土地增值税.ppt

1、土地增值税 韩紫书,一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。,二、特点 (一)以转让房地产取得的增值额为征税对象 (二)征税面比较广 (三)采用扣除法和评估法计算增值额 (四)实行超率累进税率 (五)实行按次征收,三、征税范围,1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上

2、收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。,2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。,3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。,4、具体规定,下列各项中，应征收土地增值税

3、的是()。 A.个人之间互换自有居住用房地产 B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产,下列各项中，属于土地增值税征税范围的有()。 A.转让国有土地使用权 B.出让国有土地使用权 C.转让地上建筑物产权 D.转让地上附着物产权 E.转让(独立)地下建筑物产权,四、纳税人 土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同

4、胞及外国公民等。,下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是()。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女,五、税率 土地增值税四级超率累进税率表,某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为()。 A.30%B.40% C.50%D.60%,六、转让房地产增值额的确定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额,（一）收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价

5、款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。,（二）扣除项目及其金额,新项目转让房地产企业扣5项,1.取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式： (1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金; (2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金; (3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。,2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本) (1)土地征用及拆迁补偿费 (2)前期工程费 (3)建筑安装工程费

6、 (4)基础设施费 (5)公共配套设施费 (6)开发间接费用,3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用) 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 对于利息支出，分两种情况确定扣除： (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额) (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+

7、房地产开发成本)10%以内。,房地产开发费用计算中还须注意两个问题： 第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除; 第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,4.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加(三税一费)也可视同税金扣除。 其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除(两税一费)。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。,按照土地增值税的有关规定，下列各项目中

8、，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是()。 A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加 C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税 D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税,5.财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。,房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有()。 A.取得土地使用权缴纳的契税 B.占用耕地缴纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的

9、销售费用 D.开发小区内的道路建设费用 E.支付建筑人员的工资福利费,旧房及建筑物扣除项目为 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价格成新度折扣率 注意，评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。,转让未进行开发的土地使用权 1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.转让环节缴纳的税金。 注意，购进土地，进行“三通一平”的开发后，再转让的，不能按“未进行开发土地”进行处理。三通一平，这是开发土地，只是没有用来建房而已。,

10、2010年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税()万元。 A.73.5 B.150 C.157.5D.300,未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。 可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)，增值额=1800-1275=525(万元) 增值率=5251275=41%，增值额=52530%=157.5(万元),（三）评估价格办法及有关规定 所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进

11、行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额： 1、出售旧房及建筑物的; 2、隐瞒、虚报房地产成交价格的; 3、提供扣除项目金额不实的; 4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括()。 A.出售新房屋及建筑物的 B.出售旧房屋及建筑物的 C.虚报房地产成交价格的 D.以房地产进行投资联营的 E.提供扣除项目金额不实的,七、应纳税额的计算,转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

12、,计算步骤： (一)确定扣除项目 (二)计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额 (三)计算增值率 增值率=增值额扣除项目金额100% (四)确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 (五)依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他

13、房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额=(1000+3000)20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元) (7)增值额=10000-6005=3995(万元) (8)增值率=39956005100%=66.53% (9)应纳税额

14、=399540%-60055%=1297.75(万元),出售旧房应纳税额的计算方法 计算步骤：同新建项目转让 关键：计算评估价格 应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 例,八、减免税优惠,1、建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。,普通标准住宅标准必须同时满足： 住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。,八、减免税优惠,2、因国家建设需要而被政府征用、收回的

15、房地产，免税。 3、个人销售住房：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。 4、廉租住房、经济适用住房的免税政策（增值率未超过20% ）。,九、申报和缴纳,1、申报纳税程序 根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。,九、申报和缴纳,1、房地产开发公司 纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。 并同时提供下列证件和资料： (1)房屋产权证、土地使用权证书 (2)土地转让、房产买卖合同 (3)与转让房地产有关的资料。主要包括取

16、得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。 (4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告。,九、申报和缴纳,2、房地产开发公司以外的其他纳税人 这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报。,房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是()。 A.工商营业执照原件 B.税务登记证原件 C.税务登记证复印件 D.土地使用权证书,根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自()，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 A.签订房地

17、产转让合同之日起7日内 B.签订房地产转让合同之日起10日内 C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内 D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内,3、纳税时间和缴纳方法 (一)以一次交割、付清价款方式转让房地产的 (二)以分期收款方式转让房地产的 (三)项目全部竣工结算前转让房地产的,4、纳税地点 土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地,九、房地产开发企业土地增值税清算管理,1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 直接转让土地使用权的。,2.符合下列情

18、形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 省税务机关规定的其他情况。,3、非直接销售和自用房地产的收入确定 (1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,4、公共设施处理原则 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业