上海新浦江城产品规划解析.ppt

1、,1、产品规划概述,浦江镇解析,2、规划营销透析,总 体 关 系 项目区位情况 浦江新城详细规划,1、规划概述,城市森林,浦江镇中心开发区,漕河泾高科园,紫竹园(大学城),生态别墅,美国环球主题公园,世博会预留地,三林生态城,48km,17.5km,33km,总 体 关 系,人民广场,芦潮港,浦东国际机场,虹桥机场,21km,项目区位情况,中心区也保留与黄浦江水路的连通。周浦塘水道延续至滨江地段，沿黄浦江设客运码头，接通黄浦江的水运线。,项目距离人民广场17公里。,浦星路与卢浦大桥相连后是通向市中心最便捷的通道。规划中的M8地铁线在中心区范围内于浦星路东侧设有3个地铁站，中心区与浦西还有芦恒路

2、西端的过江隧道。,人民广场,卢浦大桥,浦江镇,M8地铁线,过江隧道,3个轻轨站点,规划功能区,中心城区 居住组团 别墅组团 漕河泾出口加工区 漕河泾浦江高科技园,城区中心 商业带,住宅区 容积率0.8,规划土地面积： 约10.3k 规划建筑面积： 约518万 预计常驻人口： 约10万,居住区总体规划,中心密集区 容积率逐渐向两端走低的特点,北广场,南广场,中心商业带,江月湖,商业区,广场,主要城市节点,规划设计特点： 中心商业带为城市中心 城市广场作为节点,“我们不是在开发一个小区，我们是在造一座城！”,规划特点,-300300米车行主干道 (城市考虑车行尺度) -75-150米人行道路 (城

3、市考虑商业、人行的尺度) -多种产品混合社区 (生活+功过适度混合） -开放式社区、商业街、广场（广场、街道的结合） -意大利主题的社区 （原创意大利风格、区别其他三城七 镇照搬国外建筑风格）,天祥华侨城浦江中心镇区“新浦江城”,规划范围,规划土地面积： 约2.6k 规划建筑面积： 约203万 毛容积率： 0.78 可建设用地率: 63%,中心区技术指标,拟开发项目建筑总量约203万,住宅：119.77万平米 办公：42.63万平米 商业：22.33万平米 酒店：10.15万平米 娱乐文化：6.09万平米 特殊公建：2.03万平米,中心区规划图,中心示范区开发范围,规划土地面积： 约1.83k

4、 规划建筑面积： 约130万 综合容积率: 0.71,首期项目开发范围及容积率分布,1# 0.97,2# 0.79,3# 0.79,8# 0.64,7# 0.59,9# 0.64,6# 64,10# 0.41,首期总体规划 各类产品特点,首期项目描述,经济指标,总占地面积：469894平方米 总建筑面积： 345385平方米 容积率： 0.655 绿化率： 36.4%,多种产品混合城区,首期鸟瞰图,独院住宅分布,容积率: 0.43-0.53,独院住宅鸟瞰图,院墅效果图,院墅特点,源自于意大利的Road Villa，具有独创性、唯一性； 以联体别墅的容积率，得到独立别墅的居住享受； 面积在220

5、-250平米，建筑主体围绕庭院展开，房型设计合理，符合上海的居住习惯，具有较好的内部空间享受； 立面简洁而富有变化，且组团整体沿街面的立面变化富有节奏感； 室内及庭院地坪抬高1米，与路面保持1米落差，充分保证住户的私密性，可在庭院中俯瞰道路，与外部保持较好的联系； 庭院面积在80-160平米，有院墙围合，空间利用率高，私密性极高； 室内空间与庭院的外部空间互动较强，整体建筑空间更具有情趣感。,联排别墅分布,容积率: 0.67-0.89,联排别墅鸟瞰图,联排别墅特点,联体别墅处于首期的中央商业带，南面沿运河排布，北面沿水广场或商业带排布，既处繁华，又拥有景观优势； 与城市中心商业相结合，部分底层

