第十四章用益物权.ppt

1、第十四章用益物权,第一节用益物权的概述 一、用益物权的概念 用益物权是非所有人对他人所有的不动产或者动产依法所享有的占有、使用、收益的权利。,二、用益物权的特征,1、用益物权的支配内容是物的使用价值。 2、用益物权是权力范围受到限制的物权。 3、用益物权是优先于所有权的物权。 4、用益物权是有期限的物权。 5、一般而言，用益物权是独立物权，主物权。 6、用益物权的标的物通常限于不动产。,三、用益物权的种类,1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权 4、地役权 5、特许物权 （1）第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。 （2）第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取

2、水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。,第二节 土地承包经营权,一、土地承包经营权的概念和特征 （一）概念 土地承包经营权是公民和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。 （二）特征 1、土地承包经营权是通过订立承包合同的方式确立的。,2、土地承包经营权的主体 （1）家庭承包的土地承包经营权的主体是从事农业生产的个人或“农户”，而且是承包地所属的村集体经济组织的成员。 （2）以其他方式承包的土地承包经营权的主体可以是本集体经济组织以外的单位和个人。,3、土地承包经营权的内容,（1）土地使用收益权 （2）物上请求权 （3）生产经营自主权 （4）

3、产品处置权 （5）对权利的处分权,4、土地承包经营权的客体,农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。,二、土地承包期限,第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 1、土地承包期限是最长期限还是最短期限？,一是有关合同的期限和内容必须遵循物权法的规定，这种规定具有强制性，任何人不得通过合同加以改变。但期限法定化以后，并不排斥合同的约定。 关于土地承包

4、权的期限，土地管理法规定为30年产第一轮承包到期以后有关的政策规定应当再延长30年（例如，党的十五届三中全会通过的中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定明确提出：“要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，因时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规腐予农民长期而有保障的土地使用权”。） 据此我们认为物权法可以将土地承包经营权的期限规定最短期限或最长期限，最短期限不宜低于30年，具体的期限可以由当事人通过承包经营合同约定，从而体现了法定和约定的有机结合,三、土地承包经营权的设立,第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包

5、经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 问题：发包方就同一土地签订两个以上合同，承包方均主张土地承包经营权，应如何处理？,一般情况下，发包方是不会就同一块土地同时与两个以上承包人签订承包合同的，但现实中却常出现此类情况。根据我国法律规定，发包方就同一块土地签订了两个以上承包合同，应根据具体情况处理： 1、如果承包合同已经依法进行了登记，则已登记的承包方优先于未登记的承包方享有承包经营权； 2、如果几个承包合同均未依法登记，则生效在先的承包方优先于生效在后的承包方享有承包经营权；关于合同是否生效依据合同法的规定进行判定；,3、以前两项规定无法确定的，

6、已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。,四、土地承包经营权的流转,（一）立法 1、物权法：第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村

7、土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 2、2003年3月1日开始实施的农村土地承包法第二章第五节 3、2005年3月1日开始实施农村土地承包经营权流转管理办法（农业部） 4、最高人民法院土地承包纠纷解释,（二）家庭承包与以其他方式承包的土地承包经营权流转的区别,1、在物权变动模式上的区别 2、在流转方式上的区别 （1）能否以抵押的方式流转 （2）能否以转包的方式流转 （3）以入股的方式流转上的区别 （4）关于继承上的区别,（三）土地承包经营权转让,1、物权法应当允许土地承包经营权自由转让 2、物权法应当禁止土地承包经营权自由

8、转让 土地承包经营权人可以以转让方式流转其土地承包经营权，但须经发包方同意。,（四）土地承包经营权抵押,家庭承包的土地承包经营权能否抵押 物权法草案第五次审议稿第128条“土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。”,五、承包地的调整、收回、征收,第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。 第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。 第一百三十二条 承包地被征收的，土地

9、承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。,案例,甲村的村民A与村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经营本村10亩耕地，但是并未进行登记。请问： （1）A的土地承包经营权是否成立？ （2）如果A将土地承包经营权转让给同村村民B，需要什么条件？ (3) 如果土地承包合同签订2年，A想将承包地交回，是否需要村委会同意？交回后A是否有权要求再承包土地？ （4）如果土地承包合同签订5年后，村委会以村里新增人口太多为由要求调整承包地，村委会是否有权调整？ （5）如果A死亡，A的继承人是否有权继承A的土地承包经营权？,【案例一】,陶某3年前与村委会签订了为期30年的土地承包合同。

