永景国际大厦运作构想1111

1、,永 景 国 际 大 厦 运 作 战 略 构 想,上海羽则管理咨询有限公司,项目情况 市场环境 定位战略 运作战略 营销策略 组织重建,目 录,第一部分 项目情况,项目情况,永景国际大厦位于宝山区友谊路1518号上海国际钢铁服务中心内。占地约26亩，总建筑面积2.56万平方米，其中写字楼约1.61万平米，商铺约0.95万平米。由上海百营钢铁集团有限公司与上海吴淞物流园区开发有限公司联合投资。,立地条件,永景国际大厦项目基本数据,基本资料： 地上总建筑面积：25654.51平方米 地下总建筑面积：4221.66平方米 合计总建面：29876.17平方米 建筑密度：23.72% 容积率：1.327

2、 绿化率：31.8% 绿化面积：6150；其中集中绿地面积：3366 摘自项目总平图,塔楼（写字楼）产品分析,1资料： 地上：16133.8平方米 地下：993.66平方米 层高： 1楼：4.8米 216楼：3.3米 用途：办公 实际总面积：15240平方米 百营使用40套，园区使用12套，可销售68套 可销售面积：8940平方米,永景国际大厦塔楼配置说明,建材分析： 1、结构：钢砼剪力墙 2、抗震级数：7级 3、层高： 1#：1楼：4.8米； 216楼：3.3米 2#：1楼：5米； 24楼：4米 园区部分4楼：5米 4、室内外高差：30cm 5、外立面：底部1层至2层为干挂大理石，以上为防铝

3、板氟碳喷涂 6电梯品牌：上海东芝 7进户门标准：木质防盗门 8总单元门：未定 9窗、玻璃：铝合金中空玻璃 10室内交房标准：毛坯 11厨卫水管标准：明装U-PVC管 供水管（冷水） 12电话门数：2门 13有线电视、宽带：预留接口 14供电容量：10W 15供水系统：变频供水（两路供水）、屋顶设水箱,永景国际大厦塔楼产证分户统计,1资料：,商铺平面图,2资料：,第二部分 市场环境,一种值得关注的趋势,上海写字楼市场原有格局正在改变，中外环、外郊环正在形成新的写字楼市场区，一些新兴商务区以其个性特点和价格优势成为上海中高端写字楼租赁、销售市场的中坚力量。统计显示，今年上半年上海乙级写字楼市场共有

4、可售面积69.5万平方米、5900套；从分布区域来看，外郊环和内中环区域的写字楼占全市的前两位，其中外郊环区域新上市写字楼面积占全市上市总量的29.2%，内中环占28.5%。销售方面，今年上半年上海乙级写字楼市场共销售78.3万平方米、6928套。内环内和外郊环成为销售主力，分别占销售总量的约36.2%和22.1%。 （来源：经济参考报2008年8月18日）,新的经济环境加速写字楼外围化,上海中原研究咨询部经理马冀说，中心区域的土地稀缺性和轨道交通的全面覆盖为写字楼外围化创造了商机，上海写字楼市场正在突破原来集中于中心城区的格局，向外围发展，中外环、外郊环成为新的写字楼市场区。 我们认为：金融

5、危机的爆发，加速了写字楼外围化趋势。企业选择办公场所将更加务实。,办公园区化、创意型办公开始受到关注,在横向扩张之时，上海写字楼市场纵向的产品种类也在不断丰富。新兴商务区提供的商务园区办公物业、创意园区里的创意型办公产品，以及高度商业化的即时办公，Loft、More等新的写字楼产品进一步丰富了市场。,办公楼分布区域,本案,总面积：25,199 主力面积：42-120 标准层净高：5.5 M 得房率： 70% 物业费： 3元/月/ （基本费） 租售情况： 目前已无出售，仅有出租 开发商：上海祥腾房地产发展有限公司 项目评估 牡丹江路中心地段，配套齐全； 产品空间利用率高，层高5.5 米， 增强附

6、加值； 小规模体量，易于去化； 紧倚宝山内招钢铁交易中心，购买吸引力强。,祥腾国际广场,总面积：238，000 主力面积：130190 成交均价：14，629元 / 得房率：76 层高： 3.3M 销售率：一期已售完，二期在建，暂未开始发售 项目评估 牡丹江路中心地段，商业、商务氛围浓郁； 项目超大规划，中央商务区概念； 产品3000元/ 精装修标准； 大规划大尺度，120米栋距；,宝莲城,钢 领,总面积： 320，000 主力面积：2801100 （高层）23003800 （独栋） 目前售价：10000-13000元 / 建筑密度：21.88% 规划用途：产业用房 建筑形态：高层、多层 销售

7、情况：目前在售项目中独栋基本售完， 高层销售率70% ，房源可选余地较大 项目评估 唯一以“钢铁企业集群”为主打概念的办公项目，定位明确； 20个现代服务业聚集区之一，宝山1号工程，区域经济新增长点； 将钢铁产业信息、交易、物流、金融资源服务高效整合，模式先进，行业新标杆； 项目规模效应明显，对钢铁企业聚集、辐射力极强； 内部交易中心、展示中心、酒店、商业等配套齐全，服务功能完善；,总建面： 33,490 建筑密度：18.2% 容积率： 2.08 建筑形态： 3幢1215F高层 工程进度：现房 竣工时间：2007.4 售价：目前均价10000元 /，前期成交价85009500元 销售情况：销售

