合肥韩国城招商手册.ppt

1、招商实施细则,整体招商时间轴 经营布局图，租金布局图 09年租金和物管费用收取范围 相关优惠政策 商户入驻流程 招商的审批程序和接待流程 招商物料的准备 各种招商表格和协议,7月1日,8月1日,9月1日,10月1日,11月1日,12月1日,09年1日,开业后,08年6月,二次招商开始 业态分布比例: 饰品35%,服装50%水吧食品5%，化妆品10%,招商计划、政策 途径及续签合同制定 招商费用预算,考察同类市场租金和 物业费并制定相关价格,招商经营户比例 韩国经营10% 异地韩国品牌20%,安徽内地市场调查及 客户资源的储备,安徽内地及外域市场 商户意向合同签订,商场内部布局规划 实现商场化的

2、市场管理,完成5% 韩国人经营 异地韩国品牌20%,筹备商场店庆活动 及策划举行有效宣传主题活动,制定进驻、迁出商户表 及确定进驻、迁出商户 品牌与数量,装修客户签订装修协议 及大客户跟踪,年底店庆 及媒体宣传 达到营销目标 大幅提高人气,关注商家 的经营理念 经营业绩 及引进新商家、 再次调整不良商家,打造品牌商场， 促进整体运营 和后续招商,6-7月筹备阶段；7-11月招商阶段；12-09年1月商户装修阶段；开业后商场运营阶段,调整经营 不善的商户,合肥韩国城招商时间轴,对于外域进行调研及商户资源整合 以上海、安徽内地为主要目标城市,商场内部整改及租金物管费用调查,商场内部商户合同续签,确

3、定09年租金及物管费用 及相关物料准备,二.经营布局图和租金布局图,一楼作为商场的饰品区，主要经营饰品、化妆品和内衣,其中饰品占有率35%以上。,二楼作为服装区和饰品区，服装分为精品区和品牌区，占有率70%上。饰品占有率在25%左右。5%的经营区域为水吧。,租金方面的制定主要的依据是各商户的销售情况而定A区:6177-6182，6156-6159，6139-6146,6135-6138,6132-6133.B区:6129-6131，6203-6211，6173-6185,6116-6118,6189-6191,6161,6147-1,6220,6170。C区:6199-6202，6166-61

4、88,6162-6169,6148-6155,6119-6128,6160,6147-2。D区:6192-6198,6212-6219。,A区:6390，6352-2，6354-6355，6418-6420，6445，6436，6405-6371，6370-6371,6333-6334,6320-6321。B区:6416-6417，6421-6423，6426-6428，6430-6432,6456-6457,6350-6352-1,6353,6389,6391-6397,6398-6404,6356-6362,6363-6369,6466,6437-6444,6406-6415,6308-6

5、319,6323。C区:6301-6305，6451-6452,6453-2，6446-6450,6343-6345，6372-6381，6335-6340，6385,6349, 6322,6324。D区:6382-6384，6346-6348,6306-6307,6324-6325,6450-6457,6453-1,6454-6455,6461-6463,6341-6342,6324-6332，6464,6465,6336-26337-2。,三. 09年租金和物管费用收取范围,在对周边市场和内部商户进行调查后，依照周边市场的租金范围和内部商户调查表制定出韩国城2009年的租金和管理费用的收取

6、范围。,二楼由于位置等原因，所以相比较一楼租金有所下调,物管费用的收取是依照韩国城的各项费用总和的分摊而来的。收取方式依照租金的收取方式连带收取。 电费,其他费用,营销费用,总和各项费用得出09年管理费用的收取范围，该费用是以打包的形式收取,费用备注: 1.空调费用是以六个月的空调费用平摊至十二个月而得来 。 2. 挂廊租金的制定 由于挂廊的面积较小，若依照09年租金标准收取，所收取的费用过低。特对于一楼和二楼的挂廊各制定一个基准价，然后按照挂廊所属区域的租金收取。 3. 投资自营户的租金收取 投资自营户免2009年租金，承担管理打包费用。 4. 管理费用的收取 09年的管理费用是以打包的形式

7、收取的，总金额为38.44元/平方米（内铺），39.24元/平方米（外铺），考虑到对有实力的商户的优惠政策，所以在打包费用中商户只需支付20元/平方米，余额有公司承担。,一楼基准价：150元每间 一楼挂廊租金=一楼基准价+X区挂廊面积*X区挂廊租金,二楼基准价：100元每间 二楼挂廊租金=二楼基准价+X区挂廊面积*X区挂廊租金,商场管理费的收取 商场管理费是对商场管理成绩的肯定，管理费在此主要有以下几个费用总括而成： 1）. 安全保卫费 该项费用的收取主要是对商户的货品，人员的安全保卫所收取的费用，每月平均收费0.8元/平方米/月（外铺），内铺收费0.5元/平方米/月。 2）. 器材修理费 商