10、但近两年陶某一直在县城做生意，没有时间管理土地。今年春天陶某与邻居李某协商后，签订了土地转包协议，将承包土地转包给李某经营。村委会得知后，以此事没有征得村委会同意为由，认定转包协议无效，并说陶某要不承包土地，村委会就要提前收回承包土地。双方争执不下，陶某起诉到法院，请求法院保护其承包土地的转包权。 问：1、陶某与李某签订的土地转包协议 是否有效？为什么？ 2、本案应当如何处理？说明法律依据,【案例评析】,1、可以明确，陶某与李某签订的土地转包协议是有效的。农村土地承包法第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经

11、营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条又规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”根据上述规定，陶某与邻居李某签订的是土地转包协议，不必经原发包方即村委会同意，只要报村委会备案即可。村委会以陶某不承包土地就要提前收回承包地的说法没有法律依据。,2、为了保证当事人的权利，土地承包经营权采取转包、出租、互换

12、、转让、入股等方式流转的，当事人双方应当签订书面合同，书面土地承包经营权流转合同，也是一份重要的证据，可以作为处理当事人纠纷的依据。但在实践中，当事人基于诚实信用原则，在没有签订书面形式的土地承包经营权流转合同的情况下，已经实际将土地承包经营权流转了。于此情形，可以认定土地承包经营权流转合同成立。但是，应当有第三人为证。 采取转让方式进行土地承包经营权流转的，应当经发包方同意。否则，土地承包经营权转让合同不成立。采取转包、出租、互换方式或者其他方式流转的，应当报发包方备案。至于发包方同意与否，不影响流转合同的成立。至于报发包方备案，最好也采取书面形式。,【案例二】,李某（女）嫁到张村后，由张村

13、村委会分给承包地2亩，双方签订了土地承包合同。后李某因双方感情不和与丈夫离婚，搬回娘家居住。张村村委会以李某已经离婚且已不在本村居住为由，口头通知李某她所承包的2亩土地已被村里按照规定收回。李某多次同村里交涉，并证明她并没有在娘家村取得新的承包地，要求继续承包张村的土地，遭张村村委会拒绝。最后，失去土地的李某将张村村委会告上了法庭。 问：1、张村村委会能否收回李某承包的土地？ 2、村委会的决定是否有效？为什么？ 3、如果李某因此遭受损失，应当有谁负责赔偿？为什么？,【案例评析】,1、李某在与其丈夫离婚后，尽管已回到其娘家所在的村居住，但在新的居住地并没有取得新的承包地，因此应继续承包其原承包地

14、；被告张村村委会以原告李某离婚并回娘家居住为由将其2亩承包地收回，违反了法律规定，而张村的乡规民约也不能对抗国家的法律。这里需要注意的是，妇女享有的土地承包经营权在该土地被征用时，有权依法分得土地征用所得的土地补偿费。 2、妇女在土地承包中的合法权益应当依法受到保护，这是农村土地承包的重要原则和内容。农村土地承包法第六条规定：“农村土地承包，妇女和男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。”本条对妇女结婚、离婚或者丧偶后土地承包经营权的保护作出了进一步具体的规定。 （1）妇女结婚的，嫁入方所在村应当优先解决妇女的土地承包问题，在

15、没有解决之前，出嫁女原籍所在地的发包方不得收回其原先承包的土地。 （2）妇女离婚或丧偶后，仍在原居住地生活的，其已经取得的承包地应当由离婚或丧偶妇女继续承包，发包方不得收回；不在原居住地生活的，新居住地的集体经济组织应当尽量为其解决承包土地问题，未解决的，原居住地发包方不得收回其原承包地。,【案例三】,郭某一直在地级市做生意。5年前，他将自己的承包地转包他人，土地转包合同中约定，转包费每年800元，转包期限20年，转包费1.6万元，一次性付清。2007年郭某在市里买了房子，一家五口转为城镇户口。村委会认为郭某迁出户口后，就不再享有土地承包经营权，不应该再收取土地流转费，要其将2008年以后剩余

