土地融资方案设计及实施

1、土地融资方案的设计与实施正文/河北大港律师事务所郭柏丽律师一、土地投融资现状1.融资渠道土地投融资渠道多种多样，但目前各地实际操作仍以商业银行土地抵押贷款为主。这种信用关系是以土地政府的所有权为基础，由地方财政担保的。主要目的是将土地以储备中心的名义转让，并在政府信贷和金融担保的双重信贷下获得银行贷款进行融资。2.银行选择目前，国家开发银行可以申请中长期贷款，投资是一次性的，资金必须用于具体的开发项目。由于土地储备项目具有项目周期不确定、资金使用节点难以细化的特点，国家开发银行的贷款政策不适合储备中心的融资和资金使用。然而，商业银行的贷款政策更加灵活，因此不能将资金用于特定项目。一般来说，很多

2、项目是打包成一个整体的，资金可以在打包的项目之间使用，资金是根据资金需求发放的，有很多优惠利率(比如建行的基准利率)。因此，苏杭土地储备中心主要选择向商业银行融资。由于不同的商业银行对不同领域的项目有偏好，在实际融资中应根据各商业银行的特点做出灵活的选择。商业银行选择的项目大多是拆迁项目，收购项目与拆迁项目配套，市财政给予一定的优惠政策，如根据银行对储备中心和城市投资公司的贷款额度提高银行存款比例，确保土地出让拍卖的财政收入等。以吸引银行融资。3.融资规模年度融资规模主要以年度土地出让计划和年度土地储备计划为基础，制定内部资金担保计划，核算当年到期贷款，调整原计划，根据拍卖可能产生的收益(不包

3、括财政拨款)、购买和储存资金的需求与当年到期贷款的金额之间的差额，制定当年融资计划。4.融资主体目前，土地融资主要有两大主体：代表地方政府的土地储备中心、拆迁公司、一级土地开发商、城市投资公司等企业。融资的主体是土地储备中心。5.融资的一般过程土地融资主要包括以下步骤：(1)准备阶段。主要进行项目可行性研究，并计算项目成本和效益。首先，根据城市规划和土地利用规划的要求，确定土地开发的预期目的，估算土地出让价值，即总收益。其次，在充分了解国家和地方的发展、征地、整理、拆迁、置换、搬迁和基础设施建设政策的前提下，估算土地储备的总成本。土地融资主要有三种用途，即居民搬迁、企业搬迁和基础设施建设。融资

4、前的前期工作包括土地权属调查、企业和居民数量调查、需求调查等。在此基础上估算总投入和总支出。如果土地出让收入在偿还融资贷款和土地储备成本后有余额，可以认为该项目是可行的，可以进入下一个实施阶段。项目启动阶段。制定项目计划，分解总体任务，确定各环节的时间节点，进行环境评估等前期工作，并报NDRC项目审批。(3)融资阶段。征地后未拆迁的土地将由政府批准，由国土资源局发放，并以土地储备中心的名义，指定为经营性用地，作为银行贷款融资的抵押物。融资的要求和目标应与银行充分、详细沟通，同时，融资工作应与金融支持优惠政策相结合，建立联动机制，实现效益最大化。在融资过程中，可以根据土地储备中心的财务部门(财务

5、中心)负责土地投融资的管理。贷款融资资金主要用于居民拆迁、企业搬迁、基础设施建设等。储备土地上市后，出让收入由土地储备中心和政府分配。如杭州市土地出让收入的45%返还，财政另支付3%的收益基金和土地储备中心用于银行还款等费用，土地出让收入的55%部分上缴国库；苏州采用非固定持股比例的方式，按照开发成本返还资金。在2005年之前，主要是城市地区的企业转型，一般将土地拍卖所得的60%返还给企业。如果拆迁提前完成，将奖励10%的资金。2005年后，苏州财政每年增加5亿元用于土地储备投资。在融资资金的使用上，银行贷款要求贷款资金与具体项目挂钩，而土地储备项目具有项目时限长、各环节时间节点难以确定的特点

6、，贷款与具体项目难以实现一一对应，融资需要灵活处理。可以采用批量融资方式，可以将集合处管理的多个项目打包融资签订协议，资金可以批量获取，然后在具体项目之间灵活使用；也可以在不同的项目之间替换资金，实现贷款和项目在形式上的对应。贷款资金到位后，土地储备中心将根据项目不同的拆迁范围设立标段，每个标段设立一个由储备中心、拆迁承包公司和贷款银行监管的专用账户，账户名称为拆迁公司。账户建立后，该标段的所有费用将在该专用账户中结清，拆迁公司将申请付款，经储备中心同意后，银行将批准支付给拆迁公司。该模式的优点是便于最终审计和结息，账户资金控制在500万以内，避免了风险。二.土地投资和融资遇到的困难1.贷款期

