世联行-镇江协信太古城商业竞标提案报告20180828

1、,竞标提案汇报,协信太古城,世联行 2018.8.28,目录,01,02,Contents,大市及区域市场分析,03,04,商业及公寓形象定位,客户分析与客户定位,营销策略及包装建议,05,世联价值与团队体系,大市及区域市场分析,镇江大市,市域市场,区域市场,商业市场分析-144m以上占据主力，40m以下存在市场空白,润州区商业供小于求，市场需求量较大；144m以上占据绝对的成交主力，40m以下及40-60m供应量极低，具有一定的市场空白，存在市场机会；,商业库存分析-京口占据主力、库存面积两极化严重,镇江市区总库存约为104万方，其中京口区占比约为1/3,为主要存量区，为本后期主要威胁的市场

2、，受区域影响，丹徒与丁卯后期对本案威胁较小，； 分面积库存中，其中40以下套数占据最高，约为2054套（5.29万方），60-90m约为2005套，同样占据一定市场主力，144以上面积体量占比最高约为71.6万方（1457套）。,面积最高,套数最高,区域市场-太和广场,镇江太和广场于2003年9月全面营业，商场无统一管理商，环境较差，业态主要以电子产品和百货为主，业态较为单一，运营业绩偏差，3-6层基本无商家入驻，目前该商场对部分项目进行补缺，加大人气品牌百货服饰的引进，丰富商场业态，鉴于周边商圈多已成熟，预计难度较大。,区域市场-中央大街,中央大街于15年2月正式开业，项目总建筑面积为208

3、85平方米，全长约250米，南北方向位于电力路上，全长约260米，采用直接销售（20%）和招租（80%）营销模式，整体出租率达95%，打造的是一站式商业步行街，得益于良好的区位地段，运营业绩良好。,区域市场梳理,市场分析：区域商业市场中，地商产品面积多以100m以上的产品为主，均临街，租金受地段影响较大，产品多为生活配套；综合体项目产品面积以小面积为主，租金水平受运营状况影响较大。,综合体项目皆已运营，后期主要竞争来自周边区域内的商住项目的底商产品,产品定位,关于“产品定位”的思考 如何提升竞争？如何拔升价值？ 如何塑造形象？如何演绎形象？,项目规划-多元业态、超级城市综合体,城市综合体,多元

4、业态,“7+1”旧城改造项目，总建筑面积约180万方，总投约170亿，打造集住宅、大型购物 、特色商业街、酒店、SOHO公寓、写字楼于一体的超级城市综合体；,全新商业形象定位,全龄式超10万方五星级商业中心综合体 协信太古城星光里,主推广诉求,一个中心三个时代， 协信星光里全龄陪伴,全龄式超10万方五星级商业中心综合体 协信太古城星光里,公寓定位,公寓价值总结对位四个最！ 地段：西邻润州区、东邻京口区，双市口黄金中间位置，最具有价值的地段 交通：城市四条主干道环绕，拥有最便捷的交通 产品：20万方本体商业+2KM市口商业中心，最醇熟的配套于此处，70年产权，全市难以复制 客群：区域内涵盖了镇江

5、40%高端楼盘，富人区居于此，聚焦了区域内最顶端的人群 如果要超越区域市场，提高竞争力 形象高度，我们必须从这四个“最”字入手,公寓定位,NO.1： 最好地段对位最优交通对位,公寓定位,NO.2： 最高身份对位最优配套对位,富人区聚集地,自建20万方商业,镇江站,70年产权公寓,八佰伴,第一人民医院,公寓形象定位,城芯首席双市口菁英公寓 协信太古城领寓,案名定位,协信太古城领寓,未来引领者 生活领导者 菁英领袖者,LOGO秀稿,秀稿,微信秀稿,物料名片,物料马克杯,物料档案袋,定位总结,他们又是怎样的一群人？,他们是投资理财高手，他们的目标就是投资、赚钱，赚钱、投资，是财富的狩猎者,人,他们拥

6、有着一定的财富，不甘于朝九晚五的上班生活，他们大胆有激情、敢于拼搏,他们也许是一间不起眼店铺的租客，也许是店内的一名普通员工，但他们有着创业和开店的激情和不断学习的态度,客群 特征,“我想拥有属于自己的商铺，尽管我现在还在租着别人的店铺”,“有一颗不断进取和学习的心，是拼搏、是奋斗的象征” 他们是：店长、创业者,客群 特征,“生活，是用来享受的，激情，是用来传染的”,“是活力的象征，是城市未来的中坚力量” 他们是：公务员、事业单位者,销售策略,优势一,优势二,优势三,劣势,免租,返租,针对3层部分难点房源 2年免租政策，商家自行运营 到期后，商家采取购买或租金形式继续入驻（价格依据市场）,针对

7、2层部分难点房源 2年内实行10%销售额抽成方式 最低收益保障为60元/m月 *店铺面积,减低了客户的租金压力，较为人性化,设置最低租金收取方式，对开发商的收益有所保障；,由客户主导风险，自身风险压力较小,吸引力极大，能够有效的降低客户运营风险,有效的提高3层难点房源商铺的出租率，提升业态,利于招商、引进商家，对后期商业体的发展有促进作用,依赖商家营收业绩，不确定因素较大,开发商免租期间无营收，有些许资金压力,销售策略,突破二（三五成团、团购优惠） 1、已购买或将要购买优质房源（执行时需实际盘点）的客户，对本项目产品具有一定信心，对此类客户进行再次挖掘，制定相应促销策略，以达成“二次销售” 2

8、+1组合销售：由于产品面积偏小，客户多为一次性购买多套，客户购买2套优质房源及以上时，再购买难点房源价格可在原价基础上打8折，且后期免费为客户进行优先招商，消除客户难以出租顾虑；,二层房源消控图,三层房源销控图,优质房源,优质,优质,一种关注产品的传播营销,完整172页PPT 888元 知识星球 地产营销 会员 Q联 额外 加送,推广策略,线上以价值为统领，规划发展为主线，拔升形象放大价值敏感点。,放大价值敏感点，深化形象地位,升华区域及品牌运营价值,整合市域价值，升华品牌运营高度，主打品牌、发展价值论,塑造产品形象,强势推广拔升项目形象，占位城市高度深化产品和形象价值， 建立项目全龄式超10万方五星级商业综合体气质,以产品、形象为主线，持续放大价值敏感点，深化形象地位,推广策略,镇江启迪协信 为改变而来 城市传承者 启迪协信 专业运营商,9月：品牌塑造期 核心诉求：核心推广以品牌为主,50万人照顾的铺 唯此协信 乐在此 住在此 购物在此 协信城市标杆商业体,10月初：产品形象塑造期 核心诉求：推广以产品形象为主，50万级客群购物地,10月,11月,12月,9月,全龄式超10万方五星级商业综合体 协信太古城星光里，18-5