16、的土地流转费返还村委会所有。郭某却认为，自己转包土地在先，迁出户口在后，收入应该归个人所有。双方争执不下，村委会将郭某推上被告席。 问：剩余的流转费用归应当归谁所有？为什么？,【案例评析】,承包人无权收取剩余流转期限的流转价款。承包方一次性收取了流转费后，如果发包方请求承包方返还剩余期限的流转费，人民法院应当支持。如果流转费是分期支付的，第三人则应当将流转费支付给发包方。因此法院判决剩余流转费归村委会所有是正确的。 【依据】最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第九条发包方根据农村土地承包法第二十六条规定收回承包地前，承包方已经以转包、出租等形式将其土地承包经营权流转给

17、第三人，且流转期限尚未届满，因流转价款收取产生的纠纷，按照下列情形，分别处理： （一）承包方已经一次性收取了流转价款，发包方请求承包方返还剩余流转期限的流转价款的，应予支持。 （二）流转价款为分期支付，发包方请求第三人按照流转合同的约定支付流转价款的，应予支持。,【案例四】,赵某携带妻子弃耕撂荒，南下深圳打工。2005年以来，中央落实一系列惠农政策，在外饱受漂泊之苦的赵某想回家继续经营承包地。但回村后，村委会以土地已经发包给他人为由拒绝了赵某的要求。几经协商后双方没有达成共识，赵某便向法院提起诉讼，要求村委会返还承包地。 问：1、赵某要求村委会返还承包地的诉求是否有依据？为什么？ 2、本案应当

18、如何处理？,【案例评析】,1、土地是农民安身立命的根本，农民弃耕撂荒大多数有着深刻而复杂的原因，农民放弃耕地不能简单地理解为农民永久性放弃土地承包经营权。由此可见，不论发包方是否将该户承包地与他了另行建立承包合同关系，土地承包经营权人弃耕撂荒后有要求返还承包地的，法院都会依法给予支持。 【依据】最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第六条第一款因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照下列情形分别处理： （一）发包方未将承包地另行发包，承包方请求返还承包地的，应予支持； （二）发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方以发包方和

19、第三人为共同被告，请求确认他们所签订的承包合同无效，返还承包地并赔偿损失的，应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒情形的，对其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。,【释义】,对涉及承包方弃耕、撂荒承包土地纠纷的处理需明确以下三个问题： 1、从农村土地承包法对承包方承包土地的保护规定和维护土地承包经营权人利益的考虑出发，弃耕撂荒承包地的承包方要求返还承包地的诉讼请求，应予支持。 2、从土地管理法确立的耕地保护的立法政策出发，地尽其用、维持土地的农业用途也是承包方的法定义务。这一点在农村土地承包法第十七条第三项规定中也有体现。 3、不论其出于何种原因弃耕、撂荒承包土地，均属于对法定义务的违反，其主张弃耕、撂荒

20、期间损失的赔偿，是没有合法依据的。发包方虽然不得收回承包土地，但其本着发挥土地利用价值的角度，采取措施避免承包土地荒废带来的损失，具有合理性。但必须明确，在承包方要求返还的时候，应当返还。,第三节建设土地使用权,一、建设土地使用权的概念与特点 （一）概念 建设土地使用权是指公民、法人依法对国有土地享有的占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。,（二）特点,1、建设土地使用权的主体是建设用地使用权人 2、建设土地使用权的客体是国家所有的土地 3、建设用地使用权人对土地的利用是以改土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 4、对国家所有的土地享有占有、使用、收益的排他性权

21、利。 5、建设土地使用权的行使受到一定限定,二、建设土地使用权的设立,（一）建设土地使用权的分层设立 第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,（二）设立方式,第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,（三）建设土地使用权出让合同,第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方

22、式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。,（四）设立登记,第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。,三、建设用地使用权人的权利和义务,（一）合理利用土地 第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土

23、地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 （二）依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用 第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。,（三）取得建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权 第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 （四）处分建设用地使用权 1、处分的方式 第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。,2、处分建设用地使用权的合同形式 第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或

24、者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 3、变更登记 第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。,4、建设用地使用权与地上不动产一并处分 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,5、第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的

