安全、舒适、优雅的居住环境；充分体现XX物业管理公司的宗旨2.1我们的目标是在一年内将全部33，360个物业评为市级物业管理社区，在两年内评为自治区物业管理社区；三年内，被评为全国优秀物业管理社区示范单位。2.2为了实现这个目标，我们的规划思路是12352.2.1 a中心：关注业主(居民和开发商)的满意度，最大化全心全意为业主服务的宗旨。2.2.2两种手段：标准化和规范化管理手段。2.2.3三种意识：树立员工强烈的服务意识、质量意识和成本意识。2.2.4五大工作重点：工程设备智能系统管理、共管及停车场管理、环卫管理、绿

6、化管理、提供社区事务服务。2.3 a中心：关注业主(居民和开发商)的满意度。在物业管理实践中，应充分体现“以人为本”的人性化服务，小区业主应拥有舒适、舒适的居住环境，从而充分实现物业管理公司全心全意为业主服务的宗旨，达到管理服务物业、物业服务业主的目的。2.4两种管理方法：根据现代管理的原则，有各种各样的管理方法，但对于物业管理，我们认为最重要和最有效的管理方法应该是标准化和规范化。2.4.1标准化：由于物业管理服务行业涉及居民生活的方方面面，物业管理企业在前期物业服务中具有相对垄断权。为了约束物业管理过程中各种主体的行为，国家和地方政府相继出台了法律法规，这是我国物业管理的根本依据。同时，我

7、们制定严格的内部管理制度来约束员工的行为，科学的公共管理制度来约束业主(或房屋使用者)的行为。2.4.2标准化：公司将引进已成功运行的ISO9002质量管理体系，用完善的质量体系文件明确职责分工、工作程序和服务标准，严格控制服务过程，确保所提供的服务质量，使其始终保持在我公司承诺的标准之上，然后引进ISO14000环境管理体系。通过实施环境管理体系中的组织结构、规划、活动、职责、程序、过程和资源，建立和完善环境体系，控制我们的工作对环境的影响，制定、实施、实现、审查和维护环境政策，确定和实现环境管理体系的目标，实现人与自然和谐相处的可持续发展之路。2.4.2.1雇佣的标准化：我们雇佣一个员工，

8、不仅用他的手，而且用指挥他们的头脑，承载他们的身体和他的社会关系，也就是他的整个身体和头脑。完整的人才是我们管理的内容，是保证绩效和效益的资源。深知这一点，我们公司为每个岗位使用什么样的人制定了相应的标准，对教育、年龄、经验、经验、品德、知识、专业技能和身体素质都有严格的标准。在雇用员工时，只有那些符合标准并有资格担任该职位的人才被选中，而且他们都是精英；2.4.2.2工作标准化：物业管理的内容非常复杂。为了确保不遗漏任何工作，并确保每项工作都能达到预期目标，有必要制定标准化的文档：明确定义谁应该做数据中的每项工作。每个员工在任何时候都应该做什么？怎么做？达到了什么标准？谁来检查一下？检验标准

9、是什么？为了有效控制服务流程，确保管理服务到位，服务质量达标，这些是我公司一直坚持的基本管理方法。2.4.2.3考核标准化：对员工工作的考核是有效激励和培训的基础，也是我们发现服务缺陷的有效手段。公司建立了科学的、基于数据的评估机制，以确保获取这些基本管理数据，并明确规定何时进行2.5三种意识：员工素质绝对是做好物业管理服务的关键因素。除了思想素质和身体素质，更重要的是员工应该具备的服务意识、质量意识和成本意识。2.5.1服务意识：让员工牢固树立“业主第一，服务第一”和“我们的合格产品就是让业主满意的服务”的理念，在工作中处处坚持为业主着想的工作原则，让我们的业主每天都感觉良好。倡导和实施“换

10、位思考”的工作方法，从业主的角度考虑问题。这些概念、工作原则和工作方法是我们培训的重要内容。在我们的工作中，我们通过服务的及时性和业主的满意度来检查员工的自觉性，并不断加强。2.5.2质量意识：质量是企业的生命。这句话对物业管理企业同样有效。最好不要提供没有质量的服务。不仅及时完成工作，而且质量也很好。社会的服务需求是多种多样的，但服务的最终目标只有一个，那就是我们的服务能够满足业主。2.5.3成本意识：物业管理企业必须充分考虑其经营活动所产生的社会效益和经济效益。为了保证他在物业管理过程中的投资能够收回并有一定的利润，物业管理才能生存、发展和壮大。如果我们的物业管理不能以业主愿意提供的价格向

