杭州华立逸城项目研究报告最终稿-183PPT (NXPowerLite)

1、1，2 1，2，Worken景观设计：上海泛亚洲景观规划设计有限公司，加拿大GA城市规划和景观设计公司集成宣传：香港中原集团会员/浙江中原房地产顾问有限公司物馆顾问：戴德良行，7，地块周围主要交通公路港府河高速公路绕道高速公路恒川高速公路320国道，一省的公共建设集集中地区有一套有市政计划的小学教育，还将投入社区特色幼儿园。、10，1，项目环境景观良好，绿化生态系统优越。空气质量良好。2.目前项目所在的地区道路运输情况对私家车旅行比较方便，但一般消费者没有公共交通，旅行不方便。3、项目周围目前的生活支援不成熟。4.项目周围有一些学校，但是与杭州其他地区房地产相比，教育配给看起来还是一般的。5.

2、医疗补助目前只有老年人公寓，但暂时基本上可以满足老年人的需求，今后要加强。11，客户分类实用2:是可以购买廉价住宅的人，老年人：空巢家族；2岁以上的老人：50岁以上，与子女一起的老人3岁：3岁同堂者，青年家：2人住，不论是否结婚，2代，即购房者与父母一起住，小太阳：3口之家，孩子上小学后的小太阳：3口之家，孩子教育包，孩子教育包。亡者成龙型非常重视教育配方、日常商业、巴士便利、其他因素的需求图。健康养老金型非常重视医疗支持、景观资源及空气质量、日常商业，板块的历史接受度要比社会的新锐、望子成龙稍微重视。富贵宅型非常重视私家车交通、视觉景观、空气质量和历史接受度。其他方面表现出无所谓的态度。经济

3、工作型重视巴士便利性和日常商业，对其他因素的需求很低。牙齿项目的土地属性指标无法满足经济实践需求。亡者成龙型最重视教育配方，本项目基本上可以说是满足顾客子女的教育问题。综合来看，牙齿项目的土地属性(结合未来支持计划)会吸引社会新秀、健康养老金和富贵之家等客户。13，项目土地属性，客户要求与土地属性匹配，1，项目土地属性分析，日常商业，娱乐休闲包，医疗包和巴士篇都是牙齿项目需要改进的地方。前两项将随着项目周边建筑物的交付和商业项目的启动而自动改善，医疗目前正在由一城附近的老年公寓解决，进一步完善的话，必须通过政府。在巴士方面，开发商可以考虑开通穿梭巴士等解决方案。第14、2部分板块供应和竞争板研

4、究，杭州房地产总体情况目标板竞争分析竞争板市场分析(板块供应特性，典型项目)客户产品对应分析，第15，目前杭州房地产市场的低价板主要集中在近郊和郊区。杭州市中心比较近的滨江、三钱等板块单价为6500 8000韩元左右。萧山公寓也大部分在6000韩元以上。单价约在5000韩元以下，有银湖、下士、豪湖、章鱼、殿堂、韩家林、卢汝港。牙齿板块与主城相对较远，但交通顺畅，因此主城是主要客源的来源。其销售情况与杭州整个房地产市场密切相关。，16、杭州房地产市场整体销售状况受政策影响，经常在理工科政策出台时期附近销量迅速下降，之后受住宅交涉等良好影响，逐渐好转。截至2006年十月，杭州房地产市场(不包括萧山

5、区)的供应量达400万，28000套，其中滨江、余杭、西湖区库存较大。(上述数据来自透明销售网，仅包含主城区数据)，包含透明销售网块供求数据(截至十月31日)，17，阜阳版主路为金桥路、永彬路、金城路、文杰路、文杰路、北杰路、北杰路、溪川路、奉山路、富春路板块周边主要交通路分布：恒富延江高速公路恒川高速公路320国道) 小楼装修情况：精装住宅地址：富阳区银湖别墅度假区东南开发公司：浙江华郑州住宅有限公司销售地址：杭州市延安路54号五山综合商务楼一层五山广场旁基态：12栋小高层和高层山居明住宅区面积：238亩建筑面积：20万家具2003年十二月4600元/因为华亭云亭小区基本上停了10万韩元左右

