第2章-建设用地的宏观调控2.ppt

1、第二章建设用地的宏观调控,第一节建设用地宏观调控概述 第二节建设用地的计划管理 第三节建设用地的定额指标管理 第四节 建设用地的信息管理,第一节建设用地宏观调控概述,一、建设用地宏观调控的概念 二、建设用地宏观调控的主要内容 三、建设用地宏观调控的目标 四、建设用地宏观调控的措施 五、建设用地宏观调控的必要性,（一）宏观调控 宏观调控是相对微观管理而言的一种管理方式，是为了使宏观经济发展中实现社会总供给及其结构与社会总需求及其结构相协调而进行的总量控制和调节。 宏观调控的目标：一是为了实现整个国民经济社会总供给和社会总需求在总量上的平衡；二是为了实现社会总需求与社会总供给在结构上的平衡，进行宏

2、观调控可以减少由于市场缺陷和市场失灵而引起的经济波动，使整个国民经济向着预定的目标平衡运行。,一、建设用地宏观调控的概念,（二）建设用地的宏观调控 土地是人类生活和从事各项生产活动所不可缺少的基地和场所，而建设用地则是人类生活和从事生产所不可缺少的先决条件。我国人口多，土地资源数量有限，尤其是耕地严重不足，“吃饭”和“建设”的矛盾日益尖锐，必须实行建设用地的宏观调控。 建设用地宏观调控，是指在宏观经济发展中，实现土地资源总供给及其结构与建设用地总需求及其结构相协调，所必须进行的总量控制和调节。,一、建设用地宏观调控的概念,控制建设用地总量，首先必须保持人口和耕地之间宏观比例的平衡和协调，必须保

3、持农业在国民经济发展中宏观比例的平衡和协调。 从土地利用上来看，尽量提高非农用地土地利用率，运用政策手段等，有效地将建设用地引导到大量非耕地中去，扩大潜在的建设用地供给能力，减少占用耕地，促使建设用地总需求和总供给之间在一个更高水平上维持平衡。 调节建设用地结构，使建设用地结构符合市场经济发展的需要，符合各部门、各行业发展对用地的需要。,二、建设用地宏观调控主要内容,三、建设用地宏观调控的目标,1. 建设用地宏观调控的长期目标 指国家通过一系列的经济、法律、行政手段，对建设用地的供给和需求进行调节和干预，以保证我国耕地总量的动态平衡，使整个国民经济沿着一个正确、持续、稳定、协调的目标发展。 2

4、. 建设用地宏观调控的近期目标 指通过宏观调控，逐步缓解建设用地的供需矛盾，使国民经济各部门，尤其是农业部门能够在一个比较宽松的环境中稳定发展。具体地讲，就是在近期内应保证建设用地规模适度增长，不断提高土地利用率，保持耕地面积基本稳定。,四、建设用地宏观调控的措施,（一）建设用地宏观调控的方法 1直接调控 直接调控是国家通过强制性行政手段，对建设用地的供需总量和结构进行调节和控制活动的总称。如对建设用地实行的计划管理、工程建设项目用地指标管理都属直接调控的范畴。 2间接调控 间接调控是国家运用经济手段，通过调节利益关系，引导用地单位从自身经济决策出发建立自我约束机制，调节和控制建设用地活动。主

5、要由财政、税收、价格、信贷等手段，如征收耕地占用税、新菜地开发建设基金等。,四、建设用地宏观调控的措施,（二）建设用地宏观调控的手段体系 1经济手段 经济手段是指政府根据宏观调控的目标，利用经济政策、经济参数调节建设用地供需总量和结构的一种管理手段。经济手段是政府实施建设用地宏观调控的一种重要手段。 经济手段具有 ：适用性、间接性、灵活性、及时性和综合性 等特点,四、建设用地宏观调控的措施,（二）建设用地宏观调控的手段体系 2法律手段 法律手段是指国家通过立法和司法，运用法律的强制力来调控建设用地的一种手段。法律规范表现为针对建设用地管理所制订的一系列法律、法规，法律规范的实质是以法律的权威性

6、为作用机制，调整人们在建设用地管理中各种关系。 法律手段具有：权威性、强制性、稳定性和统一适应性等特点。,四、建设用地宏观调控的措施,（二）建设用地宏观调控的手段体系 3行政手段 行政手段是指政府依靠行政权力，通过命令、指示、计划等形式，按照行政组织系统和行政隶属关系，对宏观经济进行调控的方法。行政手段是建设用地宏观调控中常用的手段 。 行政手段具有：强制性、直接性和层次性等特点。,五、建设用地宏观调控的必要性,1由土地资源的稀缺性和使用的排他性决定的 土地面积有限，可作建设用地的土地更有限，而土地的用途是多方面的。 2由我国经济发展规律决定的 必须实行建设用地宏观调控来控制建设用地的总量，在

7、各部门、各行业间合理分配和使用。 3由我国当前建设用地供需矛盾与保护耕地的要求决定的 经济建设已经大量挤占了耕地，在建设用地管理中我们必须采取宏观调控的措施，合理控制建设用地过度扩展，保护耕地。,第二节建设用地的计划管理,一、建设用地计划管理的概念 二、建设用地计划管理的任务 三、建设用地计划体系 四、建设用地计划的编制与实施 五、建设用地计划指标的确定,一、建设用地计划管理的概念,（一）建设用地计划 建设用地计划是事先对建设用地所作的具体部署和安排。 建设用地计划是国民经济和社会发展计划中土地利用计划的组成部分，是加强土地资源宏观管理、调控固定资产投资规模和实施产业政策的重要措施，是审核建设

8、项目可行性研究报告和初步设计及审批建设用地的重要依据。,一、建设用地计划管理的概念,（二）建设用地计划管理 建设用地计划管理是指对建设用地计划的编制、执行、监察、修改和总结等各个工作环节所进行的管理活动。 它是建设用地管理的一项重要职能又是建设用地宏观调控的重要组成部分，是建设用地管理工作的重要工作内容。只有通过建设用地计划管理，才能做好各个环节的工作，使建设用地计划真正得到落实。,二、建设用地计划管理的任务,建设用地计划管理的具体任务： 编制和实施建设用地计划，促进土地利用总体规划目标的实现。 合理确定各类建设用地计划指标，建立较为合理的建设用地结构，促进国民经济各部门、各行业有计划、按比例

9、、均衡、协调地发展。 研究制定实施建设用地计划的各种政策措施，采取行之有效的调节控制手段，确保建设用地计划的顺利落实。,三、建设用地计划体系,（一）按时间序列： 分为长期计划、中期计划和年度计划 （二）按管理序列： 分为建设用地国家计划和地方计划 （三）按调节控制程度序列： 分为指令性计划和指导性计划 （四）按建设类别： 分为国家建设用地计划、乡镇集体建设用地计划和农村个人建房用地计划。,四、建设用地计划的编制原则与实施,建设用地计划是整个国民经济计划的组成部分，编制建设用地计划必须和土地利用计划一起，按照国民经济计划编制程序和方法来进行。 建设用地计划以各级土地管理部门为主，在不突破国家制定

10、的土地利用计划指标的前提下，会同有关部门（特别是计划部门）一起拟定，然后报同级计划委员会综合平衡，要与其他计划平衡。建设用地计划一旦制定，固定资产投资的安排、重大项目的安排等都要与每年占用耕地的计划指标等协调一致。,（一）编制建设用地计划遵循原则,.统筹兼顾的原则 （1）正确协调处理好农业生产用地与建设用地之间的矛盾，按“一要吃饭，二要建设”的先后次序安排好农业生产用地和建设用地的需要。 （2）在国家确定的用地计划指标范围内，合理分配各部门、各系统、各地区的用地指标，保证各类建设必不可少的建设用地。 （3）正确处理好整体与局部，眼前和长远的关系。,（一）编制建设用地计划遵循原则,2节约用地、保

11、护基本农用地的原则 “十分珍惜和合理利用每寸土地、切实保护耕地”的基本国策。尽量挖掘现有建设用地的潜力，能利用荒山、荒地的，尽量少占或不占耕地，切实保证建设占用耕地计划的实现。 3与土地管理其他措施相协调的原则 建设用地计划必须与土地利用计划中的其他用地计划相协调，必须符合土地利用总体规划和上级下达的建设用地计划的要求，在其控制和指导下进行。建设用地计划必须与土地开发、复垦计划相结合，做到建设用地计划与土地开发、复垦计划相协调、平衡。,（二）建设用地计划的编制程序,我国建设用地计划的编制分四级：国家级、省级（自治区、直辖市、计划单列市）、省辖市级（地区、自治州）、县级（县级市、区）。县级为基层

12、计划单位。 编制具体工作步骤为： 准备工作；申报用地计划；计划控制数下达；编制计划草案；汇总、综合平衡。 具体如下：,（二）建设用地计划的编制程序,准备工作 各级建设用地计划由各级土地管理部门编制，编制计划之前，明确编制计划的范围、级别和计划期。 建设用地计划编制时间和计划期应与国民经济和社会发展计划相同，同时通过收集资料或调查，掌握制定计划所需的第一手材料，其中主要有：计划期内的经济形势、固定资产投资形势、工农业生产发展速度、当地土地资源情况及总供给量、以往建设用地需求量、上年度的建设用地计划执行情况、预期开发和用地重点的预测等。,（二）建设用地计划的编制程序,申报用地计划 首先由地方各级土

13、地管理部门根据计划期内国民经济和工农业生产的发展速度、固定资产投资规模、重大项目的安排及当地土地资源的状况，参考上年度计划执行情况，提出本地区计划期的用地计划建议数，经与同级计划部门协调、综合平衡后，联合逐级汇总上报上级计划部门和土地管理部门，形成建设用地的初级计划数。,（二）建设用地计划的编制程序,计划控制数下达 国家计划部门和土地管理部门将各省上报的用地计划以及中央各部门用地计划方案进行初步的汇总平衡，提出用地计划控制数，由国家计委初步平衡后，下达到各省。,（二）建设用地计划的编制程序,编制计划草案 省及省以下的各级土地管理部门按国家下达的控制数编制用地计划草案，对原上报数进行修改、订正后

14、，经同级计划部门综合平衡，联合报送上级计划部门和土地管理部门。计划单列市的计划指标纳入所在省的计划指标，并单独列出；国务院各部门及军队建设项目的用地计划，报国务院计划部门和土地管理部门，同时抄报建设项目所在地的省级计划部门和土地管理部门。省级计划和土地管理部门在编报用地计划时，应把部门用地计划包括在内。,（二）建设用地计划的编制程序,汇总、综合平衡 国家土地管理部门在各省和各部门用地计划草案的基础上，进行统筹合理安排，编制全国用地计划草案，经国家计划部门综合平衡，纳入国民经济和社会发展计划。,（三）用地计划审批、下达阶段,计划审批、下达阶段主要包括两方面工作，一是计划审查批准，二是计划指标分解

15、下达。,（四）建设用地计划管理,各项建设用地必须纳入用地计划，必须严格按用地审批程序和权限报批。凡未纳入年度用地计划的建设项目，不得批准用地，项目不得开工建设。 建设项目在可行性研究报告评估和初步设计审查时，须有土地管理部门参加，并提出对项目用地的意见。土地管理部门对不符合土地管理法规和建设用地有关规定，不同意供应土地的建设项目不得批准。,（四）建设用地计划管理,国家建设项目申请年度用地，必须持有国家主管部门批准的初步设计或其他文件。乡（镇）村集体建设用地项目，必须有计划主管部门批准文件，方可申报用地。农村个人建房用地，必须符合村（镇）总体规划，并经乡（镇）以上人民政府批准，方可申请用地。 用

16、地计划中的耕地指标属指令性指标，不得突破。国家在编制用地计划时，可适当留有机动指标（包括在总指标内）。各省、自治区、直辖市确需调整计划、增加指标时，按计划编报程序报批。,（五）建设用地计划实施的监督检查,建立建设用地计划执行情况报告制度。各级土地管理部门每半年必须将用地计划的执行情况向上级作出报告，同时抄报同级人民政府及其计划部门，并附计划执行情况分析报告。国务院土地管理部门综合逐级汇总的土地变更调查结果，于每年2月底前将上年的实际建设用地情况报告国务院，抄报计划主管部门。 处罚。对超出国家计划用地的地区和单位，由计划部门负责核减其下年度的用地计划指标，由土地管理部门负责注销其土地使用权，并根

17、据情节轻重予以通报批评，追究当地政府和单位主要负责人的责任。,五、建设用地计划指标的确定,用地计划指标的确定方法应该简单易行，并有一定的科学性，以提高用地计划指标的科学性。 确定建设用地计划指标的方法有经济分析法、综合平衡法、因素分析法、计划演算法等；新的现代的经济数学方法和经济数学模型也正在逐步试用。 建设用地计划指标由国家建设、村镇集体建设和农村个人建房三项用地计划指标组成。不同的用地计划指标确定应采用相应的方法。,第三节建设用地的定额管理,一、建设项目用地定额指标管理的概念 二、建设项目用地定额指标管理的作用 三、建设项目用地定额指标的分类 四、建设项目用地定额指标管理的方法,一、建设项

