中心项目研展报告的要点及方法分析 PPT课件

1、保密、前期策划的有意义项目调研展示报告的重点和方法，1。易居中国项目前期调研展示的三个阶段、第一阶段可行性研究、第二阶段市场调研、第三阶段项目定位、第四阶段市场推广，可行性研究是指开发商在投资决策前对建设项目进行全面的技术经济分析和论证的过程。其职能是：通过市场分析和财务评估确定项目的可行性；1.1可行性研究阶段、市场分析、市场预测、收入、成本费用计算、财务评价、盈亏平衡分析、敏感性分析、风险评估、宏观市场、区域市场、供给预测、需求预测、价格预测、销售收入、土地成本、建筑安装成本、市政配套费、管理费等。静态指标：成本利润率和销售利润率的动态指标：净现值、内在收益率、投资周期。盈亏分析的关键是找

2、到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡且利润为零的点。反应灵敏度的指标是灵敏度系数灵敏度系数=目标值变化的百分比。风险分析也称为概率分析，它利用概率值来研究不同因素的概率分布。从而对方案的经济效果指标做出一定的概率描述，对方案的风险情况做出更准确的判断。1.2在市场调研阶段，只有真正了解规划的人才能够将“决策问题”转化为“研究问题”，只有真正了解规划的人才能够根据房地产行业和市场的特点合理制定相应的调研实施计划，只有真正了解规划的人才能够站在整个项目的高度。设计一个结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案。只有真正了解规划的人，才能在实际调研的调查中更有效地调查、整理和分析数据，以规划的眼光思考市场调

3、研，以地块为核心出发点，系统地研究特定区位和技术参数下的市场供求，为地块找到合适的产品，挖掘潜在客户，为项目定位提供市场依据。宏观市场环境、竞争项目分析、区域市场分析、客户调研、结论：客户与可能的市场条件、可能的产品、宏观市场、区域市场竞争对手和客户，因此，我们应该实现现阶段市场调研的目的：市场调研、定位、确定细分市场、产品定位、客户导向、市场选择T、市场细分S. 1.3项目定位阶段，房地产定位的目的：寻找平衡点、可能的产品、可能的客户、投资效益，2.撰写电子家园中国项目前期调研及展示报告2.1要点。宏观市场部分2.2。区域/竞争市场分析2.3。项目定位建议，2.3社会总需求发展状况；投资、消

4、费、进出口等。2.1.2房地产经济发展现状及趋势分析主要包括土地开发投资、项目供应分布、销售情况、价格趋势、产品趋势等。2.1.3产业政策和市政分析预测主要分析市政规划和其他与房地产开发和产业政策相关的重大问题。2.2区域市场分析这部分是对区域市场项目的纵向比较分析。首先，它解决了供应市场中的“什么”问题，然后深入分析了“为什么”，最后得出了“做什么”的结论。分析产品在区域市场的特点、价格、促销、客户基础、销售情况及其相互关系，了解区域市场的整体情况，为项目的市场定位提供有力支持。2.2.1项目所在区域市场分析前的区域环境分析，首先分析项目所在土地的自然文化环境和市政、生活配套条件，找出项目本

5、身及周边可以借用的配套设施，然后揭示整个区域市场的情况。2.2.2项目选择和分析方法说明2.2.2.1的样本选择说明了研究项目选择的依据以及数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查的方法，调查范围(相同地点、相同价格、相同类型)根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体要求进行设定。2.2.2.1分析法表明，调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析方法进行说明。根据对样本项目调查获得的详细数据，首先从供给、产品、价格和销售等方面对区域市场进行纵向分析，明确了以下问题：区域市场的整体供给、产品特征、产品价格和产品销售。然后，从区位交通、社区规划、建筑设计、项目特点

6、和销售策略等方面对具有借鉴意义的项目进行横向的回顾和分析，从而更加清晰地了解竞争对手的情况，找出成功项目对本案例的借鉴意义。通过以上分析，本文提出了本案的初步市场定位。2 . 2 . 3 2.2.3.1区域市场和产品供应结构及规模分析主要阐述区域市场项目的分布及规模特征，分析不同档次产品的供应结构，哪个档次更具竞争力，未来市场的供应及供应结构等。项目概述通过项目概述，我们可以了解样本项目的位置、开发商、开放时间和占用时间。然后，根据物业的位置，将研究项目划分为核心区和外围区等区域，以便将来可以根据指定的区域进行产品、价格和销售的分析，分析结果会更加科学；还可以根据项目的开放时间区分新老项目，结