25、规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。,四、建设用地使用权到期之后的处理,第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,（一）关于期满以后的续期问题 基本的原则是区分住宅和非住宅用地。对住宅用地不能采用提出续期申请的办法，必须实行自动延长。对非住宅用地，特别是工业、商业用地必须要提出延期的申请，这就意味着政府有权批准，也有权不批准。 （二）如果续期，是否应该补交出让金的问题。 （三）建设用地使

26、用权期间届满不续期时地上建筑物的归属问题,五、建设用地使用权的消灭,（一）消灭原因 （二）消灭登记 第一百五十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。,刘宝诉张建东等在其开垦的国有荒地种植侵犯使用权案,年春，被告张建东、张建波随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。种至年时，两被告因上山工作等原因，仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植。年秋季，原告刘宝在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。年春季，原告刘宝准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃

27、使用权。双方因此发生争执，后经呼中镇司法所主持调解决未果。,年春，刘宝又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向大兴安岭地区呼中区人民法院起诉，以此荒地是自己在年秋开垦的，被被告种植为理由，要求两被告归还此地的使用权。 两被告答辩称：此地是我们早年开垦的，后因上山工作，大部分地已经两年未种，但我们并没有放弃此地。原告去平整土地时，我们已经讲明是我们的。我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。故不同意原告的诉讼请求。 问：本案应如何处理？,第四节宅基地使用权,一、宅基地使用权的概念与特点 （一）概念 宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋而对集体所有土地享有的占有、使用的权利。

28、（二）特点 1、宅基地的所有权归集体 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民 3、宅基地使用权具有有限性 4、宅基地使用权具有福利性,二、宅基地使用权的取得、行使和转让,第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 （一）宅基地使用权的取得 主要通过申请并获得批准的形式取得宅基地的使用权 （二）宅基地使用权的行使,（三）宅基地使用权的转让,1、宅基地使用权的能否转让和抵押？ 2、在本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权的转让？,三、宅基地使用权的消灭和重新分配宅基地,第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当

29、重新分配宅基地。 第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。,第五节地役权,一、概念与特征： （一）概念：地役权是指利用他人土地以便有效地使用或经营自己的土地的权利。 第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。,（二）特征,1、地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权 2、地役权的权利主体既可以是土地的所有权人，也可以是土地的使用人 3、地役权的客体通常是土地 4、地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的便利而设定的用益物权。,5、地役权具

30、有从属性,地役权不得与需役地相分离而单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。 第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。,6、地役权的不可分性,第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权

31、。 第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,二、地役权与相邻关系,1、在法律上，权利性质不同 2、产生依据不同 相邻关系是法律中直接规定的，而地役权的产生依据当事人的设定地役权合同而产生。 3、相邻关系以不动产相邻为要件，地役权中需役地与供役地不以相邻为限。 4、有偿性不同。相邻权是基于法律直接规定而产生的一种权利，设定时是无偿的。地役权的 的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的 。,5、对抗性不同 地役权最主要的设立方式是契约 ，并依登记对抗第三人。而相邻权的成立和对抗第三人的效力是依法律规定直接产生的。 6

32、、受到损害后的救济请求不同,案例,赵某有5间瓦房，坐北向南，门前为村委会分给他的一片菜园。赵某的东面住着张某。请回答以下的问题： 1、假设赵某门前的菜园妨碍了张某一家的正常通行，张某能否要求赵某在菜园中开辟一条小路以供通行之用？ 2、张某为运输货物，购买了一辆卡车。假设公路直接通到赵某家的菜园前，则赵某能否要求占用赵某家的一部分菜园停车？ 3、假设赵某同意张某将车停在自己的菜园后，自己也买回一辆货车停在那片菜地之上，使得张某的汽车无法停放，则谁有权在此停放汽车？,参考答案,1、张某和赵某构成相邻土地使用关系，张某作为相邻关系的权利人，有权在合理限度内延伸其所有权，即要求赵某在菜园中开辟一条小路

33、以供通行。 2、本题中张某停放汽车显然超出了相邻关系必要、合理的限度，因此张某不能基于相邻关系向赵某提出要求。但是，张某可以与赵某在平等基础上，就利用菜园停车一事进行协商，如果能达成协议，即张某可以再赵某的土地上设定地役权，则可基于这种约定在赵某菜地上停车。 3、地役权设定后，地役权人有权依照约定使用供役地，赵某应当为张某行使地役权提供便利，而不能设置障碍，否则应当承担赔偿责任。本题中张某有权基于地役权在赵某的菜园停车。,三、地役权的设立,（一）订立地役权设立合同 第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所

