建筑物成新率计算方法

1、“新比率”主要用于衡量建筑物的新旧程度和计算建筑物的折旧。如果新的比率是100%，这意味着一个全新的建筑刚刚建成。目前，计算建筑物折旧的方法主要有三种：一是年限法；二是市场抽取法；第三是分解法。在以上三种方法中，寿命法是最常用的，并给出了以下例子：(1)直线法：直线法是迄今为止最简单、使用最广泛的折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间，每年的折旧额相等。创新率的计算公式为q=1-(1-r)*t/n其中q是新率r残值率t使用寿命n经济生活例如，一个钢-混凝土结构建筑的正常经济耐久性为60年，并且已经使用了10年。如果残值率为0，新的比率=(1-(1-0%)*10/60)=83。3%(2)现场观察

2、方法：参照建筑工程评估基础中建筑物损失的确定方法，采用观察法(也称评分法)对建筑物损失的程度进行评分，并计算其损失率，从而确定建筑物的新率示例：评估点的累积该结构部分基础有承载力，沉降略有不均匀，沉降稳定在6.34%部分承重构件的木柱和墙体倾斜，墙体风化开裂，屋架轻微变形，向下偏斜10非承重墙分别开裂、拱起、倾斜、风化、腐蚀和剥落4屋面有风化腐蚀现象，部分瓷砖破损，局部渗漏为6地板在一定程度上磨损、下陷、不平。装饰部分门窗变形、松动、腐朽、损坏，五金不全，油漆老化见底10 36空鼓、裂缝、风化和外部粉刷层剥落第4部分内粉刷部分为空鼓，表面部分开裂、变色并剥落6天花板有明显的变形、下垂、翘曲和脱

3、落10细木装饰部分腐朽、腐朽、开裂、松动，油漆老化见底设备的防水部件被污染和生锈，部件损坏，滴水25 55电气照明设备陈旧，电线老化，绝缘不良，一些设备不完整和损坏30(3)另一个是根据建筑物完工损坏等级评定的有关规定确定的：分为：完整房间：10%，9%和80%新基本完好的房间：70%到60%是新的普通受损房屋：50%到40%是新的严重受损房屋和危房：不到30%折旧率的计算(1)寿命平均法：年折旧率=(1-预计净残值率)/预计使用寿命(2)工作量法为直线法：每个工作量的折旧额=固定资产原价*(1-预计净残值率)/预计总工作量(3)加速折旧法：(1)双倍余额递减折旧法：以前年度折旧率=2/预计折

4、旧年限未来两年固定资产原价*(1-预计净残值率)/2(2)年数总和法的年折旧率=可使用年数总和/预计使用寿命or=(预计使用寿命-使用寿命)/预计使用寿命*(预计使用寿命1)/2平均年限法是指固定资产在预计使用年限内，按照其原值计算的预计净残值。每年平均折旧法。这种方法具有普遍适用性。工作量法是根据固定资产使用寿命内完成的工作量计算各期间折旧的方法。本法适用于各会计期间使用不多的固定资产、大型特种设备、车辆、飞机和船舶的折旧。双倍余额递减法是将年限法计算的折旧率的两倍作为固定折旧率，乘以逐年递减的固定资产初始净值，计算出每年折旧额的方法。这种方法用于受技术影响较大的固定资产的折旧。年数总和法，

5、是用固定资产原值减去净残值后的余额乘以递减折旧率计算年折旧的方法。这种方法也适用于f的折旧2.钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简化结构、框架-剪力墙结构等。)；生产用房50年，腐蚀生产用房35年，非生产用房60年；3.一级砖混结构：生产用房40年，腐蚀生产用房30年，非生产用房50年；4.二类砖混结构：生产用房40年，腐蚀生产用房30年，非生产用房50年；5.一级砖木结构：生产用房30年，腐蚀生产用房20年，非生产用房40年；6.二级砖木结构：生产用房30年，腐蚀生产用房20年，非生产用房40年；7、砖木结构第三类；生产用房30年，腐蚀生产用房20年，非生产用房40年；8.简单结构：

