2014年年报暨2015年定报房地产开发工作布置

1、2014年年报暨2015年定报房地产开发工作布置,主要内容,1,2,3,4,第一部分,年定报报表目录及填报时间,四季度仍需上报的定期报表,年报报表上报时间,2015年定报上报时间,第二部分,2015年定报修订 及相关要求,变化说明,总体看，2015年报表与2014年变化不大。 调整了部分指标。,1.填报日期：开网时间仍为月后1日，截止日期具体为：2、5、10月月后5日，6、7月月后6日，3、4、8、11、12月月后7日，9月月后9日 2.关网时间调整：由原来的18：00改为12:00 3.验收时间缩减：由原来的关网次日12：00改为关网当天18：00,1.填报、验收时间变化,房地产开发项 目经

2、营情况 （X204-1表）,房地产开发企业 资金和土地情况 （X204-2）表,增加1个指标,删除1个指标,2. 指标变化,表的截图及圈出变化,新增指标,X204-1表,截图及圈出删除的一个指标,删除指标,X204-2表,每个单位都必须提交资金表，无论是否有开发项目。 没有开发项目的单位，资金表提交空表。 有项目但已竣工不再有投资发生的单位，资金表中301-321指标为0。 由于国家考核上报率，未录入或者未提交的资金表，必须先电话告知原因。,关于资金表（X204-2）,第三部分,指标解释及审核关系,（一）项目基本情况表,调整为企业自行填写,一般项目从“001”开始编码 经济适用房项目“600”

3、为起点 限价房项目以“700”为起点 廉租房项目以“800”为起点 公租房项目以“900”为起点 定向安置房项目以“400”为起点 自住型商品房以“200”为起点 棚户区拆迁所建定向安置房以“450”为起点,项目代码,项目开工时间：以首次破土开槽或打桩为准,最前期准备，如地质勘探，施工队临道路修建等 都不算项目开工。 复工项目仍然按第一次正式开工时间填报，而非 复工时间。 单纯一级开发不用填报项目开工时间。,新增项目入库标准,（二）项目规划情况,应以相关规划数据为准，不能因为避免核实错误而改变数据,（三）项目投资完成情况,街乡所直管企业务必保证此表数据全部为零,（此部分内容不再统一布置，请相关

4、负责人根据需要自行参阅）,项目投资完成情况 相关指标解释,101 计划总投资：以各式批文或预算为主,本指标应按照各级发改部门或其他主管部门 审批、备案、立项上的计划总投资填写。 计划总投资指标不得随意调整，调整必须要有充足的依据。 计划总投资为跨年度指标。 往年已经竣工的项目，只剩销售待售，不再填报计划总投资。,103 自开始建设累计完成投资,包括： 1.报告期以前建成投产的投资或停、缓建工程完成的投资及拆除、报废工程的投资； 2.转入的“在建工程”以前年度完成的投资。 不包括：转出的“在建工程”累计投资 该指标是每期完成投资额汇总的结果，自项目开始建设，一直累加到该项目投资全部结束。 如果该

5、指标已超过计划总投资，要询问企业是否竣工或需要调整计划总投资,107 本年完成投资,指从本年1月1日起至报告期末止完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。 该指标由建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用四部分构成。 数据来源于企业工程部门或监理部门的实际工程形象进度及财务部门的项目实际财务费用支付。,140 本月完成投资,注意！ 本月完成投资不能为负数！ A类审核：本月完成投资应等于本月累计完成减去上月累计完成。 C类审核：当月完成投资大于1亿元，请核实！,BJ130 基础设施投资,规划红线以外的大市政建设,房地产开发公司开发的用于市政、电信、

6、交通、水利、环保等建设投资,包括道路、地下管线、煤水电气热等。,如交通枢纽、公园等,最重要核心指标：本年完成投资,108 建筑工程：要牢记形象进度,指各种房屋、建筑物的建造工程和土地开发工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。 数据来源 本指标应取自监理单位的监理报告或施工单位的施工进度单。 如果没有监理报告或施工进度单，应根据工程预算按照形象进度完成比例进行填报。,109 安装工程：依据合同中的安装费,涉及房地产企业的安装主要为设备安装 注意： 1.如果开发公司将设备安装工程委托给施工方，列入概预算，则安装工程包含在建筑工程中。 （例如门窗管道这些基本设施的安装