34、； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。 第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。,（二）地役权设立的时间,第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,（三）土地所有权人设立地役权的限制,第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,案例,宏大房产公司欲在A市海滨投资建一座豪华酒店。因

35、为选址的前方有乐家公司的一排超市，宏大公司担心如果乐家公司今后在超市上加盖楼层会影响旅客眺望大海，观光海景，遂于乐家公司订立了地役权合同，合同约定乐家公司在酒店建好10内不能在原超市上加盖楼层，为此宏大房产公司每年支付10万元作为补偿。一年后，酒店建好。 问题：1、该地役权何时成立？ 2、合同履行三年后，宏大房产公司因经营不善，在约定付款期届满之后未向乐家公司支付费用，乐家公司A公司通知宏大公司解除合同。乐家公司的做法是否合法？为什么？ 3、如果合同履行五年后，乐家公司将合同中约定的超市转让给天盛公司。 宏大公司的地役权合同对天盛公司是否仍然可以适用？为什么？,参考答案：,1、物权法第158条

36、规定地役权自地役权合同生效时设立。因此，宏达公司的地役权应自其与家乐公司签订的地役权合同生效之时成立。 2、根据物权法168条第（二）项规定，有偿利用供役地的，地役权人在约定的付款期届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地人有权解除地役权合同，地役权消灭。因此乐家公司无权在付款期届满后直接解除合同，其做法是违反法律规定的。 3、根据物权法第158条规定，地役权合同当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。如果宏大公司与家乐公司的地役权合同经过登记，则对天盛公司仍可适用；否则，该合同不能对抗善意第三人，宏大公司的地役权合同对天盛公司不能适用。,四、地役

37、权的内容,（一）地役权人的权利与义务 第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。 1、地役权人的权利 （1）供役地的使用权； （2）为附属行为的权利； （3）设置附属设施的权利,2、地役权人的义务,（1）按照合同约定的利用目的和方法利用供役地 （2）地役权人在供役地上为必要的附随行为时，应当采取对供役地损害最小的地点及方法为之 （3）支付费用的义务 （4）维护附属设施的义务 （5）在不影响地役权人使用的前提下，地役权人有允许供役地权利人使用附属设施的义务。,（二）供役地人的权利和义务,第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地

38、役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。,何富和孔二同住金水村，两家的承包地相距不远，孔二在自己的承包地里打了一口水井，但不远处的何富家里的承包地却打不出来。2000年冬，何富和孔二商定，从来年春天开始，何富用孔二家的水浇地，每年给孔二1000元。为保险起见，双方签订了用水合同，并且办理了登记手续。转眼到了2001年春天，何富来到孔二家，打算开始挖沟取水。孔二同意何富用自己家的水，但坚决不同意挖沟安装取水装置。因为这样会使孔家的一部分土地不能耕种，孔二要求何富给自己相应土地使用费，否则不能设置取水装置。何富则认为，自己用水已经支付了用水费，不能另外提供土地使用费用，双方为此发生纠纷。 问：

39、1、何富和孔二订立合同的是何种类型的合同？ 2、孔二能否要求何富给付土地使用费？为什么？ 3、何富是否有权挖沟安装取水装置？为什么？,参考答案：,1、何富和孔二订立合同的是地役权合同。 2、孔二不能要求何富给付土地使用费。因为依据物权法第159条：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。” 3、何富有权挖沟安装取水装置。因为地役权人有在供役地上可以为必要的附随行为，（安装取水装置即为附随行为。）但应当采取对供役地损害最小的地点及方法为之。,五、地役权的消灭,（一）原因 1、土地的灭失 2、目的事实的不能 3、抛弃、混同、征收 4、存续期限的届满或其他预

40、定事由的发生 5、供役地权利人行使法定解除权 第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。,（二）注销登记,第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。,李来富和张红宝同住一村。李来富的马车可以经大路回家，但从张红宝家门前通过更近一些。于是，1999年，李来富在张红宝家门前的路上设定了以车马通行为内容的地役权。2000年，李来富买了一辆汽车，还是从张红宝门前经过，张红宝并未阻止。2002年，