11、业主提供他需要的服务，管理就会失败。在固定收益条件下，控制物业管理成本是最好的方法。成本控制不仅是公司老板或管理办公室主任的事情，也是员工的事情。只有让每一个员工都成为成本控制者和监督者，从一滴水、一次电、一张纸做起，建立相应的审批制度，严格管理各项费用，在保证物业管理服务质量的前提下，减少各项费用，才能为业主省钱，为公司创造利润，住宅小区的物业管理也才能健康发展。对于这三种意识的培养，我们将利用各种训练和场合不断灌输，并通过各种手段不断强化。2.6五个优先事项2.6.1工程设备的智能系统管理。XX绿城物业社区是一个配套设备专业、智能化程度高、功能完善的社区。公司将严格按照ISO9002标准管

12、理各类机电设备和智能设备。同时成立工程维护部，全面负责整个系统，确保所有设备处于良好的运行状态，更好地为社区服务。2.6.2治安管理和停车场管理。贯彻“预防为主，防消结合”的方针，防止盗窃、火灾等事故的发生。通过充实公安队伍，完善各项共管制度，在公司内部建立应急联动中心，确保社区处于良好的治安状态，成为全市治安综合治理的先进单位。2.6.3清洁卫生管理。公司将严格按照ISO9002体系和星级酒店标准对社区进行卫生管理，确保社区的整洁，创造优雅、舒适、友好的生活环境。2.6.4绿化管理。重点是居住区公共用地的绿化布置、花草的种植和养护以及室内绿化布置。2.6.5社区公共服务。重点包括接受社区业主

13、的维修服务、投诉、咨询和收费，及时协调相关部门处理经营者的投诉，调解纠纷，竭诚为业主服务。3.0物业管理办公室内部管理结构图3.1组织结构图描述：A.组织的设置原则是高效和通用，管理办公室在公司领导下实行管理办公室主任负责制。B.员工的素质需要特殊的技能和多才多艺。sta的起点1、实施ISO9002质量保证体系，按照要求进行标准化管理，为居民提供满意的服务。2.小区所有物业交付使用后一年内，两年内将被评为市级物业管理社区和自治区物业管理社区；三年内，被评为全国优秀物业管理社区示范单位。3.根据国家物业管理优秀示范社区标准，社区服务内容和基本要求/工作标准如下：第一，社区管理项目服务内容和基本要

14、求/工作标准评估标准1.日常服务每天巡视辖区1-2次，并做好巡视记录：一、制止违章建筑、装修噪声污染和影响市容的违章行为，确保社区内无安全隐患，房屋外观整洁完好。b、监督辖区内清洁绿化的实施，检查公共设施、房屋共用部位及附属设施的完好情况，规范有序地管理商业网点。工作记录完整，发现问题及时处理；违法处理率为98%2.处理投诉一、协调有关部门及时处理住户投诉，调解纠纷。b、回访处理住户投诉和保修，确保对住户的服务质量。投诉回访率为100%，维修回访率超过50%。3.社区文化设立一个文化管理员职位，与社区服务部的工作人员一起开展社区文化活动；每季度更换一次社区宣传公告。B.规划安排节日装饰和重大活

15、动，每年有计划地与行业委员会和社区居委会联合组织文化体育活动，丰富居民文化生活。定期汇报，有计划地组织各种社区文化活动，形成鲜明的社区文化氛围。二、房屋及公共设施设备的日常维护和管理项目服务内容和基本要求/工作标准评估标准1.房子的公共部分主要结构：室外墙壁、大厅、楼梯间、走廊等。基本处于良好状态，如果发现零星损坏，需要及时修复。住房完整率为98%2.房屋共用设施和设备大楼内共用照明、电视、电信、网络等设施设备及单元对讲安防系统运行正常，基本完好，发生故障时应及时排除。根据设备维护规范，设备应及时维护，确保正常使用。3.共享配套设施和设备主要设施、休息设施、小型雕塑保持完好，其他非经营性设施发现损坏及时修复；喷泉系统运行正常，设施完好；