城市总体规划第9章

1、第9章：城市用地分类及其适用性评价,第1节 城市用地概述,1、城市用地的概念 按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。国家标准 城市规划基本术语标准 GB/T 5028098 城市用地：是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。,城市规划区范围,已建区,规划扩建用地,非建设用地,2、城市用地的属性 2.1 自然属性（固定性 、差异性 、耐久性 ） 2.2 社会属性（权力表征、经济表征、法律表征） 土地的所有权：土地所有者依

2、法对土地实行占有、使用、收益，和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。 土地的使用权（土地使用经营权）：使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地享有使用的权利。,目前各个国家的土地使用制度不尽相同，概括而言，一般有如下几种模式： （1）完全市场模式：土地主要属于私人所有，土地可以在地产市场上自由买卖，其价格取决于市场的供求关系。这种模式以美国和日本为代表。例如美国59%的土地为私人所有，而日本则是70.7%的为私人所有。这种土地的完全市场模式虽然对准确体现土地的经济价值、活跃市场有利，但却常常给城市规划的编制与实施带来困难。因此，在这些国家一般都有规定，

3、在某些特殊原因下依照有关程序，国家或城市政府可以征用私人土地，当然难度往往是比较大的。 （2）非市场模式：社会主义国家土地制度。土地所有权归国家或集体，并对土地使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地。目前越南、朝鲜、古巴等仍然实行的是土地非市场化制度。 （3）国家控制下的市场模式：按照国家法律的规定，土地的最终所有权全部归国家或国家的象征（如皇室），私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权。国家从总体上控制着土地市场。这种模式主要是在英国及英联邦成员国（地区）中使用。,（4）中国的土地制度 我国宪法明确规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外

4、，属于集体所有”。“国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有”。 3、城市用地价值 3.1 使用价值 3.2 交换价值（与稀缺性 ） 作为商品或其某方面权力的有偿转移而进入市场，就显示出它的交换价值。这种价值转化以地价、租金或费用为其表现形式。价值的高低与其自然属性、所处地理位置有关。,4、城市用地区划 城市地域因不同的目的和不同的使用方式，而需将用地分成不同的范围或区块，以表达一定的用途。权属、性质、或量值等。,的区划,5、城市用地的归属与管理 5.1 城市用地归属,5.2 城市用地的管理,土地管理部门管理土地的权属管理（地籍管理） 城市规划管理部门管理

5、城市土地的使用性质、使用强度管理（一书两证管理）,第2节 城市用地适用性评价,1、 城市与自然环境 （1）人类与自然环境的关系 人类是自然界的组成部分 城市是人类改造自然的结果 （2）人类对城市环境的作用（不同社会历史时期的作用，从被动到主动再到控制，征服与被征服等） 积极作用人类生活环境有了大幅度改善 消极作用城市内部问题很多，对整个自然环境的破坏作用很大 城市规划的作用充分发挥城市的积极因素，尽量抑制消极因素,（3）城市对环境的选择 自然条件影响城市选址 商业城市多在水陆交通干线上 ，如大运河沿线、尼罗河沿线城市； 军事要塞多选择易于攻守地形，如 雅典、北京等城市； 工业城市多靠近矿产资源

6、产地，如唐山、阳泉，克拉玛依、大庆等城市。 自然条件制约城市规模和形态 水对北方地区或土地资源对山区城市的制约； 地形地貌对城市形态的制约，如 兰州、江南水乡； 山区城市的道路系统； 自然条件的改变影响城市的衰落 丝绸之路的兴衰影响敦煌、嘉峪关，而陇海铁路影响沿线城市； 大运河的兴衰与沿线城市 矿产资源的发现和枯竭，如鄂尔多斯、阜新。,（4）城市环境的营造 绿化、景观 减少城市污染 减少城市灾害 可持续发展，城乡一体化（田园城市的梦想,降低对生态环境的影响）,（5）城市对自然环境的反作用 用地结构变化，地面植被被破坏，如北京西山的森林元明清被砍伐，风沙很大； 城市能量释放，形成“热岛效应”，城