7、限很短国土资源部出台了与土地储备相关的融资制度，但资金的筹集和融资与中国人民银行沟通不畅，房地产行业的融资模式基本采用，贷款期限为两年。由于土地储备项目实施周期长，两年期贷款对收储项目有很大限制。这个问题可以通过项目的一揽子贷款或不同项目之间的资金借贷来解决，但仍然不能从根本上解决。目前，国土资源部正在与财政部和中国银行业监督管理委员会商讨适当延长贷款期限，具体方案正在制定中。2.融资困难逐年增加2007年1月，国务院办公厅发出关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知号通知，规定从2007年1月1日起，土地出让收支应全部纳入地方资金预算管理，所有收入应全部缴入地方国库。所有支出都要通过地方基金

8、预算从土地出让收入中安排，实行彻底的“收支两条线”。随着新政的出台，银行资金压力加大，随着国家对土地和房地产市场的调控，银行融资资金逐渐收紧，利率也随之提高，融资困难逐年增加，融资额度日益减少。3.地方对土地出让金的控制很小大部分土地出让金由中央政府控制，由中央财政安排。根据政策指导，土地出让金用于经济适用房建设、水利建设和新农村建设等项目。因此，土地融资后地方政府的偿债能力减弱，导致一定的金融风险。4.融资主体单一土地储备承担着为城市筹集资金的任务目前，大多数土地融资方式使用土地作为抵押向银行申请贷款。融资方式相对简单，限制了资金来源，在一定程度上增加了融资风险，不利于风险的转移和转移。7.

9、土地储备业务的定位土地储备中心是一个资金充足的机构，是土地投融资的主要发起者和责任单位。土地储备是城市建设、发展和更新的基础，具有很强的公益性。目前，银行对土地储备项目的贷款政策是指房地产开发等盈利项目，导致贷款额度小、期限短、限制多等多重限制，不利于公益性土地储备项目的发展。9.不同部门之间的协调土地投融资是一项庞大而繁琐的任务，需要各相关部门相互协调，形成统一的融资平台，建立利益最大化的联动机制。目前，由于各部门的理解和重视程度不同，相互合作中还存在一些问题，使得土地投资和融资困难。三是土地投融资新思路1.增加土地投融资业务实体土地投融资主体是指直接从银行获得贷款的部门或组织。目前，苏州的

10、主要融资主体是市土地储备中心，而杭州包括区级、管委会、企业等十多个融资主体。在融资过程中，引入企业等机构作为融资主体，不仅可以缓解政府融资平台的压力，还可以分担融资风险，增加融资来源和融资平台的灵活性。因此，有必要增加土地投融资的业务主体。2.建立统一的土地投融资平台统一土地投融资平台是包括国土部门、财政部门、发改委、银行、城建部门等投融资业务相关部门的联合组织，具有统一的工作流程和完善的合作机制。平台内各业务部门的协调统一工作有利于提高融资工作效率，实现共同利益最大化。3.拓宽土地融资渠道拓宽土地融资渠道可以增加资金来源，分散金融风险，有利于更好地进行土地管理。可拓展的融资渠道主要包括：(1

11、)土地证券。地方政府发行土地证券，以未来的土地收储收入为担保筹集资金，用于购买、整理和储备土地，将土地转化为“耕地”，然后通过出让土地获得收入。土地证券化作为一种投资渠道，具有吸引社会闲散资金的优势，使更多的中小投资者可以投资土地项目；(2)土地信托。土地信托投资主要是指土地所有者将闲置土地委托给受托人，并从受托人使用土地的收入中收取一定的股息。土地信托投资主要是指所有者无力开发土地时，为获得稳定收益而采取的措施。借鉴房地产信托模式，建立土地信托机制。充分发挥信托投资公司的专业财务管理优势和土地储备收益的稳定性和增值性，将闲置资金投入居民手中购买和储存土地，使投资者有稳定的收益，并将筹集的资金用于土地储备成本；(3)保险资金投资。目前，中国保险业有混合型投资担保。土地储备作为政府担保的公益性投资，具有相对稳定的投资收益，对保险资金投资具有一定的吸引力。因此，保险资金投资可以在土地融资时实现获得一定的资金；(4)土地基金。地方政府设立土地资金管理机构，负责发放城市土地未来收益流保证的收入凭证，向社会筹集资金，将筹集的资金委托给土地储备机构，进行土地储备、开发和经营，并将收入并入土地资金，使投资者获得一定的收益；其他渠道。发行股票a目前，对通过银行贷款获得的资金的使用有很多限制，如与具体项目相对应、还款期限短等。一方面，这是银行