房地产市场空置问题研究.ppt

1、专 题 房地产市场空置问题研究,一、中国语境下的空置房与空关房概念辨析,空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，以商品房空置时间作为标准将空置房分为：待销商品房、滞销商品房与积压商品房。 （1）空置时间在1年以内的为待销商品房； （2）空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房； （3）空置时间在3年以上的为积压商品房。 这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即

2、开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。,“空置率”“空关率”之所以必须严格区分，是因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力，反之，空置率极低，房价则将继续上升。 而后者反映的是投资性购房的冷热程度，“空关房”较多意味着业主购房不为自住需求，房屋的价值能体现，却未能体现出使用价值。,二、国际上通用的空置率的内涵界定,目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数为分子，计算出空房率。,三、自然空置率的含义 供给=需求+空置 空置率是指某一时刻

3、空置房屋面积占房屋总面积的比率。 自然空置率房地产市场供求相等时的空置率。,四、自然空置率的指示器作用,自然空置率条件下，既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。过高的空置率使卖方利益受损；过低的空置率使买方的利益受损。,自然空置率的指示器作用,五、空置率的计算（一）计算方法,方法一 ，空置率(包括非商品房)等于所有房屋空置量与全部房屋存量之比。 合理区间采用国际上一般判断标准，即 45为适度空置率；10 为警戒空置率，超过这一界限即为严重空置。,方法二，空置率 (限于商品房)等于报告期末商品房空置量 与近3年商品房可供应量之比。 空置量采用商品房空置面积， 可供应量采用竣工房

4、屋面积代替。,方法三：空置率,众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。,国内外的空置率不可同日而语,首先是空置房的概念不同；其次是空置率的分子分母不同；第三是两者适用的范围不同。国外的空置房既有新房，也有旧房，其空置率概念是指微观经济现象，主要被用来指导居民流动的可能性。 而国内的空置房仅指新房，本来只反映一部分市场情况的空置率，被许多人当成判断房地产整体形势的指标。把两个完全不同的概念放在一起比较是不科学的，,26% PK 1%,26%是如何得出的？ 媒体报道中提及的26%， 是根据市场上所有可售而未售的商品

5、房面积之和，除以一年来商品房竣工面积之和的公式计算而得出的结果。 不足1%是如何得出的？ 全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出全国商品房的空置面积为0.83。,六、空置率为何存在,1.商品房竣工验收后不会立刻转移到消费或买者手中，需要一个时间段，此时表现为房屋空置状态。 1）房产的高价值性 购买决策慎重，需花时日 2）房产异质性 寻找合适的目标房产需要时间 3）房产市场信息非对称性 避免交易的弱势，买者要搜寻尽可能多的相关 信息，努力使信息对称化，需要时间 2.质量瑕疵与无效供给（能力与意愿背驰）,深圳大学的商品住宅空置率调查案例,背 景 深

6、圳大学的一群学生，历时半年，调查了121个楼盘、4.1万套住宅，通过查看用水量算出结果：深圳一手楼空置率达到43%。4成多的空置率是高是低？业内人士对此持保留态度。但是，如果了解深圳楼市的真实一面，这个第一手调查结果，无疑具有参考价值。,调查样本选择,在深圳市规划和国土资源委员会的网站上，将2006年到2010年的新建商品房小区找出来，根据规划国土部门网站上公布的资料，调查团队决定在福田与南山区进行普查，而对宝安区只进行典型调查。最终的结果如下：福田小区总数为36个，最终只获得20个小区的数据；南山有89个小区，获得数据的有44个；宝安区有212个小区，获得数据的有57个。 调查不算顺利！,空

7、置率的调查模式,从国内已有的实践来看，较为常见的是： “数黑灯” “算电表” “计用水” 即便如此，落单调查还遭遇跟踪。,理由：选择4吨为分界线，还来自深圳水务局的数据。根据深圳水务局所公布的数据，2010年全市用水量达到18.98亿吨，其中，城市居民生活用水6.69亿吨。以深圳全部人口为1400万计算，每人每月的平均用水量为3.98吨。调查团队据此认为，每户4吨的划分标准是可行且“相对保守”。,空置的判断标准：月用水量不足4吨，视为空置。,实际空置率的计算方式,1.按套来计算； 2.按面积来计算。 采用后者,结 论空置率达到40%以上！,启 示,经济学中有一种说法是，当投资需求比例超过20%时，房价就有泡沫。 衡量投资需求，只能看新增部分。因为泡沫发生在新增量。” 因为房屋出租率难有统计数据。现有的调查数据并不能反映出租情况，这意味着投资力量远不止这些。”蔡增正直言，房地产能够强烈推动经济增长，