苏州某MALL购物中心项目前期策划报告.ppt

1、新联财富广场项目发展介绍报告，2006年3月，辉煌繁荣的梦想，辉煌繁荣的理性思考，激情火花的碰撞，项目挑战，激发我们的冲动和激情，辉煌梦想，捍卫我们的荣耀(拒绝平庸，超越自己)，实现贵公司的梦想(追求租金繁荣，创造经典)，报告需要解决的问题，以及如何经营商业地产项目。该项目面临的市场是什么？如何对待深度理解项目？如何从整体上定位项目？如何推广该项目？如何开展项目招商？报告思路，行业分析，市场理解，项目挖掘机会，准确定位，精心策划，深入实施，第一部分，商业项目运作分析，商业地产的深层思考！它是开发商、投资者和运营商的有机整体，是一条完整的链条。开发商不仅可以通过出售店铺赚取高额利润，还可以为投资

2、者和运营商留下利润空间。同时，商业地产应该与城市和谐发展。依靠城市管理的大环境，商业地产可以利用这一趋势，取得项目的整体成功！商业房地产业分析：1。项目与城市的协调发展；1.商业地产的特征。商业地产一般分布在城市最重要的位置，代表城市形象；2.商业地产的作用是与整个城市协调统一的。为城市增光添彩，要注重展示具有地域文化特色的标志性作品，体现地方地域文化特色；2.有必要遵循发展的一般规律。市中心土地稀缺，地价昂贵。本项目的成本控制应科学有效。2.严格有效地控制工期。建设周期从一两年到三五年不等，开发风险相当大。建设周期失控会给资金的供应和营销带来困难。本项目开发周期建议严格控制在12个月以内。其

3、次，我们必须遵循发展的一般规律，城市中心的商业形式是多样的。这个项目必须有自己的市场定位，没有必要盲目跟风，建立自己的商业房地产开发模式风格。4.有必要具备跨行业整合的能力。商业地产不同于简单的住宅地产，它不仅对投资者，而且对经营者都具有跨行业的特点。即使是为管理者定位项目，也必须牢固树立销售为现实、管理为先的发展理念。第三，重视项目的整体运作。1.重视前期规划和规划设计，主要表现在前期规划和规划设计的科学结合。项目的前期不仅仅是建筑设计师的事情。如果与前期相关的市场和营销规划脱节或失去相关性，则设计的产品代表设计师制作的另一件作品或建筑艺术品。本项目的规划设计根据市场调查得出定位结论，同时集

4、中规划的灵感和智慧，运用建筑的技术手段，运用营销推广策略共同完成。合作必须是有效的。三是重视项目的整体运作、规模、档次和区域。项目根据市场需求在相关市场定位后，既定的重大政策不能随意改变，尤其是定性和定量指标的变化和定位，以确保战略的一致性。2.有效地掌握项目的定性和定量方面。第三，重视项目的整体运作。只有将项目与功能和城市文化艺术结合起来，才能经得起时间的考验。要形成具有城市特色的商业氛围，商业地产不应该目光短浅，急功近利，而应该目光长远，立志成为百年老店。3.项目功能与城市的有机结合。3.注意项目的整体运作。商业运营空间和城市发展空间规划：简单的项目开发在整个过程中转化为整体运营规划；营销

5、导向转变为城市区域发展导向规划；商业功能转化为城市文化功能；规划商业地产在历史文化传承中有着独特的作用。比如，探索石库门文化造就了上海新天地，提炼了四川蜀文化，打造了成都美食街琴台路；4.项目规划必须有创新的想法。第四，突破经营管理的瓶颈，这是商业地产的瓶颈。商业地产只有突破经营管理的瓶颈，才能获得成功。国内商业地产实践的结果对地段理论提出了挑战。地段好的商业地产可能不会赢，但没有地段优势的商业地产可能不会输。这里的得分在于它是否突破了商业地产运营的瓶颈。这个项目的投资者/经营者也最担心的是，如果他们管理不好，他们的投资就会被毁了。投资者要想进入这个项目，就必须让投资者对专业商业地产运营管理的

6、回报有充分的信心，而选择业务开发伙伴是开发商必须考虑和重视的问题。第五，构建增值体系。1.商业地产的价值是一个由多种因素支撑的完整系统，不同因素的变化和组合可以改变商业地产的价值。2.追求商业地产的投资利润，必须了解价值因素的排列组合及其对价值增值的影响，而影响商业地产价值的因素是复杂多样的。区位条件、物业类型、综合管理程度、装修时间因素。建筑增值体系、区位条件、宏观区位影响商业地产的价值。不同的城市有不同的社会经济环境和经济周期。同一类型的商业地产在不同的城市有不同的价值。同一城市不同地点的级差租金不同，直接影响商业地产的土地成本。物业类型，不同类型的盈利性商业物业的租金从高到低依次为商场(

