房地产金融 第6章 房地产信托.ppt

1、房地产金融，学时： 32个单位： 2个课程性质：选择任意课程的人民教师：周霞，北京牌建筑工程学学院，第七章房地产信托，第一节房地产信托概要第二节房地产信托业务类型第三节房地产投资信托，第一节房地产信托概要，信托是什么，“信”是信用，“托”是委托。 中华人民共和国信托法定义信托为“根据对受托人的信任，委托人委托其财产权，受托人以委托人的意志以自各儿的名义为收货人利益或特定目的进行管理或处置的行为”，不动产信托是指各种专营或兼营的不动产信托机构接受委托人的委托， 为指定受益人利益，代理委托人男公关的不动产及有关财产的管理、运营或处理，或者将该委托财产适用于房地产行业的信托行为。 信托的起源，四千年

2、前的古埃及的遗嘱托孤，古罗马法典的信托遗赠，十三世纪英吉利的USE制，首次以法律形式完全记载，信托的社会条件：私有财产制度和财产继承管理制度的形成，信托雏形，真正具有财产管理性质的信托制度， 1822年美国的“农民火灾保险和坏账公司”开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务，之后改名为“农民坏账信托商”，成为最初出现的专门信托商。 1865年南北战争结束后，信托商开始经营有价证券，从此具有金融机构的性质。 十九世纪中叶，英美信托制度开始在国际上推广。 中国信托业的发展：初步发展阶段(19181948年)，20世纪初伴随着西方政治、经济势力的侵入进口到中国。 1913年日本在大连首次设立信托股份制

3、公司。 1917年民营上海商业储蓄银行首次在上海设立“保管部”，正式公布了近代中国民营信托业的崛起。 以上海为中心迅速掀起“信交热潮”，刚刚兴起的中国信任业经历了从急剧繁荣到急剧衰退的畸形发展过程。 从1928年到抗日战争爆发之前，1937年的抗战全面爆发，广大西南和西北地辖区有信托机构，上海出现了假金融信托机构，民间信托业再现了畸形“繁荣”。 中国信托业的发展：停滞阶段(19491978年)，1947年5月27日，上海解放，旧中国信托业由人民政府继承，经过整顿、合营改造，最终成为社会主义银行业的一部分。 分阶段建立的修订经济体制消除了信托存在的客观条件，1952年12月公私合营银行成立，信托

4、业务全部停止。 中国信任业的发展：恢复阶段(19791981年)，标志1979年成立中国国际信托投资公司，中国信任业恢复，地方性国际信托投资公司也陆续建立。 从1980年起银行也开始了信托业务。 随后，各专业银行成立了独立的信托投资类公司，承接各专业银行原有的信托业务，行业主管部门也相继成立了各种形式的信托投资公司。 从此，中国的信托业迅速发展。 但是，短期的快速发展产生了资金分散、功能定位不明确、无创新力、违规机构多等诸多弊端。 中国信托业的发展：五次整备阶段(19822001 )、第一次整备(1982年) :年的基本建设规模过大，其中信托贷款所占的比例大。 为了加强信托投资业务的管理，改善

5、基础设施投资行为，中国人民银行决定整顿信托业界。 第二次整备(1985年) :起因于1984年在在先大量使用信托方式进行信用活动，但是信托资金来源不明，金融信用激增容易暴走。 人民银行公布金融信托投资机构管理暂行规定，明确规定信托资金来源。第三次整顿(1988年) :在先，信托投资公司数量迅速增加，“三乱”(乱集资、乱放贷、乱放贷)现象严重，国务院调整金融环境，开始全面清理各级人民银行越权的信托投资公司。 第四次整顿(1993年):信托商有高利息承兑等违反行为。 主要事件是“中农信”在1994年被关闭，“中银信”被广泛发行并被继承。 这次的整备促进了四大国家银行和信托的分离。 第五次整顿(19

6、98年) :1999年3月，国务院宣布第五次整顿开始，原则是“信托本、分业经营、规模经营、分类处理”。 监督管理层以“把信托作为真正的信托，不留下有问题的公司”的态度，废除了很多小规模没有借款的公司，2000年存在的239家信托商最终被认可再登记的只有60家以内。中国信托业的发展：规范发展和变革阶段(2001年至今)，2001年起，中华人民共和国信托法、信托投资公司治理方法等一系列法律法律规范陆续出台。 2003年第十届人民代表大会通过国务院机构改革方案，信托机构规定由新成立的银行业监督管理委员会直接监督。 2007年银监会修改了信托商管理方法和信托商集合资金信托计划管理方法(即信托新两规则)