41、李来富将汽车卖掉，在原自家院子里开了一个废品收购站。此后，来往废品收购站的车辆都从张红宝家门前通过。张红宝出面阻止，不让过往车辆通过，李来富认为自己已经设定了地役权，有权让来往废品收购站的车辆通过。为此，双方发生纠纷。 问：1、李某与张某原设定的地役权合同是否有效？为什么？ 2、李来富的地役权是否消灭？为什么？,参考答案：,1、李某与张某原设定的地役权合同有效，该合同符合地役权合同的法定要件，且已经履行。（即主体合格，内容合法，意思表示真实，形式符合合法） 2、李来富的地役权已经消灭。因为符合供役地权利人行使法定解除权的情形。物权法168条规定：地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地

42、役权合同，地役权消灭： （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。,第六节 特许物权,第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。 第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。,有关典权的法律：我国民法通则虽对典权无明文规定，但在审判实践中却早已对典权给予确认。 1984年最高人民法院在关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见中就规定了典物回赎期间：“典契未载明期限经过30年不回赎的，原则上视为绝卖”； 1988年在关于贯彻执行民法通则若干问题的意见中以第120

43、条规定了典价：“在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按照回赎的市场零售价格折算。”同时，最高人民法院亦就典权问题作出若干批复，以指导审判实践。 如1984年的关于房屋典当回赎问题的批复、1986年的关于典当房屋在“文革”期间未能按期回赎，应当作时效中止处理的批复、关于典当房屋回赎期限计算问题的批复、关于房屋典当回赎中几个有关问题的批复以及1992年的关于出典人要求回赎已卖断的出典房屋不予准许的复函等,第六节典权,一、典权的概念与性质 （一）概念 典权是承典人支付典价而占有出典人的

44、不动产，并加以使用和收益的民事权利。 （二）特征 1、典权是支付典价而设定的物权。 2、典权要转移占有。 3、典权人对典物有权使用收益而不付租金，有权将不动产出租，但租期必须在原典期以内。,二、典权的设定,（一）当事人订立正式的书面合同 1、典物：须以不动产为标的物 2、典价：典价是取得典权之对价。典价包括原典价和找价。原典价是指典权设定时所支付的典价，找价是指典权设定后所增加的典价。 3、当事人的权利义务,4、典期：是指阻止出典人行使回赎权的期限。 典期届满，典权并不消灭，只有在出典人回赎典物或在回赎期内不回赎典物，典权方归消灭。在传统民法中，典权按典期，可以分三种：(1)定有期限的典权。(

45、2)未定期限的典权(3)不得附绝卖条款的典权。所谓绝卖条款是指在典期届满后，若不回赎，即作绝卖之条款。 5、回赎期 （二）办理登记手续,三、典权的内容,（一）典权人（承典人）的权利和义务 1、典权人（承典人）的权利 （1）典物的占有，使用、收益权 （2）转典权 转典必须符合下列条件：(1)须在典权存续期间为之；(2)转典价不得对抗出典人；(3)转典期不得超过原典期；(4)须无禁止转典的约定。,转典后，原典权关系不受影响，故出典人回赎典物，可以向原典权人为之，亦可以向转典权人为之，转典权人不得拒绝。但典权人对典物因转典所受之损害，应负赔偿责任。 （3）出租权：是指典权人有权将典物出租于他人。出租

46、典物必须符合下列条件： (1)须在典权存续期间为之；(2)租赁期须在典期以内；(3)须无禁止出租的约定。,（4）典权让与权,让与权是指典权人有权将典权转让于他人。典权人转让典权俗称“退典”。典权人转让典权的，应当办理变更登记。典权人让与典权是否有偿，取决于当事人的约定。 （5）留买权：在典期内，出典人出卖典物时，在同等条件下，承典人有优先购买权 （6）费用求偿权：承典人为改良典物而使典物价值增加的费用及重建修缮费用，承典人有权要求出典人偿还； （7）抵押设定权 典权可以设定抵押，但抵押人行使抵押权时，不能影响出典人的权利。,2、承典人的义务,（1）保管典物 （2）分担典物风险 （3）支付典价：