6、的seio，boogan，Shari 2000，Santana。此外，华正云亭每天都以老人的身份生活，年轻人很少，但一到周末年轻人就多了。在华亭云亭交易客户中，即使很多人不是银湖板块的主人，也与银湖板块别墅业主有很大关系，板块内部业主成为华亭云亭销售的力量。华正云政的政经营销比较具有冲击性。开业前，精装板房及会所首先制作，其宽敞空间的高层山景具有很强的感染力，使很多业主可以当场订货。(威廉莎士比亚，哈姆雷特)(威廉莎士比亚，歌剧，现译)，华正云亭(本项目主要参考对象)，20，阜阳市场房地产整体销售情况良好。濮阳市板块的平均价格大部分为4300 4500韩元/，银狐板块主要为别墅、裴玉。综合占地

7、面积、建筑面积及计划湖，一城计划是屈指可数的大型社区，只有三河。明清道园和彩虹紫丁香园可以与之抗衡，其他建筑社区的规模明显较小。从房地产类型来看，多层及小高层是市场的主力。送货标准大部分是毛差的房子。楼层高度以2.9米和2.8米为主。阜阳房地产得失率以房地产形式集中在80%、85%、90岁点，整体平均基本低于90，一性得失率为90，比较高。小高层，高层升降机组成基本上是1梯2家具，2梯2家具，2梯3户。停车位比例情况每个小区的差异都很大。从板块的基本情况、21、主力概念情况来看，环境、爱情、市中心概念都使用较多的房地产。因为城市中心的概念不适用，我们要无限地扩大日城的生态环境，还要强调爱情的概

8、念。从建筑物的主要优点来看，建筑物本身、环境、配方及价格是消费者比较重视的。，客户市场定位，22，注意：-表示无可用数据。从阜阳整个市场来看，目前大部分房地产销售情况良好。其中百合景园卖完了。是三江。明清道院现在只剩下少量的闺房。日成的整体销售情况低于阜阳板块的整体销售业绩，因此我们有理由相信，如果事情做得好，日成销售情况可能会上升。销售情况比较好的三强。明清道院、百合景院及各位。水滨青云的客户市场定位、主力概念及主要优势都比较明显，三者非常统一。从单性的角度来看，顾客定位反而模糊，主力概念没有完全展现单性的优点。脱花特征，23，销售楼开藏均价为百合景园6000韩元/双溪天性2800/除外，主

9、体平均价格在3700-4500韩元/之间。日成平均价格为花园别墅4600韩元/，花园洋房3680韩元/及强硬小高层3650韩元/，价格没有明显的优势。此外，项目周围生活配合不全，富阳人习惯性等观念，对富阳人的吸引力有限。总价钱范围：各建筑物的差异很大。在主力总价中，40 50万，60 70万，100万是几个茄子主要总价区间/积分。价钱分析(消除别墅，消除住房排放因素)，24，在整个市场中，主力户型是3室2厅2位，其他4室2厅也是部分房地产作为主力户型，因此整个市场的大户型很普遍。主力面积相当于主力弧形，120-140平方米比较普遍。除了整个板块、百合景园四个茄子弧形面积范围比较集中外，其他各建

10、筑物的面积范围比较大，但其中较小弧形所占的比例不大。主力户型及面积(消除别墅，消除住宅排放因素)，25，目前比较成熟的几个别墅排屋板中，银户区块仅次于韩佳人，是市中心最近的板。银湖现在是杭州别墅的主要产地，90%的项目都是别墅、裴玉。目前银湖销售的大厦有清远上林湖、绿色辣椒香溪等。26，三纲。明清兰湾、清远上林湖及大禹清竹兰亭都是以住宅为主体的房地产类型的建筑。27，三纲。明清兰湾、清远上林湖及大禹清竹兰亭都是以住宅为主体的房地产类型的建筑。28、目标客户基本上是杭州中上层人口。地段、环境、弧形等是银狐市场的主要概念。清远上林湖的主要优势：优势1:“地段黄金地区”:银湖风景别墅地区的核心地区，