18、目用地定额指标管理概念,建设用地定额管理：以科学技术为依据，依靠行政权力，采用行政命令对建设项目用地实行定额指标控制的方法。 建设项目用地指标是在综合考虑国家经济发展状况、土地资源状况、当前社会经济活动采用的先进技术和工艺平均水平等情况下，对建设项目用地规模作出的定性和定量的规定，是衡量建设项目用地是否科学、合理和集约的综合指标，是核定、审批建设项目用地和进行工程勘察、设计、咨询的重要依据。,二、建设项目用地定额指标管理作用,1、从宏观角度来看，其作用： 为编制国民经济计划、土地利用规划和建设用地计划提供了科学的手段，并且为宏观上控制土地的利用提供了可靠的保证。 为各级领导在项目决策中确定土地

19、使用数量方面提供了可靠的依据，避免了各级领导由于不掌握情况而造成的失误。,二、建设项目用地定额指标管理作用,2、从微观角度上看，其作用： 是编制、审批项目建议书、设计任务书确定建设项目用地规模的依据。 是编制审查初步设计文件、核定审批用地面积的尺度，同时还可以提高建设项目用地审批的质量和效率。,三、建设用地定额指标的分类,1建设用地指令性定额指标 指令性用地定额指标具有强制性和法律权威性，具有不可退让性，指令性用地定额指标分高限指标和低限指标。 （1）高限指标主要是对建设项目的总用地数量实行严格约束，是不允许突破的用地指标。 在工业企业项目中，主要包括厂矿主要生产设施、辅助设施，动力公用设施，

20、仓库贮运设施，行政管理设施，厂内交通设施及绿化设施等的总占地面积的定额。至于厂矿外部的辅助设施以及生活福利设施，采用相关行业的定额指标。,三、建设用地定额指标的分类,1建设用地指令性定额指标 （2）低限指标主要用于建设项目内部各单项工程的布局时，对用地方式进行约束，它规定最小数值，使用地只能增加，不能减少，具有规范性的特点，故又称为规范性定额指标。 对于建设项目，内部各单项工程之间，为了确保防火、防爆、防震及各种卫生、安全上的要求，为了满足地上、地下工程管网的铺设和交通运输上的要求，规定了各种最小的水平间距，这种决定各单项工程及建筑物之间的最小工程间距的用地指标属于低限指标。,三、建设用地定额

21、指标的分类,2建设用地指导性定额指标 指导性定额指标不具有强制性，可根据建设项目的具体情况参照执行。指导性定额指标可分为参考性定额指标和建议性定额指标。 对于一部分工程建设用地，在影响用地的因素较多、波动幅度较大等无规律的情况下，根据积累的经验结合国内实测这类工程项目占地面积，确定一个大体的项目用地指标，供项目审批、设计时参考。,四、建设用地定额指标管理的方法,1、建设用地指标是编制和审批建设项目可行性研究报告的重要依据，是编审初步设计文件、核定建设用地规模的尺度，各级土地行政主管部门和建设行政主管部门及工程项目建设单位、各勘察、设计、咨询单位均应贯彻执行。,四、建设用地定额指标管理的方法,2

22、、国土资源部于2008年2月发布了新修订的工业项目建设用地控制指标（以下简称控制指标）。新指标相应提高了工业用地准入门槛，以促进产业结构调整和产业升级。 新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地控制指标规定，工业项目的建筑系数应不低于30。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7。,四、建设用地定额指标管理的方法,3、项目用地指标分三种类型进行管理： （1）有用地定额指标的用地项目 国土部门要严格执行控制指标与相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。不符合控制指标要求的工业项目，不予供

23、地或对项目用地面积予以核减。对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求确需突破控制指标的，在项目用地预审和用地报批时应提供有关论证材料，确属合理的，方可通过预审或批准用地。,四、建设用地定额指标管理的方法,3、项目用地指标分三种类型进行管理： （2）无定额指标，有同类工厂用地对照的用地项目 此类项目在审批用地时，要求用地单位或设计单位对该项目的用地尽可能提出与之同类工厂的地点、规模和用地面积的对比材料，便于国土资源管理部门进一步调查核实。调查结果如多占土地，设计单位又无充足的理由从技术上说明时，多余的面积应予核减。在调查中，应考虑同类工厂布局特点及用地节约情况。,四、建设用地定额指标管理的方

