万科项目案例学习

1、万科项目工程案例研究，2009年2月，万科企业战略，“3加x”修订版“3”指珠三角、长三角和环渤海圈，“x”指长沙、武汉、重庆、成都等地区。 深圳万科是万科的发源地，但竞争激烈，市场有限的北京牌，上海万科在这些个一线城市的市场状况，真是不理想的广州万科遭遇的竞争压力也不小。 在万科实施的扩建规划中，重点发展区域之一是有潜力的二线城市。 2009年，万科在一些有价值的二线城市上做了更多的工作，万科在2008年总结，“以恶作恶，以三只手作三只手”2008年，在房价方面以恶作恶“以恶作恶”，高房价和一些开发者依然遵守了高房价战略万科发表的2008年全年数据显示，2008年万科累计实现销售面积557.

2、0万平方米，销售金额478.7亿元。 销售业绩大大低于2008年初预计的800亿元的销售目标，但是在市场整体不景气的情况下，与2007年的销售业绩相比没有那么大的差别。 业绩虽然在减少，但比大多数开发者强得多，依然是业界的引导人，依然坐在第一位。 万科的业绩已经大大超过了市场预期，对于先降价的市场策略，评价说“正确”。 牺牲利润带来更大的市场份额，去年一年的市场份额从年初的2%增加到现在的2.6%左右。 2008年，在土地方面创造了三只手2007年，万科也加入了疯狂的土地行列，多次掀起“圈地岚”，连续获得东莞和福州的“地王”。 在2008年，万科为了高价获得土地，不得不付出很大的代价。 在20

3、08年，几乎听不到万科参与公开摄影地的新闻消息，不过，根据数据万科在08年成为最多的开发者之一。 万科增加了年约750万平方米的项目工程储备，且土地购置成本比2007年下降48%，平均大厦地价下降到1880元/平方米，基本达到05，06年的水平。 特别是万科，“牵手”土地的成本不仅大大降低，而且通过合作方式以低价增加土地储备的力度在2008年，以上海赵巷晶园项目工程为例，万科土地的地价为2316元/平方米，只有周边龙湖土地购买价格的1/5。 以合作方式获得土地，一直是万科重视的手段。 万科2009年要点，2009年，恶制恶，三只手制三只手，阴助阳1，“阴助阳”，更大的社会认同和政府首次发表的万

4、科企业社会责任绿皮书和2008年企业公民报告中，系统公布了万科未来实践社会责任的行动纲领， 在万科一贯坚持的体现企业社会责任的降价、抑制房价上涨方面，南京万科的降价行动曾经引起社会舆论争论，但作为万科整体取得了良好的市场效果，得到了更多消费者的支持，得到了品牌价值的提高，得到了政府部门的主谋。 万科通过降价获得企业的大发展，并通过一系列的企业经济活动和社会活动，使老百姓感到万科企业的行为促进房价下降，得到更多消费者的支持和喜爱，获得布兰德升值和云同步，有助于促进房地产的稳定发展，抑制房价上涨。 2、降价营业推广，仍然是不二法宝万科高层对员工有这样的话。 “尽量抓住市场变化带来的机会”。 采取更

5、积极的战略、更灵活的措施，继续降价，举着合并的旗帜展开市场竞争。3、与战略钟点工人员合作，万科获得了更强的市场竞争力，喜欢与著名的承建商、监理单位建立战略合作并保证装饰的施工质量，最近与优秀的供应商建立了长期的战略合作关系，降低了采购成本，与战略合作相关的装饰类材料已达到十馀种。 这是万科准备撕开市场的信号，把上游的供应商拉进来进一步强化竞争力。 2009年，万科将建立住宅工业化和上游供应商等的战略合作伙伴关系，进一步增强市场竞争力。 4、在资金方面，万科喜欢商业银行万科的高速缓存区流动源，而不是卖股票大盘和房子。 2009年，由于经济形势不佳，房地产企业一般遭遇柜台困难和资金压力。 出卖房屋

6、收回资金，也仅限于万科扩张的需要。 股票大盘可能依然低迷，很难为大企业的跨越式发展提供一盏茶的融资鼎力相助。 政府强调适度宽松的金融政策，强调持续激励贷款的信用政策，商业银行持有大量贷款指标，但不敢出借。 万科有机会在逆市赢得商业银行和政府合并的企业的信任。 所以，2009年可能有很多的商业银行贷款去找万科之门。 (一)、万科魅力之都系列、天津魅力之都介绍位置：天津市东丽区津塘道路北侧、天一mall区划内用地：总占地面积17.7万、建设面25.8万、总户数2276户开发：分3期开发。 一期占地6.7万，建设面9.5万。 修订18栋911层的板式鸟瞰景电梯洋室，802户，朝南北。 价格：价格65

7、00元/平方米，平均价格7000元/平方米，主要推广面积为110平方米的跃层户型。 计划09年末入住。 卖点：享城市未来位于市区、开发区、飞机场三地中心交通“零距离”津滨轻轨、津塘快速路、未来飞机场快速路“IKEA”宜家在自家门口，占地6.7万平方米，2010年正式营业东部唯一低密度城市社区容积率只有1.4、9层板式伊丽莎白策略执行、说明线：东部中央区中央区标准中央区支持中央区生活方式暗线：东部是中央区东部中央区论坛东部中央区的意义发展、策略推进轴线、城市、下一站、社区、下一站、精装、下一站、形象树立期、开盘客户收集期、产品说明期所需城市社区的新人居概念、中央区标准、中央区中央区生活方式、执行

