松江新桥新南路产品定位报告 PPT课件

1、，2012.02，产品定位报告，项目核心目标确保利润最大化，实现快速淘汰，Q1，我们面临的环境是什么？Q2如何规划布局以满足项目目标和市场需求？Q1我们面临的环境是什么？接下来，我们将检查项目自身位置、业务、援助和其他环境研究项目的可行性.第1部分项目本身，4。位置1交通便利，房价低廉，未来住宅产品将有进口的外部客户。新桥区距新庄仅5公里，目前新桥住宅平均成交价格约为12500元/套，新庄新庄的成交价格达到18100元/套。沪昆高速公路新桥至莘庄免费，新桥至莘庄仅3分钟车程，出行非常方便。与新庄相比，该地区在价格上极具竞争力，未来的项目可能会吸引一些新庄游客。该项目位于上海市松江区新桥镇的核心

2、，在新南路的南侧。总土地面积约20亩。东西两侧毗邻道路，东西两侧毗邻水域，交通便利，景观优势明显；项目西侧规划为医疗用地，西侧为绿地集团开发的高端住宅开发项目新南路1号。南边计划是一所九年制学校。北面和东面都建有别墅；该地区有许多高质量的建筑，为该项目提供了足够的消费群体。2号位置周边大部分区域为别墅，配套设施正在逐步完善。项目用地目前分为两个街区，北侧为商业区，有四个主楼层和两个局部楼层，包括社区超市、餐厅、酒店和洗浴休闲中心；南边是农贸市场。一般来说，目前的商业业态比较简单，水平低，环境质量差。目前，3号位置项目的商业等级较低，有改进的空间。在4号位置引入轨道交通进一步提高了板块价值。轨道

3、交通22号线全长56.4公里，途经徐汇、闵行、松江和金山区。上海南站、莘庄、春申、新桥、闽西、叶燮、林挺、阮祥和金山有9个车站。22号线的开通意味着松江将很快入城半小时，从新桥到上海南站仅需8分钟。预计2012年3月开业，新桥的区域价值将进一步提升。南方商城/家乐福、华联集美盛、易初莲花、大润发、义卖、B&Q、乐购、世纪联华、乐购、乐购、龙城购物中心、易初莲花、石头、剪刀、布、佳得利、九百家园、农业和工业，总长5公里、13公里，新民别墅区是上海最早、最成熟的别墅区。有近30个别墅项目，总别墅数超过1万套，常住人口约11万人。然而，由于大部分都是别墅，整体空置率高，居住人口不足。项目所在地距新庄

4、商圈约5公里，距七宝商圈7公里，距徐家汇商圈13公里。该地区将形成66万栋商业建筑，包括友谊南购物中心，面积为14.4万平方米；新庄龙梦：占地5万平方米；地铁上部结构综合业务：占地12-14万平方米；莘庄中盛：面积28.5万，整体业务处于饱和阶段，大量高端消费流失到该区域。位置5的高端消费丢失，整个区域业务处于饱和阶段。了解区位环境的结论，第二部分办公市场分析，11。供应环境主要为目前销售的物品，未来有一定的供应，整体去污量不足。每月平均主要净化面积为400-1000。在去污情况下，主要单价为9000-16000元，这与区域住宅产品的价值差距明显不同。该区的办公产品主要是中小型单位，但单位价格

5、与住宅有一定差距。办公产品不能最大化项目价值，需求不足，不推荐采用。第三部分：酒店公寓市场分析；第16部分：公寓的竞争性市场表现；随后出售的普通房屋；酒店式公寓产品的市场衰退。小型和经济的建筑是区域住宅产品的主要需求，而服务式公寓是目前市场供应的空白。精装产品居多，装修标准大多在2000-3000元/间，主要户型在40-60平方米以上的高大产品高档空间较高。近年来，服务式公寓的表现在今天的上海市场，19，50-60平方米是市场的主力军。近年来，服务式公寓的市场表现为待售、公寓市场结论、服务式公寓稀缺、需求良好、项目塔楼、酒店式公寓在区域市场均处于市场空白，有操作空间。第4部分商业环境分析，21

