大兴房山商住产品建议2010811-new1.ppt

1、1、大兴/房山商住产品建议，调研思路LOFT项目案例，商住公寓案例，产品建议，市场调研与展示部，2010年8月9日，2、调研思路，做什么产品？面积有多大？你做了几套？你喜欢什么产品？需要多少面积？实惠的价格？是谁？它在哪里？买房的动机？3、市场调研、案例选择标准：区域相似地块规划指标和上半年规模优秀品牌开发商、鼎城。东拓邦、玉子国际、郭蓉国际、景荣丽都、林肯公寓、北京华茂城、和盛世界村、兴创。D标，东都辉第一个开放，石榴学校第一个开放，洪钟北京像素，LOFT，曾萍，兴创D标林肯公寓和盛世界村北京像素北京华茂城是第一个开放的石榴学校在东都辉，5。典型LOFT项目分析，1。兴创D标准，6。典型LO

2、FT项目分析，公寓类型比率，7。典型商业变化项目分析，主要公寓类型，42m2一居室，39%，82m2三居室，19%，55m2两居室，16典型LOFT项目分析，公寓布局比例，10，典型LOFT项目分析，主要公寓布局，56-60m2一居室，25%，65-90m2两居室，68%，11，典型LOFT项目分析，3，和盛世界村，12，典型LOFT项目分析，公寓布局比例，33%，3个房间，2个大厅，3个浴室，1个厨房，101-102，19%，4个房间，3个大厅，4个浴室，1个厨房，141-148，39%，14，典型LOFT项目分析，4，北京像素，15，典型LOFT项目分析，公寓比例，全部40-60平方米，1

3、6，典型A1有5.48米和57平方米的楼层高度，17，典型LOFT项目分析，5，北京华茂城，18，典型LOFT项目分析，17 52m2，66m2，70m2为两个居住区，20个典型LOFT项目分析，6个首开典型商品房改造项目分析，主要单元类型，60-70平方米，23个典型LOFT项目分析，7个首石榴饼，24个典型LOFT项目分析，单元规模比例，25个典型商品房改造项目分析，主要单元类型，A 48平方米，B 37平方米，26个林肯公寓，北京华茂城，兴创D标，和盛的住房容积率占很大比例，且这里，比例大于30%，去污率大于75%。除了和盛世界村，它基本上是一个40-70平方米的小公寓。两个家；70平方

4、米以上的家庭变化缓慢。27、景荣丽都郭蓉国际玉子国际鼎城北京典型商品房改造工程(平楼)。鄂拓邦，28，典型商品房改造项目分析，1，景荣丽都，距地铁580米，29，典型商品房改造项目分析，单元比例，30，典型商品房改造项目分析，主体单元类型介绍，35666 2。郭蓉国际，距离地铁1.3公里，32。典型商品房改造项目分析，户型比例为33。分析典型商品房改造项目，介绍主要户型，33-47平方米占75%，48-70平方米占25%，34。典型商品房改造项目分析。玉子国际，距地铁1公里，35个，典型的B型60个，C型80个，37个，典型的商品房改造项目分析，4个，鼎城。E-Toban，距地铁1.5公里，3

5、8栋，典型商品房改造项目分析，公寓比例，39栋，典型商品房改造项目分析，主要公寓介绍，37-76栋占66%，40栋，景荣丽都，郭蓉国际，玉子国际41栋，LOFT产品与周边住宅产品价格比较：1。5.4米高=150%普通住宅2。4.8米高=130%普通住宅SOHO产品与周边住宅产品价格比较：1。与普通住宅价格相比，单价在85%-110%之间；2.SOHO产品的精装标准普遍高于住宅产品；3.SOHO产品的优势体现在面积小、总价低。当面积小于40平方米时，首付低、月供低的优势最为明显。研究思路，生产什么产品？面积有多大？你做了几套？你喜欢什么产品？需要多少面积？实惠的价格？是谁？它在哪里？买房的动机？