7、步行街/商业广场/商业中心等)。)、娱乐中心(休闲、娱乐、餐饮)、写字楼，而珠宝、化妆品和女装在各类商店中盈利能力最高，其综合管理水平也最高。第五，建筑增值系统、装修和大型综合商业体往往都有，它们相互配合，创造商业精神，提升档次，装修成本越来越高，已经成为商业地产的重要组成部分。装饰的类型和风格影响商业地产的价值。区域性大企业具有长期投资前景。一般来说，进入最佳运营期需要数年，可持续约年。此时，价值是最大的。在那之后，它必须被重新装修，并且价值将会降低。操作之美是独一无二的.善于把握相关因素和安排组合的艺术，可以使商业地产项目具有更大的增值潜力。时间因素。第五，构建增值体系。“卖房是硬道理”的

8、观点有一个很大的问题。特别是作为一个商业地产开发商，这种提法、想法和做法都不适合商业地产6.承担社会责任是必要的。这个项目的开发也是一个由多个环节组成的链条：开发、销售、运营和管理。6.承担社会责任是必要的。第一个是开发商，当然，它必须注重投资效益，追求利润最大化，但它不能占据所有的利润率，第二个和第三个环节没有利润率，第二个和第三个环节也没有利润率。商业地产管理应该由专业的管理公司进行包装和管理，形成品牌效应，这个项目也不例外。我不得不考虑在市场竞争环境中，这个项目有什么优势。七、商人的选择应科学，了解商人的需求；1、定位必须考虑的问题，商品线的宽度和深度，服务机构和商店的数量，客户服务的范

9、围，客户服务的质量，主流生活方式和发展趋势，价格竞争力和敏感度，区域(社区)的标志和特征，环境和氛围建设；7、对商家的选择要科学，了解商家的需求；2、市场策略评审。由专业营销团队组成的精英营销团队区分营销团队的推广质量/团队的专业技术和专业营销顾问的投入，以解决营销顾问和开发商之间的利益冲突。八.参考零售企业面临的问题，1 .商业发展面临的困境，困境1:客流分担困境2:租户难以找到困境3:管理薄弱。主观原因：投资者缺乏对业务发展规律的理解。行业原因：他们正面临一场全面的零售革命。2.面临困难的原因。8.零售企业面临的问题参考。3.确定并遵循两个重要的指导原则。一是国外经验与中国现实的结合。二是

10、稳定发展与适时调整相结合。如何做出发展决策？如何进行运营管理？第二部分是市场分析、市场形势分析、宏观分析、商业地产分析、消费形势分析、典型商圈分析、典型竞争项目分析、市场分析结论、宏观市场分析，长三角地区已经成为中国经济最重要的一极；江苏经济发展势头强劲，国内生产总值位居第二；苏南经济继续高速增长；苏州、无锡和常州都经历了快速的经济增长，尤其是苏州和无锡。苏南县域经济发达，人民生活富裕；江阴、张家港和常熟位列前100名。社会消费品零售总额达到821亿元，比2000年增长1.4倍，年均增长18.7%；城乡居民购买力不断增强，消费结构升级明显加快，形成以汽车、住宅和信息技术相关产品为重点的新的消费

11、热点；全市私家车数量已超过30万辆，约为南京和无锡的总和；贸易行业的商业形式发生了很大变化，各种零售形式如超市、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场和无店铺销售共同发展；假日休闲娱乐消费逐渐成为一种新的消费时尚。假日消费给零售市场带来了巨大的商机，成为“十五”期间一道崭新而美丽的风景线。苏州商业经济分析，2006年无锡国民经济持续快速发展。全市地区生产总值达到2805亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%；个体私营企业207，400家，从业人员1109，900人，注册资本1150.84亿元，分别增长21.0%、28.2%和30.2%。民营个体企业实现增加值1210.39亿元，占全市总量的4

12、.32%，完成工业总产值3602.18亿元，实现社会消费品零售总额351.55亿元，纳税108.04亿元。个人固定资产投资495.91亿元，增长40.8%；社会消费品零售总额824.11亿元无锡商业经济分析让我看看你的城市，我可以告诉你这个城市的居民在文化上追求什么。美国著名城市学家伊利尔沙里宁对张家港印象深刻，张家港是苏南百强之一，是典型的环保典范，具有张家港精神的独特魅力，人口欠发达，能源匮乏。2005年1-9月，张家港市国民经济继续保持健康快速发展的良好势头，实现国内生产总值520.69亿元，增长18.1%；外资、民营企业和规模经济的均衡发展，形成了苏南小城市独特的富民格局。城市发展框架