8、户在经营过程中由于种种原因导致商铺的照明器材，消防器材等的损坏，而必须由相应的修理人员进行修理所收取的费用，平均每月收费1.8元/平方米/月（外铺），内铺收费1.4元/平方米/月。 3). 卫生清洁费 卫生清洁费包括生活垃圾清运费和生活垃圾处理费，商户在日常经营过程中所产生的生活垃圾和物料垃圾由商场安排统一保洁人员予以清除，在所收取的的管理费用中包括该项费用，平均每月收费0.58元/平方米/月（外铺），内铺收费0.48元/平方米/月。,四.相关优惠政策,（1）. 针对外域商户 与韩国商户和国内、省内商户的招商接洽中，可以依据其规模大小提供相应的优惠政策。 具体可以由品牌实力，经营实力来划分。

9、首先考虑品牌实力，品牌为一线品牌的商户可以给予以下的优惠政策: A：在租金上可以给予7折以内的优惠，大宗客户可另议。 B：在位置上可以优先挑选。 C：可以在二楼采取捆绑式租赁，将二楼面积较小的商铺作为附带商铺以免租金的方式连同相连商铺同时租赁。,品牌为二线品牌的商户可以给予以下的优惠政策： 在租金上给予8折以内优惠。 品牌为三线品牌的商户给予每平方10元的优惠政策。 对于经营实力 经营意识和经营能力较强的商户给予租金方面7折以内的优惠。 经营意识和经营能力中等的给予租金方面8折以内优惠。 经营意识和经营能力一般的商户给予租金方面9折以内的优惠。,（2）. 针对本域商户 1、在韩国城经营期限满一

10、年，经营品牌较好并具备美誉度的商户给予以下优惠政策： A. 2009年租金给予7折优惠，(水吧不享受折扣) B.一年以下的给予8折优惠， C.无违纪及水电费用拖欠记录的另给予5%优惠。 2、2009年新入驻商户根据其经营货品及规模给予相应的优惠，优惠范围7折以内，大宗客户另议。,五.商户入驻流程,（1）. 签定正式合同 对于已签定意向合同的商户在所签商铺已协调完毕的情况下，签定正式合同。（包括管理公约、商铺租赁合同等） 合同的签订方式为2009年元月至9月为第一个合同期，合同也可续签至2010年9月。2010年租金依照2010年租金收取标准进行收取。在签订正式合同时需支付租金及一定数额的合同保

11、证金，租金半年一支付。保证金分为两部分，一部分作为水电保证金，另一部分作为管理保证金。保证金的收取金额以面积为标准来收取: 单铺3-10平米收取1000元 单铺10-20平米收取2000元 单铺20平米以上收取3000元 投资自营户单铺收取5000元,（2）. 商户进场装修入驻 在签订正式合同后，商户必须在签订合同七天内进场装修，其装修效果图必须由商场管理人员审核后才可以进入装修阶段。 （3）. 开业验收 在商户装修后，必须由商场工作人员进行装修验收， 验收合格后退还装修保证金。商铺经验收合格方可开业经营。,（4）. 费用拖欠处理 保证金作为商户进驻商场的必要条件之一，如商户拖欠水电费用或者罚

12、款等费用逾期2月则韩国城有权从保证金中扣除相应的数额，如逾期3月未缴纳水电费用或者罚款等，韩国城有权收回商铺的经营权并退还扣除水电费用等各项费用后的金额，同时与该商户解除合同并保留采取进一步诉诸法律途径的权利。,六.招商的审批程序和招商流程,韩国城的二次招商目的就是为了提升商场档次和客流及人气，把品牌作为这次二次招商首要考虑的因素，因此严格的品牌审核流程是二次招商必不可少的。具体可以由以下三个方面考虑： （1）. 品牌经营区域 对于在安徽内地市场经营韩版商品的商户，视其经营区域而定，经营区域为较为知名的商场或者批发市场对提升韩国城的品牌知名度很有帮助。如在一线商场经营的品牌则归为A类品牌，二线

13、商场则归为B类品牌，三线或者批发市场的则归为C类品牌。,（2）. 商户的实力 一个好的商户与其经营实力是成正必的，好的商户有较为成熟的经营理念和经营态度，有较强的市场抗风险能力对韩国城的发展有很大的好处。对自己的品牌有较强的认知能力，对韩国城的的档次定位的品牌定位都十分有提升的商户归为A类商户，以此类推实力稍逊一筹的归为B类商户，一般的归为C类商户。,（3）. 经营收入 可以通过试探性的询问来得出商户的经营收入，因为较高的经营收入一方面反映了该品牌的受欢迎程度，另一方面也反映了顾客的购物取向。年经营收入在5万-6万的归为A类商户，年经营收入在3万-4万归为B类商户，年经营收入在1万-2万的归为