7、纳入工程概预算，计入建筑工程。） 2.如果购买电梯等设备后，厂家免费安装，则直 接计入设备工器具投资。 3.如果单列，则计入安装工程投资。 4.该指标数据取自安装合同 ，按实际安装进度填报,建安工程,建安工程以监理报告认定的工作量为 准，而不是以财务支付工程款的进度 为准！,110 设备工器具购置,112 其他费用：来源于甲方,注意事项 ： 其他费用是执法检查中发现的易错指标，其具体内容可取自财务账，但不等同于财务中“其他费用”科目。具体内容请参考制度指标解释。 其他费用一般是指开发前期和开发中发生的费用。对于广告费等后期为销售作准备的费用不计算在内。 其他费用一般指甲方发生的费用。,建安费用

8、与其他费用的区别,建安工程费用乙方发生来源于监理 按形象进度 （=施工方的“物耗”+“人耗”） 其他费用甲方发生来源于财务 按实际支付进度,本年完成投资,乙方,监理报告：工程形象进度,甲方,财务部门：费用实际支付,统计 人员,审 核 关 系,如果自开始建设累计完成投资（103）等于本年完成投资（107），则应有本年新开工面积（602），请核实！ 有建筑工程投资（108）一般会有施工面积（601），请核实！ 如果有本年完成投资而没有建筑工程，请核实项目是否已经开工，如未开工，则不应填报本年完成投资。,113 旧建筑物购置费,如果企业买了旧建筑物后拆除，则填0； 如果企业购买后继续建设，则将原旧建

9、筑购置费用填报入该指标。 房地产企业较少，一般填“0”。,114 土地购置费,企业在一级市场通过各种方式(主要指划拨、出让等方式)取得土地使用权而支付的费用。,排除转让购地项目 转让土地费用不计入“土地购置费”，只计入“其他费用”,排除单纯一级土地开发项目 单纯一级土地开发的企业没有土地使用权,114 土地购置费,在财务支付完成的前提下， 按工程进度分劈填报,包括土地补偿费、附着物青苗补偿费、安置补偿费、土地征收管理费等,出让合同上包括两部分 政府土地收益（土地使用权出让金和基础设施配套建设费） 土地开发补偿款,土地购置费,案 例：前期费用需要按比例分摊,如果单体建筑下面部分是商业营业用房，

10、上面部分是住宅或办公楼，则基础部分投资 额按面积拆分填报，然后填报商业营业用房 投资完成额，再填报住宅或办公楼的投资。 某项目，有底商、写字楼和住宅。底商规划面积占1/4，写字楼占1/2，住宅占1/4。 不同建设阶段的投资额如何填报？,底商（1/4）,写字楼 （1/2）,住宅（1/4）,基础投资 （如土地开发等）,=基础部分投资额*1/4 +住宅投资,=基础部分投资额*1/2 +写字楼投资,=基础部分投资额*1/4 +底商投资额,128 本年新增固定资产,指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而

11、且是在报告期内新增加的。不是反映房地产开发企业本身固定资产的增加。,通过出让方式取得土地使用权,以出让方式取得土地使用权支付的土地购置费用， 因此，这种情况下，本年新增固定资产小于该项目投资完成额。,不包括,土地划拨方式,取得土地所支付的土地补偿费、青苗补偿费、迁移费 建筑工程， 安装工程， 设备、工器具购置， 建造和开发过程发生的应分摊计入新增固定资产的其他费用。,包括,（四）X204-1续表 项目建设及销售情况表,商品房建设情况,商品房销售、出租情况,商品房待售情况,商品房分类,商品房分类指标,住 宅,包括：普通住房、公寓别墅、政策性住房、职工宿舍、集体宿舍等等。 不包括：住宅楼中人防用、

12、不住人的地下室。 住宅公寓别墅 住宅90平方米及以下+144平方米以上,别墅、高档公寓,根据市发改委批 复（备案）项目 用途填， 也包括低密度住宅。 建筑造价和销售 价格明显高于一 般商品住宅。,90平方米及以下、 144平方米以上住房,以套型建筑面积为准 =套内建筑面积+分摊建筑面积 划定面积时： 现房以销售合同中实测建筑面积为准 期房以预售合同中规划建筑面积为准,办 公 楼,指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。,商业营业用房,指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门 对外营业的用房，如度假村、饭店、商 店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食 店、菜店、加油

13、站、日杂等房屋。,其 他,中小学校、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆、物管房屋等配套和公益性建筑。 小区内道路、桥梁、绿化、景观等。 人防、不住人的地下室、车库等。,务必与企业核实，不要漏填此类销售！,面积分类指标,609 房屋出租面积,指在报告期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。 本指标应取自企业的销售部门掌握的报告期末有效的房屋出租合同、出租记录表、台账。 建筑面积：若合同中填写使用面积，则换算建筑面积=使用面积1.33。,610 本年商品房销售面积,取自当年签订的商品房买卖合同、商品房预售合同 销售面积=现房+期房 不包括：公共配套建筑、自用及周转房、人防、不住人的地下室等面积 （属

