《控制性详细规划》PPT课件

1、控制性详细规划，一是控制性详细规划的基本理论，二是编制方法和存在的问题，三是控制性详细规划的新动向和发展趋势，一是控制性详细规划的基本理论，其基本认识(地位和功能、基本特征和基本原则)，其发展过程(起源、规范性成熟、发展变化)，以及对城乡规划法发展过程的回顾。中华人民共和国城市规划法于1989年12月26日正式颁布，并于1990年4月1日生效。中华人民共和国主席关于中华人民共和国城乡规划法的第74号令于2007年10月28日经中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过。现予公布，自2008年1月1日起施行。2007年10月28日，中华人民共和国主席胡锦涛颁布了中华人民共和国

2、城乡规划法(2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过)。控制性详细规划和建设性详细规划。第二条在规划区内制定和实施城乡规划和建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划和城镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和建设性详细规划。借鉴分区技术，改变传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；城乡规划法规定的法定规划之一；反映城市建设中各利益群体的责任和权利；建设主管部门作出建设项目规划许可的依据(行政许可法范围内)；公众参与的最有效内容；法律的严肃性越来越高；编译技术不断探索和改进。一、控制

3、性详细规划的基本认识，控制性详细规划的地位和作用，(1)控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间的重要环节。从规划到管理的依法行政基础；从计划到实施控制、指导和监督。控制性详细规划以简洁、清晰、适用的方式表达城市建设的规划控制点，是控制土地出让和转让的基本依据，正确引导开发行为。(2)控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机联系的关键层面。从宏观到微观，遵循一般规则(分区)和详细修订(设计)；从定性控制到定量控制，需要深化、量化和具体化；控制指标从整体到局部的细化、分解和实施；控制性详细规划把总体规划和分区规划联系起来，把建设性详细规划、具体设计和开发建设行为联系起来。它将城市总体规划的宏

4、观控制转化为具有量化指标和控制要求的城市建设的微观控制，并作为指导建设性详细规划、具体设计和地块土地出让的具体设计条件和控制要求。(3)控制性详细规划是城市设计控制和管理的重要手段。平面控制与空间控制相结合，从二维走向三维；从规划到设计的规划要求和设计条件的结合；从消极到积极的控制和引导的结合。控制性详细规划通过具体的设计要求、设计导则、设计标准和导则，在规划成果中体现宏观城市设计、中观城市设计和微观城市设计的内容。凭借其在地方法规和行政管理中的权威地位，城市设计要求可以在实施和建设中得到贯彻。在中国没有独立的城市设计审查制度的情况下，控制性详细规划在制定和实施城市设计控制要求方面责无旁贷。(

5、4)控制性详细规划是首席运营官的公共政策平台控制性详细规划是平衡和协调城市政府意图、公共利益和个人利益的平台，体现了城市建设各方责任、权利和利益的关系，是实现政府规划意图、保障公共利益和保护个人权利的公共政策的具体内容。控制性详细规划的基本特征介于土地管理和建筑管理之间。(1)通过抽象表达实现规划意图。落实共同控制的内涵；提供个性化的设计空间。控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表和规划，将城市总体规划的宏观控制内容、定性内容、粗略的三维控制内容和定量控制内容深化、细化和分解为微观层面的具体控制内容。这一内容是一种施工控制、设计控制和开发以及施工指导，它为具体的设计和实施提供了一个深刻而详细

6、的个人空间，而不是取代具体的个人设计内容。(2)具有法律效力和立法空间。有法律效力而不是法律；它有可能成为法律和法规。控制性详细规划是法定规划，其基本特征是法律效力。控制性详细规划是城市总体规划从宏观法律效果到微观法律效果的扩展。中国的控制性详细规划不是法律，也不能成为完全意义上的法律。然而，控制性详细规划的法律部分应当以积极的方式形成法律规定，以提高其在规划管理中的权威地位。(3)各种纵向系统的设计和综合相当全面；每个特殊内容的横向总结。控制性详细规划包括城市建设或规划管理中的各种垂直系统和具体规划内容，如土地利用规划、公共设施和市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计和其他

