培训--商业地产定位与策划.ppt

1、1.商业地产的规划与定位。2，商业地产是现在发展的热点！为什么？因为开发周期短，利润率高！当然，我们都知道风险很高。从国家的角度来看，每个人都在推动商业发展，但有多少项目是真正成功的？可能有很多原因。不成功的原因可能是，因为地段不好，因为消费者的消费能力低，因为商业环境差，因为竞争激烈，而且竞争对手太强，因为难以吸引投资。为什么在项目完成后你会发现这些问题？为什么直到最后你才知道这些问题导致了不成功的项目？这些问题不可避免吗？这些问题是无法解决的吗？这些问题是核心问题吗？核心问题是什么？我认为关键是这个项目没有得到准确的定位。如何才能准确定位？有几个基本问题需要解决，市场上缺少什么？什么是最适

2、合做的土地？最好的去处是哪里？你想干嘛？第一层分析：从商业形式，从商业水平，从潜在的消费者需求，从商业模式，从商业形式，看到什么？什么是商业形式？每种业务形式的规模和比例？每个业务表单的当前业务情况？每个业务表单之间的关系？每种商业形式的建筑特征？每种业务形式的配套设施构成了每种业务形式的发展前景。步行街、主题购物中心、商场、专业市场、住宅底层商业。9.你从商业模式中看到了什么？有哪些商业模式？各种商业形式的规模和比例？各种商业业态的经营状况如何？各种商业格式的价格水平？各种商业形式的购买渠道？各种商业格式之间的关系？各种商业业态的发展趋势？娱乐，休闲，数码产品，精品，10。从商业层面来看，你

3、在看什么？市场上是否有适合各个层次企业的市场？哪一个或几个业务级别是主要的？各级企业的发展趋势是什么？消费者的需求真的得到满足了吗？为什么有些消费者去其他地方购物？这些消费者对现有产品哪里不满意？这些消费者对现有购物场所的不满在哪里？这些消费者对现有的商业服务哪里不满意？从商业模式来看，你在看什么？有多少个商业区？每个商业区的规模是多少？商业圈之间的相对位置、距离、功能和关系是自然形成的吗？政府级商业布局规划项目处于成熟的商业圈，竞争激烈。如何定位它？该项目不在成熟的商业区，配套设施不完善，设施不完善，应如何定位？案例一：江西新余新钢铁项目新余市位于江西省中西部，被称为江西省“钢铁之城”。全市

4、总面积3178平方公里，中心城区面积30平方公里，总人口111.59万(2005年底)，城市人口超过40万。新余市房地产业正处于快速发展的起步阶段。虽然每个指数的基数都很小，但增长速度很快！以红科龙百货为代表的大型商场、以红科龙商业街和石宝步行街为代表的商业步行街、以东方巴黎家居广场为代表的大型专业市场、以国美电器为代表的主题商场和以新怡佳为代表的超市，都表明新宇的商业地产多种业态并存，竞争激烈。几个主要项目的商业总面积已达36.8万平方米。加上较小的购物中心和分散的街道商店，新余的商业区预计将达到50万，而新余的城市人口只有40万。城市人口与商业面积的比例为1: 1.25，在世界上最繁华的商

5、业城市东京，这一比例仅为1: 1.7，而在香港，这一比例为1: 1.3。供应严重饱和！市场调查发现，面对如此激烈的市场竞争和如此饱和的市场，该项目应如何突破？通过对胜利北路东西两侧不同季节、不同时期的多次实地测量，我们发现1828岁年龄组的人口占总人口的比例平均高达60%。即使把估计人口年龄的误差因素考虑在内，我们仍然可以得出这样的结论：在胜利北路从南向北流动的人口中，年轻人占大多数。与高端消费群体相比，这一群体可能没有最强的单一消费能力，但他们的消费频率最高(闲暇时会去购物)，消费欲望最强(每次购物都会花点钱)。他们的购买力不容忽视。另一组市场调整数据指出了定位方向，18，因此我们将该项目定