7、，开始对现有55家信托商进行新的调整，以实现信托商在2010年1月1日过渡时期结束前，运营模式由原来的融资模式向财富管理模式的转变， 服务对象是将原来的普通投资者转变为风险识别和风险负担能力强的合格投资的信托投资公司，从“融资平台”转变为“受人委托、代人管理资产”的专业化机构，中国信托业参与房地产开发的历史是1930-1931年，在旧中国房地产信托业最活跃的两年间1937年抗日战争爆发后，民族工商业越来越经济萧条，房地产信托也进入低谷。 新中国成立后，修订经济体制严重束缚了中国房地产信托业的发展。 改革开放以来，房地产信托业恢复迅速发展。 近年来，在土地和金融的宏命令特罗尔的背景下，信任业已成

8、为房地产金融创新的主要领域。 2003年6月中央银行发表121号文后，筹集资金信托计划等信托产品成为房地产企业融资的主要途径之一。 当年第四季度房地产信托修订计划成了“井吹”。 2005年9月，银监会发布了加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(即212号文)，房地产信托产品的发行受到了一定的阻碍。 信托商以追加股票投资回购承诺等形式回避了政策限制。 2006年8月，银监会再次发出进一步加强房地产信贷管理的通知(即54号文)，规范了上述行为。 2006年不动产信托发行规模比2005年下降25.6%。 2007年3月，由于信托新两规的公布和股票大盘的下跌等原因，信托市场低迷。 2007年下半年以

9、来，房地产企业资金短缺的不符点越来越尖锐，房地产信托投资基金(即REITs )的运营在行业中也被广泛提及。信托原理、信托运营过程中，通常委托人要求受托人代为管理或处理其财产，将由此产生的利益转移给收货人的受托人受委托，代理信托财产的管理、处理，不能以自各儿的名义将信托财产的利益转移给指定受益人，占有信托财产及其利益信托利益扣除有关费用后，全部由收货人独占享有，不可抗拒的原因造成的损失也由收货人承担。 信托制度的本质是“受人委托，代人管理资产”，它是以财产为核心，以信任为基础的灵活便利的财产管理制度，是能够跨越资本市场、货币市场和实业投资领域的唯一投资反应历程。受托人、委托人、指定受益人、产业领

10、域、证券市场、财产委托、转移、委托费的支付、证券收益、有价证券的购买、贷款、入股、合同等，要设立利息、利息信托财产，委托代理关系不一定以财产的存在为前提。 第二，名义不同。 信托关系中受托人以自各儿的名义行事，一般委托和代理关系中受托人(或者代理人)以委托人(或者被代理人)的名义行事。 第三，财产性质不同。 在信托关系中，信托财产与受托人的所有财产和委托人的其他财产是独立的。 但是，在委托、代理关系中，委托人(或者被代理人)的债权人可以对委托财产主张权利。 信托构成要素、信托主体：委托人、受托人及收货人。 信托客体：信托客体主要指信托财产。 信托行为：信托当事人为使信托持有法的效力而履行的手续

11、。 通过信托行为，确立了信托当事人之间的法律关系。 一般以书面行纪合同、个人遗嘱、审判庭裁决命令书等形式表示。 信托目的：委托人应通过信托行为达成的目的，在行纪合同中明确记载。 信托报酬：受托人承担商事信托业务得到的报酬，通常以信托财产或者信托收益的一定比率或者以一定化学基的比率来订正。 信托主体委托人、信托财产的所有者是信托的缔造者，是具有完整民事行为能力的自然人、企业法人或者依法设立的其他组织。 委托人有权提供信托财产，确定收货人及收货人享有的受益权，指定受托人，监督受托人实施信托。 在信托关系中处于积极的地位。 信托主体受托人，又称财产受托管理者、信托管理者，是指接受委托人委托，按照约定

12、的信托条件管理和处理信托财产的信托机构(或者个人)。 在信托关系中，受托人对委托人和指定受益人有云同步管理或者经营信托财产的义务，对实现委托人的意愿，保障指定受益人利益特别重要。 受托人必须是具有完整民事行为能力的自然人、企业法人。 受托人除按规定获得委托代理报酬外，不得利用信托财产为自各儿获利。 另外，受托人自身的管理或者处理不当或者信托财产超过信托权限受到损害的，责任由受托人承担。 信托主体的收货人，是指享有信托财产利益的人，收货人可以是自然人、企业法人或者依法化学基设立的其他组织。 在信托业务，没有收货人的话，信托行为无效。 委托人可以是收货人，也可以是同一信托的唯一收货人，受托人可以是