8、率超过85% 项目评估 宜商宜居产品； 打造生态商务氛围，走精品办公路线； 板块中心，左右逢源； 共享钢领客户资源，拓宽销售渠道；,晶 钢,市场环境分析SWOT,集中绿化率高 产业积聚优势 面积适中,分割自由 板楼设计,房型方正,项目优势,区域中间位置,不显著 没有中央空调 面对相对低档的汽配城 建筑本身缺陷(层高、立面等),项目劣势,上海写字楼市场外围化、园区化迹象 产业集群优势 区域及项目有望获得更好的政策扶持 写字楼市场未受住宅市场类似的调整压力,市场机会,周边写字楼上市量大，可能造成短期内供过于求的局面； 宝山写字楼目标客户高度重叠，竞争激烈；,市场威胁,第三部分 定位战略,写字楼产品

9、核心定位,更优惠的园区政策支持系统不仅仅是房子，更是新的企业平台全方位的入住企业商务辅助系统不仅仅是支持，更是新的商务伙伴5000平米的多功能庭院式生态景观广场不仅仅是办公，更是新的办公生活,全面支持型/景观生态写字楼,核心定位三：新的办公生活,独特“庭院/广场/生态”的办公生活： 项目的建筑合围成一个庭院 温馨精致 庭院的核心是规划了5000平米广场 开阔景观 区域内最集中的绿地系统 生态绿地,写字楼项目竞争性定位,性价比最高 价格优势 政策支持 商务辅助 商务休闲空间最多 庭院/生态/广场 商务休闲街 黄金交点 钢贸物流集中区中心 到钢材及汽配交易中心折中距离最近,竞争优势权重,根据一般营

10、销规律，我们预测： 价格因素决定的“性价比”是购买决定的最重要影响因素； 环境（庭院广场景观优势）是购买决定的次重要影响因素； 有少量的人会关注我们在区域的中心位置。,提升性价比的关键,提升柔性的政策支持与商务辅助系统的质量并采取灵活的价格策略是提升性价比的关键！,目标客群定位,商铺产品核心定位,商铺的定位及店铺质量影响整体的商务办公氛围，看是体量很小，但应有足够的慎重！,能否对广场开门？ 设落地窗？ 立面改造？ 如何与庭院景观协调？,招商定位要慎重 商业项目从来不是一 卖了之,商铺产品初步定位设想,总体定位 商务特色休闲街,一楼业态定位： 便利店、银行、办公用品、商务礼品,二楼以上业态定位

11、商务咖啡、休闲茶座、简餐、美容SPA,第四部分 运作战略,战略的关键前提,运作战略比选,运作战略选择,写字楼租售结合 商铺全部销售,通过比选，形成三个可选方案，结合财务状况、企业及园区非市场性因素进一步考量！,写字楼全部销售 商铺租售结合,全部租售结合,备选战略,写字楼租售结合 商铺全部销售,建议战略,A,B,C,A,资金需求,人气及园区的 社会效益,运作战略细化（1）产品战略,写字楼项目西侧115楼销售，16楼暂保留，东侧19楼租赁 商铺除园区使用部分外，全部销售（特殊业态，如银行等可考虑租赁） 商铺推出时间应适当滞后写字楼，考虑到等人气起来，确保商铺销售价格,西侧115楼 东侧1016 销

12、售 楼 永景使用 东侧 19楼 租赁,定价战略核心：形成价格优势，但不以价格为唯一卖点,运作战略细化（2）写字楼销售定价战略,钢领 均价10500元左右,晶钢 均价10000元左右,永 景 均价9200元左右,定价战略核心：形成价格优势，但不以价格为唯一卖点,运作战略细化（2）写字楼租赁定价战略,钢领 均价1.5元左右,晶钢 均价1.2元左右,永 景 均价1.0元左右 （争取租金一年一定）,渠道战略核心：园区招商渠道与本项目紧密合作，主要负责招租；委托专业代理公司负责销售渠道。,运作战略细化（3）渠道战略（写字楼）,业主,租户,运作战略细化（4）推广战略（核心理念）,推广核心理念 宝山西城精致办公领地 全面支持型景观生态写字楼,更优惠的园区政策支持系统不仅仅是房子，更是新的企业平台全方位的入住企业商务辅助系统不仅仅是支持，更是新的商务伙伴5000平米的多功能庭院式生态景观广场不仅仅是办公，更是新的办公生活,运作战略细化（4）推广战略（竞争性理念一）,区域内性 价比更高 的写字楼,运作战略细化（3）推广战略（竞争性理念二）,运作战略细化（4）推广战略（媒体）,现场氛围,传统四大媒体,网 络,户外广告,VI系统； 租售中心装修布 置； 楼体广告发布