房地产市场调研理论.ppt

1、交往才干 沟通，体谅，和谐，包容，个性，交往，责任 影响才干 统率，竞争，伯乐，完美，积极，取悦 奋斗才干 成就，行动，信仰，适宜，纪律，专注，排难，自信，追求 思维才干 分析，统筹，关联，公平，回顾，审慎，前瞻，理念，搜集，思维，学习，战略,成本高昂的房地产项目保证成功的第一步是什么？,我们在竞争环境中辩别营销机会的前提是什么？,面对愈加理智的消费者，如何令营销过程更有说服力？,一切从这里开始,本次内容,房地产市场调研定义,房地产市场调研的作用,房地产市场调研特征,调研工作要素,调研流程,调研类型,调研范围及内容,项目调研报告提纲,项目调研执行进度,房地产信息路径,调研方法,常规调研问卷,信

2、息处理,房地产市场预测,调研报告,房地产市场调研的定义,对那些可用来解决房地产市场管理和营销问题的信息，所进行的设计、收集、分析和报告的过程。,房地产市场调研的作用,提供信息,市场环境,市场供应,市场需求,市场交易,解决问题,市场管理,市场营销,项目建议,项目推广,后期服务,相关信息,常规市场调研特征,针对性,及时性,基础性,客观性,房地产市场调研特征,专业性,目的性,基础性,客观性,行业性 数据化 时效性,1.调研对象,调研工作要素,2.调研目的,3.调研时间,4.调研内容,5.调研方法,调研流程,1. 定义课题,2. 设计方案,3. 信息设定,4. 调研方法,5. 抽样问卷,6. 数据采集

3、,7. 整理分析,8. 形成报告,定义问题和解决问题的因素,调研类型、范围和内容，报告提纳，调研进度，分组及责任,信息类型，信息路径，数据库设定,信息收集方法，调研道具,问卷设计，抽样方案，样本容量,调研执行，抽样、控制与复核,样本处理，数据库操作，图表制作，资料分析，单元小结,单元汇总，初步结论，调整与补充，正式结论，文稿排版印制，PPT制作,调研类型,探测性调研,描述性调研,因果性调研,通过调研对房地产市场中某一未知或知之甚少的问题达到初步认知。,通过收集房地产市场或项目的有关信息，以若干统计指标描述其基本状况或运行过程。,寻找产生某一房地产经济现象或问题的原因，并对此作出解释。,预测性调

4、研,通过搜集、分析研究过去和现在的市场信息，运用数学方法，估计未来一定时期市场发展趋势。,调研范围及内容,供应,需求,环境,什么是市场？,调研范围及内容,？,房地产市场走势调研,房地产区域市场调研,房地产分类市场调研,房地产供需调研,相关因素调研,房地产市场走势调研,房地产市场走势调研,主城区住宅商品房销售量（合同登记）,单位：万平方米,房地产区域市场调研,宏观市场,中观市场,微观市场,房地产区域市场调研,2003-2006年青岛各区商服用房累计投资量区域分布,房地产区域市场调研,主城区区域商品房交易量均价（元/平方米）,房地产分类市场调研,住宅,写字楼,商铺,其它,房地产分类市场调研,200

5、2-2005主城区分类商品房销售价格走势,单位：元/平方米,房地产供需调研,市场供应,市场需求,缺口 分析,供应总量 供应结构 供应分布 供应价格 广告推广 供应个案 动态研究,消费者背景 需求总量 需求结构 需求分布 支付能力 信息路径 决定因素 动态研究,房地产供需调研,青岛二手住房需求面积变动示意图,单位：平方米,房地产供需调研,家庭月收入水平与住房需求面积的对应关系,收入单位：元/月 面积单位：平方米,2003年,相关因素调研,政策与经济 城市规划 交通与基础设施 人流量与车流量 生活配套 商务配套 商业配套 其它因素,门楼 照壁 雕刻与彩绘,白族民居,白族民居 照壁,丽江木府,低,中

6、,高,低,中,高,阶层,年代,80年代中期以前,80年代中期至90年代初期,90年代中后期,2000年至2010,2010年至2030年,理想结构,中国社会阶层结构演变,相关因素调研,2007青岛住宅消费者行业分布,相关因素调研,房价收入比即住房总价与居民户均年收入之比，是衡量房价和城市房地产发展状况的重要指标。,世界银行数据显示，发达国家房价收入比一般在1.85.5倍之间，发展中国家一般在36倍之间，根据我国目前情况，普遍认为68倍较为合理。,2004年6月25日中国房产之窗网指出：“房价收入比达到或超过12倍时需要警惕低于8倍时，说明该城市的房价仍有较大上涨潜力。”,房价收入比,相关因素调