14、于竣工面积中的不可销售面积） 不包括没有产权只有使用权的附赠面积.,630 本月销售面积,指本月内出售商品房屋的合同总面积。 尽量填报自然月度的销售面积。 审核关系：,B类审核： 本月累计销售面积上月累计销售面积本月销售面积,611 现房销售面积,指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积。 本指标应取自报告期内正式签订的商品房现房销售合同。,613 本年商品房销售额,指报告期内出售商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，由现房销售额和期房销售额两部分组成。

15、 商品房销售额不能直接取财务预收款发生数，必须采用合同中所确定的合同总价。,631 本月销售额,指本月内出售商品房屋的合同总价款。 与本月销售面积同口径。 审核关系：,B类审核： 本月累计销售额上月累计销售额本月销售额,614 现房销售额,指报告期内销售的已竣工商品房屋的合同总价款。包括现房销售前期预收的定金、预收款、首付款及全部按揭贷款的本金等款项。 该指标与现房销售面积同口径。,616 商品房住宅销售套数,指报告期内出售商品房屋合同中总的成套住宅数量。 只有住宅及其中项才有套数。 不要漏填！,623 待售面积,指报告期末已竣工的、尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。 包括：以前年度竣工和本期

16、竣工的房屋面积。 不包括：报告期已竣工的统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。,按照商品房待售时间的长短可以划分为待售一年以内、待售一到三年（含一年）和待售三年以上（含三年）。 要求填报待售年（含年）和待售年以上（含年）。,X204-2表,房地产开发企业资金和土地情况,资金表填报三个原则,按单位填报，一个单位一张报表。 资金指标指用于房地产开发项目的资金，没有项目的企业301-321指标不得填报。项目开始后只填报与项目有关的到位资金情况。 新购置土地的企业要及时填报购地指标。,统计所辖区单位可能涉及的指标,403 待开发土地面积,通过各种方式获得土地使用权，

17、但尚未开工建设的土地面积。 某企业报告期内新购买土地100万平方米，则在填报土地购置指标的同时，必须填报本指标。,404 本年土地购置面积405 本年土地成交价款,协议出让 招、拍、挂出让,“成交价款”按照合同数一次性填报,虽然没有地价和议价 但是可能要支付开发补偿等费用，一般不为0,406 拆迁补偿费407 土地使用权出让金,均为本年土地成交价款的其中项 数据来源 取自企业本年所签订的土地出让合同 或划拨合同中相关分项。,注意事项 本年土地购置面积和本年土地成交价款应成对出现。 只要报告期内签订合同或者协议，就要填报这两个指标。 填报数据以合同或协议为准，而不是实际支付数。,408 契税,主

18、要指企业购买土地时缴纳的契税 按照应缴费用填报 一般为地价款的3%-5%左右,常见审核及注意事项,第四部分,销售面积、销售额成对出现,与上期相比，本期销售价格上涨或下跌过快,住宅销售面积、销售额、销售套数同时出现,与上月相比，销售面积增加，销售额也应相应增加,与上期相比，本期销售单价增长超过5000元/平方米,累计和当月销售面积极值,累计和当月销售价格极值,常见审核,重点核实“商品房销售面积”,月度销售变化范围超过10个百分点的需要写出原因。,通过销售面积和销售额计算销售单价，发现过高或过低的价格及时复核。,商品房销售面积与销售额增速应该匹配。,关于竣工面积去向的审核,“如果本期竣工面积发生变

19、动，那么上期末待售面积+本期（竣工面积-不可销售面积）变化-本期现房销售面积变化-本期出租面积变化应大于等于本期末待售面积； 如果竣工面积没有变化，那么上期末待售面积-本期现房销售面积变化-本期出租面积变化等于本期末待售面积”,此条审核针对： 出租+现房销售+待售 （与上期对照）,5,关于本年有退房的问题,有两种情况： 1、以前年度销售的现房，本年发生退房，则在本年X204-1表中的“商品房待售面积”中增加相应的类型和面积即可。 2、本年销售的现房，并在本年退房，则首先减少商品房销售面积和金额，并且增加待售面积。,月报易错指标及工作注意事项,加强催报工作： 受国家统计局企业填报时间变化，自2015年2月份月报开始，区县验收时间短、任务重，各街乡要及时督促企业上报数据，