13、收货人，但不能在任何情况下，成为同一信托的唯一收货人。 如果收货人是委托人自身的情况下，被称为“自我利益信托”的指定受益人是委托人和受托人以外的第三者，则称为“他益信托”。 我国目前的房地产信托业务多属于“自利信托”。 收货人得到的利益可以是信托财产本身，也可以是受托人经营财产得到的利益。 信托客体，即信托财产，指信托关系的标的物。 在信托关系中，财产权是信托成立的前提。 信托财产的形式多种多样，不动产、现金等有形财产和发明专利权、土地使用权等无形财产有可能成为信托财产。 信托财产不仅包括受托人在承诺信托中取得的财产，还包括信托生效后形成的信托利益。 信托成立后，信托财产不得归受托人固有财产。

14、 受托人死亡或者依法解散、依法取消、宣告破产终止的，信托财产不属于其遗产或者清算财产。 信托财产的独立性是信托制度的最大特色是信托制度广泛应用的关键。信托业务分类、信托的目的：民事信托和商事信托。 前者是根据民法设立的信托，后者是根据商法化学基设立的信托。 信托客体类别：资金信托和财产信托：合法持有的资金为自各儿动产不动产(不动产、不动产)和着作权、知识资产权等非货币形式的财产、财产权。 不动产信托包括资金信托和不动产信托两种。 根据委托人的主体地位，个人信托、企业法人信托、个人和企业法人共同信托以及共同信托可以按收益对象分为。 私益信托和公益信托分委托人和受托人的关系。 个人利益信托、他益信

15、托是按信托关系确立的法律依据：任意信托、推定信托和法定信托、个人信托、企业法人信托、个人和企业法人共同信托以及共同信托企业法人信托：也称为“公司信托”、“团体信托”，包括营业法人团体(公司组织、合作社组织、其他营业机构等)和公益法人团体(学术、宗教、慈善团体等)。 以一个组织为委托人的都是企业法人信托。 共同信托：也称为共同委托，某信托财产被几个人共有，提出共同设立信托，委托人有几个。 个人和企业法人共同信托：委托人有个人，也有企业法人。个人利益信托和公益信托，主要的划分标准是以信托为目的。 个人利益信托：为自各儿、亲属、朋友或其他特定个人利益设立的信托。 个人利益信托可以是个人利益信托，也可

16、以是个人利益信托。 私人利益信托是信托业务的主要部分。 公益信托：为非特定的社会公共利益或社会公共利益而设立的信托。 公益信托不过是他的利益信托。 设立公益信托，不得有规定的指定受益人，应当以社会公众或者一定范围内的社会公众为指定受益人，得到税务机关或者公益事业管理机关的批准或者行政许可。个人利益信托、个人利益信托、个人利益信托：委托人将自各儿作为唯一的收货人设立的信托。 自我利益信托的委托人和收货人是同一个人。 自我利益信托只不过是私人利益信托。 他益信托：委托人要求设定的信托，是为了第三方的利益。 指定的第三方可以表示同意或拒绝，有时也可以采用差速器奥尔特定的方式。 来自明确的同意或拒绝的

17、模式没边儿。任意信托、推定信托和法定信托、任意信托：信托关系的成立是以各当事人的自由意思表示为基础的，不受外力的影响，因此也被称为“自由信托”，由该意思表示在文件上规定，也被称为“明示信托”。 推定信托：信托关系的成立不是签订明确的合同或遗嘱等，而是审判庭根据信托知情人员的信或其他相关文件的记载研究，推定三方当事人确实有确立信托关系的意思，明确真正的信托关系的信托。 法定信托：按照法律规定推测当事人意愿发生的信托。 由司法机关确定那项法律上信托的效力。房地产信托三大核心业务，第一大核心业务：财富管理业务，现在主要是房地产资金信托(以集体资金信托为主，发行各种信托贷款、股票投资或直接投资进行房地

18、产开发)； 围绕土地一级开发开展的土地信托(即城市土地储备机构以自各儿名义储备的土地委托信托机构，信托机构委托土地开发融资活动，独立、委托或者共同土地新兴产业进行土地开发，最后通过土地公开交易市场拍卖土地的有中国特色的财产信托)； 股权受托管理(即委托人将自各儿合法持有的公司股权转移给受托人的管理和处置，委托人通过行纪合同，在表决权和处分权方面对受托人进行一定程度的管理，受托人的收益一般为以一定比例的管理费作为信托报酬接受的财产信托)等。 第二核心业务：部分投资银行业务，投资银行业务包括证券大头针和自营、公司财富管理、公司收购、投资咨询、基金管理和风险资本管理等。 信托商除可以大头针政府债券、政策性银行债券、企业债券外，不能从事其他传统的证券公司业务。 信托商也不能直接与公募