6、位为核心商务区最时尚的潮流基地，即19号楼的朝楼，土地与城市、土地与区域、土地与市场、土地与周边环境、土地地形与技术指标的关系。第二层分析：什么是最适合做的土地？战略定位、总体规划、经济结构、历史文化、土地与城市的关系、区域在城市中的地位、区域总体规划、区域市政设施、区域交通网络、区域经济特征和区域人口特征需要注意的是，分析的重点可能因情况而异。26.分宜县位于江西省西部中部，隶属新余市管辖，距省会南昌178公里。总面积1389平方公里，总人口309800人，市区8.8平方公里，市区常住人口62000人。矿产资源丰富。坚实的工业基础。连续两年被评为“全省经济综合发展先进县”。案例2:江西分宜项

7、目，27，28，地块基础数据，29，地块现状，30，您认为我们应该如何启动这样一个项目？在对城市和地块有了一定的了解之后，让我们对这个项目进行层层分析。八点钟的时候，我想破译这个项目的发展。首先，该项目主要是商业性的。只有44，780栋住宅楼、59，900栋商业楼、104，680栋总建筑和1.6的容积率。现在地价翻了一倍，容积率必然增加，这就提出了一个问题：这个项目主要是商业还是住宅？想想在八点钟破译项目的发展。其次，如果住房是主要的商业领域，不可避免地会有两个问题：1。过度的商业布局必然会影响房屋的布局，而商住楼的混合建设必然会降低房屋的质量。2.太多的生意不可避免地会给吸引投资带来困难。如

8、果投资缓慢，会影响项目收入吗？投资缓慢肯定会影响项目的销售。33、8: 00破译项目的发展。第三，该地区需要更大的超市和更集中的商业设施。但是，也存在以下问题：1 .这个县的商业经济不是很发达。该市的几条商业街主要是国内二线和三线服装品牌，品牌数量很少。2.分宜距新余市仅半小时车程，交通十分便利。更高、更集中的消费一般会选择新余。3.县城成熟的老商业区的商业还不够发达，那么新区的商业如何才能快速形成呢？34、8: 00破译项目的开发，第四个是项目的商业区。商业区越大，收入越高。商业区越大，就越难销售。如果销售不能出去，发展中国家的财政压力就越大那么，什么是最合适的商业区呢？八点钟的时候，我想破

9、译这个项目的发展。第五，目前住房市场相对较好，但整体价格不高。在土地成本翻了一倍的前提下，如果仍以目前的房价出售，开发商的收入将不会像想象的那么大。提高房价，要看整体市场发展趋势和项目定位。然而，尽管该项目的地块位于新城的中心位置，但它并不是王中之王的住宅用地。如果其他地块快速启动，并与本项目同时进行，竞争强度将不可避免地增加。在8: 00，36: 00，项目的开发被解密。第六，项目是方形的，但一条20米宽的道路将项目与它隔绝，这肯定会对项目的总体规划产生影响，特别是作为一个完整的社区，内部环境设计肯定会捉襟见肘。这将对项目的质量和水平产生影响。如何趋利避害是一个需要研究的课题。37、8: 0

10、0考虑解密项目开发，和7。如何选择项目的主入口非常重要。现在项目四面向道路，可以作为主要入口，但只有一个主要入口。如何选择取决于整个项目是侧重于住宅护理还是商业护理。不同的侧重点有不同的选择。38，8: 00思考如何解读项目的发展，8:如何分配项目的商业区域，直接关系到项目的投资、销售和运营等一系列问题。大型超市是必要的，但品牌商家很难进入县级。所以，如果你不招募品牌，这个项目的规模会有多大？其他企业(主要是街头商店)的主要形式是什么？如果整体商业面积太大，就很难满足服装等传统商业业态的需求。商业区不应太大。建立一个商业圈需要很长时间。如果80%的投资不能在短时间内完成，肯定会对项目的整体销售

11、产生影响，可以想象，项目销售时很难吸引这么大的业务领域。从以上八个思维方向进行深入研究，逐一找到思维结果，就可以清晰的看到项目的定位方向，准确的制定项目的规划原则，为以后的推广销售工作铺平道路！需要指出的是，我们不是专业的规划设计机构，很多开发商要求我们制作图纸和设计，这是我们做不到的。通过研究，我们提供了规划设计的指导原则以及关键和核心问题！40、第三层分析：的地理位置适合什么？位于商业区内还是商业区外？运输网络的分布？人流量如何？商业氛围怎么样？邻近建筑物的影响？案例三：广州人防商业项目位于天河核心商务区，一直以相对高档的商品为消费理念。地下城市防御能延续这种高品位的消费理念吗？广州的地下

