不动产经济学教学课件

1、，房地产经济学Real Estate Economics，第一部分房地产经济基础理论，U，第一部分学习内容，4，房地产产权经济理论，2，土地使用控制，3，区域和社区分析，1，多伦，U，最基本的特征3333，u，u，学习本章的意思是，本章不要从房地产经济分析框架太窄的角度开始！研究地区和城市经济有助于我们了解当地市场趋势。房地产的需求是因为通过了解这个社区(城市)的大小、形状、布局形成的因素和增长模式，房地产决策者可以更好地预测发展方向。强调区域及社区分析的目的是更好地了解该地区的经济活动对房地产市场供求状况的直接影响。“在哪里生产？U，了解本章的内容，第一节社区结构，第二节社区增长原因，第三节

2、区域经济研究，U，学习目标，了解影响社区结构变化的主要因素，了解社区增长模式和原因。掌握九位理论。掌握分析区域经济的主要方法，预测潜在房地产投资机会。U，本章的内容，第一节社区结构，第二节社区增长的原因，第三节区域经济研究，U，第一节社区结构，想想：什么是社区？社区是如何开始的，如何发展的？哪些因素决定了社区的结构？位置如何影响房地产的价值？u，第一节社区结构，1，什么是社区？从纯粹的学术角度来看，术语社区、城市和城市之间存在差异，但是为了简化，我们在谈论人们的生活和工作集中的地区时，徐璐改变使用三种。区域是在一定范围内聚集的社区组。经济活动是影响一个社区的位置和其中房地产价值和用途的主要因素

3、。了解社区过去发展的根源和当前的经济趋势，就可以预测房地产价值的变化。u，u，第一节社区结构，2，社区是如何开始的？选址的影响因素-生存：水源、食物、防御-社会因素：宗教、政府计划-地形：军事、旅游、港口-贸易目的：中心城市；交通服务城市特殊功能城市城市化的经济原理是集聚效应和规模经济。U，第一节社区结构，一个社区建立的初始原因往往决定其形状、土地使用模式和土地分配方式。为了持续发展，经济因素最终决定了用户之间的土地分配。土地如何利用决定了社区的布局。U，第一节社区结构，土地使用的经济规则竞争：价格高的人继承土地使用的经济学原则：开发类型取决于利润最高的使用方式。比较优势：从特定优势和劣势中获

4、得最大净收益的用途是具有比较优势的用途。不完整的规则：使用模型不能完全完整或完全可预测。变化的原理：最好的使用总是在变化。技术、社会、经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模式。土地利用的非经济因素，U，第一节社区结构，投资者将通过调查一个社区土地使用的结构，了解过去的变化和变化的原因，预测土地使用对综合房地产价值的影响。u，第一节社区结构，社区将如何发展？(即土地使用的典型模式)轴理论(Richord Hurd)同心圆理论(Ernest Burgess)分割理论(Homer Hoyt)多心理论(Chauncey D. Harris)，u中心开发包含了很多公共设施聚集在一起，以距离近为

5、基础的吸引点。畜牧业发展是交通、基础设施发展的结果，是以便利为基础的。轴发展包含一定的中心发展，中心发展也包含一定的轴型发展。两者的发展最终是星形的城市。代表城市东京。相关理论可以通过查看房地产经济学111页扩展其着作来阅读。U，第一节社区结构，同心圆理论伯吉斯提出了没有地理障碍的地区的城市发展模式。城市的核心是中央商务区最拥挤的空间，地价也最高。在CBD周围，各个方向平等地延伸，发展了很多圈。这个理论的推动力是持续的转移(由时间和收入决定)。U，第一节社区结构，基本模型是城市的各功能纸以中心区为中心，从里向外扩展成环状，共形成5个同心圆地结构。第一循环队是包括大型商店、办公楼、剧场和酒店在内

6、的中心商业区(CBD)，是城市社交文化活动的中心。第二循环带是过渡区，围绕着市中心商业区和住宅区之间的过渡区。这里的大部分由老式住宅和租赁住宅组成，轻工业、批发商业、货仓占这个环节的一半，其特点是房子旧，居民穷。第三循环队是工人住宅区，租金低，容易往返市区，容易接近工作区，工厂工人大部分住在这里。4款待是高收入者住宅区，分散了高级公寓和郑源别墅，居住密度低，生活环境好。第五循环队是通勤者住宅区，距中心商业区约3060分钟的距离。随着城市人口的增加，城市地区扩大时，第一循环带向外移动，侵犯相邻外围环带，引起土地利用的继承。基于这种思想，美国在20世纪60-70年代把这作为城市再生政策的基本原则。