6、大兴黄村路43号区域特色：南五环外，靠近城市地块特色：地铁覆盖，无缝连接，距京大熊猫开开高速5分钟车程客户来源：地铁引领客户-四号线和一号线沿线客户，主要集中在海淀和朝阳；区域客户大兴区及其周边的丰台区。客户群体特征：主要是年轻的白领，一些投资者购买自己的房子。目的：年轻人主要是第一次买房，有一定的改善需求和投资需求。房山长阳区域特色：位于西南五环路外，远离市区特色：距地铁2公里，距京石高速公路5分钟车程客户来源：地铁引入客户-房山线和九号线沿线客户，主要集中在海淀和丰台；区域客户房山区及其周边的丰台区和石景山区。客户群体特征：主要是年轻白领，这一地区及邻近地区的一些中青年家庭，有少量投资者。

7、目的：年轻人主要是第一次买自己的房子，一些改善区域的客户，用少量的投资。是谁呀？它在哪里？买房的动机？你喜欢什么产品？需要多少面积？实惠的价格？商住VS住宅，为什么要买商住两用建筑？主要驱动因素是自住者支付能力的限制。投资者有低的总价格，高的回报和贷款的数量没有限制。45.价格测试-大兴，商业和住宅项目不可避免的问题：50%的首付和10年的贷款。目前，大兴黄村待售房屋的主体面积为80-120平方米，价格区间为17000-20000元/平方米。做以下价格测试：SOHO:SOHO面积超过70平方米时，首付款超过60万元，月供超过7000元，与住宅项目相比没有优势。但是，如果面积小于70平方米，首付

8、款基本上与住宅楼相同，但它有每月付款少的优点。因此，SOHO的主要单元面积应控制在70平方米以下，总价应控制在120万元以内，月供应量应控制在7000元以内。LOFT:从数据分析来看，LOFT的总价和等价单价明显低于同使用面积的住宅建筑，在总价上有明显的优势。然而，随着面积的增加，首付款和每月供应压力逐渐增加。面积超过70平方米时，首付款接近100万，月供应量达到1万元，付款压力更大；同时，由于LOFT没有燃气通道，对住宅的可用性有一定的影响，所以面积不应该太大。商业产品不受贷款套数的限制，所以面积小、总价低的产品更有利于投资转移。46，价格测试-房山，目前，大兴待售房屋主体面积为80-110

9、 m2，价格区间为12000-15000元/m2。进行了如下价格测试：从数据分析，当商住项目面积超过70平方米时，首付款超过40万元，月付款约5000元，与住宅项目相比没有优势，但面积为70，因此，主公寓面积控制在70平方米以下，总价控制在90万元以内，月付款低于5000元。47，大兴A地块规划，LOFT办公，LOFT住宅，准A办公楼，SOHO住宅，48，A组，D组，B组，A组：商务办公B组：酒店式公寓，豪华公寓，C组：迷你大厦，D组：LOFT创意空间，房山集团规划，C组，49，A组：a1商业A2，A3办公B组：B1 B2酒店服务式公寓19，000平方米B3酒店大堂， 俱乐部B4 3.3大户型

10、公寓10，000平方米c组：3m小户型公寓120，000平方米d组：4.8m loft 70，000平方米房山集团规划，B1，B2，B3，B4，A1，A3，A2，c组，d组因为loft产品在后期会很少见，有一定的市场机会，希望公司能争取更高的楼层h幼儿园、1。为了销售组织的利益，建议分批收集证据；2.项目必须设置大量的户外运动场地，以迎合年轻顾客的爱好；3.这个约有4000户家庭的青年社区必须设立往返地铁的班车来吸引地铁顾客。50，产品比例建议，房山产品比例建议，做什么产品？面积有多大？你做了几套？房山18万平米业务匹配建议、房山3.9万平米酒店调整建议、办公产品：2万平米(3.9层高)、51、宜家30万平米业务、地铁交通顺畅、高速公路交通顺畅，中心广场业务包括：商务办公购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店和住宅。程楠发展规划，大兴多园发展，引进HOPSCA理念：城市空间巨大，城市价值复杂，城市功能密集，城市功能混合使