7、合老产品更好地分析新产品各方面的特点。样本表：样本项目概况、供给情况通过对区域市场供给(包括总建筑面积、已售面积和未售面积，即未来市场供给)的统计分析，得出该区域当前市场供给情况和未来市场供给情况。样品表：样品供应情况单位：万平方米，2.2.3.2供应产品分析区域市场提供什么产品？从总体规划、社区配套、建筑类型、户型、装修、物业等方面，采用定性和定量相结合的方法，用适当的方法对一些关键因素进行量化，从而全面反映供应市场情况。从市场反馈效应(即销售情况)出发，考察产品的认可度，如主体单元是否为热销单元，以及如何将总额相同的资金在项目要素之间进行分配，从而最大限度地满足客户需求，达到提高价格或销售

8、速度的目的。总体规划容积率通常，容积率越低，居住舒适度越高。样表：样表项目的容积率和绿化率能够反映社区的环境景观和绿化情况。绿化率越高，项目区的景观设计越丰富多彩，这将在一定程度上提高业主的生活质量。样表：样表项目的绿化率和建筑类型的容积率在一定程度上决定了建筑的类型。样表：样表项目的绿化率，公寓设计是房地产项目产品设计的重要组成部分。公寓面积是否合理，各种户型的比例是否合适，将直接影响项目的价格和销售速度。在市场调研中，我公司将详细了解每一类公寓(一居室、两居室、三居室、四居室、复式、跃层和错层)的面积及其在整体中的比例。通过分析，得出地域性项目公寓设计的特点。样表：样表项目的面积和比例，装

9、修情况主要包括建筑的立面装修、公共部位装修(主要指大堂)和室内装修。立面是建筑的外观，也是直接的装饰情况样表：样表项目装修及配套条件外部配套条件，样表：样表项目外部配套条件，区域内配套设施与外围配套设施互补，大型项目区域内配套设施通常相对齐全。样表：样表项目区配套情况，样表：样表项目在通讯、供电系统、电梯品牌选择等方面的会所设施和建筑配套情况见下表。样表：样表项目的建筑及停车位配套情况。通过分析各个项目的停车位数量，给出了区域项目的停车位。示例表：示例项目的停车位。物业管理通过对物业管理公司的统计以及区域项目的选择和物业管理收费标准，分析区域市场项目的物业管理服务水平，从另一个角度解释客户对区

10、域市场物业管理的接受程度。样表：物业管理的样表项目，2.2.3.3销售和价格在整个区域市场的分析中，价格和销售是核心。除了提供区域产品的价格和销售状况外，本部分还将深入分析区位、产品等因素对价格和销售的影响，为产品定位和价格定位寻找依据。这部分是供需分析中最关键、最困难的部分，因为原始数据在更多情况下不能满足分析的需要，必须经过技术处理，如计算项目的修正平均价格、加权平均价格、性能价格比和月平均销售速度。价格分析价格无疑是消费者选择住宅产品时考虑的主要因素之一。在许多情况下，价格往往超过其他因素，成为购买行为的决定性因素；同时，价格和销售也直接关系到开发企业的经济效益和社会效益。客户需求特征(

11、对产品硬件和软件的要求)也通过价格和销售情况反映出来。通过深入分析市场上各种商品的价格和销售情况，可以有效弥补需求研究的不足，更准确、更深入地发现客户需求。我们根据不同的销售价格段和不同的分销区域对所选的样品进行分组，并通过分析各组的价格特征推导出区域价格识别。销售分析商品房销售一般分为三个阶段：引进期、强势销售期和控股销售期，每个阶段的销售率相差很大。并且由于销售速度本身是一个不断变化的动态数据，为了更科学合理地表达每一个项目的销售情况，易居咨询中心根据开盘时间段对所选的样本项目进行分组，进而得出平均销售速度。根据上述分组原则，对不同群体的平均销售速度进行对比分析，得出影响项目销售速度的主要