47、典价应一次性支付，数额一般略低于卖价。典价可以用金钱计算，也可以用实物计算，但用实物计算的，应折算为金钱。在典期内，当事人约定增减典价的，应当准许； （4）返还典物,（二）出典人的权利和义务,1、出典人的权利 典物的所有权 抵押设定权 收取典价权 回赎权,2、出典人的主要义务,返还费用：承典人所支出的重修或修缮典物的费用以及为典物所支出的有益费用，出典人在回赎典物时，应于现存利益范围内予以返还； 瑕疵担保。出典人对出典房屋负有瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任，出典人既要保证对出典房屋享有所有权，又要保证房屋质量无缺陷。,案例一 典权、抵押、借款合同 马某有数百平方米的房屋，

48、欲开设饭店，因缺乏资金，故将该房屋出典给金泰寄卖商行，双方于1993年9月17日签订了当票和补充协议各一份。当票约定：马某将房屋出典给金泰寄卖商行，典价20万元，所当物品时限为1998年9月17日至1999年3月17日，超过期限又未办理续当手续，所当物品归金泰商行所有。 补充协议规定：1、典当成交后，现扣回2个月的利息，以后利息每月月末交付直至典当期满交回本金赎回为止；2、如需续当，先交回本金、利息赎回后重新办理典当手续；3、本协议和当票一齐公证然后交付资金即生效。双方到公证处办理了公证，金泰商行按协议规定扣除了两个月利息4000元，交付给马某196000元，马某将房屋产权证书交给了金泰商行，

49、自己继续使用出典房屋。1999年3月17日典期届满，马某未到金泰商行办理回赎或续当手续，次日，金泰商行通知马某，所当房屋归商行所有，如果要收回房屋，可按市价40万元买回，此后双方经多次协商未果，同年4月19日，金泰商行接管查封了典当房屋，后在该市报纸上刊登公告拍卖该房。马某要求按原典价赎回该房。,问题（1）试分析马某和金泰商行存在什么性质的法律关系？为什么？ （2）金泰商行能否从本金中先扣除利息？为什么？（3）金泰商行看管房屋的费用应有谁承担？（4）金泰商行应当如何实现自己的权利？,正确答案（1）系抵押借款关系。虽明为典当，但典权的特征是典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益，是用

50、益物权。但本题中却是由“出典人”马某占有、使用、收益房屋。根据物权法定的原理，当事人不得自行创设物权，故马某与金泰商行不属于典当；相反，马某须对金泰给付的款项负担利息偿还本金，显属借贷，房屋不转移占有，马某将产权证书交与金泰商行，符合抵押的特征。因此，在马某房屋上设定的是抵押权而不是典权。但是，根据担保法的规定，以房屋作抵押物的需向有关机关办理登记手续，否则抵押合同不生效，因此，虽当事人进行了公证，该抵押仍属无效。（2）不应当。根据合同法第200条之规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额 返还借款并计算利息。因此，马某只能按196000原还本付息。（

51、3）约定不明，马某作为受益人，应承担部分费用。（4）因金泰商行享有的不是典权，抵押权又因未登记而无效，故不能直接就马某的房屋受偿，而应当与马某协商，协商不成的，以其经过公证的被赋予强制执行效力的债权文书或者经过诉讼获得的法院的判决书，就马某的一般财产请求强制执行。,考点集成我国法律规定下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地；（3）学校、幼儿园、医院的等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或有争议的财产；（5）依法被查封，扣押，监管的财产；（6）依法不能抵押的其他财产。 典权是以支付典

52、价成立的物权，占有、使用、收益他人不动产的物权，不能拥有所有权。关于借款合同，借款人负有按约定的用途使用借款的义务，贷款人负有不得与现在本金中扣除利息的义务。当事人对利息约定不明的可按如下规则：借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余的在返还借款时一并支付。,案例二 典权 林某有8间房屋，1982年8月，县里的机械厂需营业用房，便与林某商量，表示愿意购买其8间房屋，林某因该房系祖宅，不愿出卖但同意将该房出典，双方遂就8间房屋达成出典协议，协议约定：林某愿将自己的8间房屋出典给县机械厂，典价1万元。双方在协议上签字盖章，县机械厂支付了典价。2000年5月，县机械厂因经营规模扩大，便将8间房屋拆掉，又动工兴建新的营业用房，林某提出异议，但县机械