6、为商业，真正意义上的城市中心的TOWNHOUSE生活； 临运河部分联排拥有亲水私家码头，具有独特性和唯一性。 赠送中央空调机组,水岸多层分布,容积率: 0.90-97,平层公寓平面图,平层公寓鸟瞰图,位于整个社区最北部，沿中心河或景观广场排布； 以4层设计为主，配备电梯，属于罕有的4层带电梯公寓产品； 1-2层复式设计，3、4层退台设计，短进深、大面宽，层次丰富的立面效果； 1-2层复式170 m2，3、4层150 m2，属于高档公寓设计 1-2层复式赠送私家花园，3层送露台，4层送顶层空中花园；多空间居住享受；,水岸多层特点,小高层分布,容积率: 1.41-1.76,小高层公寓效果图,小高层

7、公寓特点,位于别墅社内的小高层产品，屹立于整个城区中，属于城市中的高档公寓； 150-300米超大栋距，拥有开阔的视野，极好的视觉效果； 10米短进深、34米大面宽，通透性好，舒适的空间享受； 150-190 m22房、3房；330 m2大平层、独门独户设计；顶层附送空中花园，多层次空间享受； 10层小高层，2部电梯配置；每户赠送住户空调机组；,邻里商业分布,分散分布的社区商业,2、规划透析,各类产品容积率及房型面积,何以如此规划产品？,遵循规划原则，达到规划目标,1、造一座新城 2、适度开放社区 3、公寓、别墅适度混合的社区 4、三城七镇之示范 5、可持续性发展的城市：居住客源为主，控制投资

8、客比例,浦江镇土地属性,1、地理位置：属于别墅区概念 2、三城七镇中距离市中心最近的镇 但：仍然位于外环外，公共交通不缺乏，轨道交通尚处于规划阶段 第一次购房需求无法导入，特别是公寓客 3、缺乏区域客源支撑 周边人口少，工业区尚处于起步阶段，缺乏区域客源、缺乏产业客源,面向全市客源！,客源定位,1、市区客户（主导） 2、外地客户（部分） 3、区域客户（少量） 4、外籍客户（少量）,区域客源缺乏，城区规划：面对全市性客源,1、市区客户：本案的主导客户来源,主要来自于卢湾、黄浦、徐汇、静安等市中心区域，以交通动线引导而来，即通过卢浦大桥、徐浦大桥两条动线导入； 人民广场周边、淮海路、徐家汇高级写字

9、楼办公的企业管理层、高级职员，以及部分具有较强经济实力动拆迁居民； 这些客户主要由于本案与其工作地点交通较为便利，动拆迁居民中具有较强经济实力者考虑与市中心交通便捷，追求较好生活品质，从而选择购买本案产品。,2、外地客户：港台、江浙一带客户较高,主要是来自港台、江浙、深圳等地区；呈现抱团购买的特点。 外地客户已经成为上海高档社区不可或缺的一部分，“新浦江城”定位为高档社区，“新浦江城”将在上海引起轰动，对外地客户的吸引力非常大，必定将吸引外地客户前来购买； 这部分客户具有较强的购买力，投资客的比例将较高。 华侨城品牌的忠实追随者,3、区域客户：产业客，镇区公务员 4、外籍客户：主要为海外华人，

10、投资、自住兼顾,地块属性、客源层次决定户型面积,外环线外、公共交通匮乏决定：首期主要面对二次置业客户 卢浦大桥：道路交通发达，面对有车族 华侨城品牌：高端群体,针对改善型居住客户，追求舒适型，公寓户型要比普通公寓面积放大10-15平米,各类产品面积规划,根据容积率不同，设计具有梯度性房型面积；避免面积冲突,价格制定,价格制定原则,市场比较法结合成本法 根据各类产品不同价值设定产品价格 各类产品价格具有梯度性，总价区分，不冲突、不重叠,价格制定,营销分析,推广策略,先塑造城区形象，“新浦江城”之规划特色 再推建筑产品： 新浦江城主导名下之产品梯队之院墅、之水岸公寓 （必以新浦江城做为前缀，主导下的各类产品）,先塑造城区概念：平面广告,再推建筑产品：平面广告,院墅,小高层,水岸联排,水岸公寓,景观公寓,销售策略,1、原创院墅打开市场 2、有效积累，节点引爆； 3、小幅快跑；“短、频、快”