13、中心城市“一中心五组团”的城市发展框架称为“一中心五组团”，即中心商务区、东部物流市场区、西部生活区、南部济阳湖生态园和北部居住区。目前，张家港人口23.5万，面积30平方公里，城市化率52%。根据城市发展规划，每年将有大约2万人进入这个城市。从老城区的现有容量和承载能力来看，已经不能满足这种需求。此外，张家港市人口集中在老城区，交通、环境和停车问题日益突出，未来人口将逐渐向西部、南部和东部迁移。张家港：商业大片正在竞争。在这种情况下，香港城，步行街的老商业区，购物公园，传统繁华的商业区，目前张家港唯一的商业核心，代表和引导着香港城的消费趋势，也是张家港最密集、最受欢迎的商业中心。步行街，在张

14、家港人的心目中，如果你想购物，就应该去步行街。对步行街业务的整体分析表明，肯德基不止一次瞥见了步行街，代表了步行街国际化的快速步伐。消费者分析，年龄大多集中在20-30岁之间，而且比较年轻，而且大部分都是相互伴随的；根据实地调查发现，一些折扣店比较受欢迎，而特别是高档商品的经营状况相对较差，反映出目前步行街的消费心态是以价格为导向的；与阳舍西街的人流相比，步行街的流动性明显低于阳舍西街，步行街吸纳了更多的休闲人群，反映出消费者对新环境的期望更高；对于目前的消费者来说，购物的主要目的是购物，休闲的潜在消费尚未被挖掘；消费者的品牌意识没有得到有效确立。与国际运动品牌和国内二线运动服装消费相比，国际

15、品牌并没有得到预期的关注。目前，对核心商务区的整体分析表明，现有的步行街缺乏互动性和时尚导向，强调购物而非参与；现有步行街缺乏新奇和消费体验，强调现实，弱于理想；现有步行街缺乏更多时尚业态的主要原因是现有租金过高，生产和租赁能力不高，不可能仅通过成交量的形式进入；凯利百货、一号购物中心等高端百货的运营越来越成熟，步行街及周边购物中心的购物功能将进一步弱化，高端商品在该区域的运营将受到更大的冲击；从现有步行街的外观来看，其产品已经趋于完善，但在商业类型的分布上仍有许多缺陷，而这种情况下的商业将有空间弥补空缺；由于现有步行街的规模有限，一些业态无法进入。张家港房地产市场经过近四年的发展，住宅地产已

16、经突破了单体建筑和单体建筑的简单模式，智能物业管理、高档住宅设施和景观建设都达到了同类城市的中上水平。由于商业项目发展较少库兹涅茨国家的经济增长是由人均国内生产总值来判断的。2004年，张家港的人均国内生产总值高达3630美元。按照世界银行的标准，张家港的房地产市场目前正处于快速增长期(800.4万美元)，并向稳定增长期过渡。然而，目前港口城市的宏观经济增长率为18.5，高于8。房地产开发应处于高速发展阶段。考虑到张家港的房地产起步较晚，房地产在前两年，在未来，市场上将有大量的商业项目供应和激烈的竞争。据调查，张家港楼市在当地专业市场形态中有近10个商业地产：香港城，本案为温州商贸城、良丰五金

17、电器城、金港中央广场、塘桥国际针织城和城西购物公园。据统计，2005年张家港在建商业地产项目总量达到662，329平方米。按照正常的建设速度，这意味着在未来的两三年内，港口城市将有超过60万平方米的商业地产落户，对于仅999平方公里的张家港来说，这是一个相当大的规模。张家港商业地产项目之间的竞争将会加剧。按照张家港市85万人口的总规模，张家港市人均商品房面积将增加0.78平方米。张家港商业地产将在2006年进入新的发展阶段。张家港推广的商业地产还包括高邮的江苏(中国)纺织服装城、扬州、汤唯的中国明珠(宝石)城、苏州、无锡的和佳国际服务公寓、扬州的五亭龙国际玩具礼品城等。外国项目也在分享。张家港目前业务的主要症结是定位模糊：许多商业地产开始综合化，以吸引人气和扩大销售区域。然而，由于之前未能把握住市场，其后期运作实际上存在很大困难。缺乏统一管理：在张家港不难发现这个问题，这里的商铺建筑精美，初期销售情况良好，但逐渐发展成为小商品市场，形象和