7、区比郊区温度高。一般绿地的温度比城市建筑地区低得多等 超量开采地下水，引起地面沉降，如上海、天津、太原的地面沉降， 水源由地下水改为地表水。 城市污染，影响全球生态环境，如废气、污水、固体废弃物、噪音、电磁波等污染 城市发展，影响自然资源的开发利用，如建城区下面的煤矿不能开采，密云水库周围的旅游、铁矿被禁止等。,2、自然环境条件分析,2.1 地质条件 从城市用地选择和工程建设有关的工程地质方面分析。 2.1.1 建筑地基 掌握城市建设用地范围内的不同的地基承载力，对城市用地选择、建设项目的合理分布以及建设的经济性，具有重要意义。 建设用地的地基承载力影响建筑物、构筑物建设。承载力与自然地基的构

8、成物质的成分所决定（土与石）。由于底层的地质构造和土层的自然堆积情况不一，其组成物质也各有不同，因而对建筑物基地的承载力也就不一样。主要有基地组成物质的（1）性质（如湿陷性黄土、膨胀土等。 ）；（2）存在的状态（固态、液态、密度）；（3）性质的稳定性（可溶性的石灰岩、岩盐、石膏等） ；（4）环境条件的变化（沼泽地区与气候）；（5）地质构造（地质勘察掌握）；（6）人类活动（地下采空区）等。,2.1.2 滑坡与崩塌 滑坡斜坡在风化作用、地表水或地下水、人为因素，特别是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石下滑。多发生在丘陵山区、河道两岸、公路路堤处，造成斜坡下或上的工程的损坏。 城市建设应避开此类地区

9、，或选作建设用地时，应采取具体工程措施。如减少地下水或地表水的影响，避免切坡和保护坡脚等。,崩塌多因丘陵山区或地形不平坦的地区过分的人工开挖，争取土地，导致坡体失去稳定而崩塌。应避免此类地区建设。,2.1.3 冲沟 冲沟是由间断流水在地表冲刷形成的沟槽。冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地使用造成不利。体现在（1）增加建设的土石方工程量；（2）增加桥涵和排水工程量；（3）影响地基承载力；（4）增加水土流失量等； 选用时应分析冲沟的分布、坡度、活动与否、以及弄清冲沟的发育条件，采取相应的治理措施。如地表水的导流或通过绿化修筑护坡工程等，防止沟壁水土流失。 2.1.4 地震 （1）地震的分类,构造地

10、震由地壳断裂构造运动引起，发生次数最多，影响范围最广，破坏性最大。 火山地震火山喷发时产生，影响范围不大，发生次数也少。 陷落地震由地壳陷落引起，发生次数少，影响范围不大。,（2）地震的测度 一种是按所在地区受影响和受破坏的程度进行分级，称为地震烈度。或地震发生后受震地区地面影响和破坏的强度。一次地震只有一个震级，而随着离开震中的远近，其烈度是不相同的。我国地震烈度分为12度。其中6度地震的特征是强震，而7度地震则为损坏震。因此，地震烈度在6度和6度以下的地区，对城市建设无大影响。以6度地震烈度为城市设防的分界，非重点抗震防灾城市设防等级为6度。7度或7度以上的地区要考虑防震工程措施。,另一种

11、是按震源释放出的能量来划分地震的等级，称为地震的震级。震源释放出的能量越大，震级越高。震级是通过地震记录仪器所显示数据反映出来的。目前记录到的地震未超过9级。一般来说小于2.5级时，人一般感觉不到，而震级大于5级时，就可能造成破坏。 （3）城市规划中的防震措施 确定建设地区的地震烈度，作为各项工程建设的设防标准； 基本烈度设防的依据。（以一百年内在该地区可能遭遇的地震最大烈度为标准） 设计烈度在地区宏观基本烈度的基础上，考虑到地区内的地质构造特点、地形、水文、土壤条件的不一致性所出现小区域地震烈度增减，而据此来制定更为切实而经济的小区域烈度标准。,地质构造类别与地震烈度局部增加量,避免在强震区