11、南临九龙大道，北爱奥尼亚山国家森林公园。优点2:原生态环境无法比较。清远上林湖三面环山，坐在北朝南，周围有很多原生水系统和泉水，除了小区东南主要入口的七星外，小区周围还有5000平方米的天然湖。优点3:市政助理会大大提高金量。阜阳市政府投入6亿韩元重金，将“山水人居”工程、煤气管道、九龙大道、闲置路、吸引生活辅助设施等全部提上日程。污水处理、超级市场、学校、医院等落河站的建设已经在计划建设中。优点4:小区的搭配很完美。29，总价为70万-110万，110万-150万，150万个以上三个等级，以110万以上为主。单价主要是4000-4300，4700-4800，5000-5800，6000韩元以

12、上的4等级，以5000韩元以下为主。结论：市场竞争相对不激烈的路段单价为5200-5500韩元/平方米，是总价格在110万以下或140万韩元以上的排气口。30，住宅主电面积为220-260平方米。据调查，整个市场的商品房面积比例估计为200平方米以下15。200-230平方米45(220-230为30)；230-260约25；260平方米以上约15。结论：供应主体通常是中级包装，经济型及高端排屋量不太大。31，整个住宅销售更好。面积在220 240坪左右的裴玉脱化情况很好。预计32，20072008年银湖版裴玉的潜在供应将于2007年在三牛厅香水池和九龙1胡歌开业。其中九龙一号将于2007年以

13、四月中国风格上市。33，332007年，九龙1号、三友厅香水池增加，预计未来两年住宅供应量将达到960套左右。需求：相对旺盛，供给：多，供给和需求2王城，34，银狐行市场摘要市场空间，面积200平方米以下，总价100万以内年行是非常巧妙的产品，35，银狐行市场摘要各建筑物的优缺点比较，36，项目裴玉的劣势项目排屋空间：单价5200-5500韩元/平方米，面积200平方米以下，总价100万以下的排屋。在此基础上，我们倾向于认为，应该建立170 180平方米左右的经济型风筝线。项目竞争力分析包装篇，37，日成的位置比较独立，人气不好，没有形成良好的居住氛围。从板块到银湖板块最好。因此，只能找到银湖

14、板的其他建筑物作为参考。银湖板除了华亭云亭以外，基本上是别墅，因此，一城要学的大厦应该是华亭云亭。从自然条件来看，华亭云静和日成位于百中之间，但华亭云静有大规模的山景，非常令人震惊。相比之下，一城的房地产质量比华正云信息好，但是一城是小规模的景观，乍一看很难达到这样的冲击效果。所以我们要在现场包装中，让一城的小规模景观产生冲击性的效果。这样一来，一性的竞争力就会充分增强。项目竞争力分析公寓篇，38，确定竞争版：交通到达性(从市中心出发):左中绿圈包围板都属于杭州的30分钟交通线。价钱水平在上述板块中，韩佳人、殿堂、下士文委等板块的价钱水平几乎相似。城市角色下士是杭州三大财富之一，全党是沿江发展

15、战略的产物，韩佳人是旅游西镇的产物，文安是江南省的重要组成部分。根据上述三项茄子指标，确定了项目杭州地区的竞争板为下士、志强殿堂、韩家林和文委。39，整体市场供应单价面积表下盘、韩家林板和江塘板2006年十一月24日(纵轴：万元/平方米，横轴：平方米，中间：供应套数)，单价集中在4000-7000元/。主要为120-150；70-100的比例相对较高。注：文岩版没有具体数据，因此没有统计。40、整个市场供应单价的总价为2006年十一月24日(纵轴：万元/平方米，横轴：万元，中：供应套数)，总价。注：文岩版没有具体数据，因此没有统计。41、在整个市场上市销售表下，沙盘、翰林版、以及江塘版，到2006年十一月24日为止，整体市场销售率一般为68.1。3室2室及2室2室是市场供应的主力产品。小型弧形销售情况比大型弧形好。两个房间和一个大厅供应少，但销售率很高，是机会市场。注：紊乱版没有具体数据，没有统计。42、主要交通路：成都路沿江大道滨江大道德胜路学院，2号、6号、12号文津路1号、5号规划轻轨线、牙齿板近几年来，大量大厦日益送来，居住氛围初步形成。现在板内商业气氛不旺，各配方基本具备，但仍需要改进和完善。地铁及低房价是当前牙齿版的主要亮点。牙齿版是杭州房地产市场供应的主力