8、节奏和解释，1、天津东部是“中央区”2，东部“中央区”的标准要求一盏茶大，东部中央区规模性丰富，只有这里是东部中央区的复合性3、“东部中央区”的支持是城市人生活的“四个维度”解释， 即“衣食住行”东部中央区衣定径套商业和城市娱乐资源饮食生活定径套中饮食等资源居住的舒适性和居住性交通和网络规划与实现4，中央区生活客目的地的主观感觉是通过客户的主观生活感觉就中央区的生活优势以抽取“客户模型”的方式实现的。 例如，东部中央区的小盆友生活东部中央区的白领聚生活东部中央区的老人生活东部中央区的夫妻生活东部中央区的钟摆人们的生活，万科魅力之都(成都)广告欣赏，万科魅力之都综述，王牌产品洋房产品，作为魅力之

9、城的高级产品系，万科耕作年产品的优势扩大从产品开始，“人无我，人无我自己的魅力从10月中旬开始聚集了人气之后，严冬市场日益逼近，但与通常的淡淡的销售状况相反。 11月22日至23日，周末查房的客户近100对，周末和礼拜日两天成交接近20定径套，查明原因，与项目工程自各儿的魅力密切相关。信赖者和追随者显示，接待的留守人员中，全部是对万科布兰德的信赖者和追随者，大多数留守人员对项目工程的认识和认可不一致。 万科假日系列(假日地貌景观、假日润园)，贯彻人与自然和谐在整个景观设计修订中始终贯彻自然生态景观保护至上的原则和景观为居民生活服务的理念。 在云同步采用各种高新技术手段，如人工浅水观赏水系、地下

10、停车库景观建设和先进的彩色叶树种栽植，使整个社区呈现出澳大利亚的自然风情。 五期产品：公寓式商务中心区蚁厂精装广景公寓，产品：一期开发以10-18层小高层为主，户型90平方米左右二室，全精装，属低密度大盘。 修订：建筑物风格以简洁明亮为主。 景观：鲜明清洁现代北欧设计风格占主导地位。 开盘： 08年7月现在的情况：现在开盘6化学基的小高层，主要按89平方米、90平方米、92.92平方米，全部精装起始价格6300元/平方米，其他少量的毛坯室起始价格4800元/平方米。 现在购买房间享受97折的优惠。 优点：“综合家庭溶解热”首次应用于西部新城首个低密度、成品大盘社区成熟项目工程的内部生活完善，业

11、主会馆已开放。 项目工程的最大障碍、消费者的心理、不插手的原因是，通过“预知越多，风险越小”这一交流方式，与营销学手段相结合，增强消费者的自信心和云同步在竞争中强调项目工程的差异性，广告表现预知越多，风险越小，、 手机短信、公路布兰德、篱笆、万科“产业化房地产”和龙湖“应对地产创新房地产”，一、战略万科产业化房地产是大工业时代输油管道生产的感觉龙湖创新房地产是精雕细刻，只是万科相对贯彻2、产品万科复制型从设置修订到施工到建材使用， 都集中在一些标准上，通过彻底的标准化追求最大修订图的产品复制，将人工、时间、建设成本都控制在最低，创造出远低于行业平均水平的成本，远高于平均水平。 龙湖模块型是产品

12、模块的标准化，产品组合的灵活化原则，即基础的都是标准化的，但是产品可以根据实际情况的变化使用标准的模块来组合不同的产品，是基于标准化的比较灵活的产品开发策略，所以与万科相比，他的成本是3、产品客群万科客群是社会中产阶级即社会中坚力量，规模最大，因此他的产业化战略与他的客群对象一致的龙湖客群是相对高端的，是金领以上层的客群，这些个客群与中产阶级相比数量相对较少， 由于消费力强(可以接受更高的单价和总价格)，对产品的要求更精致个性，龙湖也是产品创新和目的性万科和龙湖产品客群的侧重点不同的我个人认为万科的市场前景更广阔，龙湖也以自各儿的战略在高端住宅市场达成自各儿的布兰德。 4、发展战略万科走中端路

13、线，产业化有助于合理压缩成本，获得更大利益空间的龙湖以高端为主，创新、个性化产品符合采购师品位。 个人观点：“地产”占据天机，“产业化”有点呆板。作为普通消费者来看，希望自各儿的终身储蓄和巨额购房能够表现出自各儿的品味，随着精神需求的高涨和买方市场的成熟，个性化产品才是消费者的选择，地产创新产品的形成，对消费者是内在的尊重性，采购师可以感知，也喜欢这样的情结从这个角度来看，龙湖战略更胜一筹。 当然，工业化的万科在压缩成本的同时，如果是经济的消费者，那也是康庄大街。 我们学到了什么，经营理念把文化和生活融入产品中，通过有形产品赋予无形的价值，享受快乐，创造城市生活品位的战略，制造产品定位正确，自各儿熟悉的产品，除了核心产品以外，还外延产品(房地产服务等) 为注重质量的客户提供优质的产品和服务，高质量的生活将继承建筑修订