12、（9度以上）建设城市； 在城市规划时，应按照用地的设计烈度及地质、地形情况，安排相宜的城市设施。如重要工业、生命线工程、学校等人流集中的建筑物等。 为了减少震后的次生灾害，建筑物不宜连绵成片，保持安全防火、疏散通道等。还有危险品生产、储存单位与城区保持一定的安全距离。,2.2 水文及水文地质条件 2.2.1 地表水条件 地表水（河流、湖泊、海洋）：水量（径流量、储存量）、水情变化（流量、流速、泥沙含量、洪水与洪峰流量）、水质 （矿化度、水质污染） 、补给来源、水位、水深、水面面积等。对城市用水、城市安全、城市景观等影响。 城市应根据其社会经济地位的重要性或非农业人口的数量分为四个等级。,城市等

13、级与防洪标准,2.2.2 水文地质条件 地下水的存在的形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温以及动态等条件。 （1）地下水城市重要水源；其储藏量、水质等影响城址选择、确定工业建设项目类型和城市规模的重要依据。 地下水其成因和埋藏条件，分为上层滞水、潜水和承压水（重要水源）三类型。,（2）大量开采地下水而导致的后果：水位下降，形成水位型“漏斗”，严重的甚至导致水源枯竭、地面下沉、地下水的流向紊乱； 地面下沉造成地下水的流向紊乱和地面和地下水受其它水的倒灌或地面积水，给防汛、排水、通航等市政工程设施造成消极影响； 形成水位型“漏斗” 易受地下水体污染； 水位过高或水质矿化度高对地面工程的影响,2.3

14、 气候条件 影响城市规划与建设的气象要素主要有：太阳辐射、风象、温度、湿度和降水。 2.3.1 太阳辐射 重要的卫生价值，能源来源。辐射的强度和日照率，在不同纬度地区和不同气候区域（因阴雨天气）存在差别。它对建筑物的日照标准、间距、朝向（建筑群体布局）的确定，建筑物的遮荫设施以及各项工程的热工设计，将有所依据。 日照间距影响建筑密度、用地指标与用地规模。 2.3.2 风象 （1）风速、风向频率与城市防风、痛风、各类工程的抗风设计等有关。 （2）风速、风向频率与城市环境保护关系密切。,风的表示：风向和风速两个量来表示。 风向：8个或16个方位观测，用风向频率表示。风向频率累计某一时期中（一个月、

15、一季、一年或多年）各个方位风向的次数，并以各个风向次数所占该时期不同风向的总次数的百分比值来表示。 风速：不同方向风的风速累计平均值表示。 根据风向频率和风速平均值可绘制成风向频率、平均风速图（风玫瑰图）。一般用多年长期的记录资料为依据。,（3）盛行风向：按照城市不同风向的最大频率来确定的。我国大部分地区盛行风向有季节变化，夏季为偏南风、冬季为偏北风。 在城市规划中应充分考虑盛行风向、最小风频风向、静风频率以及盛行风向的季节变化规律等气象要素。在城市规划布局中，为了减轻工业排放的有害气体对居住区（城区）的危害，一般工业区应按当地盛行风向位于居住区的下风向。 全年只有一个盛行风向，且与此相对的方

16、向风频最小（a和b）； 全年拥有两个方向的盛行风时（其余图）。,（4）微风和静风频率：如位于盆地或峡谷的城市，静风频率往往占有相当比例。不能只考虑盛行风向因素布局用地。 （5）城市通风：在城市布局、道路走向、绿地分布等方面，考虑与城市盛行风向的关系，而留出楔形绿地、风道等开敞空间。 （6）地方风：,2.3.3 温度 温度的日较差和年较差对工程的设计与施工的影响 温度的垂直变化对加剧对城市大气污染（逆温层） 热岛效应与道路走向、绿地、水面的关系,2.3.4 降水与湿度：降水量的大小与强度对城市较为突出的影响是排水设施，要防止山洪、江河汛期的威胁。,2. 4 地形条件 地形对建设用地，特别是道路走

17、向、线型、各种工程的建设以及建筑的组合布置、城市的轮廓、形态等都有一定的影响。,地形条件对规划与建设的影响：,3、城市用地适用性评定 城市建设深受用地自然属性及自然环境景观制约。在城市建设与发展过程中，城市用地适宜性评价是根据城市规划和建设需求与土地质量相匹配来评定土地作为城市用地利用的可能性与限制性。其主要内容包括： （1）城市土地作为建设用地的适宜性，主要从地基承载力、土地整理工作量的大小、遭受自然灾害的危险程度来论证城市用地工程建设的适宜性与限制性。 （2）城市用地生产布局的适宜性。需要从土地的形态特征、土地性质、环境污染的自净能力及具体建设项目生产布局的要求来考察和选择土地的适合用途。