6、、地块尚未拆除，内部是超市、食品市场、汽车美容中心等。地块周围的商业形象较低，但氛围良好，主要以中介、超市、百货商店和硬件的形式出现。周边已经形成了一定的商业氛围，商业形式更加复杂。案例一：新南路1号，整个地下车库中最大的商业中心(10万平方米)，完整的行人和车辆分流区，家乐福、四星级酒店等商业和商务配套设施；社区规划，项目包括别墅，公寓和企业，具有丰富的产品线，总商业容量10万平方米。商业配套设施包括四星级酒店朗廷(3万平方米)、家乐福超市(1.8万平方米)和住宅商业配套设施(2万平方米)。预计将于2012年6月正式开放。商业形式包括四星级酒店、大型超市和配套商业街。休闲服装主要用于新南路沿

7、线。明星路沿线的商业主要以休闲餐饮等配套设施为基础，以满足办公配套设施的需求。酒店业务主要基于商务宴请、健身、美容SPA和咖啡。酒店与住宅区之间的商务一楼主要以休闲餐饮为主；2f和3f主要关注休闲、娱乐、餐饮和其他有目的的消费者；有很多有目的的消费，主要是餐饮、娱乐和零售。开放后，它将成为区域商业的核心。案例2宏基万科白马生活广场位于新桥镇钟鸣路，建筑面积6400平方米；该商业建筑一楼高4.2米，二楼高5.4米，开间宽8米，可自由分割。三大主题：生活设施、休闲娱乐、五大功能特色餐饮：生活、购物、餐饮、娱乐休闲项目目前包括24小时便利药房、便捷洗衣房、银行、清洁食品俱乐部、西点面包店、精致餐饮、

8、儿童、教育、西式咖啡、酒吧、健身等统一规划、招商管理。一条集购物、文化、餐饮、娱乐、休闲五大功能于一体的小型商业街目前已经开业，但整体氛围还算一般。商业市场的结论是，集中商业不利于此案的发展，项目的有限规模无法形成总体效益。不建议服用。目前，已经形成了一定的商业氛围，大部分都是基于底层业务；商业集中的商业街商业环境一般，未来新南路一号的商业分流将更加明显。接下来，我们将根据最佳方案实现之前的目标.Q2如何规划和布局以满足项目制定目标和市场需求？据土地调查，项目总用地面积约20亩，东西宽78米，南北宽72米，东西宽160米，南北宽153米。根据前期设定的2.5的容积率，项目总建筑面积约为3万立方

9、米，整体规模较小，无法与西部新南路1号直接竞争。室内有预留建筑，是否保留需要测量，地块指数，定位思路，产品规划原则，1。减少集中商业，改为街头商业，以降低经营风险，(最大化商业容量可以产生最大的经济效益，但区域商业整体饱和，集中商业不能迅速消除，存在经营风险)。避免写字楼产品和高层区域产品都是酒店式公寓，(酒店式公寓可以实现快速拆建和高溢价，并且项目所在地有能力引进自住和投资型人才)。规划方案一：保留原有建筑，主要功能包括生活服务商业和酒店式公寓；考虑到北部建筑的保护，北部沿街商业和东部沿街商业；生活服务业务以沿街业务为主，有1带2种商业模式，深度12-15米，满足周边生活设施的需求，约5000人；考虑到西部沿河的因素和采光的原因，U型公寓将建在西部，以增加每个家庭的采光。酒店式公寓的主要面积为40-60平方米，总面积约18，000平方米。酒店式公寓，临街商务，2F 11F，绿色景观，规划方案二：拆除原建筑，其主要功能包括生活服务商务和酒店式公寓；拆除原有建筑后，沿街业务可以北移，商业价值可以适当提高。1带2的商业模式，12-15米深，约6000个；公寓部分安排在正南模式，整个酒店式公寓的主要面积为40-60，面积为24，000。酒店式公寓，临街商务，7F，7F，6F，绿色景观，规划方案3:拆除原2F