7、研,青岛市平均房价收入比 （2006年）,本案,项目调研报告提纲,宏观市场,中观市场,微观市场,市场环境,市场现状,市场预测,结论,总体结论,我国经济运行概况及政策环境,青岛（区域）地理、自然、人口、交通、经济、政策及规划,项目地理、自然状况、经济指标、交通与配套、片区规划,我国房地产（分类市场）投资、销售量、房价走势及空置分析,青岛房地产（分类物业）投资、施竣工、销售量、房价及空置分析，市场供需分析，市场版块分析,项目周边市场（分类物业）供需分析，市场版块分析，竞争对手分析，参考个案,经济走势、政策影响及房地产市场走势,经济及政策预测，房地产市场走势，区域前景,片区房地产市场走势及市场机会,

8、宏观结论,中观结论,微观结论,总体结论,调研范围,项目调研执行进度,房地产信息路径,调查方法,常用调查问卷,供应调查问卷,需求调查问卷,信息处理,审核及预处理,分类与整理,制表绘图与计算,综合鉴定,描述与分析,报告与反馈,量和量化的研究 质的研究 研究目的 证实普遍情况，预测寻求共识 解释性理解，寻求复杂性，提出新问题 研究内容 事实、原因、影响、凝固的事物、变量 故事、事件、过程、意义、整体探究 研究设计 结构性的，事先确定的，比较具体 灵活的，演变的，比较宽泛 研究手段 数字、计算、统计分析 语言、图象、描述分析 研究工具 量表、统计软件、问卷、计算机 研究者本人（身份、前设），录音机 抽

9、样方法 随机抽样，样本较大 目的性抽样，样本较小 资料收集方法 封闭式问卷、统计表、实验、结构性观察 开放式访谈、参与观察、实物分析 资料的特点 量化的资料，可操作性的变量，统计数据 描述性资料，实地笔记，当事人引言等 分析方式 演绎法，量化分析，收集资料之后 归纳法，寻找概念和主题，贯穿全过程 研究者 客观的权威 反思的自我，互动的个体 研究者所受训练 理论的，定量统计的 人文的，人类学的，拼接和多面手的 研究者心态 明确 不确定，含糊，多样性 研究关系 相对分离，研究者独立于研究对象 密切接触，相互影响，变化，信任 研究阶段 分明，事先设定 演化、变化、重叠交叉 注：摘自陈向明著质的研究方

10、法与社会科学研究，北京：教育科学出版社。2000。P11。,2.定性研究法,1.定量研究法,研究方法,模拟研究,品牌比较及选择,如何对宝姿女装及纤牌女装进行比较，最终选择购买,纤,品牌企业业主满意度问卷 尊敬的业主，您好！ 耽误您几分钟，我们正在进行一项有关房地产品牌企业的顾客满意度调查，希望得到您的意见，我们确保对所有信息严格保密。非常感谢您的支持和帮助！ 业主年龄： 从事行业： 家庭年收入： 联系电话： 居住小区： 居住户型 ： 访问员： 访问时间：,问卷,品牌企业业主满意度问卷 尊敬的业主，您好！ 耽误您几分钟，我们正在进行一项有关房地产品牌企业的顾客满意度调查，希望得到您的意见，我们确

11、保对所有信息严格保密。非常感谢您的支持和帮助！ 业主年龄：36 从事行业： 汽车生产 家庭年收入： 10万 联系电话： 62903911 居住小区：丽江水岸 居住户型 ：三室两厅 访问员：付春晖 访问时间：8月20日,填写,品牌企业业主满意度分析,个体分析,品牌企业业主满意度问卷编码 （主体部分）,统计分析,品牌企业业主满意度问卷编码 （背景部分） 业主年龄 A.24岁以下 B.25-29岁 C.30-34岁 D.35-39 E.40-49 F.50岁以上 从事行业 A.农林牧渔 B.公务员 C.制造业 D.商贸 E.科教文卫 F.金融 G.法律/司法 H.服务业 I.退休/待业/学生 J.其

12、它 家庭年收入 A.5万元以下 B.5-10万元 C.10-15万元 D.15-20万元 E.20万元以上 居住小区 A.星海花园 B.东湖花园 C.丽江水岸 D.四季花城 E.美林阁 居住户型 A.1居室 B.2居室 C.3居室 D.4居室 E.5居室及以上,统计分析,品牌企业业主满意度结果,房地产市场预测,依据已知信息和规律，对未来房地产市场进行预计和推测，以指导和调节市场管理及市场营销。,房地产市场预测,预测内容,市场环境预测,GDP 固定资产投资 交通与基建 人口 收入 城市化 政策,市场供应预测,行业发展预测,市场需求预测,价格走势预测,企业成长预测,营销趋势预测,投资 空置量 入市量 供应总量 产品 配套 区域,消费习惯 需求量 产品 配套 支付能力,商品房 存量房 分类市场,营销概念 广告投放 推广渠道 促销,企业规模 开发周期 中介规模 行业细