18、 （3）城市景观设计的适宜性。是从土地的自然特征出发来衡量土地作为城市风貌设计的环境基础，其所具有的美学质量和景观结构，探讨土地作为风景资源利用最优化的途径，充分发挥土地生态系统具有的最大审美功能。城市用地适宜性评价是城市规划的基础。,3.1 城市用地评定的要求 城市用地评定是城市用地选择和用地布局提供科学依据。 城市规划编制办法实施细则对新建城市和城市新发展地区应绘制城市用地工程质量评价图。内容主要有：不同工程地质条件和地面坡度的范围、界线、参数；潜在的地质灾害空间分布、强度划分；活动性地下断裂带位置，地震烈度及灾害异常区；按防洪标准频率绘制的洪水淹没线；地下矿藏、地下文物埋藏范围；城市土地

19、质量的综合评价，确定适宜性区划。,进行城市用地条件的综合评定，需要注意以下几点： （1）是城市规划的一项基础工作； （2）需要超越狭义的建设视野，转变为全球的人居视野； （3）不应只是各个环境要素单独作用的总合； （4）要注意用地所在地区的环境背景的可能影响； （5）要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价，并对与之相关的其他自然环境因素相互作用，可能产生次生的、后发的、联动的影响作出评价。,3.2 用地评定的分类,城市土地利用潜力评定 城市用地有一个合理的规模，其扩张应当有一个限度，而不是任其面积随意增大。城市土地利用潜力评价应当从区域社会经济发展水平、自然环境和生态环

20、境限制、城市基础能力等方面来探讨城市用地水平扩张和垂直扩展的能力，城市功能区空间替代或重新划分区域，实现土地增殖的效益，以及这些能力与效益发挥的程度。任务是： （1）城市土地开发的空间扩张潜力评价。即根据城市发展趋势，提出长远的土地利用可供选择的用地规模和动态分区结构。城市规模的确定，不能只看其人口与经济增长的可能性，也要分析水土、资源环境的承载能力。 （2）城市土地的建造潜力评价。它是根据城市规划和景观设计、城市经济发展需求与基础设施条件，提出用地的建设强度（建筑密度和容积率）。以适当的土地利用强度指标和土地经济产出指标来控制土地利用，既不容许土地粗放经营，也不容许土地过度开发。,（3）城市

21、更新和用地重组潜力评价。它是通过旧城改造，理顺土地权属关系，调整土地利用用途，根据土地利用的最佳用途选择，论证城市土地增殖的潜力和城市综合开发效益。 城市土地利用潜力评价反映了城市土地利用的前景和土地开发的创新能力，它可以直接服务于城市规划建设和城市的可持续发展。 近年来，我国城市土地评价工作出现了由城市土地适宜性评价向城市土地经济评价的重心转移，由资源质量的分等定级向资产价值评估的转变，城市土地评价研究方法在定性分析的基础上趋向定量化与模型化，土地信息系统应用逐步得到研究和开发。,4、城市用地选择 4.1 用地选择的影响因素 在对城市用地的适用性进行评定后，就需要在适建区、限建区和已建区范围

22、中确定符合城市规模和性质的用地。它是根据城市各项设施对用地环境的要求、城市规划布局与用地组织的需要来对用地进行鉴别与选定的。无论是新城选址，还是旧城扩建均需要适宜的用地问题。关系到城市的功能组织和城市规划布局形态，同时对城市形态友好性，各项建设工程的经济性和城市运营管理都有一定影响。 城市用地选择除了根据用地适用性评定成果外，还要考虑： 4.1.1 建设现状和使用 是指用地内的已有的建筑物、构筑物状态及其使用情况。新城或旧城扩张往往需要占用一部分现有的村庄、或其它设施。对其摸清情况。,4.1.2 重大基础设施 指限制或促进城市发展的区域重大基础设施，如高速公路、铁路和重大水利、能源设施等。对其