7、u，u，第一节社区结构，同心圆理论忽略了交通道路、自然障碍(河流、湖泊等)、土地利用的社会文化和区委湖等影响，与实际有一定的偏差。1932年，巴布科克考虑到交通轴的辐射，将同心圆模式修改为星形环形模式(图(B)，使该理论更接近单一中心小城市的实际情况。U，第一节区域结构，古濑车站理论是霍伊特在1939年创立的，来自对美国64个中小城市和纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市和住宅区的趋势分析。该理论的核心是各种城市用地趋向于沿着主要交通线和自然障碍最小的方向从市中心向郊区发展。随着城市人口的增加，城市土地必须扩大，高收入者从原来的居住地转移到新的声望更高的地方，原来高收入住宅区的房地产变成了

8、租金更低的住宅，出现了贫困居民居住、土地利用的继承。但是，大部分低收入阶层很难通过经济和社会因素的理性内聚力进入中产阶层和高级住宅区，在现有贫民窟的基础上扩大条形债务形状发展，因此城市的各种土地利用在空间上呈现出扇形结构。U，U，第一个社区结构，U，第一个社区结构，多核理论在1933年由麦肯齐(R.D.Mckenzie)首次提出后由哈里斯(C.D.Harris)和乌尔曼提出。该理论强调，在城市土地利用过程中，不仅形成了一个中心，还会出现多个中心。主要商业区之一是城市的核心，其余的是子核心。这些中心不断发挥增长中心的作用，直到城市的中间地区完全扩大。城市实际上是随着这些中心及其附近的工业、商业和

9、住宅业的共同扩张而增长的。在多个市中心和城市的整体扩张中，形成了适合规模和特征的住房区位格局。工人住宅区位于城市住宅整体格局的最内层，分布不规则，既不是环形带，也不是扇形，而是块状结构，中等住宅位于低等级住宅外围，高级住宅更多地分布在城市边缘或郊区。U，第一节社区结构，U，第一节社区结构，夏，吴也指出城市核心的数量和功能随城市规模而异。中心商业区是最重要的核心，还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心、近郊的社区中心等。还指出，形成城市多中心的因素有四个。1.有些活动需要徐璐接近，创造相互依存。一些活动是互补和互利、自然集聚的补充。3.部分活动需要利用铁路等货物运输设施，对其他

10、使用有害的交通流量大，因此排除其他使用，自行聚集。4.高地价，高房租吸引高水平的使用，排除低质量的使用。U，第一节社区结构，摘要：整个社区的每个土地使用决策都有意识地权衡两个因素：接近性和可访问性。我们应该在以前的建筑物附近建一座建筑物，还是沿着最近几年出现的交通路线向远方开辟？新的交通体系将改变接近性和可访问性的平衡，并影响房地产的价值。因此，徐璐其他土地用途的位置似乎是两者之间竞争的结果。U，第一节社区结构，3，哪些因素影响社区结构？无障碍地形运输历史：对城市主要建筑的布局和街道风格产生了很大影响。U，第一节社区结构，4，区委对房地产价值有何影响？位置：源自德语“stan-dort”，翻译

11、为英语“location”。指某一经济事务或经济活动占用的空间场所，以及该场所和周围事物之间的经济地理关系。U，第一节社区结构，位置特性位置概念的双重性位置的动态位置层次结构位置的稀疏性位置的相对位置设计，U，第一节社区结构，位置要素：影响位置或位置经济活动的各种因素。自然因子劳动因子基础设施因子地价因子集结因子科学技术因子、制度因子市场因子文化因子资金因子信息因子、U、第一节社区结构、位置论：关于人类社会经济活动场所和空间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的空间选择和设计的基本规律，探讨一定空间内经济活动的分布、组合和位置演化的基本规律。A农业区域论B工业区域论C商业区域论D住宅区域论，