12、城防御业务，如流行前线、康望城、五月花、动漫星城等。都不是高端消费。如果消费水平改变了，现有的消费群体会接受吗？不可接受意味着我们必须选择新的消费群体，他们在哪里？天河商圈的商业竞争非常激烈，很难找到新的切入点。商家在进入之前不可能不考虑这些问题，这将直接影响项目前期的招商引资和租金释放。43、切入点3，区分等级，那么它无疑会模仿第二条流行战线。这就决定了有必要为消费者与真正的时尚前沿展开竞争。但是，消费者有一定的消费习惯，要改变这种习惯需要很大的努力，还有一个很长的过程，这绝对是商家在选择网站之前应该考虑的一个重要因素。广州是创业的天堂，有许多品牌可供选择。在天河商务区创业的成本相对较高，不

13、可避免地会限制一些客户，这是不可能的，45、切入点5，该项目没有产权，很可能只能出租，不能出售。这就决定了投资者仅限于二手的短期投机，更多的是集中在运营商，客户基础必然会大大减少。人民防空业务的最大问题是如何将人员流动和商业气体从地面引入地面。除了准确的项目定位和业务组合外，它还必须在建筑形式、标志识别、入口处理、交通线路和装饰风格上具有独特的个性。然而，人民防空最大的局限性是不能在建筑物和出入口做更多的设计和处理。47、切入点7，天河市人防业务由南北两端组成，现在南段已经开始吸引投资。该板块的定位是否准确，招商是否成功，业务格式是否统一，后期运作是否顺畅，都将直接影响到项目，这是我们无法控制

14、的因素。48、切入点8，虽然南段与本段是分开的，但其商业价值明显大于本段。在准确定位南段的前提下，该段是否承担其定位？如果被接受，该部分的值将低于南部部分的值。如果它的位置不同，它又如何与之协调一致呢？毕竟，这是一个整体项目。49、插入点9。如果南段定位不准，投资不成功，该段如何摆脱不利影响，找到另一条捷径？除了与它谈判，最有可能的事情是改变它的业务组合。然而，它不仅很难找到一个新的格式，而且北端只有10，000多平方米，所以它是否能支持它也是一个大问题。50、切入点10，这一段最大的问题是二楼的招商和租赁。如果其格式不能与首层进行，则必须考虑其他格式，这种格式必须与首层的消耗相联系，但不能影

15、响整个项目的品位和环境。51、以上只是对项目的初步思考，这将是项目下一步工作的方向和范围。特别指出了该项目的市场研究方向。52、第四层分析：你想做什么？经过对市场、地块和地理位置的详细分析，确定了定位的基本方向。也许开发者会有很多选择，但只有一个最合适的选择！那么这个项目真正适合什么呢？如何切入准确定位？准确的项目定位必须从最终消费者的研究开始！我想，54、对最终消费者的研究是什么？然后，55、找出每个消费群体的共性和个性！最终消费者研究第五，通过对各消费群体共性和个性的研究，对各消费群体进行分类和归类。主要消费群体、次主要消费群体和特殊消费群体的特征揭示了项目的定位方向！案例四：广州天河商业

16、项目，位于天河区长耀村，与天河区主商业区有所偏离，可以说是一个未开发区域。经营环境差，档次低，交通混乱，人口素质不均衡。这里机遇大于风险。没有必要在规避风险上投入太多的精力，而是要关注如何抓住机遇，争取最大的利润。因此，我们必须找出影响利润最大化的关键点。焦点，62，重点1:如何确立项目在这个市场中的地位，目前长角村的商业项目不多，档次也不是很高。这为这个项目的定位留下了很大的余地。虽然这个项目不是最大的，但近3万平方米的规模也不算小。那么我们面前有两个选择：第一，满足当前市场的表面需求，在保持稳定的同时追求利润。第二，适度领先，更强更高！不是最大的，而是最好的！为了确定最终消费者的真实需求，我们必须首先确认消费群体的特征，即从区域人口特征来看，消费群体主要由四大基本要素构成当我们研究消费者时，我们必须首先研究这两个群体。在深入研究主要消费群体的真实需求后，我们可以确定项目的建筑风格、商业定位、功能匹配甚至装修标准。要点二：如何确定