14、C类商户。,通过上述三点的综合，客观的对一个商户做出评价，依照下表为执行标准： 分数的高低作为招商工作中的最重要的招商标准，对于分数在80分以上可以予以减免部分租金或者免除半年物业管理费作为优惠条件，对于分数在60-80分之间的不实行优惠政策，对于60分以下的商户不做考虑。,接待流程,具体的接待流程可以由下表体现： （1）. 客户接待 （2）. 介绍韩国城的总体项目 （3）. 介绍韩国城的优势 （4）.介绍韩国城目前的整体状况 （5）.询问客户意向 （6）.做出总体判断，分析客户需求 （7）. 客户洽谈阶段 （8）.记录联系方式,招商建议方案,（1）. 可以允许两铺合并或者多铺合并 如果在招商

15、中的客户群体中有很有实力客户或者很好的品牌有很大的意向在韩国城经营，但是因为铺面面积的问题而无法达成协议，这时可以根据该商户的要求在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。,（2）. 装修期免租政策 对于即将进驻韩国城经营的商户，在其装修的时间内可以予以减免租金的政策，最大限度的减少商户的损失。 （3）. 全面综合型招商 韩国城作为合肥第一家特色商场，要把有韩国特色的产品带给合肥市民，可以队一些有特色的韩国小吃之类的商户进行招商。这样顾客会在购物之余享受到韩国美食。,（4）. 捆绑租赁 目前在

16、商场的二楼存在少量铺面面积较小的商铺经营饰品，在布局规划中对整体规划存在影响。可以在对服装类大客户和有实力的客户招商中可以给予优惠政策，对二楼这些小面积商铺采取免租金形式附送给大客户经营。这样可以是布局更加合理化的同时提升商场品牌力度。,七.招商物料的准备,在招商的前期工作中首要工作是对招商资料的准备，初步准备资料如下： （1）. 招商计划书 （2）. 自动放弃续签合同协议 （3）. 客户意向协议 （4）. 退铺申请表 （5）. 租赁合同及管理公约 （6）. 租金调查表 （7）. 周边市场商户信息表 （8）. 物管费用表 （9）. 内部商户调查表 （10）. 市调准备表 （11）. 市调计划表

17、 （12）. 二次装修协议 （13）. 消防协议 （14）.入驻商户须知,八.各种招商表格和协议,1.周边市场租金调查表 租金调查表主要是对韩国城周边市场的同类商场的租金调查,2.物业管理表,3.市调日志的制定 市调日志 市调人员： 市调时间： 市调区域： 一.市调目标 二.市调内容 三.客户期望,4.内部商户调查表,5.市调商户资料登记表,6. 市调计划表,韩国城商户限期整改通知单 商铺号 经营类型 为提高韩国城的经营档次，提高销售货品档次，故实施此次在贵商铺的整改检查中发现以下问题： 1、货品问题： ； 2、秩序问题： ； 3、人员问题： 。 整改意见： 1、 ； 2、 ； 3、 。 请在

18、 内整改完成，逾期不进行整改的，将依照韩国城限期整改通知方案的有关规定予以处理。 特此告知。 经办人：_ 负责人：(签字) _ 签收人：_ 联系电话：_ 年 月 日,韩国城商户调查表 商铺号 经营类型 为提高韩国城经营档次，改善商场经营环境，提高经营货品档次，特向贵商铺做出以下调查： 1、进货渠道： ； 2、日销售额： ；（单位：元） 3、货品价格范围： ；（单位：元） 4、09年期望租金值： ；（单位：元/平米） 请在 内填写完成，该表可作为09年商户续约的参考依据之一。 特此告知。 经办人：_ 负责人：(签字) _ 签收人：_ 联系电话：_ 年 月 日,4.意向协议 意向协议 甲方： 乙方

19、： 甲乙双方通过友好协商，现就场地租赁经营事宜达成意向协议如下： 1、乙方期望租赁位于 区 层 号商铺，该商铺建筑面积大约为 平方米。（正式合同的面积以测量部门实测面积为准） 2、乙方同意接受如下租赁条件： 1）租赁期限 年 月 日至 年 月 日止； 2）该位置仅适用于经营 范围内的商品： 3）租金 元/月/ m（建筑面积）；管理费 元/月/ m（建筑面积）。 4）乙方向甲方缴纳的租金及管理费以年计，须一次性支付。 5）本租金及管理费不含水、电、气、电话、空调等自用部分费用，该费用自营部分的由甲方自理；公共部分的由甲方按面积分摊。 3、付款约定 在签定本确定书当天内，支付订金 元。,4、相关约定 1）该协议仅为意向协议，即乙方期望租赁商铺。如遇以下特殊情况甲方可以解除此协议并且不负任何法律责任 A: 该商铺由于原经营户要求继续经营而无法按时退铺。 B: 该商铺由于商场整体规划不能在此区域经营某类商品而无法租赁。 C: 该商铺由于房屋质量问题导致无法在协议期内向外租赁。 2）如乙方在协议期内确定无法履行该协议，则应在协议执行前15天内通知甲方，双方自动解除协议。如未能及时通知而导致甲方存在空铺现象，则乙方应支付相应的损失费。