12、U，第一节区域结构论，A农业区域论19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。这个理论是西方国家比较流行的农业布局理论之一。主要内容可以概括为以下几个方面。u，1，基本假设孤立国假设与世隔绝的国家。这里只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市为主要销售市场。这里的土壤肥力相同，气候、地形等完全一致。城乡之间唯一的交通工具是马车。各地农业经营者的能力和技术条件相同。孤立国与外界隔绝。农作物的经营目的是获得最大的利益。市场上农产品的价格、工人的工资、资本的利息都是固定的。A农业地域论，u，A农业地域论，2，主要内容可以认为，在这种假设条件下，农产品的利润(P)由农业生产成本(E)、

13、农产品市场价格(V)和农产品运费(T)决定。P=V-(E T)，u，A农业区域论，3，土地生产能力、产品价格、单位生产成本、运费等因农作物不同而不同，因此在同一位置选择不同农作物获得的利益也不同。这表明，同一区位的土地实际上面临着不同农业利用方式的选择。结合上述两个结论，都匀是城市周围土地的利用类型和农业集约程度随着距离的增加而变成带状，形成围绕城市的一系列同心圆，这个同心圆被称为“都匀圈”。u、A农业区域论、二能权、二能权共六个同心圆，如下图所示，评论u、A农业区域论、4、二能权的农业区域论采用了高度抽象和孤立化分析方法，受到了批评。但从总体上看，他成功地掌握了当时影响土地利用的关键因素土地

14、位置和距离，揭示了土地区位利用的核心机制差异地形模型，从理论上系统地阐述了距离或空间摩擦对土地农业区位利用的深远影响，这是第一次。(威廉莎士比亚，土地位置、距离、距离、距离、距离、距离、距离、距离、距离、距离、距离、距离)不仅能说明农田古濑车站利用，而且对工业、商业住宅业等经济活动的区位决定和土地的合理利用也具有重要的指导意义。头能源农业区位决定的最高标准是农产品成本最小化，对利益最大化目标缺乏关注，但这种决定思想是农业布局尽可能节省社会劳动，以最低消费生产更多产品的优化思想。这种思想对工商行政管理理论和实践都有重要的指导意义。(阿尔伯特爱因斯坦，Northern Exposure(美国电视剧

15、)，u，A农业区论，二能的农业区委决策标准是成本最低的，但决策者不一定是成本最低的(例如产量最大化，品种多样性)。决策层目标的变化将严重偏离农地利用的区位格局。在差分地形模型中，距离是一个重要变量，但这只是静态分析，不考虑技术进步的影响。技术进步可以大大提高土地生产率，缩短施工距离等，克服对位置选择的距离束缚，使土地利用的空间分布形式再次偏离新能源模式。头能源农业地域论可以更好地说明发展中国家的农地使用现实，但不能有效地说明发达国家城市周边的土地使用格局。实证研究了美国的情况，土地利用格局中出现了“逆斗能权”。城市化进程加快了农地变成城市土地的速度，城市近郊的土地所有者都有将农地变成城市土地的

16、心理期待，同时，由于土地利用转换的高成本，这个位置的土地经常放弃耕作或粗耕，远郊反而更多地采用集约的土地使用方式。U，A农业区域论，二能权，5，二能权的应用，U，第一节区域结构论，B工业区域论德国经济学家韦伯首次完整地提出了工业区域委理论，当时有相当广泛的影响，被公认为工业区域委理论的创始人，其代表是工业区域委论(，U，B)已知产品的消费地及市场规模由许多分散的场所组成。有几个固定劳动力供应地，劳动力供应无限，没有流动性，工资率已知。基于上述假设，韦伯定义了影响工业区的基本因素。(1)运输用(2)劳动成本(3)聚集和分散因子，u，2，主要内容3条法则，B工业区论，旧委选择原则，运输区违法规则，劳动区违法规则，聚集(生产地原料指数1，生产地是消费地)，u，B工业区域论，3，评论理论假设的不切实际(完全竞争的市场结构)。需求条件的空间一致性；运费匹配)优化思想的片面：成本最低。在不完全竞争的市场结构下，制造商的区位经济决策目标往往是利润最大化。方法的间接性。直接解决总成本最低点比通过三个阶段确定球位更科学。理论贡献：建立了许多位置理