楼宇设备管理第二章

1、第二章 楼宇设备管理的基础工作,2.1 楼宇设备的管理机构的设置和基本制度,一、楼宇设备管理的作用,楼宇设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对楼宇内各种设备的日常运行和维修进行管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥 设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设,二、楼宇设备管理的内容,（一）楼宇设备的基础管理 1资料档案管理 物业设备基础资料： 设备原始资料 设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据,2标

2、准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准） 功用： 提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段,3. 规章制度建设分三类： （1）生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程） （2）管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等） （3）责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等） 4教育培训（对内、对业主住用户）,（二）楼宇设备的运行管理 特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1设备运行的劳动组织 任务：合理分工与协作，配置人力； 合理确定劳动组织形式（根据设

3、备操作技术要求与岗位设置要求）,具体工作内容： （1）定员（定工作岗位人数） 方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员； 如：国家指定必须设置的值班员； 运行所必须设置的值班员； 为紧急及计划维修或巡检所需的机动人员； 其他辅助人员。 （2）分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组 ； （3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制。,劳动组织形式 （1）按照专业系统设置的组织形式：,（2）按设备分布区域设置的组织形式; （3）按照管理性质设置的组织形式。,2楼宇设备管理的各级责任制： （1）经理及其总工程师的主要职责； （2）个专业负责人的主要职责。,3设备运行的管理制度 内容： 设备的安全操作规程；

4、 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 报告制度和服务规范等。,（三）楼宇设备的安全管理 主要涉及四方面工作： 1维修操作人员安全作业的培训与教育 培训内容：安全作业训练 安全意识教育 安全作业管理 2业主和使用人的安全教育和宣传 3建立设备的安全管理措施 包括：对特殊、具危险性设备加保护装置；定期进行设备的安全检查和性能测试；制定设备的安全管理制度 4、建立安全责任制度,（四）楼宇设备的维修管理 1日常保养 内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2定期检查 包括日常检查与定期检查 3计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三

5、阶段： （1）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短 （2）正常磨损阶段 （3）剧烈磨损阶段,计划修理的定额标准大致有： （1）修理周期及其结构 修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间； 修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列次序； 修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。 （2）修理复杂系数（第三节重点介绍） 用来表示不同设备的修理复杂程度、计算修理工作量的假定单位。,（3）修理劳动量定额 是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。 （4）其他定额标准 如修理费用定额、修理停歇时间定额等。,2.2 楼宇设备管理

6、资料工作,学生自学,2.3 楼宇设备修理复杂系数的确定,一、设备修理复杂系数的意义 1、设备修理复杂系数是前苏联设备计划预修制度中提出的一个重要慨念，是用来表示设备修理复杂程度的假定单位。它可以做为有关部门进行维修组织机构设置，划分设备重要性级别和制定修理工作定额的重要依据。 我国状况：但就日前的状况看，设备修理复杂系数在我国的很多工矿企业尚不普极，有待于进一步推广。,2、特点：一般来讲，设备的结构越复杂，主要部尺寸 越大，加工精度越高高技术含量越多，生产效率越高，出 力越大，其修理复杂系数就越大。,二、机械设备修理复杂系数 1、包括： （1）机械部分修理复杂系数(用F机或JF表示)； （2）

7、电控部分修理复杂系数(用F电或DF表示)。 2、复杂系数的大小主要由下列因素确定： （1）设备的结构特性； （2）设备主要部件的尺寸： （3）设备加工零件的精度： （4）设备的转速及变速级数； （5）维修性,3、各种复杂系数 （1）机械修理复杂系数：表示动力设备的机械部分的修理复杂程度， 以F 机 ： （2）电气修理复杂系数：表示动力设备的电气部分的修理复杂度以F 电表示； （3）仪器仪表修理复杂系数：表乐动力设备中所配备的热工、压力、计量等仪器仪表的修理复杂程度，以F 仪表示； （4）热工修理复杂系数：表示动力设备中热工设备的修理复杂程度，以F 热表示； （5）其它修理复杂系数：表示动力设杂程度，如炉窑设备的砌体工作量、管道工作量等 以F其表示。,3、复杂系数确定的方法 确定设备修理复杂系数有比较法和计算法两种，比较法又分为整 机比较法和部件比较法两种；计算法是用经验公式来计算修理复杂 系数。