6、10年。二、残值率：1.钢筋混凝土结构：0；2.砖混结构一级：2%；3.二类砖混结构：2%；4.砖木结构一级：6%；5.二级砖木结构：4%；6.砖木结构三级：3%；7.简单结构：0。建筑物的折旧寿命是建筑物的价值转移寿命，它与耐久性寿命既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用年限或经济年限；耐久性是由结构和质量决定的自然寿命。目前，建筑物的自然耐久性一般作为折旧年限，不考虑价格上涨和人为损失等因素。关于固定资产残值率，国内外企业有不同的规定：国内企业，国税发200370号文件“固定资产残值率确定为5%”；外资企业，国税发2003127号，“残值暂按10%确定

7、，经批准可以留少或不留”。此外，实际上还有一个特殊情况，即国税函20031401号文第五条“上市公司内地子公司固定资产折旧前的预留残值可统一按固定资产原值的3%执行”。第1401号是针对联通的，但可以理解的是，这一规定适用于所有内地上市公司的子公司。127号和1401号也是从2003年1月1日开始执行的，1401号是在127号之后颁布的(前者是在12月，后者是在10月)。因此，我们可以认为，虽然境外上市公司的内地子公司是外资企业，但根据国税发2003127号的规定，这些公司的固定资产残值率暂时不能确定为10。也就是说，目前固定资产残值率至少有三种情况：境内企业5%，境外上市公司在境外企业的内地

8、子公司3%，其他境外企业10%，经批准后可以保留或不保留。上述情况适用于相关文件下发后新购置的固定资产。现行企业所得税法规定，房屋和建筑物的折旧年限为20年，可以高于或等于20年，但不得低于20年。净残值率没有明确的规定。它是由企业的财务人员根据职业期望和判断来决定的。住房更新率评估标准分类钢筋混凝土结构砖结构砖木结构简单的结构程心百分之十新建房屋(特殊情况除外)新建房屋(特殊情况除外)新建房屋(特殊情况除外)新建房屋(特殊情况除外)九城1.结构零件：基础：有足够的承载力，无不均匀沉降。承重构件：完整牢固。非承重墙：砖墙完好牢固，预制墙板接缝牢固，平缝密实。屋面：无渗漏，防水层、保温层和保温层

9、完好无损；排水顺畅。地板：整个面层完整平整，硬木地板层平整牢固，油漆完好，砌块面层完整牢固。2.装饰部分：门窗：完好，开关灵活，油漆完好。内外油漆：完好无损(除风裂)。天花板：完好无损屋面：无渗漏，基层光滑完整，排水通畅。地板：整个表层完整平整。2.装饰部分：门窗：完好，开关灵活，油漆完好。内外油漆：完好无损(除风裂)。天花板：完整牢固，无变形。3.水、电和卫生设施：(1)水卫生：上下管道畅通，各种卫生器具完好，部件齐全。电气照明：线路及各种照明设备完好，绝缘良好。1.结构零件基础：强度足够，无不均匀沉降。承重构件：完整、牢固，无变形、腐朽和接头松动。非承重构件：墙体完好。屋面：无渗漏，木基光

10、滑牢固，瓦面完整，排水顺畅。地板：整个面层完好，木地板平整牢固，油漆完好。2.装饰部分：门窗：完好，开关灵活，油漆完好。内外涂漆：完整牢固，无裂纹和空洞。天花板：完好牢固，无变形或脱落。3.水、电和卫生设施：挡水板：上下水管畅通。各种卫生器具状况良好。电气照明：线路及各种照明设备完好，绝缘良好。1.结构零件：承重构件：竹木构件节点牢固，无断裂、腐朽和腐烂。非承重墙：围墙完好无损。屋面：无渗漏，屋面平整坚实，表面完整，排水畅通。地面：平整密实。2.装饰部分：门窗：灵活完好。这幅画完好无损。天花板：完整牢固。3.水、电、卫生设施：线路、照明符合用电安全要求。很有可能符合以上90%条件的人有80%符

11、合以上90%条件的人有80%符合以上90%条件的人有80%符合以上90%条件的人有80%百分之七十1.结构零件：基础：有承载力，有少量不均匀沉降，但稳定。承重构件：基本完好，梁、板、柱有轻微裂缝、变形和露筋。非承重墙：外墙表面轻度风化开裂，预制墙板平缝不够密实，局部轻度破损。(4)屋面：局部渗漏，保温层和保温层局部损坏；卷材防水稍有空鼓，翘边或密封不严，油膏防水有裂缝，刚性防水稍有纤维裂缝，并堵塞防水层有空壳。排水基本畅通。地板表面：整个表层轻微开裂、凹陷、起砂、剥落，硬木地板表面很少磨损，油漆仍很好，砌块材料表层有接缝脱落。2.装饰部分：门窗：少数开关失效，钢门窗变形生锈，部分五金不全，油漆