7、必要的非法定规划等。这些内容横向整合在控制性详细规划的控制尺度上，相互协调，分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。统筹兼顾，(4)刚性与灵活性相结合，规定性与指导性相结合；一般规则和判例法的结合；动态控制和相互转化的可能性；提出强制性内容。控制性详细规划的控制内容分为规范性和指导性两部分。规范性内容一般是刚性的，主要规定“禁止什么”、“必须做什么”和“至少应该做什么”；指导性内容一般是柔性的，主要规定“能做什么”、“最好做什么”和“如何做得更好”等。具有一定的适应性和灵活性。刚柔结合的控制模式适应了我国开发申请审批模式是一般规则与案例相结合的特点。(一)依法规划原则控制性详细规划

8、的编制应当以经批准的城市总体规划或者分区规划为基础，符合国家和地方有关法律、法规和技术标准。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。(2)公平正义原则规划应具有总体控制性，即对于规划城市中位置相似、性质相似的区域、街区和地块，应提出一致的控制要求作为依据，然后根据开发建设个体的个体差异进行有针对性的控制和引导，体现公平与公正。控制性详细规划应以保护公共利益为首要任务，这是制定控制指标和控制导则的基本依据。(3)控制性详细规划的公开原则属于行政许可法规定的许可依据范围，应当遵循行政许可依据必须公开的要求。在控制性详细规划的编制和审批过程中，应当设计相应的公众参与方案，广泛听取意见，并提出相

9、应的规划响应或说明。监管细则的控制内容和成果(4)整体性原则：控制性详细规划的编制遵循局部服从整体、内部服从外部的原则。总体控制通常是自上而下的控制要求，这主要是控制特定邻近地块的基础。外部条件一般反映个体之间的相互关系，大多包含公共利益的内容。(5)可操作性原则控制性详细规划的编制应充分结合当地实际情况和城乡规划主管部门的管理要求。准备工作应以充分的调查、分析和论证为基础。控制结果应具有充分的依据和可行性，加强与规划管理的联系，提高规划结果的科学性和可操作性。上海虹桥开发区的第一个尝试(80年代初)是领事馆区。为了将国际惯例与国际惯例相结合，借鉴美国分区技术编制的详细规划改变了原来“安置房屋

10、”的做法。为每个地块确定了土地使用性质、土地面积、容积率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、车辆出入口方向和停车场位置等8个控制指标。控制性详细规划的发展历程有利于探索(20世纪80年代中后期)桂林市中心区控制性详细规划(1987)，提出了控制性详细规划的正式命名，并提出了综合控制指标体系(12项)。运用综合指标体系控制城市建设，可以更好地反映规划的本质，指导城市建设。将城市设计研究引入到综合指标体系的确定中，以控制建筑环境的形成。区分控制指标和引导指标。没有文本；附加价值缺乏科学依据；经济研究不足；本质上缺乏弹性。广州的街区规划(20世纪80年代末)更接近分区规划的方法。以城市行政区为规划单

11、元，通过调查研究、现状分析和建筑形态规划方案，检验空间建设控制指标的合理性和可行性。规划主要明确了以下六个方面的规划管理指标：(1)明确地块内地块的土地利用性质；清理街区内的道路骨架，要求在规划图中标注6米以上道路红线和建筑物背面红线；明确小区内各种公共、市政、生活服务设施的配套要求和总体规划要求；明确规划区域包括人口、绿地、公共建设等经济技术指标；明确建筑容积率、建筑密度、建筑间距、拆迁比例等基本控制指标；阐明需要在街区内解释或控制的其他规划要求，如保留建筑、保护古民居和文物环境等。两部地方城市建设管理法律法规广州市城市规划管理办法及实施细则相继颁布实施。苏州同方巷改造规划(1987)根据现

12、行规划管理划分为三个区域，可开发土地和公共设施分开处理。拓展综合指标体系；区分可开发用地和公共设施用地，对配套用地的保障和可流转土地的市场化进行初步探索；引入了土地管理的概念，同时对最小土地单位的划分有了一定的认识；文本未形成。汕头市龙湖区分区规划(1989年)使分区规划与控制性详细规划一样深入。强调分区规划与控制性规划的联系，规划与控制的协调；突出控制的重点和实质，强调对盈利性可转让设施遵守经济法，强调对非营利性公共服务和市政设施的保障和鼓励；根据规划的具体要求，调整土地利用分类，便于实现规划控制，确保公共利益；在一级分类中，公共设施用地分为根据重要性和盈利性，将社会服务体系分为三类设施：规