24、法,3、项目用地指标分三种类型进行管理： （3）无定额指标，又无同类工厂用地对照的用地项目 该项目可根据项目计划任务书及初步设计文件中所规定的建设用地面积，按一般工厂建筑系数不小于30的情况，用反推法计算出该建设项目应占用的土地总面积，如果该项目占地超过反推出来的土地总面积，在没有可靠论证的情况下，超出的面积应予核减。,第四节 建设用地的信息管理,一、建设用地信息管理的意义 二、建设用地信息的分类 三、建设用地信息的来源 四、建设用地管理部门的职责及人员要求 五、建设用地信息发布制度,一、建设用地信息管理的意义,1加强建设用地信息管理是建设用地决策的基础 在进行建设用地决策时，首先要占有大量的

25、准确的信息资料，要求能及时、准确、全面地为建设用地决策者提供所必需的信息资料，而且建设用地决策的水平和质量，在很大程度上依赖和取决于信息工作的水平和质量。 2有利于协调管理工作提高工作效率 信息已成为现代社会的重要资源，在现代化的土地管理中，充分有效地利用信息，可以大大提高工作效率和经济效益，为社会创造出更多、更好的物质财富。,二、建设用地信息的分类,1按管理组织划分 一是系统化信息，它是指各项指标、地址、期限、传递形式都有详细规定的信息。这类信息能够有规律地获得，也叫经常性信息。 二是非系统化信息，这类信息没有严格规定的形式，是不定期的偶然获得的，也叫偶发性信息。,二、建设用地信息的分类,2

26、按管理过程划分 一是文件式信息，有报告、信件、决议、计划、指令、总结、会议记录、说明图纸、报表等，即通过文字记录传递的信息。 二是口头传递信息，如通过电话、会议、汇报等形式，借助语言传递的各种信息。,二、建设用地信息的分类,3按信息传递的方向划分 一是横向信息，是指在同级管理机构，通过信息联系起来。 二是纵向信息，是指上下级的不同层次的管理机构，通过信息联系起来。,二、建设用地信息的分类,4按应用情况划分 一是固定信息，指在管理中具有相对稳定性，可以重复使用的信息，是土地管理部门一切计划和组织工作的重要依据。 二是流动信息，也叫统计信息，它反映各时期建设用地实际使用过程，建设用地计划的完成情况

27、。,四、管理部门工作职责及人员要求,（一）建设用地管理部门的工作职责 负责城乡建设用地统一审核、征收划拨管理； 负责土地使用权有偿出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的落实； 承办由县以上人民政府审批的建设用地的审查、报批工作； 指导、监督、协调各部门的建设用地； 负责土地使用权转让、出租、抵押监督管理；,四、管理部门工作职责及人员要求,（一）建设用地管理部门的工作职责 会同有关部门拟订建设用地管理的技术政策，组织落实各类建设用地定额指标，建立和实施建设用地定额管理制度； 会同有关部门拟订建设用地管理的行政法规和经济管理办法； 负责建设用地咨询服务工作； 承办上级交办的其他各项事宜。,四、管

28、理部门工作职责及人员要求,（二）建设用地管理部门人员的要求 1建设用地管理人员的能力要求 有较高的政策水平，善于正确理解和掌握有关土地管理的法律、方针、政策。熟悉有关各项法律、法规、政策，具有正确解释和运用这些法规、政策的能力。具备建设用地管理各项业务技能，熟悉基层土地管理业务，具有独立处理问题的能力。善于与建设用地有关部门协调工作，具有多部门、多单位协同工作的能力。对改革形势的新情况、新问题善于做调查研究，敢于实践、创新，具备一定的综合分析能力。具有一定语言文字表达能力和文件处理水平。,四、管理部门工作职责及人员要求,（二）建设用地管理部门人员的要求 2建设用地管理人员的知识水平 地、市以上建设用地管理人员应具有大专以上的文化程度；县级应具有中专以上文化程度或具有同等学历。应掌握基建、经济、土地经济等有关理论知识及建设用地管理所需的城乡的规划、基本建设程序、工矿企业总图布置、制图测量等基本知识。熟悉与建设用地管理相关的经济法规、财税、环保、公安、民政、交通、水电、农林等一般知识。,五、建设用地信息发布制度,（一）建立建设用地信息发布制度的重要性 建立建设用地信息发布制度，是培育规范土地市场的重大举措，是土地市场成熟与否的重要标志，也是政府管理土地市场的重要手段，对于引导市场投资方向，促进土地资源、资产的合理利用有重大意义。一是定量的信息