23、已有的、将要有的和规划建设的重大设施调研摸清（对城市产生的影响），作为用地选择的依据。 4.1.3 区域关系 指一个城市与周边其他城市或者地区的关联程度。 4.1.4 市政设施配套 指可能选择的用地周边区域的水、电、气、热等供应网络以及道路桥梁等状况，即市政设施环境条件。其容量和支出能力水平关系到相应建设的规模、建设经济以及建设周期问题。 4.1.5 土地利用总体规划 国土管理部门制定的土地利用总体规划。它对城市用地的边界作出了划定。目前上海试点两个规划（城市总体布局规划和土地利用总体规划）合一的工作。,4.1.6 生态环境与自然环境 指用地所在的区域自然环境背景以及用地自身的自然基础和环境质

24、量。 4.1.7 文化遗存 指用地范围内地上、地下已发觉或带探明的文化遗址、文物古迹以及有关部门的保护规划与规定等状况。 4.1.8 社会问题 指用地的产权归属、设计原住民或企业的社会、民族、经济等方面的问题。依法处理。 4.2 用地选择的原则 （1）守法原则 （2）需要与可能的原则 （3）保护与发展的原则 （4）协调、和谐原则 （5）空间扩展与预留、更新重组与保护、节约原则,第3节 城市用地的分类与用地构成,1、城市用地分类 城市用地对应于所担负的城市功能，划分为不同用途。如雅典宪章（1933）将城市活动归结为居住、工作、游憩、交通四大活动。 1.1 现行的城市用地分类与标准 中华人民共和国

25、国家标准 城市用地分类与规划建设用地标准GB 50137 2011 ，施行日期：2012年01月01日 。 1.1.1 目的与适用范围（为统筹城乡发展，集约节约、科学合理地利用土地资源，依据中华人民共和国城乡规划法的要求制定、实施和监督城乡规划，促进城乡的健康、可持续发展，制定本标准。 ） 目的：为统一全国城市用地分类，科学地编制、审批、实施城市规划，合理经济地使用土地，保证城市正常发展 。 适用范围：本标准适用于城市和县人民政府所在地镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。,城乡用地与城市用地,指市(县)域范围内所有土地，包括建设用地与非建设用地。建设用地包括城乡居民点建

26、设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地等，非建设用地包括水域、农林用地以及其他非建设用地等 指城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。,1.1.2 分类原则、体系及代号 分类原则：城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类 。 分类体系：用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。采用大类、中类和小类3级分类体系，市域内城乡用地共分为2大类、8中类、17小类。城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类。 代号：城市用地分类应采用字母数字混合型代号，大类应采用英文

27、字母表示，中类和小类应各采用一位阿拉伯数字表示，如R11。城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。 代号可识性较好，易于记忆，便于规划工作国际交流；并列关系、从属关系，如同级别之间并列、大、中、小类之间从属关系。 分类的特点： （1）系统性强，概念比较清楚、严密、完整，易于掌握； （2）适用面广（规划编制、统计、规划管理）； （3）有利于对用地进行定量分析和制定定额指标； （4）可以促进规划工作的深化； （5）可与我国三十多年来有关城市用地的统计工作衔接，保持历史资料的联续性。（如分类表）,城乡用地分类和代码,1.1.3 城市用地计算原则 （1）用地应按平面投影面积计算。每块用地应只计算一

28、次，不得重复计算。分片布局的城市(镇)应先分片计算用地，再进行汇总。 （2）城市(镇)总体规划用地应采用1/10000或1/5000比例尺的图纸进行分类计算。现状和规划的用地计算范围应一致。 （3）用地规模应根据图纸比例确定统计精度，1/10000图纸应精确至个位，1/5000图纸应精确至小数点后一位。 （4）用地统计范围与人口统计范围必须一致，人口规模应按常住人口进行统计。 （5）城市(镇)总体规划用地的数据计算应统一按附录A附表的格式进行汇总。,附录A 城市总体规划用地统计表统一格式 城市(镇)总体规划城乡用地的数据计算应统一按下表的格式进行汇总。 城乡用地汇总表,备注：_年现状常住人口_万人，其中户籍人口_万人，暂住半年以上人口_万人 _年规划常住人口_万人，其中户籍人口_万人，暂住半年以上人口_万人,城市(镇)总体规划城市建设用地的数据计