13、定性、暗示性和不可预测性，并给出了三种对策：定性定位、建议性定位和非定位；综合指标体系在传统的基础上进行了拓展，提出了基本指标、主要指标、辅助指标和参考指标。基本指标是各类土地利用的共同指标；主要指标是根据不同的土地利用性质选择的；参考指标起到补充和检查的作用，在特殊情况下可以代替主要指标；参考指数用于宏观调控参考。提出了具有普遍意义的土地相容表，较好地解决了土地相容问题。探讨了适合招商开发的组合式工业小区的设计模式。成熟(20世纪80年代末90年代初)温州旧城改造控制性规划文本与当地法律法规体系兼容，具有法律效力，便于管理和实施；规划过程涉及设计者、管理者和公民代表。分级管理区分控制层次，突

14、出重点，解决主要矛盾；根据当地情况，增加对私人建筑和开设商店的管制和规定；提出土地产权兼容性的控制措施和管理依据；土地利用分类方法和准则使用正在编制的国家标准。控制性详细规划的地位已经确立，编制工作已经规范化。上海市土地利用分区法律法规研究(上海市规划局)1986控制性详细规划编制方法(拟定稿)(江苏省城乡规划设计研究院)1989南京市控制性详细规划理论与方法研究(东南大学、南京市规划局)1991年对控制性详细规划进行了系统总结。1991年，建设部颁布实施了关于编制城市规划的第12号令，明确了编制控制性法规的内容和要求。1992年，建设部发出关于做好规划、加强管理、正确指导城市土地出让和开发活

15、动的通知，推动了温州市制定调控条例指导城市土地出让的实践。1992年底，颁布实施了建设部令第22号城市国有土地出让规划管理办法，进一步明确了在出让城市国有土地使用权之前，应制定控制性法规。某些控制规则在土地市场化中的权威地位。1995年，建设部制定了城市规划编制办法实施细则，进一步明确了控制性详细规划的编制内容，标志着具有中国特色的控制性详细规划进入了成熟阶段。此后，控制性详细规划逐步走上了规范化轨道。法律保护1998年7月1日，深圳市人大常委会正式颁布实施了深圳市城市规划条例，正式确立了深圳市城市规划管理委员会的法律地位和法定规划制度。这实际上是一个具有深圳特色的规划体系。(2)行政支持自1

16、989年以来，深圳市政府成立了市规划国土局，实现全市规划、土地和房地产的统一管理。自1993年以来，实行垂直领导，建立了“市局、分局”三级垂直管理体制，为实施法定计划体制奠定了行政框架。(3)深圳市在城市规划法规中建立了以市场为管理导向、规划立法为主要手段、以实现城市规划管理的程序化和法制化为基本目标的五级规划体系(城市总体规划、分区规划、分区规划、法定规划和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审批、公众咨询、定期审查和修改必须经过一整套严格的立法程序，经审批后成为正式的法律文件，并规定“法定图则的编制、审批、公众咨询、定期审查和修改必须经过一系列严格的立法程序”规划变更导致的重大购房风险？规划

17、变更也被认为是房改后社会进入商品房购买阶段后购房的主要风险之一。在楼市杂志2003年十大买家焦点中，规划是否改变排在第三位(前两位是房价是涨还是跌，购房合同条款是否合理完善)。规划变更不得不面对的现实，现象2行业潜规则，规划变更改变了规划建设条件，也改变了开发商的利润预期。它已经成为开发商可以快速掌握的廉价工具，也是规划管理部门最易受攻击的门户。它曾经是一些设计单位的摇钱树。后果逐渐改变城市(居住地改变北京)。北京中央商务区和望京新区是最明显的例子。零星分散的监管调整逐渐积累，最终爆发。由于房地产开发中住宅项目的开发具有投资回收快、回报高的特点，大量土地利用性质调整的监管调整项目都指向住宅类。这一现象的普遍存在导致了这些地方的开发建设不平衡，并带来了生活环境质量下降、交通拥堵等一系列问题。旧城原控制性详细规划高度图、旧城现状高度汇总图、北京规