12、仍完好。内外涂装：轻度脱灰、空鼓、开裂、脱落。天花板：表层轻微脱钉、开裂、翘曲和损坏。3.水、电和卫生设施：(1)水卫生：水流基本畅通，卫生器具基本完好。电照明：设备和线路照明装置基本完好。1.结构零件：基础：承载力和少量不均匀沉降。承重构件：墙、柱、梁基本完好。屋架所有构件的节点基本完好。非承重墙：轻微裂缝，表面破损。屋面：局部渗漏，排水设施基本畅通。地板：整体表层基本完好。2.装饰部分：门窗：一些开关失效，一些玻璃五金不完整，油漆还不错。内外涂装：轻微挖空、开裂、风化。天花板：少量表面裂纹和缺陷，少量板条被钉掉。3.水、电和卫生设施：水卫生：上下水管基本畅通，各种卫生器具基本完好，部分部件

13、有缺陷。电气照明：线路及各种照明设备基本完好。1.结构零件：基础：有足够的承载力和少量不均匀沉降。门窗：少数开关失效，基本完好，油漆脱落。内外粉刷：轻度挖空、开裂或风化，少量勾缝砂浆疏松、酥脆。顶棚：无明显变形，表面无细小裂纹，局部有缺陷，无脱落。3.水、电和卫生设施：(1)水卫生：水流基本畅通，卫生器具基本完好。电气照明：线路和各种照明设备基本完好。1.结构零件承重结构：竹木构件及接缝较牢固，有少量腐朽生锈的铁件。非承重墙：墙体轻微损坏。(3)屋面：轻度渗漏和翘曲，风化和破损的瓷砖，少量渗漏在油毡芦苇垫屋面上。地面：不平坦的表面。2.装饰部分：门窗：部分开关失效，玻璃和五金不全。内外抹灰：轻

14、微裂缝和剥落。天花板：表层轻微损坏。3.水、电和卫生设施：临时电线照明易于使用。百分之六十其中60%符合上述70%的条件。其中60%符合上述70%的条件。其中60%符合上述70%的条件。其中60%符合上述70%的条件。百分之五十比以下条件稍好的人占50%比以下条件稍好的人占50%比以下条件稍好的人占50%比以下条件稍好的人占50%百分之四十1.结构零件基础：承载力不足，不均匀沉降大，对上部结构有一定影响(变形和裂缝)。承重结构：有轻微裂缝、混凝土剥落、外露钢筋锈蚀。非承重墙：墙面局部破损，部分竖筋松动变形。屋面：局部暴露在雨水中，保温层和保温层损坏严重。地板表面：整个表层挖空、开裂、剥落，产生

15、严重的砂粒。硬木地板已经腐朽、腐蚀、开裂和松动，油漆已经老化。2.装饰部分门窗：开关失灵，舌头翘起，木头腐朽。钢门窗变形，玻璃和五金不完整，油漆老化和剥落。(2)内外粉刷：单板局部空鼓、开裂、脱皮、掉角、脱皮。天花板：表层部分损坏，有明显下垂变形。3.水、电和卫生设施挡水板：上下管道腐蚀严重，水破裂泄漏。电照明：过时的设备和老化的电线。1.结构零件(1)基础：具有一定的强度，局部不均匀沉降对上部结构产生了一定的影响(变形和裂缝)。承重构件：墙、柱下沉开裂，屋架局部变形、腐朽、锈蚀。非承重墙：局部开裂，隔墙层局部损坏，严重失修。屋面：局部暴露在雨水中，平面、保温层、防水层严重破损，板面基层局部腐朽变形。排水设施严重受损。地板：整个表层部分挖空并剥落。2.装饰部分门窗：有些开关失效，有些破损，油漆老化剥落。内外油漆：部分部位挖空、开裂、剥落，边角严重腐蚀，大