12、因素。样表：项目销售概况，样表：项目加权销售速度表，2.2.3.4宣传推广分析主要针对报纸广告投放的选定项目，我们试图解决以下问题：项目价格与广告投放量的关系，项目销售业绩与广告投放量的关系，各子区域的总广告投放量与媒体广告的主题和诉求点，样表：样表项目的广告投放，2.2谁在购买这些物业？需求的特征是什么？哪些建筑和建筑中的哪些因素满足买家的需求？这是本部分要解决的问题。由于竞争激烈，每个项目都不愿意透露自己的客户信息，因此区域市场调研获得的数据仅限于客户的原居住区域、基本行业特征和大致年龄范围。这些都不足以深入分析客户需求的特点，解决上述问题。E-House可以通过客户数据和分布在不同地区的

13、数十栋代理楼的定期需求调查数据，深入分析客户的需求。客户群分析的数据源：电子家居代理项目客户数据库、销售项目数据库、区域市场项目研究数据、电子家居需求研究数据库。示例表：示例项目的客户群特征，2.2.5案例注释本节重点分析主要竞争项目的产品、价格、促销和销售，提供该项目竞争对手的详细信息，从成功经验和失败中吸取教训。2.2.6结论和建议本部分首先得出以上三部分的结论，从宏观到区域再到个案把握整体市场情况，充分了解项目目前面临的市场情况。其次，在上述结论的基础上，对项目提出了有针对性、可操作性和建设性的市场定位和建议。2.3项目定位建议本部分结合市场分析的结论和初步建议(初步市场定位)，对项目进

14、行三个有针对性的定位(产品、客户和价格定位)。2.3.1项目市场定位，即确立项目在市场中的合理地位，寻找细分市场。市场定位要素：目标区域的产品类型、项目概念、项目等级、2.3.2项目客户导向。在这一部分，归纳或STP通常用于项目客户导向。是谁？需要什么样的产品？如何做决定？目标物业的接受度分析、现有和潜在消费者需求特征的变化、高接受度群体特征、2.3.3项目产品的定位，这部分通常采用归纳法对项目产品进行定位，主要包括以下几个方面：产品类型的选择、产品线(业态)的组合和面积比例，以及产品概念：反映产品特征并充分引导客户需求的产品概念、建筑概念或生活概念。如生态、保健、智能和节能。建筑方案设计建议

15、、规划设计建议、总体规划建议、建筑风格建议、配套设施功能建议、智能会所设施建议、产品建议、建筑单元建议、面积建议、户型比例建议、户型设计细节建议、社区服务建议、物业管理公司建议、物业服务内容建议、产品定位内容：定价原则、挂牌价格、实际价格、成本加成原则、整体开发原则、市场比较原则、价格影响因素分析、定价方法选择、比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、市场因素调整；通货膨胀因素的调整，2.3.4项目价格定位，成本加成过程，定价思路成本加成过程的核心是利用物业类型的成本核算，修正合理的利润率，从而为评估项目获得最可能合理的价格。目前，上海房地产项目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建

16、筑安装成本-配套成本-其他成本(管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本)。市场比较法的核心是以类似项目为样本，通过对房地产价格影响因素的分析和修正，得到被评估项目最有可能的合理价格。当前平均价格采用市场比较法计算，各细分集团的当前平均价格根据集团的价格决定因素确定，当前整体租金采用降价法计算。预测未来价格影响因素的变化范围，以确定价格增长率，并结合目标物业上市时间确定各物业的平均上市价格/租金。市场比较法，样本选择样本必须具有参考意义，否则会影响价格的准确性。在实践中，我公司总结出以下样本选择原则：-相似性原则，相似地区会有更多的相似因素-成功原则，只有成功的建筑才有参考意义-功能原则，并

17、且样本建筑必须具有相同的功能定位，市场比较法，例1:市场比较法中的高端公寓标准价格拟合系数表，下一部分是案例分享，深圳高端公寓项目定位，案例讨论，场景1:深圳市有一块土地，深圳市国土资源局即将拍卖。该地块现状为：东西长约300米，南北窄约70米，总面积在获得土地信息后，当地一家知名开发商立即联系了易居，希望能给易居提供专业建议。因此，易居立即组织了一次专案小组讨论、案例讨论和场景2:开发商在易居的帮助下成功获得了土地，但与此同时，开发商也陷入了混乱。未来的市场环境将如何变化？项目应该开发什么产品？项目的客户在哪里？经过讨论，易居认为现阶段的主要工作是进行深入细致的市场调研，消除开发商的疑虑。案例讨论，场景3: